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*이 글은 Keeping current matters의 글을 바탕으로 개인적인 생각을 더해 쓴 글입니다. 원문 링크는 여기 사람들은 살면서 집에 대한 조언을 참 많이 듣습니다. "판잣집 이어도 내 집이 낫다"는 속담이 있듯이 예부터 사람들은 자가 소유를 강조하기도 합니다. 부동산 소유 (특히 자가소유)를 권장하는 문화는 미국에서도 별다르지 않습니다. 그렇다면 과연 자가소유가 주는 경제적 이익이 무엇이길래 그렇게들 집을 사라 권하는 걸까요? 이에 관해 최근에 발표된 Fannie Mae의 설문 조사를 바탕으로 설명해 볼까 합니다. 설문에 참가한 분들이 뽑은 집을 소유함으로 얻는 경제적 이익 top 4는 다음과 같습니다. - 88%의 설문 참가자는 자가 소유가 은퇴자금 준비에 도움이 된다 답하였습니다. - 87%의 설문 참가자는 자가 소유가 최고의 투자라 답을 하였습니다. - 85%의 설문 참가자는 자가 소유가 경제적으로 보다 여유로워지는데 도움이 된다 하였습니다 - 85%의 설문 참가자는 자가 소유가 자산을 증가하는데 도움이 된다 하였습니다. 추가적인 대답으로는 세금해택등을 받을 수 있는 점과 예산안에서 생활할 수 있게 해준다는 의견도 있었습니다. 대답을 곱씹어 보면 다 같은 말입니다. 즉, 자가소유가 최고의 투자로서, 자산을 불리는데 도움이 되고, 이는 은퇴자금 준비와 삶이 윤택해 지는데 도움이 되는 것이지요. 그렇다면 자가 소유가 정말 자산을 불리는데 도움이 될까요? 지난 2019년 미 연방은행에서 발행한 (Survey of Consumer Finances) 자료를 보면, 자가소유를 한 사람들의 평균 순 자산이 렌트로 살고 있는 사람들의 평균 순 자산보다 약 40배나 많다고 합니다 ($255K Vs. $6,300). 더구나, 이 차이는 점점 커지고 있다고 합니다. 아래의 표에서 보실 수 있듯이 2010년에는 그 차이가 약 35배였습니다. 그리고 당연히 지난 한 해와 올 초반기를 통해 집값이 상승하였으므로, 그 차이는 2019년보다 훨씬 더 커졌을 것입니다. 이쯤에서 많은 분들은 "돈 있는 사람들이 집 있는 게 당연한 거고, 그러면 격차가 벌어 지겠지" 라고 생각하실 것입니다. 하지만, 딱히 그런 것 만은 아닙니다. 아래의 표를 보시면 아시겠지만, 수입이 비슷한 그룹 내에서도, 자가 소유자와 세입자들의 순 자산 차이는 확연히 드러나며, 상위 그룹의 경우 그 격차는 더욱 커지게 됩니다. 또 다른 분들은, 집을 소유한 사람들은 나이가 많을 테니, 당연히 순 자산이 많지 않겠냐 생각하실 수 있습니다. 하지만, 2019년에 Harvard University의 조사에 따르면, 65세 이상의 자가 소유자가 가지고 있는 순 자산의 규모의 중간값은 $319,200이고, 그 중 부동산 자산은 $143,500이지만, 65세 이상의 세입자가 가지고 있는 순 자산은 $6,700이라고 합니다. 물론 이런 차이의 원인에는 여러가지가 있을 것 입니다. 하지만, 제가 지난 글에서도 소개해 드렸듯이, 자가소유가 자산을 불리는데 좋은 방법임은 몇 백년의 시간을 통해 증명된 것입니다. 현재 특별한 자산증식의 활동을 하시고 계시지 않다면, 본인이 사실 집을 사시는 것이 가장 손쉬운 방법이 아닐까 감히 말씀드려 봅니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #부동산 #자가소유 #자산증식

"타이틀 회사가 뭘 하는 곳이에요? " 바이어 분들을 도와드리다 보면, 위 질문을 많이 받게 됩니다. 따라서, 이 글을 읽으시는 분들 중에서 많은 분들이 궁금해 하실 것 같아, 쉽게 글로 적어 봅니다. **타이틀 회사에 대한 보다 구체적인 질문은 타이틀 회사측에 직접 문의하시길 권해드립니다.** 사실 위의 질문을 답하기 전에 많은 분들이 궁금해 하시는 title과 deed의 차이점을 아시는 것이 우선일 것 같습니다. 타이틀은 한국말로는 집의 소유권 입니다. Deed는집의소유권이전주인에서현주인으로넘어갈때사용하는증서입니다. 이렇게 생각해 보시면 쉬울 것입니다. 고객님께서 가게에서 옷 한벌을 구매하셨다면, 그 옷의 소유권 (title)은 바이어게 있게 됩니다. 이 구매를 할 때 판매측에서 영수증을 발행하게 되는데, 이 영수증이 deed와 같은 역할을 합니다. 즉, 소유권이 누구에게 있는지를 증명해 주는 증서입니다. Deed에는 여러가지 종류가 있는데, 이는다음에다뤄보도록하겠습니다. 그럼 타이틀 회사는 어떤 역할을 하게 될까요? 1. 타이틀이깨끗한가를검색해줍니다. 예를 들어 바이어가 모르게 집의 소유권에 저장이 잡혀 있는 채로 소유권이 바이어에게 넘어간다면, 해당바이어는그잡혀있는저당에대한부분을해결하려많은돈과시간, 그리고 노력이 필요하게 될 것입니다. 따라서, 집계약이클로징을하기전에타이틀회사에서해당타이틀이깨끗한지를검색하게됩니다. 구체적으로는아래와같습니다. - 셀러가 집을 판매할 수 있는 권리가 있는 지의 여부 - 모게지 페이먼트가 얼마나 남았는 지의 여부 - 다른 곳에서 걸어 놓은 저당의 여부 - 미납된 HOA의여부 - 미납된 tax의여부 - 그 외 집 소유권을 넘기는 것에 대한 제약의 여부 - Easement의 여부 (Easement는땅을소유하고있음에도그땅의사용권을타인에게양도한경우입니다. 셀러가부동산의일부에대해제 3자와 easement를 동의 했다면, 바이어는구매전에이부분에대해확실히알수있어야합니다. Title 회사에서이를조사해주는것이지요. 2. Survey를 통해 encroachment를 찾아줍니다. Encroachment는 쉽게 설명 드리면, 이웃의건축물의일부가남의땅을침범한경우입니다. 담이나 shed등에서가끔발생됩니다. 이경우는바이어측에서권리를주장하여셀러측이이웃과해결하게하셔야합니다. 3. Escrow를 열어 계약에 바이어의 closing cost를 관리하고, 나중에 셀러측에 송금합니다. 바이어의 주택구매 금액은 바이어에서 셀러에게 직접 가지 않습니다. 일단타이틀회사에서받아두었다가, 모든서류의사인이완료되고문제가없으면타이틀회사에서셀러측에송금하게됩니다. 4. 클로징의 진행을 도와줍니다. 대게의 클로징 회사는, 클로징장소를제공합니다. 또한, transfer tax stamp구매등, 여러 자잘한 셀러나 바이어가 신경 써야 할 부분들을 도맡아서 해 주어 보다 순조로운 클로징을 도와줍니다. 5. 타이틀 보험을 판매합니다. 물론 타이틀 회사에서 검색을 통해 깨끗한 것이 확인 된 타이틀이지만, 혹시 모를 경우를 대비해 바이어들은 타이틀 보험을 구매합니다. 6. Abstract of title을 작성해 줍니다. Abstract of title은 해당 부동산 소유권에 대한 모든 기록이라 보시면 됩니다. 전에는 주가 소유하고 있었으며 등등의 모든 정보를 포함하게 됩니다. 다시 말씀드리지만, 위의 정보는 아주 기본적인 정보입니다. 고객분들께서 "왜타이틀회사를써야하냐" 혹은 "타이틀 회사가 뭘 하는 곳이냐"의 질문들을 해주실 때 해드리는 답변을 글로 풀어 본 것입니다. 따라서보다구체적인타이틀회사에대한궁금증이있을때에는타이틀회사로직접문의하시길권해드립니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #미국부동산 #부동산중개 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #타이틀 #deed #title

지난 글에서 Deed는 부동산의 소유권 (title)이 누구에게 있는지를 증명하는 증서라 말씀드렸습니다. 이 Deed는 상황에 따라 몇 가지가 있습니다. 오늘은 Deed의 종류에 대해 알아볼까 합니다. 1. Deed of trust 보통 은행에서 융자를 얻으실 때 모기지를 얻는다 하시죠? Mortgage deed는 이 모기지론을 얻을 때, 융자를 얻는 사람과 융자를 내주는 사람 사이에서 작성되는 Deed입니다. 이 Deed를 통해 은행은 집을 담보로 삼을 수 있게 되고, 융자가 상환이 안 될 때, 저당을 잡을 권리를 가지게 됩니다. 2. General Warranty Deed 일반적인 부동산 거래시 바이어가 받게되는 Deed입니다. General Warranty Deed는 1) 셀러가 해당 부동산을 팔 수 있는 권리가 있다, 2) 해당 부동산은 저당에 잡혀있거나, 빚에 묶여 있거나, 법적인 집 주인이 가질 수 있는 권리에 대한 아무런 방해사항이 없다는 것을 보증합니다. 3. Special Warranty Deed General Warranty Deed보다는 법적 보호를 많이 받지는 못하는 Deed입니다. Special Warranty Deed의 경우, 현재 셀러가 집을 가지고 있었던 기간에 한해서만, 집 주인이 가질수 있는 권리에 대한 방해사항이 없다는 것을 보증하는 것입니다. 따라서, 이 집이 현 셀러 이전에 빚에 묶여 있었거나 하는 부분에 대해서는 보증을 하지 않습니다. 4. Quitclaim Deed Quitclaim Deed는 가족간에 (부부, 형제, 부모 자식 간) 부동산의 명의를 변경하는Deed입니다. Quitclaim deed를 통해 부동산이 명의변경이 될 때에는 별도의 세금이 부과되지 않습니다. 단, 이는 단순히 소유주가 변경되는 것이기 때문에, 집에 잡혀있는 저당이나 빚들에 대해서는 아무런 보증이나 보호가 없습니다. 즉, Quitclaim deed를 통해서 받는 부동산에 빚이나 저당이 잡혀 있을 수도 있고, 그에 따라, 새 집주인이 그 부분을 보상해야 할 수도 있습니다. 5. Grant Deed 쉽게 부동산 양도 증서라 생각하시면 됩니다. 셀러와 바이어간에 합의된 가격에 부동산에 대한 모든 권리를 넘긴다는 Deed입니다. 위에 열거한 deed들은 가장 흔히 보이는 deed들이고, 이외에 여러 deed가 더 있을 것입니다. 또한, 각 deed들의 역할들은 이 위에 적은 몇자의 정보로 다 설명드리기엔 부족함이 많이 있습니다. 단지, 참고 하시라 적어드린 것이고요. 법적 서류에 대해 보다 깊이 아시고자 하실 때 는, 변호사와 상담하시는 것이 최고의 방법입니다. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #디드 #deed #title

집을 사실때 거의 모든 분들께서 30년 고정이자 융자를 얻으십니다. 과연 30년 고정이자가 모든 분들께 적합한 융자일까요? 오늘은 그부분에 대해 생각하실수 있는 내용을 나눠봅니다. 한 집에서 얼마나 오랫동안 살아보셨나요? 미국의 경우를 볼까요? - 미국에서 사람들은 평균 한 집에서 7-8년을 살고 이사를 갑니다. - 미국에서 사람들은 평균 4.6년에 한번씩 직장을 바꿉니다. - 미국에서는 평균 8년동안의 결혼생활후 이혼을 합니다. 위의 모든 경우가 거주하고 있는 집을 팔아야 하는 상황입니다. 그 어느것도 30년이란 시간에 가까운 것이 없지요. 그런데 왜! 집을 사시는 거의 모든 고객분들은 아무 고민없이 30년 고정을 선택하실까요? 혹시, 집을 구매하실때 융자에 대해 따로 시간을 가지시고 쇼핑해보셨나요? 제가 고객분들께 늘 드리는 말씀이 있습니다. 차나 가방들을 사실때 조차도 다들 사전조사 열심히 하시죠? 차나 가방이 얼마나 할까요? 부동산은 정말 후진 집도 최소 $100K는 합니다. 그리고 집을 융자를 얻어 사신다면, 그 융자에 지불되는 이자 또한 말도 못하게 큰 금액입니다. 하지만, 미국 평균 융자를 고르시는데 걸리는 시간은 4.5시간이랍니다. 충분한 시간을 가지고 본인에게 최적의 융자를 현명하게 선택하시어 이자를 조금만 낮게 융자를 얻으셔도, 그 집에 머무시는 동안 가방을 사도 몇개를 살 수 있는 금액이 절약 할 수 있는데 말입니다. 하지만, 솔직히 저도 부동산업계에 들어오기전 집을 살때는 아무 주저없이 은행에서 권해주는 융자프로그렘을 선택했었습니다. 그래서 최소한 제 고객분들 만큼은 집 융자를 얻으시기 전에 꼭 여러 융자프로그램과 앞으로의 계획을 비교해 보시고 맞는 융자를 선택하시길 바라며 이 글을 적습니다. 자, 그럼 주택융자에는 어떤것들이 있을까요? 주택융자에는 크게 두가지가 있습니다. 1. 고정금리 (Fixed Rate Mortgage - FRM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에 정해진 이자율을 정해진 기간동안 유지하는 융자입니다. 즉, 3.5%의 이자율로 30년 상환 융자를 얻으셨다면 (30-yr FRM) 30년 동안 3.5%의 이자율이 유지됩니다. 일반적인 금융기관에서는 보통 15년 과 30년 두가지 프로그램이 대표적입니다. 15년은 원금을 15년 동안 상환하는 것이에 매달 납부액이 크지만, 이자율을 30년에 비해 훨씬 낮습니다. 즉, 은행 배 불려주는 돈은 덜 내는 것이지요. 2. 변동금리 (Adjustable Rate Mortgage - ARM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에서 일정기간 (보통 1년, 3년, 5년, 혹은 7년)은 FRM과 같은 방식으로 진행된 후, 그 이후부터는 그 시점의 이자율에 따라 이자가 변동합니다. 보통 해마다 변하거나 6개월에 한번씩 변하거나 하는 식입니다. (이는 금융기관마다, 프로그램마다 다른 것으로 알고 있으며, 매달 변하는 프로그램도 있습니다.) 표기는 ARM 5/1식으로 표기하는데, 이는 변동이자 (ARM), 5년간은 FRM, 그후는 1년에 1번씩 이자율이 변하는 프로그램이라는 뜻입니다. 중요한 것은 언제나 변동금리가 이자율은 더 낮습니다. 중요한 것은 한시점을 두고 볼때, 언제나 변동이자가 이자율이 더 낮습니다. 본 글 상단에 있는 그래프를 보시면 한눈에 아실수 있습니다. 바로 인지하셨겠지만, 이자율이 낮다는 말은 같은 돈으로 더 비싼집을 구매하실수 있거나, 같은 집을 사셔도 월 납부액이 낮아진다는 이야기 입니다. 하지만 ARM의 이자율은 변동합니다. 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 글 최상단에 있는 그레프에 나와 있듯이 ARM도 FRM과 같이 변동합니다. 다만 FRM은 융자를 얻은 시점에 정해진 이자율로 완불때까지 쭉 가는 것이고, ARM은 이자율이 융자를 얻을 때의 이자율은 FRM기간동안 유지된 후, 위의 그래프에 따라 변동하는 것이지요. 즉, 어느시점에서는 FRM보다 월 납부액이 커질수도 있는 것입니다. (예, 만약 2004년에 FRM로 했을경우 2008년에도 약 5.5%의 이자를 납부하면 되지만, ARM 1/1 의 경우는 2008년엔 5.7%의 이자율을 납부해야 하는 것입니다.) 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 지금 구매하시는 집에서 몇년을 사실것인지등을 꼼꼼히 생각해보시고, 5 ~ 7년정도 사실 계획이면, ARM 5/1 이나 ARM 7/1로 융자를 알아보시어 5 ~ 7년간 더 낮은 이자율의 혜택을 보시는것도 고려해 보시는 것도 나쁘지 않다 권해드립니다. 심지어 이자율이 정말 낮아졌을때는 ARM을 FRM으로 Refinance하는 것도 가능하니, 집을 구매하실때 꼭 융자에 대해서도 꼼꼼히 알아보시고 현명한 선택 하시기를 권해드립니다. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #mortgage #ARM #FRM #고정금리 #변동금리

지난 몇 달 간, 부동산 가격이 무척 올랐습니다. 그럼 과연 그만큼 집 사기도 힘들어 졌을까요? 지난 몇 달 간 집 값은 확연하게 오르고 있는 추세입니다. 하지만, 그 오름세의 폭이 다를 뿐이지, 이는 다른 모든 상품에서도 마찬가지 입니다. 우유, 라면 등등… 우리는 이것을 인플레이션 (물가상승)이라 합니다. 물가가 오르면, 같은 생활을 유지할 때, 물가 상승 만큼의 지출이 늘어나 생활이 빠듯해 집니다. 한 가지 부동산이 다른 상품들과 다른 점은, 다른 거의 모든 상품들은 상품의 가격이 오름에 따라 소비자의 지출 또한 늘어나게 되지만 , 부동산을 그렇지 않다는 점입니다. 예를 들어, 계란의 가격이 $10불이면, 소비자는 $10불을 지출하여 그 상품을 구매하게 됩니다. 하지만, 거의 대부분의 부동산 구매는 융자를 통해 진행됩니다. 따라서, 집의 가격이 오른다 하더라도 융자의 이자율이 낮을 경우는 지출의 양이 집 값 가격의 인상을 반영하지 못하는 경우도 있다는 것 입니다. Keeping Current Matters라는 부동산 정보 사이트에서 공유한 다음의 표를 같이 보실까요? 아래의 표에서 - Mortgage: 는 나열된 각 년도의 2/4분기 평균 집값을 10% Down payment를 해서 사실 때 얻으시는 융자의 총 금액입니다. - Mortgage rate: 은 Freddie Mac에서 발표한 나열된 각 년도의 6월 이자율 입니다. - P&I: 는 융자 원금과 이자를 더한 월 납부 금액 입니다. 즉, 한 달에 모기지 융자로 나가는 돈입니다. - In 2021 Dollars: 는 각 년도의 P&I를 inflation rate calculator 를 통해 현재 (2021년)의 물가로 전환한 것입니다. 보시는 대로, 평균 가격의 집을 구매하실 때의 현재 (2021년 6월)의 실제 지출은, 거의 대부분의 다른 해들에 비해 낮습니다. 즉, 현재의 낮은 이자율로 인해, 실제 집을 구매하실 때 들어가는 가계의 부담은 오히려 다른 때보다 덜 하다는 것을 보여줍니다. 여기서 한 단계를 더 생각해 보도록 하겠습니다. 많은 분들께서 윗 표의 다른 년도의 Mortgage를 2021 가격으로 변환하였을 때 2021 평균 집 값 보다 비싸기 때문에 맨 오른쪽의 in 2021 Dollars가 높은 것이 아니냐 생각 하실 수 있습니다. 즉, 2021 Dollars로 변환 한 각 년도의 평균 집값이 2021년의 평균 집값보다 높기 때문에 위 표와 같은 현상이 일어난다 의심 하실 수 있다는 것입니다. Inflation calculator (https://www.usinflationcalculator.com/)에 직접 가보셔서 확인 해 보시면 아시겠지만, 전혀 그렇지 않습니다. 제가 mortgage calculator를 통해 최근 몇 년의 mortgage를 2021 dollar로 변환한 결과는 다음과 같습니다. 2020 — $306,206.90 2015 — $299,694.00 2010 — $247,329.78 2005 — $294,012.91 2000 — $232,861.10 놀랍게도 올해의 평균 mortgage가 가장 높습니다. 즉, 현재의 이자율은 보다 비싼 집을 보다 적은 가계 부담으로 구입할 수 있는 조건을 마련해 주고 있습니다. 다르게 말하면, 같은 값으로 보다 비싼 집을 싸게 되는 것이지요. 비싼 집을 구매하시게 되면 또 다른 좋은 점이 있습니다. 부동산을 통해 얻게 되는 자산은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 하나는, 원금을 갚으며 쌓이는 자산입니다. 또 하나는 물가 상승으로 인해 집값의 인상을 통해 얻게 되는 수익입니다. 부동산은 매년 평균 3% ~ 5%가 상승한다 합니다. 여기서 매년 3%가 인상한다 가정하고 계산을 해 보겠습니다. $100K 짜리 집이 매년 3% 인상되어 10년 후에 얻게 되는 추가 수익은 $34K입니다. 하지만, $120K 자리 집을 통해 같은 기간 동안 얻는 추가 수익은 $61K에 이릅니다. 즉, 낮은 이자율로 인해 바이어의 buying power가 극대화 되어있는 요즘에 집을 구매하시는 것은 1. 평균 집값으로 봤을 때는 보다 적은 지출로 집을 구매하시게 되는 것이며, 2. 예년과 같은 금액을 집 구매에 지출한다 했을 때, 나중에 보다 큰 추가 수익을 얻으실 수 있는 기회인 것입니다. 보다 구체적인 분석이 필요하신 경우, 같이 일하시는 부동산 중개인께 문의하시기 바랍니다. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #mortgage #모두가좋은집에살수있도록

부동산 시장이 seller’s market을 유지함에 따라 렌트 가격도 무시무시하게 오르고 있는 실정입니다. Apartmentlist.com의 최근 글에 따르면 2021년 상반기의 렌트 가격 오름세가 apartmentlist.com에서 조사를 시작 한2017년 이후로 가장 빠르게 오르고 있는 상황이라 합니다. 평균적으로는 11.4%가 올랐다고 합니다. 이런 상황이 아닐 지라도 rent/buy calculator을 통해 계산해 보면 대략 1.6 ~ 2년 이상 한 곳에 거주 할 목적이면 집을 사는것이 경제적으로 나은 선택인데, 렌트가 빠르게 오르고 있는 현재는 어떨까요? 그렇다면, 자가를 소유하기 위해선 어떤 재정적인 준비를 해야 할까요? 1. 저축을 시작한다 Emergency fund와는 다른 saving account를 만들어 의무적으로 저축을 시작해야 합니다. 다운페이등을 커버할 수 있는큰 액수를 정해놓고, 돈을 절약할 수 있는 아이템들을 세분화 한 뒤, 각각의 세분화 된 아이템들을 메니지 하면서 절약합니다.아이템들이 세분화 되어있으면 되어있을 수록, 보다 수월하게 큰 금액을 절약할 수 있게 됩니다. 예를 들어, 한 달에 $1000씩 저축한다 목표를 잡았을 때, 그냥 $1,000을 처음부터 떼어 놓는 방법으로 저축을 진행하는게아니고, 여러 아이템들에서 조금씩 절약하여 $1,000을 만드는 것이지요. 예를 들면, 외식 – 한달에 $50불 절약 가스 – 한달에 $30불 적약 문화활동 – 한달에 $30불 절약 . . . . . 등으로 세분화 하여 각 아이템마다 부담이 안 될 정도로 조금 씩 절약하는 것입니다. 2. 전반적인 재정 상태를 확인하고, 크레딧 (신용점수)을 관리한다 일단, 현재 가지고 있는 빚을 최소화 하기 위해 노력합니다. 그리고, 크레딧이 안 좋다면, 전문가와 상담을 통해 크레딧을 복구해야 합니다. HUD에 따르면, 첫 집을 사는 분들의 평균 크레딧이 712 라고 합니다. 반면에 (렌더에 따라 조금씩 다르지만), 본인의 크레딧이 640보다 낮다면, 융자를 얻기 힘들거나, 얻더라도 이자율이 높을 것이란 것을 감안해야 합니다. 3. 전문가들과의 면담을 진행한다 현재 시장의 상태와 좋은 집의 조건을 알려 줄 수 있는 믿을 수 있는 리얼터, 융자를 얻는 데 도움을 줄 융자 브로커, 현재의 재정상태와 어떻게 관리해야 하는지를 알려줄 수 있는 재정 상담사 등과 면담을 진행합니다. 이 면담들을 통해서, 집을 구매할 수 있는 집의 가격대, 그 가격대에서 구매 가능한 집 등에 대한 정보를 알 수 있고, 이런 정보들을 통해 보다 뚜렷한 저축 량의 목표가 생기고 보다 똑 소리 나는 재정관리를 진행하실 수 있게 됩니다. 즉, 집을 사시는 목표를 보다 효율적으로 단기간에 이루실 수 있게 됩니다. “언젠가는 집을 사겠다” 생각이 있으시다면, 가장 중요한 것은 어서 빨리 준비를 시작하시는 것입니다. 당장 몇 년 안이 아니더라도, 위 과정을 통해 준비를 시작하신 분과 안 하신 분의 차이는 엄청나게 될 테니까요. 추가로 궁금하신 부부이 있으면 언제든 연락 주십시오. 오늘도 행복 가득한 하루 보내시고요. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터#ChicagoKoreanRealtor #finance #집살준비#모두가좋은집에살수있도록 #helpmorepeopleliveinabetterhouse

이 곳 일리노이 지역에서는 (다른 주들도 비슷할 것이라 생각됩니다), 바이어 분들의 클로징 전 마지막 구매 단계는 Final walkthrough입니다. 그럼 final walkthrough는 언제 어떻게 진행하는 것이 좋을까요? 그 전에, 일단 final walkthrough의 목적부터 살펴보겠습니다. Final Walkthrough의 목적은 다음을 확인하는데 있다고 봅니다. 1. 클로징을 하기 전 에, 오퍼를 넣은 시점부터 (혹은 인스팩션을 한 시점부터) 클로징까지의 기간 동안 해당 집에 추가적인 파손 등이 생겼는지의 여부 2. Inspection을 통해서 발견 된 부분 중, 셀러 측에서 수리 보수 해주기로 동의 한 부분이 잘 고쳐졌는지의 여부 3. 계약서 상에서 바이어에게 양도하기로 한 물건들이 다 있는지 의 여부 4. 일리노이 부동산 계약서에 보면, 셀러는 빗자루로 청소한 정도(broom clean condition)의 상태의 집을 바이어에게 넘겨야 한다고 되어있습니다. 이 부분이 잘 지켜졌는지의 여부 그럼 final walkthrough는 언제 하는 것이 좋을까요? 제 개인적인 경험에서는 무조건 클로징 당일, 클로징 몇 시간 전이 가장 좋습니다. Final walkthrough가 끝나고 나면, 클로징까지는 구매하시는 집에 다시 가실 일이 거의 없습니다. 그리고, final walkthrough에서 발견 된 부분들을 가지고 클로징 자리에서 추가적인 협상을 할 뿐이죠. 여기서 생각해 보실 점은, final walkthrough와 클로징 사이의 시간이 길면 길수록 무슨 일이 생길 확률이 높아진다는 것입니다. 예를 들어 도둑이 들어 어플라이언스를 싹 다 가져가는 등의 일이 생길 수도 있는 것입니다. 따라서, 바이어 분들께 드리는 조언은 final walkthrough는 최대한 늦게 하십시요. 그럼, final walkthrough는 어떻게 진행해야 할까요? 1. 일단, inspection 후 셀러가 수리 보수에 동의 했던 부분의 리스트를 꼭 지참 하셔서 가셔서, 하나 하나 살펴보시며 약속대로 수리 보수가 잘 되었는지 확인 하십시요. 2. 물은 잘 나오는지, 배수는 잘 되는지, 문들은 다 잘 열고 닫히는지, 창문은 다 잘 열리고 닫히는지 등, 인스팩션에서 인스팩터가 살펴봤던 부분들을 최대한 살펴 보셔야 합니다. 조금이라도 이상이 있는 부분은 꼭 체크해 놓으시고요. *사실 1번과 2번의 체크를 위해서는 담당하셨던 인스팩터 분과 동행하시어 진행하시는 것도 좋은 방법 중 하나 입니다. 3. TV 마운트나 천정 등을 떼어갔거나 전에 있던 것을 가져가고 다른 저렴한 것으로 바꿔 놨는지 등의 여부를 확인 하십시요. 4. 집에 두고 간 쓰레기나 필요 없는 물건들의 사진을 다 찍어놓습니다. 5. 1 ~ 4번까지를 진행 하면서 발견된 부분들을 같이 일하시는 리얼터와 함께 리스트로 작성하시고, 변호사와 함께 상의하여 셀러에게 추가적인 조치를 요구합니다. 셀러가 아직 거주 중인 상황에서의 final walkthrough 간혹 가다보면, final walkthrough를 셀러가 이사를 나가기 전에 진행하게 되는 경우도 있습니다. 예를 들어 클로징 도중에 셀러가 이사를 나가는 경우 등이 그렇습니다. 생각보다 이런 경우가 왕왕 발생합니다. 이런 경우엔 집에 생긴 문제점들을 파악하기 어렵거나, 이사 도중 발생되는 손상에 대해 모르게 될 수가 있습니다. 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 이런 경우엔, 변호사분들께 클로징 시 에 일정 액의 escrow를 셀러측에 요구해 달라 부탁 하십시요. 그 후, 클로징 후에 집을 다시 보시고, 추가적으로 손상이 난 부분에 대한 보상은 셀러가 제공한 escrow에서 제하고, 나머지를 셀러에게 돌려주는 방식으로 진행 하시면 됩니다. 많은 분들께서 클로징에 앞선 설레는 마음에 final walkthrough를 대충 진행하시는 분들이 계신데, 꼭 꼼꼼히 시간을 들여서 진행하시기를 권합니다. #ChicagoKoreanRealtor #ChicagoRealEstate #RealtorSangHan #Inspection #ZillowTalk #시카고복덕방 #시카고부동산 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #숫자 #리얼터한상철 #시카고한인중개사 #finalwalkthrough

"신분이 없는 상태로 미국에서 집을 살 수 있나요? " 어제 고객분께 받은 질문입니다. 궁금해 하실 분들이 많을 것 같아 블로그로 적어 봅니다. 일단, 대답은 “네 사실수 있습니다”입니다. 하지만, 당연히 미국에 계신 분들과는 약간의 차이가 있습니다. 외국인 신분으로 주택을 구매하시는 방법은 다음의 세가지로 나뉠 수 있습니다. 1. 전액 캐쉬로 구입 한국에서 미국의 에스크로로 바로 돈을 보내면 됩니다. 보통 타이틀 회사나 변호사측의 에스크로를 이용하게 됩니다. 셀러와 바이어의 계약이 맺어지면, 양측 사인이 들어간 계약서로 “이 돈이 집을 사는데 쓰이는 돈이다” 라는 것을 확인 한 후 돈이 송금이 됩니다. 돈에 관한 세금이나 출처는 한국에서 송금시에 확인을 하게 되니, 미국에서는 이미 확인이 끝난 돈이고 집을 산다는 명목이 확실하기 때문에 더이상 다른 확인절차는 없습니다. 집을 사신 후에도, 집의 deed(집문서 정도 되겠네요)를 한국측에 보내어 집의 구매가 완료되었음을 알려줘야 합니다. 2. 미국의 모기지를 얻는 방법 **일단, 수입이 전혀 없는 보통의 유학생의 경우는 그 어떤 모기지도 받을수 없음을 알려드립니다. (1) 학생비자(F1) 로 집을 사는 경우 학생비자인 경우 합법적인 수입이 없는 한, 모기지절차를 밟을수 없습니다. 따라서 보증을 서시는 분이 계시다 해도 (코싸이너) 도와줄수 있는 방법이 없습니다. 따라서, 이런 경우 가상의 회사를 설립해서 거기로 한국에서 펀드(다운페이)를 보내고, 회사이름으로 론을 얻어 집을 구매 하는 방법을 많이들 하십니다. 다운페이는 35~40% 요구됩니다. (2) 외국인 신분으로 집을 사는 경우 학생비자를 아예 무시하고 방문비자=외국인신분으로 집을 살 수 있습니다. 다운페이는 25%정도 요구됩니다. 수입을 증명해야 합니다. 혹시 한국이던 미국이던 수입(렌탈, 유튜버..기타등등)이 있으시면 그걸로 수입 증명이 가능합니다. 한국 미국에 수입이 없는 많은 유학생의 경우, 부모님이 현재 수입이 있으시다면 부모님 이름으로 집을 사는 방법들을 가장 많이 하십니다. 이 경우, 모기지 랜더마다 다르지만, 보통 부모님 이름 통장잔고가 6~24개월 모기지 페이먼트를 낼 수 있을만큼 있음을 증명해야 합니다. 간혹 미국내 통장으로 일부는 옮겨놓기를 요구하는 랜더들도 있습니다. 참고로, 변호사에게 위임하겠다는 싸인만 한국에서 공증받아 보내시면, 살때 팔때 모두 부모님이 직접 미국에 들어오지 않고도 일은 진행됩니다. 3. 미국내의 다른 가족 명의로 사는 방법 미국에 계신 가족분중에 모게지를 얻으실 수 있는 분이 계시면 그 가족분의 명의로 집을 산후 나중에 헐값에 되살수 있습니다. '나중'은 고객님이 미국 혹은 한국에 수입이 있으셔서 모기지를 받으실 수 있는 상태거나, 올 캐쉬로 사실수 있으실 때를 말합니다. 가장 중요한건! 외국인 혹은 학생(수입없음)에게 모기지를 내주는 랜더를 찾는게 가장 중요합니다. 한미은행 - 외국인 융자 가능합니다. 중국계 은행에서 외국인융자가 쉽게 된다고 합니다. (현직 모기지 브로커이신 분들이 알려주심) BoA, Chase, Well fargo 같은 대형 모기지 은행 또는 회사에는 외국인융자가 없습니다. lendingtree, statefarm같은 2금융권중에 이름 있는 회사들에 전화해보니 외국인융자에 대해 지식이 없습니다. "잘 모르겠어. 안될것 같은데..?"라고 합니다. 일단 제가 있는 시카고 지역보다는 LA나 뉴욕등 교민분들이 많은 곳에서 이런 랜더분들을 보다 쉽게 찾으실 수 있습니다. 타주에 있지만 '가능하다고 말한' 모게지 회사들이 원한 조건을 참고적으로 적어보면 다음과 같습니다. 국적이 미국인이 아니어야 하고, 비자나 I-90 입국서류로 신분은 증명한다. 25~ 40% 이상의 다운페이 집 가격에 따라 6~24개월의 monthly payment만큼의 현금이 통장에 잔고로 있어야 한다. 처리 기간은 똑같거나(45~60일 소요) 짧다. 클로징 비용은 4~5% 이자율은 4.5~6%. (프라이빗모기지, 하드머니론 등 모기지 성격에 따라 12.99%까지 올라갈수도 있다.) 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바랍입니다. 궁금하신 점 있으면 언제든 연락 주십시요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #미국부동산 #부동산중개 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #미국에서 집사기

예로부터 집은 남향집이 좋다고들 알고 계십니다. 그렇죠 집은 남향이 최고죠. 그렇다면 왜 그런지는 알고 계시나요? 오늘은 왜 남향집이 좋은지에 대해 짧고 쉽게 설명드려보고자 합니다. 고객분들께 왜 남향집을 찾으세요? 라고 질문해보면 "볕이 많이 들어서요", "집이 따듯해서요" 등의 여러가지 대답이 대부분입니다. 솔직히 반은 맞고 맞은 틀린 내용입니다. 남향집은 겨울에는 창을통해 볕이 많이 들고, 여름에는 볕이 거의 들어오지 않기때문에, 겨울에는 낮동안 받은 볕은통해 온기를 오래 머금고, 여름에는 밤에 쌓아놓은 냉기를 낮에도 오래 머금을수있는 장점이 있습니다. 모 연구기관의 조사에 따르면 모두가 같은 조건일때 정남향집이 다른 방향의 집에 비해 최대 60%의 냉난방비용을 절약시켜준다 합니다 (http://www.awindowsouth.com/). 그렇다면 왜 그럴까요? 인터넷을 아무리 찾아봐도, 그림을 쉽게 그려 설명해준 사이트가 없어 제가 직접 그려 설명해드리고자 합니다. 다들 어릴때 지구본 한번씩 보신 지구본과 같이 지구는 약 23.4도 ~ 23.5도 기울어져 있습니다. 대충 아래의 이미지와 같다 보시면 됩니다. 일단 지구과학의 기본부터 살짝 되짚어볼까 합니다. 기울어진 지구의 축을 자전축이라 하는데 (중요한것은 아닙니다). 지구는 자전축을 중심으로 하루에 한바퀴씩 돕니다. 그래서 태양을 바라볼때는 낮, 태양을 등지면 밤이되는 것입니다. 또한 지구는 매일 자전축을 중심으로 한바퀴씩 돌면서, 동시에 일년에 한바퀴씩 태양의 주위를 돕니다. 지구가 태양의 주위를 도는동안 저 자전축은 고정이 되어있기 때문에 계절의 변화가 생기는 것입니다. 아래의 그림에서 빨간 점은 제가 있는 시카고의 대략의 위치입니다. 그림에서 보시듯이 자전축이 태양에서 멀어질때는 겨울, 가까워지면 여름이 됩니다. 남반구쪽의 자전축은 북반구쪽 축이 태양과 가까워질때는 멀어지고, 멀어진때는 가까워지니 북반구와는 반대로 계절이 생겨나는 것이고요. 참고로 아래의 그림을 보시면, 왜 북쪽으로 올라갈수록 여름에 밤이없는 백야가 생기고, 겨울에는 해가없는 극야현상이 생기는지도 아실수 있습니다. 이러한 지구위에 사람들은 건물을 짓고 삽니다. 거의 모든 경우, 건물은 서있는 땅과 수직이 되게 짓습니다. 그렇다면 각 계절별로 위의 빨간점위에 수직으로 건물을 짓고 창문이 정남향을 향할때 집으로 들어오는 볕의 정도를 아래와 같이 그려볼수 있습니다. 아래의 그림은 해가 해당건물과 정면으로 마주보는 순간을 그린것입니다. 즉, 집에 해가 가장 많이 들어오는 순간인 것입니다. 일단 여름의 경우입니다. 자전축이 꺾인 각도때문에 건물을 땅과 수직으로 지을경우, 태양빛의 방향과 창문의 각도가 평행에 가까워져 많은 빛이 들어오지 않습니다. 즉 집이 쉽게 뜨거워지지 않습니다. 겨울의 경우는 어떨까요? 정확하게 반대의 상황이 생깁니다. 자전축의 각도때문에 창문의 각이 태양과 수직에 가까워지며 더 많은 볕을 받게 됩니다. 이로인해 춥고 어두운 겨울에도 보다 밝고 따듯한 실내를 가지실수 있게 되는 것입니다. 최대한 쉽게 설명드린다 했는데 너무 복잡하지는 않았나 모르겠습니다. 궁금하신것 있으면 언제든지 물어보시고요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #미국부동산 #부동산중개 #zillowtalk #집의향 #남향집

누구나 쉽게 예상하듯, 그리고 주변에서 쉽게 볼 수 있듯이 학군의 질과 부동산 가격은 정비례 합니다. 닭이 먼저인지, 달걀이 먼저인지는 모르나 집들이 비싸면 property tax를 더 많이 걷을 수 있을 것이고, 걷어 들인 더 많은 세금이 학교에 투자되면 학교가 더 좋아질 것이고, 그러면 해당 지역으로 이사를 오고 싶은 수요가 늘어나 집값이 더 오를 것이고.......의 싸이클이 반복되는 것이지요. 그렇다면 집값과 학교 점수의 상관관계가 전 미에 고루 적용이 될까요? Zillow.com에서 빅데이터를 분석한 결과에 따르면 꼭 그렇지는 않다고 합니다. 위 이미지에서 보시다시피 South Carolina, New York, Virginia, New Mexico, Minnesota, 이 5개 주는 부동산 가격과 학교의 등급 사이의 관계가 가장 약한 지역이라 합니다. 특히 New Mexico같은 경우 부동산 가격 하위 10%의 지역의 학교 점수와 부동산이 가장 비싼 지역의 학교 점수차가 3.6point정도 차이밖에 나지 않습니다. 반면에, 제가Ohio나, Pennsylvania, Michigan들의 Rust belt라 불리는 지역과 Georgia와 Tennessee주는 그 상관관계가 가장 뚜렷한 5개 주입니다. 미시간주 같은 경우는 부동산 가격이 가장 낮은 지역과 높은 지역의 학교 점수차가 7점이 넘게 나네요 (하위 10% 점수 2.1 Vs. 부유층 지역 점수 9.2). 빅 데이터를 통해 확인된 또 다른 사실은 "집값과 학교 점수의 상관관계는 집값이 오를수록 더 뚜렷해진다" 입니다. 펜실베니아의 경우, 학교 점수 5인 학군에서 6인 지역으로 이사할 경우, 평균 집값의 인상률이 15.4%인 반면에, 학교점수 8인곳에서 9인곳으로 이사할 경우, 평균 집값이 60.1% 올라간다 합니다. 켈리포니아의 경우도 비슷한데, 5에서 6인 지역으로 이사할 때에는 6 지역의 평균 집값이 5지역보다 9.9% 비싸지만, 8에서 9지역으로 이사할 때에는 그 차이가 47.9%에 이른다 합니다. 여기까지 본다면, 아이들을 9.0점 이상의 좋은 학교에 보내려면 비싼 동네로 이사를 가야 하는 것은 어쩔 수 없는 일로 보이네요. 하지만 찾아보면 좋은 학군과 이상적인 집값이 공존하는 곳이 있다는게 이 책의 내용입니다. 아래는 제가 있는 시카고 근교 지역에 있는 $150K ~ $200K에 리스팅 되어있는 다음의 조건에 맞는 집들과 Great Schools의 점수가 9.0이 넘는 고등학교들을 표시한 지도입니다. - Detached Single Family이거나 Townhome - 2,000 ~ 2,500 sq ft사이 - 방 3개 이상, 욕실 2개이상 - 실내 주차 2대 이상 보시는 바와 같이, 시카고 지역도 Flossmoor나 McHenry카운티 지역과 같이 집값이 많이 부담되지 않으며 학군이 정말 좋은 지역들이 있습니다. 책에서는 제 둘째 딸이 태어난 동네인 Dublin Ohio를 예로 들었습니다. 같은 Jerome High School (10점짜리)학군 내에 있는, 겨우 2.6마일 떨어져 있는 두 개의 10점짜리 초등학교인 Scottish Corner와 Deer Run초등학교 학군의 평균 집값은 Deer Run학군이 $413K 인 반면에 Scottish Corner의 경우 $286K입니다. (책이 출판된 2017년 기준입니다) 물론 집값이 학군에만 비례되는 것은 아니며, 그 외 여러 입지 조건들이 고려사항으로 포함되어 평균 집값이 올라가는 것입니다. 하지만, 아이들의 학교만을 봤을 때, 좋은 학교를 보내기 위해 꼭 비싼 동네로 이사를 가실 필요는 없다는 것입니다. 잘 찾아보시면 좋은 학군의 저렴하고 좋은 집들을 찾으실 수 있거든요. 학교에 대한 정보는 greatschools.org나 niech.com에 가시면 찾으실 수 있습니다. 늘 그렇듯 궁금하신 점 있으면 언제든지 연락 주십시요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #미국부동산 #부동산중개 #zillowtalk #학군 #greatschools

요즘 여기저기서 지난 10여개월간 이어졌던 Seller’s market이 좀 수그러 들고 있다는 이야기가 들립니다. 오늘은 이에 대한 제 생각과 전문가들의 의견들을 나눠보도록 하겠습니다. 늘 말씀드리지만, 부동산 시장의 가장 큰 축은 수요와 공급의 양 입니다. 셀러마켓이 수그러들고 있다는 이야기는 수요는 줄고, 공급은 늘기 시작했다는 이야기 입니다. 개인적으로 볼때, 수요가 줄어든다면 싼 이자율과 코로나에 대한 공포등으로 인하여 집을 급하게 사고자 했던 분들의 panic buying을 끝나가고 있기 때문이 아닐까 싶습니다. 즉, 많은 분들이 백신을 맞기 시작하면서, 그리고 백신의 효과가 사람들이 걱정했던 것보다 훨씬 빠르게 사회를 정상화 시키고 있음으로 인해, 다운타운에 사는것에 대한 공포가 줄었습니다. 또한, 업무의 효율을 위해 work from home이 가능한데도 사무실로 출근하시는 분들도 많이 늘었습니다. 그런 이유들로 인해, 다운타운지역에서 서브얼반으로 유입되던 한 차례의 폭풍이 지나갔다 생각됩니다. 솔직히 제 스스로는 공급이 늘었다는 것을 체감하기는 아직 이른 것 같습니다. 하지만, 코로나로 인해 모르는 사람들이 집에 들고 날고 하는 것이 싫어 판매를 미뤘던 분들의 행동에는 큰 변화가 있을 것입니다. 즉, 백신을 맞는 사람이 늘어남에 따라, 혹은 본인들이 백신을 맞음으로서 코로나로 인해 생겨났던 타인에 대한 두려움이 수그러들 것 이고, 그에 따라 그동안 리스팅을 미뤘던 분들이 더 늦기전에 집의 리스팅을 시작할 것으로 생각됩니다. 그럼 여러 전문가들은 앞으로의 시장을 어떻게 전망하고 있는지 한 번 알아보겠습니다. Realtor.com “. . . homes continue to sell quickly in what’s normally the fastest-moving time of the year. This is in contrast with 2020 when homes sold slower in the spring and fastest in September and October. While we expect fall to be competitive, this year’s seasonal pattern is likely to be more normal, with homes selling fastest from roughly now until mid-summer.” 가을이 피크였던 작년과는 달리 (이 시점이 이번 셀러마켓이 본격적으로 불 붙은 시점입니다), 기존의 정상적인 시장일때 처럼 여름이 피크일 것이라는 이야기 입니다. 즉, 코로나와 별개로 셀러마켓이 7 ~ 8월까지는 지속될 것으로 보고 있습니다. National Association of Realtors “Sellers who have been hesitant to list homes as part of their personal health safety precautions may be more encouraged to list and show their homes with a population mostly vaccinated by the mid-year.” 제 예상과 같이, 백신을 접종하는 비율이 높아짐에따라 코로나로 인한 타인에 대한 두려움이 적어져 집을 리스팅 하는 사람이 많아질 것이란 이야기 입니다. 즉, 공급이 올라갈 것이라는 전망입니다. Danielle Hale, Chief Economist at realtor.com “Surveys showed that seller confidence continued to rise in April. Extra confidence plus our recent survey finding that more homeowners than normal are planning to list their homes for sale in the next 12 months suggest that while we may not see an end to the sellers’ market, we might see the intensity of the competition diminish as buyers have more options to choose from.” 조사에 의하면 예년에 비해 보다 많은 사람들이 향후 12개월 안에 집을 리스팅 할 계획을 가지고 있다고 합니다. 단, 이 부분을 통해 셀러마켓이 끝난다는 것을 말하기는 어려울것이고, 바이어분들의 초이스가 많아져 셀러마켓이 좀 수그러 들 수는 있다고 보고 있습니다. Freddie Mac “We forecast that mortgage rates will continue to rise through the end of next year. We estimate the 30-year fixed mortgage rate will average 3.4% in the fourth quarter of 2021, rising to 3.8% in the fourth quarter of 2022.” 모게지론을 관리하는 Freddie Mac에서는 이자율이 올라가는 트랜드가 계속되어 2021년 하반기에는 3.8%까지 올라갈 것이라는 전망입니다. 이는, 단기적으로 볼때는 이자가 비교적 낮을때 집을 구입하려는 분들로 인해 수요가 유지될 것이라는 뜻이고, 조금 더 길게 봤을때는 낮은 이자율로 인해 집 구매를 고려했던 수요는 낮아질 수 있음을 의미합니다. 위 내용들만 가지고, “어서 집을 사야한다” “어서 집을 팔아야한다” “기다려야 한다”등의 섭부른 결정은 피하시기 권합니다. 확실한 것은 최소한 당분간은 셀러마켓이 지속될 것이고, 어떤 변수로 인해 시장이 어떻게 변할지는 모르기 때문입니다. 또한, 제가 늘 말씀드리지만, 부동산 시장은 최대한 작게 보셔야 합니다. 즉, 시장은 각 블락마다 다르게 존재합니다. 아무리 수요가 낮아져도 사람들이 찾는 지역은 늘 일정량 이상의 수요가 존재합니다. 그리고 그런 지역은 거의 늘 공급이 모자랍니다. 따라서, 집을 사시거나 파실때 그 지역의 시장 사항을 똑바로 분석해 드릴 수 있는 리얼터와 상담하시고 진행하시길 권해드립니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #시카고부동산 #부동산중개 #부동산시장 #시장전망

지난 글을 통해, Foreclosure인 집들이 일반 집들에 비해 저렴한 지를 정확히 알기위해서는 listing price뿐 아니라 그 외 여러가지들을 꼼꼼히 살펴보셔야 한다 말씀드렸습니다. 그렇다면, Foreclosure인 경우 얼마나 쌀까요? 위에 있는 표의 맨 오른쪽을 보시면, 각 도시 별 Foreclosure집들의 "평균" 할인율이 나옵니다. 플로리다의Fort Mayer같은 곳은 60%이상 저렴하게 구입하실 수 있어 보입니다. 할인율의 셈법은 세 번째 칼럼인 평균foreclosure 판매가격과 네 번째 칼럼인 평균 non-foreclosure 판매가격을 이용하여 계산한 것입니다. 즉, 위 표는 일반적인 foreclosure집들의 조건들이 (위치, 크기, 내부 상태 등) non-foreclosure집들의 크기와 컨디션과 같다는 조건하에 계산한 표이지요. 하지만, 일반적으로 non-foreclosure집들의 컨디션이나 크기, 지역 등이foreclosure집들보다는 좋기 때문에 위의 표의 계산으로 나오는 할인율은 실제 할인율보다 작아질 수 밖에없습니다. 그렇다면, 같은 매물로 foreclosure와 non-foreclosure의 경우를 비교해계산했을 때는 그 할인율이 얼마나 될까요? 다들 Zillow의 Estimated price아시죠? Zillow에서는 foreclosure 집들의 non-foreclosure상태일 경우의 Estimated price와 실제 판매가격을 이용하여 Real Foreclosure Discount라는 것을 계산하고, 그것을 정리하였습니다. (많은 부동산 업계분들께서 Zillow Estimated Price는 오차가 심하다 말씀하실 것 알고 있습니다. 하지만 실제오차범위는 점차 줄어들고 있습니다. 실제로 제가 고객 분들을 도와드리는 지역의 집들을 분석해 보면, 실제 오차범위가 +/-5%이내에서 형성되는 것을 보실 수 있습니다.) 아래의 표는 평균 Foreclosure의 할인율과 Real Foreclosure Discount의 차이를 보여줍니다. 점선은 미국 전체의 평균 Foreclosure할인율의 변화이고, 실선은 Real Foreclosure Discount (RFD)의 변화입니다. 평균값을 볼 때는 심하게는 60% 가까운 할인율이 있을 때 도 있었지만, 실제 RFD의 경우, 가장 낮았던적이 2012년 9월의 23.7%였습니다. 특히 Subprime이 터진 후 Foreclosure 붐이 일어나던 시기인 2012을 보면, RFD할인율은 고작 7.7%밖에 되지 않습니다. *여기서 다시 한번 되새겨야 하는 것은, 유지와 보수가 잘 안되어 있을 foreclosure집을 7.7%낮게 사서 관리가 잘 된 집의 상태를 바꿀 때의 계산까지 했을 경우, 과연 얼마나 저렴하게 집을 구입하실 수 있을지는 잘생각해 보셔야 합니다. 하지만, 위의 분석은 미국의 평균입니다. 제가 다른 글에서 말씀 드렸듯이, 시장 분석은 지역마다, 같은 지역의 가격 대 마다, 같은 가격대의 집 형태 마다 다 다르다는 점 잊지 마시기 바랍니다. 그렇다면 향후, 우리 동네의 Foreclosure 할인율은 얼마나 될까요? 아래의 표는 2012년 9월 미국 주요 도시 별 RFD할인율을 보여줍니다. 글 최 상단에 있는 표와 비교해보시면 비슷한 부분도 있지만, Fort Mayer FL같은 경우는 차이가 심한 편입니다. 특히, 표를 보시면 제조업을 주로 하는 Rustbelt라 불리는 미 중부의 대표적인 도시들이 큰 할인율을보이고 있습니다. 이는, Foreclosure의 할인율도 경제학의 가장 기본인 수요-공급의 법칙을 벗어나지 않는다는 것을 보여줍니다. 여러가지 이유가 있겠지만, 가장 쉽게 이해하실 수 있는 몇 가지를 예로 들면, Rustbelt의 지역은 미 제조업이 하향 길로 접어들며 실업율이 증가하였고, 그와 수반되는 이혼율 등이 증가하며 고등학교 졸업자 비율등이 떨어지는 추세를 보이고 있었습니다. 실업율과 이혼율의 증가로 주택의 공급은 증가하였지만 (특히 Foreclosure의 공급도 증가하였죠), 일자리도많지 않고 교육시설의 질도 상대적으로 낮은 이 지역들에서 같은 이유로 떠나는 사람들에 의해 수요는 떨어졌습니다. 자연히 Foreclosure를 포함한 주택가격은 하락하게 된 것 입니다. 그 하락폭이 결국 큰 할인율로나타나는 것이고요. 즉, 코로나사태가 진정된 후 현재 계신 곳에서 Foreclosure에 투자하시고자 하시는 분들은 해당지역의 수요와 공급이 어떻게 될지를 여러가지 정보를 토대로 예상하시면 됩니다. 크게 참고하셔야 할 내용은 해당지역의 매물 수요, 인구변화, 학교정보, 정부정책과 기타 정보들이 있습니다. 보다 깊이 조사하시고 싶은 경우엔, 저에게 연락 주시거나, 함께 일하시는 리얼터에게 부탁하시면 이런 부분은 쉽게 자료를 준비해 드릴 수 있을 것 입니다. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터#ChicagoKoreanRealtor #finance #foreclosure #discount #모두가좋은집에살수있도록#HelpMorePeopleLiveInABetterHouse