Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다.
Chapter. Afterword. Health Food and Home Values
(How Trader Joe's and Whole Foods Organically Boost Real Estate Price)
매년 Rosebowl이 열리는 CA의 Pasadena에서 1967년 시작된 Trader Joe's와 미국에서는 유일하게 F1경기가 열리는 Austin TX에서 1978년 시작된 Whole Foods. 교민분들도 자주 이용하시죠?
품질좋은 식재료와 공산품들로 유명한 가게들이죠? 올가닉 제품들도 유명하고요. 그런데, 이 가게들이 그런 상품만으로만 유명한게 아닙니다. 부동산 시장에서 이들이 유명한 이유중 하나는, 정확한 분석을 통해 다음 매장의 위치를 정한다는 것입니다. 그 결과, 예전에 제가 적었던 Starbucks 가 주변 집들의 가격에 주는 것과 마찬가지로, 주변 부동산에 좋은 영향을 끼칩니다 (Starbucks 관련 지난 글은 여기).
이러한 현상은 Trader Joe's의 주변 집들에도 관찰되는데요. 그렇다면 Whole Foods 나 Trader Joe's주변 집들은 어떠한 특징을 갖고 있을까요?
Whole Foods와 Trader Joe's 주변 부동산
높은 집값
1997년 부터 2014년까지 두 브랜드의 매장 1마일 반경의 집의 가격을 조사한 결과, 그 집들의 가격이 미국 평균집값을 훨씬 상회한다고 합니다. 특히 2000년부터는 인접한 대도시의 상위 1/3 집들의 평균가격보다 높은 집값을 유지해온다고 합니다.
빠른 가격인상
뿐만 아니라, 이 두 브랜드의 매장 1마일 반경에 있는 집들은 가격도 훨씬 빨리 오른다고 합니다. 아래의 표를 보시다시피, 1997년 부터 2014년까지 미 평균 집값은 71% 인상되었습니다. 하지만, Whole Foods와 Trader Joe's주변의 집들은 140%가량 인상되어, 인상폭의 차이가 거의 두배가 되는것을 알수 있습니다.
여기서 많은 분들이 "어차피 저 가게들은 좋은 동네에만 생기잖아. 집값 오르는게 당연하지"라고 생각하실 것입니다. 그렇다면, 같은 집들의 Whole Foods나 Trader Joe's가 생기기 전과 후의 가격변화 트랜드를 비교해보면 어떨까요?
Before & After
Zillow의 분석결과, Whole Foods와 Trader Joe's는 주변 집값을 상승시키는 확실한 원인이라고 합니다.
위의 표는 같은 도시내의 집값 상승률 대비 Whole Foods와 Trader Joe's 1마일 반경내 집값 상승률을 보여줍니다. Whole Foods의 경우를 예를 들면, 매장이 생기기 24개월 전에는 Whole Food 주변 집값 상승률이 같은 도시내의 평균 상승률에 비해 2 ~ 3% 낮았습니다. 15개월 전에는 약 7% 낮았고요. 하지만, Whole Foods가 생기기 6개월 전 부터는 그 폭이 줄더니, 가게가 문을 연 시점부터는 Whole Foods주변 집들의 가격 상승률이, 같은 도시 평균보다 (그 차이가 클때는 10%가량) 빠른 속도로 오른것을 보실수 있습니다.
Trader Joe's의 주변집들도 비슷한 현상을 보여줍니다. 가게가 문을 연 이후부터는 늘 같은 도시내의 평균상승률보다 상회하는 집값 상승률을 보여줍니다.
그렇다면 Trader Joe's나 Whole Foods는 어떻게 장소선정을 할까요?
Whole Foods의 경우는 (다른 회사들과 마찬가지로) 회사내의 부동산 팀이 다음 매장의 위치를 선정한다고 합니다. 이제는 Amazon에 포함된 회사이니, 더 방대한 빅데이터를 분석하여 위치를 선정하겠지요. 하지만, 이들이 장소선정을 할때 확인하는 첫번째 사항이 있는데, 그것은 해당 지역의 교육수준이라고 합니다. 장소후보군을 선정할때, 차로 20분 이내 운전거리에 대졸자가 200,000명이 있는가가 첫번째 선별조건이라고 합니다. 그 외, 인구 밀도, 인구 통계, 부동산 가격등 여러가지를 고려한다고 합니다.
Trader Joe's의 경우도 크게 다르지 않습니다. 창업자인 Joe Coulombe는 2011년 LA Times와의 인터뷰에서 "All Trader Joe's were located near centers of learning"이라고 했을정도로 지역의 교육수준을 중시한다고 합니다. Pasadena에서 창업을 한 가장 큰 이유도, Pasadena엔 고학력자가 많아서라고 했었죠. 특히, Trader Joe's의 경우, 수입이 적은 고학력자가 많은 지역을 선택한다고 합니다. 즉, 그 지역에서 이미 좋은 곳을 선택하는 것이 아니라, 그 지역에서 좋아질 곳을 선택한다 보시면 됩니다.
하지만 역시, 고학력자들이 있는 지역에 이 가게들이 들어선것 만으로 집값이 빨리 오르는 현상을 설명하기는 뭔가 부족함을 느끼실 겁니다. 사실, 이 가게들이 생겨나면 주변에 재밌는 선순환이 발생합니다. Whole Foods의 초록색 간판을 보고, 다른 브랜드들이 보다 확신을 가지고 주변에 매장을 열기 시작하는 것이지요. 근처 Whole Foods매장을 가보시면, 거의 대부분 주변에 사람들이 많이 찾는 다른 매장들이 있습니다. 저희동네의 Whole Foods의 경우, Dick's Sports와 DSW shoes, Nordstrom Rack같은 사람들이 좋아하는 매장들이 옆에 같이 있어 주변을 더욱 활기차게 만들어 줍니다.
오늘 글도 앞으로 부동산 매매하시는데 작은 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 사실 이 챕터 앞에 3개의 챕터가 있었으나, 대부분의 분들께 흥미를 끌 내용이 아니어서 생략하였습니다. 어느덧 여름이네요. 다들 건강하시길 바라며, 다음글로 뵙겠습니다.
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