Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다.
Chapter 8. Apples and Oranges (How to Determine Whether Buying a Foreclosure Is a Good Deal) - Part 2.
지난번글을 통해, Foreclosure인 집들이 일반집들에 비해 저렴한지를 정확히 알기위해서는 listing price뿐 아니라 그 외 여러가지들을 꼼꼼히 살펴보셔야 한다 말씀드렸습니다.
Foreclosure인 경우 얼마나 쌀까요?
위에 있는 표의 맨 오른쪽을 보시면, 각 도시별 Foreclosure집들의 "평균" 할인율이 나옵니다. 플로리다의 Fort Mayer같은 곳은 60%이상 저렴하게 구입하실 수 있어 보입니다. 할인율의 셈법은 세 번째 칼럼인 평균 forecloure 판매가격과 네 번째 칼럼인 평균 non-foreclosure 판매가격을 이용하여 계산한 것입니다. 즉, 위 표는 일반적인 foreclosure집들의 조건들이 (위치, 크기, 내부상태등) non-forclosure집들의 크기와 컨디션과 같다는 조건하에 계산한 표이지요. 하지만, 일반적으로 non-floreclosure집들의 컨디션이나 크기, 지역 등이 foreclosure집들보다는 좋기 때문에 위표의 계산으로 나오는 할인율은 실제 할인율보다 커질 수밖에 없습니다.
그렇다면, 같은 매물로 foreclosure와 non-forclosure의 경우를 비교해 계산했을 때는 그 할인율이 얼마나 될까요?
다들 Zillow의 Estimated price아시죠? Zillow에서는 foreclosure 집들의 non-forecloure상태일 경우의 Estimated price와 실제 판매가격을 이용하여 Real Foreclosure Discount라는 것을 계산하고, 그것을 정리하였습니다.
(많은 부동산 업계분들께서 Zillow Estimated Price는 오차가 심하다 말씀하실것 알고 있습니다. 하지만 실제 오차범위는 점차 줄어들고 있습니다. 최소한 제가 고객분들을 도와드리는 지역의 집들은 Cloud CMA에 가서 보시면 실제 오차범위가 +/-5%이내에서 형성되는것을 보실수 있습니다.)
아래의 표는 평균 Foreclosure의 할인율과 Real Foreclosure Discount의 차이를 보여줍니다.
점선은 미국전체의 평균 Foreclosure할인율의 변화이고, 실선은 Real Foreclosure Discount의 변화입니다. 평균값을 볼 때는 심하게는 60% 가까운 할인율이 있을때도 있었지만, 실제 RFD의 경우, 가장 낮았던 적이 2012년 9월의 23.7%였습니다. 특히 Subprime이 터진 후 Foreclosure 붐이 일어나던 시기인 2012을 보면, RFD할인율은 고작 7.7%밖에 되지 않습니다.
*여기서 다시 한번 되새겨야 하는것은, 유지와 보수가 잘 안되어 있을 foreclosure집을 7.7%낮게 사서 관리가 잘 된 집의 상태를 바꿀때의 계산까지 했을경우, 과연 얼마나 저렴하게 집을 구입하실수 있을지는 잘 생각해보셔야 합니다.
하지만, 위의 분석은 미국의 평균입니다. 제가 다른글에서 말씀드렸듯이, 시장분석은 지역마다, 같은 지역의 가격대마다, 같은 가격대의 집 형태마다 다 다릅니다.
그렇다면 "코로나가 끝난 후, 우리동네의 Foreclosure할인율은 얼마나 될까?"
아래의 표는 2012년 9월 미국 주요 도시별 RFD할인율을 보여줍니다.
글 최상단에 있는 표와 비교해보시면 비슷한 부분도 있지만, Fort Mayer FL같은 경우는 차이가 심한 편입니다. 특히, 표를 보시면 제조업을 주로 하는 Rustbelt라 불리는 미 중부의 대표적인 도시들이 큰 할인율을 보이고 있습니다. 이는, Foreclosure의 할인율도 경제학의 가장 기본인 수요-공급의 법칙을 벗어나지 않는다는 것을 보여줍니다.
여러가지 이유가 있겠지만, 가장 쉽게 이해하실 수 있는 몇 가지를 예로 들면, Rustbelt의 지역은 미제조업이 하향길로 접어들며 실업율이 증가하였고, 그와 수반되는 이혼율 등이 증가하며 고등학교 졸업자 비율 등이 떨어지는 추세를 보이고 있었습니다.
실업율과 이혼율의 증가로 주택의 공급은 증가하였지만 (특히 Foreclosure의 공급도 증가하였죠), 일자리도 많지 않고 교육시설의 질도 상대적으로 낮은 이 지역들에서 같은 이유로 떠나는 사람들에 의해 수요는 떨어졌습니다. 자연히 Foreclosure를 포함한 주택가격은 하락하게 된것입니다. 그 하락폭이 결국 큰 할인율로 나타나는 것이고요.
즉, 코로나사태가 진정된 후 현재 계신곳에서 Foreclosure에 투자하시고자 하시는 분들은 해당지역의 수요와 공급이 어떻게 될지를 여러가지 정보를 토대로 예상하시면 됩니다. 크게 참고하셔야 할 내용은 해당지역의 매물 수요, 인구변화, 학교정보, 정부정책과 기타 정보들이 있습니다. 이에 대한 내용은 지난글에서 보다 자세히 다뤘으니 참고하시면 될것 같습니다.
더 궁금하신거 있으시면 댓글 남겨주십시요.
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