Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다.
이전의 두 챕터는 미국내 특정 지역에대한 내용이기에 블로그에서는 생략하였습니다.
Chapter 22 - 1. Statistics Are People, Too
(Looking at the housing bust in more than just dollars and cents)
부동산 시장의 변화는 경제지표, 혹은 인구유입등의 통계적인 정보이외에, 사람들의 생각과 행동을 통해서도 예측할수 있습니다. 오늘은 책에서 보여주는 사람들의 생각과 행동이 부동산시장과 어떤 상관관계를 보이는지 적어보겠습니다.
경제에 대한 긍정적인 생각과 집값의 상관관계
미국의 조사기관인 Gallup의 조사결과 사람들이 향후경제에 대해 긍정적으로 생각과 부동산 가격은 밀접한 관계가 있다고 합니다. 아래의 그래프가 그 상관관계를 잘 보여줍니다.
그럼 둘 중 어느것이 이유이고, 어느것이 결과일까요? 어떤 분들은 "집값이 오르니 당연히 경기가 좋아질거란 긍정적인 생각을 갖게 되겠지"라고 생각하실 것이고, 다른 분든을 "경기가 좋아지니 당연히 집사는 사람들이 늘어나서 집값이 오르겠지"라고 생각하실 것입니다.
조사기관들도 그런점에 대해 연구했지만, 경기에 대한 사람들의 전망과 부동산 가격중 어느것이 시작점이고 어느것이 그에대한 결과인지는 밝혀내지 못했다고 합니다. 즉, 닭과 달걀의 관계같이 둘중 무엇이 먼저인지는 알지 못합니다. 이 부분을 밝혀낸다면 향후 부동산 투자에 좋은 지표가 될것임음 분명합니다.
요즘 코로나 사태로 인한 경기에 대한 고객분들의 전망은 어떻세요? 분명히 여러분께서 가지고 계신 경기에 대한 전망과 부동산의 가격은 서로를 반영할 것입니다.
흡연자의 비율과 부동산의 가격
위의 그래프가 보여주듯이 흡연자의 비율과 부동산과의 상관관계는 너무도 뚜렷합니다.
하지만 이 둘의 인과관계 또한 어느것이 어느것에 영향을 주는지는 알수 없습니다.
(책에서는 사람들의 혈압과 콜레스테롤 레벨 또한 부동산 가격과 상관관계가 있다 설명한 부분도 있지만, 그 주장은 책에서 보여주는 그래프로는 납득할수 없기에 생략하겠습니다. )
행복한 정도와 부동산 거품의 크기
부동산 가격이 갑자기 크게 오르는 것을 거품이라고 합니다. 신기하게도, 이 거품의 크기가 사람들의 행복한 정도, 정확하게 말하면 "나는 그리 행복하지 않다"라 생각하는 사람들의 비율과 부동산 시장은 크게 상관이 있습니다.
2004년 부터 2010년까지 미국내 사회의 변화를 조사 측정하는 "General Social Survey" 란 곳에서 "나는 그리 행복하지 않다", "꽤 행복하다", "아주 행복하다"의 세개의 선택지중 하나를 선택하는 설문을 꾸준히 진행하였습니다. Zillow은 그 설문의 결과와 부동산 시장과의 관계를 비교 분석하였고요.
그 결과, "난 그리 행복하지 않다"에 대답한 응답자의 비율이 많지 않고, housing crisis기간동안 그 비율이 크게 변하지 않은 Texas와 Tennessee지역은 서브프라임 모게지 사태때 집값의 변동이 다른 지역보다 크기 않았다고 합니다.
반면에 Phoenix, Arizona 등과 LA, Riverside, Sacramento, Vallejo등의 CA의 도심지역은 "난 그리 행복하지 않다"에 대답한 응답자의 비율이 2004에는 17%에 이르렀다가 2006년에는 9.3%로 떨어지고, 다시 20%가까이로 올랐습니다. 이런 지역의 집값은 크게 오르고, 크게 떨어졌습니다. 아래의 막대그래프를 보시면 보다 잘 이해하실수 있습니다.
당연히 집값이 크게 오르니 (2006) 불행하다 느끼는 사람의 수가 줄었을 것이고, 집값이 크게 떨어졌으니 (2010) 불행하다 느끼는 사람의 수가 늘었겠지요.
하지만, 왜 조사의 처음 시작인 2004년에도, 이 지역의 사람들을 다른지역보다 행복을 많이 느끼지 못했는지, 2004년의 상대적으로 높은 불행한 사람들의 비율이 집값 상승에는 어떤 영향을 끼치는지등의 보다 심화된 질문들에 대한 답들은 알수가 없습니다. 이런부분도 같이 분석했다면 참 좋았을텐데 말입니다.
다음글은 정치적 성향, 성관계 빈도수, 종교등이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 적어보겠습니다. 궁금하신것 있으면 부담없이 연락 주시고요.
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