아마도 제가 소개해 드리는 시장 현황 관련 글에 무조건 나오는 말은 “모든 상품과 서비스의 가격은 수요와 공급이 만나는 곳에서 이뤄진다”일 것입니다. 오늘 글의 제목인 “왜 집 값이 떨어지지 않죠?”의 답은 한 마디로 공급이 수요를 따라가지 못해서 입니다. 늘 말씀드리는대로 부동산 시장의 집 값이 떨어지기 시작하려면 공급이 현재 수요의 6배이상이 되어야 합니다. 즉, 현재 판매되고 있는 집의 개수가 지난 12개월간의 월평균 거래건수의 6배가 되어야 합니다. 6배보다 많아지면 값이 떨어지기 시작할 것이고, 6보다 낮을 때는 천천히라도 집 값이 오를 수 밖에 없습니다. 이렇게 답부터 말씀드리고, 그럼 왜 현재 집 값이 떨어지지 않는지를 설명해 드려보겠습니다. 1. 줄어든 바이어 만큼 셀러도 줄어들었습니다. 많은 바이어 분들이 이자율 때문에 집사기를 미루신다 하십니다. 그래서 수요가 낮아져 집 값이 떨어질 것이라 생각하는 분들이 많이 계시고요. 제 생각에 그 분들은 동전의 한 면만 보시는 것입니다. 다시 말하면 보시고 싶은 것만 보시는 것입니다. 사실 위의 전망을 토대로 기존에 집을 파시려던 많은 분들도 판매의 시기를 늦추셨습니다. 즉, 수요와 공급이 둘 다 줄어드는 상황이라 시장의 거래 건수는 줄어들고 있지만, 여전히 공급이 수요를 못 쫓아가는 상황이고, 따라서 집 값이 떨어지지 않는 것입니다. 2. New supply, 즉 새 공급량이 무척 낮습니다. 이미 시장에 존재하며 누군가가 살다가 파는 집들은 수요와 공급의 비율에 영향을 주기가 힘듭니다. 현재의 수요와 공급 비율에 영향을 주려면 기존 시장에 존재하지 않던 새로운 공급이 이뤄져야 합니다. 즉, 새로 짓는 집들이 되겠습니다. 아래 그래프에서 보시는대로 2006년 난리가 나기 직전엔 빌더들이 엄청난 양의 집들을 짓기 시작했습니다. 집을 몇 채씩 살 수 있는 조건 (subprime mortgage)이 되었으니 바이어들의 수 (수요)가 엄청 났었고, 이 특수를 누리기 위해 엄청난 양의 집들을 지었었습니다. 결국 모두가 알고 있던 사단이 나면서 사람들이 집들을 시장에 내 놓았고, 이미 지어진 새 집들도 팔리지 않게 되어 공급이 엄청 늘어났습니다. 그 결과로 집 값은 폭락하게 되었습니다. 그리고 빌더들은 sub prime mortgage 사태 이후로 지난 14년간 단 한번도 지난 50년동안의 새로 짓는 집들의 평균수에 맞게 새로운 집을 짓지를 않았습니다. 즉, 지난 14년간 짓지 않던 집들이 지어져야 현재의 수요와 공급의 비율이 바이어에게 좋은 쪽으로 흐르지 않을까 보고 있습니다. 3. New demand - 새로운 수요들은 늘고 있습니다. 부동산 관련 big data를 가장 많이 가지고 있는 zillow.com의 분석에 따르면 첫 집을 사는 바이어들의 평균 나이는 33세 입니다. 네 “첫 집”을 사는 바이어 입니다. 즉, 시장으로 들어오는 새로운 수요입니다. 그럼 매년 33세의 인구는 어떻게 될까요? 찾아보시면 쉽게 아시겠지만 재작년에 33세였던 1988년생보다 작년에 33세였던 1989년생의 수가 약 90000명이 많고, 작년에 33세였던 1989년 생보다 올 해 33세인 1990년 생은 약150,000명이 더 많습니다. 즉, 새 집은 예년보다 적게 짓고 있는데 (새 공급은 줄고 있는데), 새 바이어는 늘고 있는 상황입니다 (새 수요는 늘고 있는 상황입니다). (참고: https://www.infoplease.com/us/population/live-births-and-birth-rates-year) 1981년부터 1996년까지 태어난 새대를 Millennial이라 부릅니다. 이 밀레니얼들은 현존하는 세대중 베이비부머보다도 인구수가 많은, 각 세대를 통 털어 인구수가 가장 많은 세대입니다. 당연히 이 새로운 수요를 충당하려면 그 만큼의 새 집이 필요할 것입니다. 하지만 새 집을 짓는양은 이에 한참 못 미칩니다. 결과적으로 공급이 수요에 한창 못 미치는 상황입니다. 이 부분이 어떻게든 해결되기 전엔 집 값의 폭락은 일어나지 않을 것이라 봅니다. 참고로 2008년의 공급과 수요의 비율은 11:1가량 되었습니다 (참고 https://fred.stlouisfed.org/series/MSACSR). 그리고 (제 월간 소식을 받으시는 분들은 아시겠지만) 한국 분들이 많이 찾는 시카고 서버브들의 공급:수요의 비율은 현재 1.5:1 정도 됩니다. 2006년 같은 폭락이 올 거라 말씀하시는 분들이 계십니다. 그럼요. 물론 올 수 있습니다. 갑자기 새로운 공급이 현재 인벤토리의 6~7배가 유입되거나, 현재의 공급은 그대로인 가운데 수요가 1/7으로 줄거나 하면 말입니다. 하지만, 최소한 제 생각에는, 집을 짓지를 않는데 매물이 갑자기 7배로 늘어나거나, 밀레니얼들이 계속 유입되는데 바이어의 수가 갑자기 1/7로 줄거나 하기는 힘들지 않을까 싶습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #Realtor_SangHan #help_everyone_live_in_a_better_home #realtorsanghan #realtor #realestateagent #chicagokoreanrealtor #market #realestate #buying #selling #investing #sold #realestatemarketing #chicago #business #Illinois #supply #demand #millennials

본격적인 여름입니다. 이럴 때 일수록 집의 야드에서 식사를 하시거나 패티오에서 시간을 보내시거나 하는 경우가 잦아질 것입니다. 하지만, 집의 외관이 좀 밋밋하다면, 아무래도 outdoor space를 사용하는 빈도수가 줄어들 것이고, 이는 집의 공간을 낭비하는 결과로 이어집니다. 따라서, 지난 글에 이어 적은 돈을 들여서 집의 outdoor space를 업데이트 하는 팁 몇가지 드려볼까 합니다. 4. 풍경 (wind chime) 야외 공간을 풍경으로 장식해 보세요. 일단 풍경소리에 의해 바깥공간의 분위기가 좀 더 고급스러워 집니다. 특히 야외공간에서는 집 안보다 이런 저런 소음들이 잘 들리게 됩니다. 하지만 풍경을 달면 풍경소리로 인해 그런 소음들을 덜 인지하게 만드는 효과가 있다고 합니다. 소음을 막는 것이 아니라, 소음을 다른 소리로 덮게 되는 원리 입니다. 5. 러그나 쿠션등을 업레이드 하기 색이 바랬거나 아니면 조금 밋밋한 색상의 야외용 쿠션들을 보다 화려한 색으로 교체하는 것 만으로도 야외 공간의 분위기가 살아납니다. 거기에 예쁜 러그등을 깔아주면 더욱 좋을 것입니다. 6. 야외극장 얼마전에 저희 큰 딸도 친구집에 초대받아 야외영화를 보고 왔다고 합니다. 생각보다 저렴하게 가지고 계신 야드에 야외 극장을 꾸미실 수 있습니다. 아마존 등에서 outdoor theater kit를 검색하시면 다양한 가격대의 제품들을 구매하실 수 있습니다. 아무래도 대부분 아파트등에서 자란 한국 분들은 야외공간을 이용하시는데 외국 사람들 보다 서툰 것이 사실입니다. 하지만, 이렇게 조금씩 업그레이드 해서 사시다보면 진정한 싱글홈의 라이프를 즐기실 수 있게 되지않을까요? 다음 글에서도 보다 도움되는 글로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #리얼터 #부동산 #한인부동산 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #buying #selling #investing #closed #sold #outdoorspace #yard #curbside #renovation #upgrade #야드 #정문 #hammock

본격적인 여름입니다. 이럴 때 일수록 집의 야드에서 식사를 하시거나 패티오에서 시간을 보내시거나 하는 경우가 잦아질 것입니다. 하지만, 집의 외관이 좀 밋밋하다면, 아무래도 outdoor space를 사용하는 빈도수가 줄어들 것이고, 이는 집의 공간을 낭비하는 결과로 이어집니다. 따라서, 적은 돈을 들여서 집의 outdoor space를 업데이트하는 팁 몇가지 드려볼까 합니다. 정문 칠하기 사실 $100 미만을 들여서 집의 외관 분위기를 바꾸는데, 이보다 효과적인 것은 없습니다. 보통의 70 ~ 90년대에 지어진 집들은 정문의 색이 흰색, 나무색, 벽돌색, 남색등으로 획일화 되어 있습니다. 이런 정문을 보다 쨍 한 색으로 칠해보세요. 집의 분위기가 한 층 밝아지면서 업그레이드가 될 것입니다. 2. 해먹이나 그네 달기 이 방법은 무조건 사람들을 밖으로 나오게 만듭니다. 당연히 분위기도 엄청 좋아집니다. 사실 outdoor furniture들 중 그리 편한 것은 없습니다. 하지만, 그네식 의자나 해먹을 설치하시면 보다 편안하게 여름날의 오후와 초저녁을 즐기실 수 있을 것입니다. 3. Outdoor space에도 Wi-Fi가 이용하능하게 만들기 사람들이 outdoor를 많이 안나가게 되는 큰 이유중 하나가 wifi가 없어서라고 합니다. 요즘에 손에서 전화기가 떨어지면 불안해 하는 분들도 계시니 어찌보면 당연한 일입니다. 반대로 생각하면 wifi가 outdoor space에서도 잡히게 만든다면 보다 자주 outdoor space를 나가지 않을 까요? 아마존 등에서 Wi-Fi repeater라는 것을 판매합니다. 이런 제품을 집에 설치하시면 야외에서도 쉽게 wi-fi를 이용하실 수 있을 것입니다. 다음 글에서도 보다 도움되는 글로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #outdoorspace #yard #curbside #renovation #upgrade #야드 #정문 #hammock

많은 분들이 올라가는 이자율과 불경기에 대한 전망으로 인해 앞으로 시장이 어떻게 될지를 궁금해 하십니다. 지난 몇십년동안 있었던 불경기를 통해 앞으로 일어날 일을 전망해 보겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 불경기가 시작될 때는 이자율이 오릅니다. 하지만, 불경기가 지속되면 경제를 살리기 위해, 즉, 경제활동이 활발하게 돌아가도록 이자율이 낮아지게 됩니다. 실제로 지난 1980년의 불경기부터 작년 코로나 사태까지의 공식적인 불경기 때 어떤 식으로 이자율이 변했는지 아래의 표를 통해 살펴보겠습니다. 보시다시피 지난 40여년간의 총 6번의 불경기동안 이자율은 내려갔습니다. 평균은 1.8%가 내려갔습니다. 제가 볼 때는 모두가 전망하는 불경기가 올 하반기나 내년에 오더라도 결국은 이자율이 천천히 내려가 불경기를 극복하는 촉매제가 될 것입니다. 다음에도 보다 도움이되는 글로 찾아 뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #불경기 #Recession #mortgage #interestrate #이자율

부엌과 욕실만 업데이트 해도 집의 분위기가 확 살아납니다. 특히 주부들이 가장 많은 시간을 보내는 부엌이 업데이트 되어 있으면 뭔가 집이 더 활기차지기 마련입니다. 100불 미만의 비용을 투자하여 부엌의 분위기를 바꿀 수 있는 가성비 좋은 팁 6가지 소개해 드리겠습니다. 1. Washable rug 부엌전용으로 나오는 washable rug가 있습니다. 저희가 일반적으로 알고 있는 비닐 소재의 매트가 아닙니다. 가격도 약 $30불정도밖에 하지 않습니다. 하지만 부엌의 분위기는 훨씬 고급스러워 질 것입니다. 2. 케비닛 손잡이 교체 부엌 케비닛이 낡았더라도 손잡이만 어울리는 것으로 바꾸시면 그 케비닛이 분위기가 있어 보이게 됩니다. 아마존이나 부엌 하드웨어를 파는 곳에 가시면 깜짝 놀랄만큼의 다양한 손잡이 들이 있습니다. 그리고 ebay등에 가시면 정말 유니크한 손잡이들도 구입하실 수 있습니다. 생각에는 별 차이가 있겠나 싶겠지만, 막상 바꿔보시면 정말 맘에 드실 것입니다. 3. 케비닛 페인팅 부엌 케비닛이 맘에 안드신다면, 굳이 비싼 돈을 들여 바꾸시기 보다는 칠을 해보시길 권해드립니다. 아무래도 부엌에서 가장 큰 면적을 차지하는 것이 케비닛들이기 때문에 색을 새로 하시면 부엌의 분의기가 180도 달라집니다. 색을 칠하실 때는, 조금 번거로우시더라도, 꼭 문들을 하나하나 떼내어 샌딩을 한 번 하신후 칠을 하시길 권해드립니다. 만약 주변에 페인트 스프레이어를 가지고 계신분이 있다면 빌려서 사용하시는 것이 좋습니다. 붓자국이 남고 안남고의 차이이니 아무래도 붓으로 칠한 것과는 다른 퀄러티가 나옵니다. 샌딩후, 프라이머를 꼭 바르시고, 페인팅은 최소한 3 코트는 해 주시길 권해드립니다. 4. Pendant light 혹은 전등 교체 부엌에 있는 전등을 교체하는 것도 부엌의 분위기를 새롭게 만드는데 아주 효과적입니다. 굳이 있는 등을 다 바꾸시기 보다는 부엌에 딱 들어섰을 때 가장 먼저 눈에 들어오는 전등을 바꾸시는 것이 효과적입니다. 5. 수전 교체 좋은 브랜드의 제품이 아니더라도 온라인에서 디자인이 좋고 저렴한 수전등을 구입하실 수 있습니다. 이런 수전만 요즘 트랜드에 맞는 것으로 교체하셔도 부엌의 분위기는 완전히 달라집니다. 6. Backsplash paper 백스플레쉬 타일이 아니고, 타일 모양이 인쇄되어 있는 시트지라 보시면 됩니다. 설치도 간편하고 설치 후 부엌의 분위기가 확 좋아집니다. 특히 타일 모양이 입체적으로 되어있는 제품들이 있는데, 이런 제품들은 시트지인지 티도 잘 안 납니다. 기존의 벽이 어두운 색이었다면 흰색계열의 밝은 제품으로, 반대로 밝은 벽이었다면 화려한 색 제품을 사용하시면 분위기 변화에 더 큰 도움이 될 것입니다. 다음에도 도움되는 글로 찾아뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #리얼터 #부동산 #staging #stagingtricks #kitchenupdate #kitchen #부엌 #부엌업데이트

집을 판매하실 때 스테이징 많이 하시죠? 전문가를 고용하실 수도 있고요. 스테이징을 잘 이용하면 집이 훨씬 넓어보이기도 고급스러워 보이기도 합니다. 집의 단점들을 가리는데도 사용할 수 있고요. 그럼 지난 글에 이어 글을 이어보겠습니다. 11. 방 안에 서랍장을 두지 않습니다 서랍장은 방을 작아보이게 하는 효과가 있습니다. 공간의 하단을 크게 차지하기 때문입니다. 따라서 전문 staging업체들은 서랍장을 방에 두지 않습니다 (정말 넓은 공간인 경우를 제외하고는 말입니다). 따라서 여러분도 집 판매를 위해 staging을 하시거나 혹은 집을 꾸미실 때 서랍장은 가급적이면 피하시는 것이 좋습니다. 꼭 서랍장이 필요한 경우는 클라짓 공간 안에 두시는 것이 좋습니다. 12. TV를 잘 이용합니다. 예전 staging 업체가 진행한 집을 보면 TV를 치워뒀었습니다. 예전에 티비를 꺼렸던 이유 중 가장 큰 이유는 그 넓은 벽 공간이 그냥 검정색 직사각형으로 덮혀 있었기 때문입니다. 티비를 없애면 그만큼의 벽 공간을 보다 효율적으로 사용할 수 있다 생각하는 것 같습니다. 하지만 특히 요즘엔 정말 큰 티비들도 가격이 저렴한 편이어서 많은 분들이 80”정도는 기본으로 설치하시는 것 같습니다. 즉, 많은 분들이 새 집을 가면 처음 구입하시는 것이 큰 티비입니다. 따라서 staging을 진행하실 때, ‘이 곳에 티비를 설치하면 된다’는 가이드를 주기위해서라도 티비는 잘 보이는 곳에 설치해 두시는 것이 좋습니다. 검정 네모를 걱정하실 필요도 없습니다. 요즘엔 티비를 통해 예술 작품들을 켜 둘 수 있는 기능들이 있어 쇼잉이 있을 시에 티비를 액자처럼 이용하시면 되니까요. 13. 자연 채광이 중요합니다. 단지 블라인드나 커튼을 열어두어 자연 채광을 많이 받게 하는 것 뿐 아닙니다. 전문 업체들이 진행한 staging을 보면 커튼이나 드레이프들이 다 밝고 얇은 천으로 되어있는 경우가 많습니다. 따라서 커튼은 닫아 놓아도 은은한 자연광이 보여질 수 있게 하는 것입니다. 이렇게 해 두시면 집이 보다 밝고 넓어 보이는 효과가 있습니다. 여기까지 staging 팁 13가지에 대해 알아봤습니다. 집을 판매하실 때에도, 현재 집을 꾸미실 때에도 큰 도움이 될 시리즈라 생각합니다. 다음에도 도움되는 글로 찾아뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #staging #stagingtricks

Paragraph 15. Condominium / Common Interest Associations Paragraph 15는 콘도미니엄이나 그외 Association fee를 받는 부동산에 해당되는 내용입니다. 갓 한국에서 오시는 분들께서는 콘도와 아파트등 정의가 한국과 달라 고생하시는 분들이 더러 계신데요. 그부분에 대해서는 다음 포스팅에서 정리하도록 하겠습니다. Line 202 ~ 205는 이 단락에 나와있는 내용이 거래대상 부동산과 관련된 다른 계약서와 다른 내용이 있더라도, 이 계약서의 내용이 우선시 되며, Illinois Condominium Property Act나 Common Interest Community Association Act 등의 "governing law"에 따른다는 내용입니다. 15-a) 부동산의 소유권을 넘길때, 그 소유권이 "Declaration/CCR"에 따르는 판매가능한 소유권을 넘겨야 한다는 내용입니다. "Declaration/CCR"은 해당부동산이 속해있는 Association에서 만든 Rule이라고 생각하시면 됩니다. 15-b) 부동산을 파는 쪽에서 closing날까지의 모든 Association fee (regular assessment) 와 계약합의전에 확정된 모든 special assessment에 대한 의무가 있다는 내용입니다. "special assessment"는 그 단지내의 특별한 공사로인해 따로 걷는 돈을 말합니다. 단지내 보도블럭을 새로 깐다던지, 엘레베이터를 교체한다던지등의 여러 이유로 special assement가 생겨납니다. 15-c) 부동산을 파는 측에서는 계약 합의날부터 클로징시점까지 제안된 모든 special assessment와 regular assessment의 인상여부를 사는 쪽에 알려주어야 합니다. 양측은 이후 3일동안 해당이유로 발생되는 추가적인 비용에 대한 납부에 대해 합의를 해야하며, 불이행시 계약은 무효화될수 있습니다. 15-d) 판매자는 계약 합의후 10일안에 Governing Law에서 요구하는 Disclosure들을 준비해야합니다. 또한 이 계약은 "판매자가 계약거부권과 그외 CCR Declartion을 통해 주어지는 권리를 구매자에게 양도할수 있다"는 전제하에 이뤄집니다. 구매자는 Association에서 요구하는 출석이나 서류제출에 응해야 합니다. 15-e) 만약 판매자로부터 받은 disclosure의 내용상 부동산의 리모델, 보수등이 정부 혹은 association에서 정한 규칙에 어긋나 해당부동산을 사용할수 없거나, 구매자에게 추가 금액이 발생되는 상황이라면, 구매자는 계약무효화를 5일안에 할 수 있습니다. 만약 5일안에 계약 무효화를 하지 않으면 계약은 그대로 진행됩니다. 15-f) 판매자는 구매자와 구매자의 저당권자 (돈 빌려주는 쪽)이 피보험자로 명시되어있는 보험증서를 제공해야 합니다. 생각보다 많은 내용이 들어있고 복잡한게 부동산 계약서입니다. 그래서, 집계약하실때 꼭 중개인분들께 꼼꼼히 설명들으시길 권해드립니다. 정말 많은 분들께서 계약서상에서 주어진 권리를 못찾아드시고 계십니다. 여러 이유가 있을것입니다. 단, 좋은 변호사분과 좋은 중개인을 만나시는 것이 모든 권리를 알고 찾으시기위해 가장 우선시 되는 조건이라 생각됩니다. 부동산 매매관련 질문있으시면 언제든지 물어보세요. 그나저나 요 몇일 부동산 매매나 렌트관련 분쟁에 관해 질문해주시는 분들이 계시더라고요. 분쟁에 관련된것은 부동산 중개인분들 말고 변호사분들을 찾아가시길 권합니다. 중개인들이 자신들의 경험과 생각에서 나오는 충고듣고 따르셨다가 큰코 다치실수 있습니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) 다음편에 계속됩니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #contractform

Paragraph 13. Home Insurance 집 매매계약이 체결된 후 구매자가 HO-3에 준하는 집보험가입에 따른 유예기간이 10일 있다는 내용입니다. 만약 집보험가입이 보험사로부터 거절당하거나 했을경우, 판매자에게 이를 증명하면 계약이 무효화 된다는 내용입니다. 하지만, 만약 계약이 거절당했음에도 이를 증명하지 않았을경우, 집계약은 유효하다는 내용입니다. 하여, 계약이 성사된 이후에는 꼭 보험사에 연락하셔서 약속된 closing날짜에 맞춰 보험을 가입하시는 것이 바른 순서입니다. Paragraph 14. Flood Insurance 집이 Flood zone에 있을경우, 구매자는 계약합의후 10일이내, 혹은 Paragraph 7의 Finance Contingency 날짜 중 후행되는 날짜안에 계약무효화가 가능하다는 내용입니다. 만약 주어진 기간동안 구매자측에서 계약 무효화를 판매자측에 알리지 않았다면 계약은 이행되는것으로 간주됩니다. 또한, Disclosure를 통해서 해당 부동산이 flood zone내에 있다는 것을 사전에 밝힌것과는 아무런 상관없이 위 내용이 이행될수 있습니다. 구매하시려는 집이 Flood zone안에 있는지는, Flood zone 코드는 어떻게 보는지는 Flood zone포스팅을 참고하시기 바랍니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #contractform

Paragraph 12. Professional Inspections and Inspection Notices 이전 포스팅에서 알려드린대로, 계약이 합의가 되면 집 검사 (Inspection)을 하게 됩니다. 집의 구조상 이상은 없는지, 집구매와 딸려오는 물품들 (Paragraph 3 참조)은 이상이 없는지, 집에 위험 요소등은 없는지등을 자격증이 있는 전문가를 불러 확인하는 단계입니다. Inspection의 종류는 다음의 네가지가 대표적이며, 그외에 하수도에 카메라를 집어넣어 확인하는 Inspection, 석면포함 자재들을 사용했는지 확인하는 Asbestos Inspection등 여러가지가 있습니다. - Home Inspection: 집의 전반적인 상태를 확인하는 것 - Lead Paint Inspection: 납성분이 함유된 Lead Paint가 금지된 것이 1978년이기 때문에 그 전에 지어진 집들에 대해 Lead Paint의 유무를 확인하는 것 - Radon Gas Inspection: 집에 라돈가스가 유출되는지를 확인하는 것 - Termite Inspection: 일리노이지역에서는 남부지역을 빼고는 드물지만, 집에 흰개미가 있는지, 그에 따른 집구조물에 대한 손상은 없는지 확인하는 것 (흰개미는 목조주택을 갉아먹습니다. 그리고 미국의 집들은 대부분 목조인지라 흰개미가 있는 지역에서는 필수 입니다.) 보통의 경우 Home Inspection하나 혹은 Radon gas까지 포함 두가지의 Inspection을 일반적으로 진행합니다. . Line 158 - 165: 필요한 Inspection은 구매자측이 알아서 주어진 시간안에 진행해야 한다는 내용입니다. 판매자는 Inspection에 필요한 사항들 (물, 전기등을 틀어주기, 집의 모든 부분을 공개하기등)에 협조해야 하고, 인스팩션과 관련된 기물파손등이 생길시 구매자가 모두 배상해야 한다는 내용입니다. Line 166 - 175: 많은 구매자분들께서 Inspection을 또한번의 가격인하의 기회로 보십니다. 일단 Inspection이 끝나면 맘에 안드시는 부분들 긴 리스트로 작성해서 판매자에게 고쳐달라 혹은 가격은 깎아달라 요구하시죠. 물론 'If you don't ask, the answer is always NO'라고, 물어보시는 것은 좋으나 아래의 내용을 항상 염두해두시는 것이 좋습니다. 계약서상에 보면 Major Component (Central Heating & Cooling, Plumbing, Well system, Electrical system, Roof, Walls, Windows, Doors, Ceilings, Floors, Appliances, and foundation)가 원래 부여된 기능을 못할경우와 안전과 건강상의 문제가 있을 경우를 제외하면, Major component의 연식에 상관없이 판매자가 그 어떤것도 고쳐줄 의무가 없습니다. Line 176 - 183: 구매자는 Inspection과 그에따른 수리가 필요한 부분에 대한 요구를 계약채결 5일 이내 (Lead paint는 10일)안에 판매자에게 요구해야 하며, 그에 따른 추가적인 합의는 10일안에 이뤄져야 한다는 내용입니다. 즉, 판매자측에서 Major Component와 관련되지 않은 것들에 대한 요구를 받았을시, 이 사항에 의해 10일안에 "합의불가"의 이유로 계약을 파기할수 있습니다. 또, 판매자가 요구하기 전에는 구매자가 판매자측에 inspection report를 제공할수 없습니다. 이유는 판매자가 inspection report를 보는 순가, 그 집에 있는 문제들을 알게되는 것이므로 Paragraph 8에 있는 Disclosure document에 그 내용들을 표기해야하기 때문입니다. Line 184 - 187: 만약 구매자측에서 집의 상태가 구매가 가능한 상태가 아니라 판단되면 Inspection후 5일안에 판매자측에 알려주면 계약은 파기된다는 내용입니다. Earnest Money도 그대로 돌려받게 됩니다. Line 188 - 190: 만약 구매자측에서 주어진 시간동안 Inspection과 그에 따른 후속조치를 하지 않았을경우 계약은 그대로 유지된다는 내용입니다. 늘 그렇듯 궁금하신거 있으시면 주저없이 물어봐 주시고 좋은 하루 보내세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #contractform

Paragraph 9. Proration 잘 아시겠지만 IL 주의 부동산세금은 일년에 두번을 징수합니다. City of Chicago 주변의 모든 county들은 6월과 9월에 전년도 세금의 50%씩을 나눠서 징수하지만, City of Chicago가 있는 Cook County는 3월과 9월에 전년도 세금의 50%씩을 나눠서 징수합니다. 여기서 중요한것은 현재 내는 세금이 작년도 세금이라는 것입니다. 그래서, 만약 Cook county이외 지역의 집 계약 클로징이 2020년 5월이라 가정하면, 판매자는 "2019년 1년치 세금과 2020년 5월 클로징 시점까지의 세금"을 구매자측에 줘야합니다. 하지만, 세금은 매년 오르죠? 그 이유로 2020년 5월 클로징 시점까지의 세금을 전년도 세금과 같은 금액에 받는다면 구매자측에서 손해가 생기기 마련입니다. 하여 line 122를 통해 집거래가 일어나는 시점까지 미납된 세금을 최근 세금 공지서를 기준으로 몇 % 높게 책정할것인지를 합의하는 것입니다. 통상적으로 105%정도를 잡고 합의합니다. b)의 부분은 관리비에 관한 부분입니다. 만약 판매시점까지 미납된 관리비가 있다면 판매자가 구매자에게 지불해야 한다는 내용입니다. c) 위 부분은, 통상적인 관리비 이외에 해당 부동산이 있는 단지나 지역에서 special assessment라는 이름 하에 수리/보수등을 위해 별도의 비용을 걷는 경우가 있습니다. 이경우 special assessment의 청구서가 closing 이후에 나왔다면, 이면 구매자가 책임져야 한다는 내용입니다. Paragraph 10. Attorney Review 판매자와 구매자 양측의 합의가 이뤄지면 5일간의 변호사가 계약서를 리뷰할수 있는 시간이 있다는 내용입니다. line 137 - 149 까지는 허락된 5일동안 변호사측에서 할수 있는 것들이 적혀있씁니다. line 150 부터는 만약 Attorney review 기간동안 계약서에 어떠한 수정도 요청하지 않으면, 계약서는 있는 그대로 이행된다는 내용입니다. Paragraph 11. Waive of professional inspections 집계약에대해 판매자와 구매자간의 합의가 이뤄지면, 구매자는 전문가를 불러 집의 상태를 확인할수 있는 권리를 갖습니다. 보통 이 검사결과를 토대로 Paragraph 10에서 말씀드렸던 계약서의 수정이 이뤄집니다. 예를 들면 창문이 다 고장났으니 고쳐라 등등..그런 추가적인 수정에 대한 합의가 다 이워져야 집계약의 합의가 완전히 이뤄졌다 볼수 있습니다. Paragraph 11의 내용은, 그런 집 검사의 권리를 포기한다는 내용입니다. 절대로 이곳에 동의를 하시면 안된다 말씀드리고 싶네요. 계약서 이외에도 궁금하시거나 도움 필요하시면 주저없이 연락 부탁드립니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp

그럼 지난 포스팅에 이어 다음 항목들을 정리해드리겠습니다. Paragraph 7. Financing (cont.) line 65-70 은 계약서에 적혀진 날까지 구매자가 위에서 말한 융자를 얻는데 실패하면 본 계약은 무효화된다는 내용입니다. 혹 융자가 늦어지게되면 구매자는 판매자에게 꼭 지연되는 이유와 언제까지 지연될지를 알려주고 동의를 구해야 합니다. 무효화가 확정되는 시점은 판매자가 구매자에게 계약 무효에 대한 내용을 알려주는 시점이며, 혹 융자가 늦어졌더라도 판매자의 계약무효전에 융자를 제공하면 계약은 유효한 상태로 유지됩니다. line 71- 74 은 계약성사후 5일 혹은 쌍방간에 합의된 기간안에 구매자가 융자신청이나 그에 관한 비용지불을 못했을 경우 판매자가 계약을 파기할수 있다는 내용입니다. line 75 - 81 은 계약의 연기사유를 제공한 쪽에서는 계약을 파기할 권한이 없다는 내용입니다. 가끔 현재있는 집을 판매하시며 동시에 새 집을 구매하시는 구매자분들이 계신데, 그런경우 Paragraph 30에 그 에대한 내용을 따로 기재하지 않으면 계약연기에 대한 계약 파기가 일어났을때 보호받으실수 없습니다. line 82 - 83 구매자가 FHA, VA혹은 USDA 융자를 이용할경우, 해당 융자에 관련된 Amendment 서류를 작성하셔야 합니다. 그 서류의 주된 내용은 "집의 감정가가 XX이하로 나왔을 경우, 구매자가 계약금을 돌려받으며 계약을 파기할수 있다" 입니다. Paragraph 7- b). Cash Transaction with no mortgage Paragraph 7 - b) 의 내용은 구매자가 현찰구매시 이용하는 부분입니다. 역시 현재 소유한 부동산을 판매한 현찰로 새집을 구매할때는 Paragraph 30의 부분을 작성해야 합니다. Paragraph 7- c). Cash Transaction, Mortgage Allowed Paragraph 7-c) 의 내용은 현찰로 구매를 하되, 필요한 현찰을 융자로가져와 구매하는 경우에 해당되는 내용입니다. 중요한 부분은, 판매자는 구매자가 융자를 얻는데 필요한 부분에 도움을 주어야 하며, 이역시도, 판매자가 현재 소유한 집을 팔아야 하는 경우 Paragraph 30을 작성해야 한다는 내용입니다. Paragraph 8. Statutory Disclosures 부동산 거래에 있어 중개인과 판매자가 구매자에게 의무적으로 제공해야하는 문서들을 구매자가 받았는지 확인하는 부분입니다. 5개의 문서가 있는데, - Property disclosure: 판매자측에서 제공하며, 판매하는 부동산에 대한 자세한 내용을 밝히는 문서입니다. - EPA Pamphlet, "Protect Your Family From Lead in Your Home": 납성분이 포함된 페인트의 위험성에 관련된 팜플렛입니다. 중개인들이 제공합니다. - Lead-Based Paint Disclosure: 판매인측에서 제공합니다. 해당 부동산의 납 성분 페인트의 유무에 관한 내용을 밝히는 서류입니다. - IEMA "Radon Testing Guidelines for Real Estate Transaction: 라돈가스의 위험성과 태스트에 관련된 판플렛잊니다. 중개인들이 제공합니다. - Disclosure of information on Radon Hazard: 해당 부동산의 라돈가스 유무를 밝히는 서류입니다. 블로그 내용에 대한 피드백 늘 감사히 생각합니다. 질문이나 도움 필요하시면 주저없이 연락 주세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기

지난 블로그에 이어 오늘은 Illinois 거주용 부동산 계약서 두번째 페이지를 뽀개볼까 합니다. Paragraph 5. Closing 계약이 마무리 되는 날을 적는 곳입니다. Closing 날에 구매자는 보통 판매자측에서 선정한 Title company에서 집관련 서류와 융자관련서류들에 서명을 한후 집의 열쇠와 집문서를 받게됩니다. Closing날짜는 집구매시 필요한 사항들을 이행하는데 필요한 시간등을 고려하여 계약이 합의되는 시점부터 약 6주정도를 잡습니다. **하나의 팁은 가능하면 금요일 오후의 클로징 스케줄을 권하지 않습니다. 구매자의 돈이 판매자의 통장에 들어와야 클로징이 끝나고 문서와 열쇠를 받을 수 있는데, 이런 저런 경우로 돈의 송금이 늦어지는 경우가 있습니다. 문제는 송금이 늦어져 은행이 문닫는 시간까지 송금과 수금이 이뤄지지 않으면 클로징이 돌아오는 연기된다는 점입니다. 하여 가능하면 월요일에서 목요일중 늦지않은 시간으로 클로징 스케줄을 잡으세요. Paragraph 6. Possession 집의 소유권과 판매자 측에서 집을 언제까지 비워줘야 하는가에 대한 내용입니다. 계약서 뒷부분에 있는 Paragraph 35에 별다른 조건이 없으면, 클로징이 끝나는 순간 집의 소유권이 판매자에서 구매자에게 전달되며, 클로징까지는 집을 비워줘야 한다는 내용입니다. Paragraph 7. Financing Paragraph 7 구매자가 집값을 어떤 형태로 지불하는가에 대한 내용입니다. 이부분은 판매자측에서 작성되는데, 다음의 세가지 옵션이 있습니다. a) Loan Contingency (융자구매) b) Cash Transaction with no mortgage (현찰구매) c) Cash Transaction, mortgage allowed (현찰구매후 융자) *일단 중요한 단어는 "contingency"입니다. 이는 쉽게 풀어설명하면 판매자측에서 셀러에게 "내가 이 계약을 XX한 조건으로 하는데, XX한 조건이 외적요소로 충족이 안될시 계약불이행에 대한 책임이 없다" 입니다. 그럼 첫번째 a) Loan Contingency부터 살펴보겠습니다. line 56 - 64 까지는 어떠한 종류의 융자를 어떠한 이자의 형태로 (고정, 변동) 몇년간 몇%의 이자율로 얻겠다는 내용입니다. 이또한 후에 따로 설명드리겠지만, 융자의 종류도 여러가지가 있습니다. - Conventional: 일반 융자입니다. - FHA: Federal Housing Administration 즉 정부기관에서 허가한 금융기관에서 발행하는 융자입니다. 대상은 수입이 mid - low에 해당되는 분들이나 처음 집을 사시는 분들이며 구매자측에는 많은 혜택이 있습니다. 하지만, 융자가 나오는 과정이 복잡하여 판매자가 선호하는 융자의 형태는 아닙니다. 예를 들면 융자를 받기위해서는 금융기관측의 집검사 (Home inspection)를 통과해야 합니다. 집검사시 적발된 사항에 대해서는 판매자가 100%고쳐야 하는 불편함도 있습니다. - VA: 군복무중 혹은 군복무를 하셨거나, 그 배우자등이 받는 혜택입니다. 이자율도 낮고, down payment를 안해도 되는 이점이 있습니다. 일생에 딱 한번 사용하실수 있습니다. - USDA: United States Department of Agriculture, 즉 한국의 농산부에서 허가하는 융자입니다. 원래취지는 미국 시골의 주거환경과 지역발전을 위해 생겨난 융자입니다. FHA나 VA와 마찬가지로 구매자측에는 낮은 이자율과 낮은 downpayment등의 이점이 있으나, FHA와 비슷하게 금융기관에서 시행하는 집검사를 통과해야하는 경우가 있습니다. 대상또한 FHA보다는 높은 신용등급을 요구합니다. 무엇보다 USDA 융자의 가능여부가 지역에따라 달라집니다. 물론 대도시 지역은 일차적으로 안되는 것이 원칙이지만 늘 그렇듯 그 안에서 USDA가 가능한 지역도 더러 있습니다. 구체적인 USDA가능지역은 USDA허가 금융기관에 직적 알아보시길 권합니다. 아직 2 페이지가 많이 남았습니다. 다음회차에 이어서 적어보도록 하겠습니다. 궁금하신점 주저없이 알려주세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기