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집 거래를 할 때 셀러는 disclosure 라는 서류를 통해 집의 현재 상태에 대해 증명을 해야 합니다. 오늘부터는 일리노이의 일반적인 집 거래에서 어떤 disclosure 들이 오고 가고, 그 내용들은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 일단 Disclosure 란, 쉽게 설명하자면 셀러가 disclosure를 작성한 날 당시의 집의 컨디션을 증명하는 서류입니다. 사실 Disclosure 이전에 일리노이에서 사용하는 집 계약서에는 집의 상태를 증명하는 항목들이 있습니다. 일단 다른 disclosure들을 보기 전에 이 부분부터 짚고 넘어가는 것이 좋을 것 같습니다. 계약서에 있는 셀러가 disclose 하는 항목들 (일리노이에서 일반적으로 사용하는 계약서 양식인 Multi-Board Residential Real Estate Contract 7.0의 Paragraph 22에 있는 내용들입니다.)은 다음과 같습니다. Zoning, 건축물, 화재예방 혹은 거주자의 건강과 관련된 코드에 어긋나는 부분이 다 고쳐졌는지 Rezoning 이 진행되고 있는지 집의 필지 가이드라인을 두고 이웃과 분쟁이 있는지 시나 카운티 등에서 공공의 목적으로 개인의 땅을 차지하는 과정에 있는지 Easements에 관련된 분쟁이 있는지 (일리노이에서는 소유권이 없는 사람이 땅의 일부를 주인의 허락없이 사용하더라도 20년 주인측과 분쟁없이 그 땅을 차지하고 있었으면, 해당 땅에 대한 소유권을 주장할 수 있게 됩니다. 이를 Easement라고 합니다) 해당 부동산에 위험한 폐기물이 묻혀있는지 현재 받고 있는 부동산세의 면세조항 중 집주인이 불법적으로 받고 있는 부분이 있는지 집의 증축된 부분이나 업데이트된 부분 중 permit 이 없이 진행된 부분이 있는지 이와 더불어 다음의 4가지 조항도 추가로 계약서에서 disclose 하게 됩니다. 가장 최근에 나온 부동산세 목록에 포함되지 않은 새로운 증축물이나 업데이트된 부분이 있는지 (부동산세는 현재 해당 부동산의 fair market price를 시작으로 계산되기 때문에 증축물이나 업데이트된 부분이 최근 세금에 적용되지 않았으면, 다음 세금, 즉 바이어가 내는 세금이 예상보다 확 올라가게 되어 바이어에게 피해를 줄 수 있게 됩니다) 증축된 부분 중 감세 혹은 면세를 받는 부분에 포함되는 부분이 있는지 클로징 후 바이어에게 청구될 현재 논의중인 special assessment가 있는지 (special assessment는 특정 부분이나 지역에 별도의 improvement를 하기위해 해당 부동산 소유주들이 별도로 내야 하는 돈을 말합니다. 즉, 어느 동네의 한 블락안에 있는 집들이 해당 블락의 상수도 관을 교체한다던지, 가로등을 교체한다던지 할 때, 해당 블락안에 있는 집주인들만 별도의 금액이 부과됩니다. 이를 special assessment라고 합니다) 클로징을 진행한 해가 지난 후 셀러에게는 납부 의무가 없는 special assessment가 있는지 보시다시피, 셀러가 계약서를 통해서 증명해야 하는 부분들은 부동산 자체에 관한 내용들이 주 입니다. 그렇다면 셀러가 별도의 disclosure 서류를 통해 증명해야 하는 부분들은 어떤 내용들일까요? 다음 글 부터는 디스클로져를 하나하나 살펴가면 그 내용을 설명해 드리도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로리얼터 #상위1프로 #dislclosures

지난 몇 편의 짧은 글에서 리얼터와 함께 부동산 거래를 하시면 얻으실 수 있는 전문적인 도움들을, 일반적인 입장, 셀러의 입장, 그리고 바이어의 입장에서 알아보고 있습니다. 오늘도 지난 글에 이어서 바이어에 해당되는 전문적인 도움에 대해 적어보도록 하겠습니다. 6. 협상 집의 계약에 대한 협상부터 시작해서 인스펙션 후 발견된 사항들에 대한 추가적인 협상을 도와드립니다. 보다 정확한 가이드를 통해 계약에 지장을 주지 않으며 최대한 바이어에게 이익이 되는 방향으로 협상을 진행해 드립니다. 7. Vendor 정보 변호사를 비롯하여, 인스펙터, 계약이 끝난 후에 필요할 컨트렉터의 정보 등, 경험을 통해 선별한 최고의 벤더들을 소개해 드립니다. 이 때, 경력과 실력이 좋은 리얼터는 한 업체만을 소개하는 것이 아니고, 2 ~ 3개의 vendor를 종류별로 소개해 드릴 것입니다. 바이어분들은 직접 하나하나 연락을 해 보시고, 그 중에 좋은 벤더를 선택하시면 됩니다. 8. Closing 과정 메니지먼트 셀러측과 추가로 협상된 내용이 잘 진행되고 있는지, 또 바이어 분들께서 필요하신 서류 등을 착오없이 진행하고 있는지를 수시로 확인하여 클로징에 차질이 없게 도와드립니다. 바이어분들께서 클로징까지 처리하셔야 할 일들이 있는데, 때에 맞춰 진행하실 일을 상기시켜드리는 것도 리얼터의 몫입니다. 9. Final walkthrough 바이어는 클로징 전에 final walkthrough라는 과정을 통해서 집에 추가적으로 손상된 부분은 있는지, 셀러가 약속한 수리와 보수는 잘 이루어 졌는지를 확인합니다. 이 때 좋은 리얼터는 walkthrough를 통해 셀러로부터 추가로 크레딧을 받을 수 있는 부분을 정리해 드리며 최대한 손해가 없게 마무리 해드립니다. 10. 클로징 리얼터는 집의 선택부터 클로징까지 바이어들과 함께 하였기 때문에, 해당 거래에 연류되어 있는 전문가들 중에서는 구체적인 진행상황을 가장 잘 알고 있는 사람입니다. 좋은 리얼터는 클로징에 바이어와 함께 하며, 잘 숙지하고 있는 거래의 진행상황을 바탕으로 클로징 과정에서 바이어가 혹시 놓쳤을지도 모를 부분들을 놓치지 않게 도와드립니다. 또한, 변호사분들이 클로징때 설명하시는 클로징 서류들에 대해 혹 이해가 안 되는 부분도 쉽게 쉽게 설명해 드립니다. 11. 클로징 후 혹 발생할지 모를 클로징 후의 이슈들의 해결을 도와드립니다. 생각보다 좋은 리얼터와 함께 하실 때 얻는 이익은 많습니다. 인생 최고의 투자일 부동산 거래, 좋은 리얼터 찾으셔서 현명하게, 그리고 최대한 본인에게 이익이 되게 진행하시기 권해드립니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1%리얼터 #상위1%

지난 몇 편의 짧은 글에서 리얼터와 함께 부동산 거래를 하시면 얻으실 수 있는 전문적인 도움들을 알아봤습니다. 셀러와 바이어 양 쪽에 해당되는 내용이었습니다. 이번엔 바이어에 해당되는 전문적인 도움에 대해 적어보도록 하겠습니다. 1. 고객분의 Needs 파악과 컨설팅 집에 대한 구체적인 검색을 진행하기 전에, 고객분과의 심도있는 대화를 통해서 고객분들이 왜 특정 요소들을 원하는 지를 파악하여, 맞춤 검색을 진행해 드립니다. 2. 론 관련 컨설팅 렌더를 직접 찾아가시기 전에, 론의 종류와 장단점에 대해 기본적인 정보를 공유해 드립니다. 그리고 좋은 렌더를 찾는 법 등의 가이드도 해 드립니다. 당연히 필요하실 경우는 일을 잘 하시는 렌더분들도 여럿 소개해 드립니다. 3. 지역 정보 찾으시는 지역 혹은 needs 에 맞는 지역들을 선정하여 각 지역의 장단점을 공유해 드립니다. 아무래도 실력있는 리얼터 분들은 많은 집들을 사고 팔고 하다보니, 데이터를 기반으로 한 정확한 정보를 많이 알고 있을 수 밖에 없습니다. 4. 집 검색 / 집 투어 바이어 분들의 Needs에 맞는 집을 검색해 드리고, 시장 상황을 업데이트 해드립니다. 정말 실력있는 리얼터분들은 집을 보러가기 전에 해당 집의 위치의 장단점, 그리고 고객의 needs에 얼만큼 도움이 될지 등의 정보도 함께 나눠 드립니다. 마음에 드시는 집을 투어를 하실 때에도 집의 구석구석을 보며, 일반 바이어 분들은 볼 수 없는 부분을 설명해 드리며 집의 장단점을 설명해 드립니다. 당연히 구매 결정을 하시는데 도움이 될 수 밖에 없습니다. 5. 오퍼 작성 주변의 집들과 비교 분석하여 적절한 가격을 추론해 내고, 바이어에게 가장 유리한 방법으로 오퍼를 작성합니다. 즉, terms와 해당 집에 있는 이슈들 이용하여 유리한 오퍼를 작성합니다. 다음 글에서도 바이어의 입장에서 리얼터를 고용했을 때 얻을 수 있는 도움에 대해 각각 적어보겠습니다. . #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1%리얼터 #상위1%

지난 두 편의 짧은 글에서 리얼터와 함께 부동산 거래를 하시면 얻으실 수 있는 전문적인 도움들을 알아봤습니다. 셀러와 바이어 양 쪽에 해당되는 내용이었습니다. 이번 글 부터는 셀러와 바이어 각각에 해당되는 전문적인 도움에 대해 적어보도록 하겠습니다. 1. 리스팅 전 시장 컨설팅 한 해에 수십개씩 하는 리얼터라면, 억지로 알려하지 않아도 저절로 현재의 시장 상태를 잘 알 수 밖에 없습니다. 따라서 현재 마켓에 대한 자세한 설명과 함께 리스팅을 내놓을 적절한 시기와 리스팅을 내놓을 집의 상태등에 대해 보다 효과적인 정보를 드릴 수 있습니다. 2. 리스팅 전 집에 대한 컨설팅 좋고 실력있는 리얼터는 당연히 최근에 팔리는 집의 공통점들과 해당 집들의 가격대에 대한 충분한 지식과 감이 있을 것입니다. 이 리얼터분들은 리스팅전에 집을 돌아보면 어떤 부분을 업데이트 해야할지, 어떻게 치워야 할지, 또는 어떻게 꾸며야 할지에 대한 구체적인 컨설팅을 해 드립니다. 그런 컨설팅을 통해 집을 더 빨리 높은 가격에 파실 수 있게 됩니다. 3. 리스팅 준비 실력있는 리얼터 들은 집 리스팅에 관련되어 준비해야 하는 것들을 누구보다 잘 알고 있습니다. 따라서 그 to-do list를 통해 빠짐없이 리스팅 준비를 해드립니다. 또한, 각 단계에서 필요한 도움이나 스케줄 등도 알아서 준비를 해 드려, 셀러가 신경 쓸 부분을 최소화 해드립니다. 4. 오퍼 받고 분석하기 미국 평균 8 ~ 10년에 한 번 이사를 한다고 합니다. 8~10년에 한번 하는 집 팔기 과정에서 리얼터 없이 직접 하실 때 오퍼를 받으셨다 가정해 보겠습니다. 과연 얼마나 많은 분들께서 해당 오퍼가 좋은 오퍼인지 아닌지를 분석하실 수 있을까요? 가격은 오퍼의 일부분일 뿐입니다. 그리고 실력있는 리얼터들은 의심스러운 오퍼를 받았을 때 추가적으로 필요한 서류를 바이어측에 요구하여 해당 오퍼를 감정해드리고, 오퍼를 받으실지 말지에 대한 의견을 나눠드립니다. 좋은 오퍼를 받는 것이 클로징을 성공으로 이끄는 첫 단추입니다. 5. 협상 일리노이에서 오퍼를 넣는 가장 일반적인 폼은 13페이지 입니다. 즉, 가격 이외에 여러가지 term들이 있습니다. 실력있는 리얼터 들은 이 term들이 바이어에게 유리해 지도록 협상을 진행해 드립니다. 일반 분들은 무슨 term이 존재하는지도 모르시는 상황에서 유리한 협상을 이끌기는 힘들 수 밖에 없습니다. 6. 판매 실력이 있는 리얼터들은 한 해에 몇십건 씩의 거래를 진행하기 때문에, 계약이 완료된 이후의 과정을 줄줄 꽤고 있습니다. 그 과정에 따라 체크리스트를 만들어 모든 과정을 하나하나 확인하며 진행해 드립니다. 역시 셀러가 신경 쓸 부분이 엄청나게 줄어들게 됩니다. 7. 인스펙션 아이템 컨설팅 바이어가 인스펙션 후 요구하는 사항들에 대해서 가장 저렴하게 바이어의 동의를 얻는 방법을 컨설팅 해드립니다. 여기서 크게는 몇만불도 절약하실 수 있게 됩니다. 당연히 리얼터가 경험이 많아야 가능한 일입니다. 8. Appraisal 대비 바이어에게 모기지를 내어주는 렌더 측에서는 당연히 appraisal을 통해 해당 집의 담보 가치가 모기지의 양을 충분히 매꿀 수 있는가를 확인합니다. 여기서 실력있는 리얼터들은 appraiser들이 보다 쉽게 일을 할 수 있도록, 그리고 appraisal value가 높게 나올 수 있도록 이런 저런 방법을 동원해 도와드립니다. 9. Closing 클로징 몇일 전 부터 클로징 준비를 도와드립니다. 빠진 서류등이 없는지 확인도 해드리고, final walkthrough에 대한 준비도 도와드립니다. 10. 클로징이 끝난 후 간혹, 클로징이 끝난후에도 바이어로 부터 이런 저런 이유로 연락이 오게 됩니다. 셀러분의 이름으로 우편물이 온다던지, 추가적인 문제가 생겼다던지 등등의 이유가 있습니다. 이런 경우 첫번째 컨택으로서 상황을 파악하고 가장 셀러분께 유리한 방향으로 일이 진행 될 수 있도록 도와드립니다. 리스팅 에이전트들이 그냥 집만 시장에 내놓고 계약서만 받아다 드리는 것이 아닙니다. 사실은 그 보다 더 중요한 계약서를 클로징까지 탈 없이 끌고가는 일이 계약서를 받아다 드리는 일보다 훨씬 신경이 많이 쓰이는 부분입니다. 다음 글에서는 바이어의 입장과 바이어의 입장에서 리얼터를 고용했을 때 얻을 수 있는 도움에 대해 각각 적어보겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1%리얼터 #상위1%

리얼터와 함께하시면 어떤 전문적인 도움을 받을 수 있을까요? 그 부분에 대해 알아보도록 하겠습니다. 4. 정보와 교육 최근 시장 정보를 잘 알고 있는 것이 집을 사고 파는데 정말 큰 도움을 줍니다. 현재 지역의 매물이 몇개인지, 판매와 리스팅의 비율이 얼마나 되는지 등은 집을 사고 팔 시기를 정하는데 큰 도움이 됩니다. 또한 좋고 실력있는 리얼터는 집에 대한 전반적인 정보도 보다 많이 알고 있습니다. 단지 좋은 동네에 대한 정보 뿐 아니라, 각 집의 위치가 고객이 원하는 바와 비교하여 얼마나 좋고 나쁜지 등을 자세한 이유와 함께 설명해 드릴 수 있습니다. 집 내부에 관한 내용도 마찬가지입니다. 집을 많이 보고 공부한 리얼터라면, 집의 자재를 통해서 집이 지어진 퀄러티 뿐 아니라, 기본전으로 안전한지 안 한지, 그리고 레이아웃이 주는 장단점등을 설명해 드려 보다 좋은 선택을 할 수 있도록 도와드립니다. 5. Pricing 제가 입에 달고 다니는 말 중에 하나가 “거주하는 곳이라 그렇게 생각하시지 않는 분들이 많지만, 대부분의 부동산 거래를 하시는 분께는 부동산이 인생 최대의 투자일 것이다” 입니다. 한 50대 초반까지의 분들께는 거의 100% 해당되는 말이었습니다. 그 만큼, 가격을 잘 받고 팔고, 좋은 가격에 거래를 하는 것이 중요합니다. 제가 전에 적은 글에서 설명드렸지만, 해당 매물의 예상 가격을 추론하는 과정은 매우 복잡합니다. 단순하게 zestimate같은 금액이 예상가이겠거니 생각하시면 큰 오산이라고도 말씀드렸습니다. 좋은 리얼터와 함께 하시면, 이 가격을 전문적인 Competative Market Analysis를 통해 분석해 드립니다. 당연히 보다 효과적인 거래를 도와드리게 됩니다. 다음 글에서는 셀러의 입장과 바이어의 입장에서 리얼터를 고용했을 때 얻을 수 있는 도움에 대해 각각 적어보겠습니다. . #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1%리얼터 #상위1%

리얼터와 함께하시면 어떤 전문적인 도움을 받을 수 있을까요? 그 부분에 대해 알아보도록 하겠습니다. 1. Contract 부동산들이 보통 덩어리가 큰 자산이다 보니, 계약서를 작성하고 그 진행과정을 검토하는 것이 보통 일이 아닙니다. 일단 일리노이에서 사용하는 계약서 자체가 13페이지가 되다 보니, 그 안의 내용이 무엇인지도 숙지하는 것이 중요하고, 그 내용을 셀러나 바이어에게 유리하게 작성하는 것도 요령입니다. 늘 말씀드리지만, 사람들은 미국 평균으로 8 ~ 10년에 한 번씩 집을 바꾼다고 합니다. 즉, 8 ~ 10년에 한 두번 경험하는 과정인데, 일반인이 이 계약서를 잘 알고 있기는 힘듭니다. 그리고 이 계약서의 form도 몇년마다 업데이트가 되기 때문에 지난 계약서를 달달 외우고 있다 하더라도, 새로 집 계약을 하는 계약서를 잘 알고 있기는 힘듭니다. 하지만, 리얼터들은 이 계약서를 당연히 잘 알고 있으며 하나하나 설명해 드릴 수 있습니다. 2. 경험 다시 말씀드리지만, 8 ~ 10년에 한 번 경험하는 부동산 매매에 관한 전반적인 과정을 일반분들이 숙지하고 계시기에는 무리가 있습니다. 하지만 평균적인 리얼터는 한 해에 10여번의 매매를 중개합니다. 따라서 이 과정을 잘 숙지하고, 고객분들을 잘 가이드 해 드릴 수 있습니다. 당연히 평균보다 다수의 매매를 중개하는 리얼터라면 보다 전문적인 가이드를 해 드릴 수 있을 것입니다. 3. 협상 결국 부동산 거래도 돈과 직결된 것이기 때문에 당연히 협상이 중요합니다. 당연히 보다 많은 매매를 중개해 보신 리얼터 분들께서 협상도 잘 하실 수 밖에 없습니다. 싸움도 해 본 사람이 잘 하고, 고기도 먹어본 사람이 먹는 것입니다. 협상도 자주 한 사람이, 특히 부동산이면 부동산 협상을 자주 한 사람이 잘 할 수 밖에 없습니다. 다음 글에서도 계속해서 리얼터를 고용했을 때 얻을 수 있는 도움에 대해 적어보겠습니다. . #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1%리얼터 #상위1%

셀러라면 누구든 가장 비싼 가격에 집을 팔고 싶어하실 것입니다. 그렇기때문에 많은 셀러 분들이 분석으로 나온 시장 가격보다 높은 가격에 집을 올리길 원하시는 것이고요. 과연 그 방법이 도움이 될까요? 혹은 리스팅보다 너무 낮은 가격이 집값이 잘 팔리는데 도움이 될까요? 그에 대해 알아보도록 하겠습니다. 가격을 낮춰 시장에 내놓을 경우 통계적으로 약 5%정도 낮게 올리는 것이 보다 많은 잠재구매자들이 집을 보게 하고, 여러 오퍼가 들어와 비딩으로 이어질 수 있다고 합니다. 하지만, 너무 낮게 올린다면 오히려 역효과가 날 수 있습니다. 집 가격을 너무 낮게 올리면 바이어나 바이어 측 리얼터는 ‘집에 무슨 문제가 있다’라는 추측을 하게 됩니다. 그리고 이런 경우는 집이 시장에 오래 남아 있게 되기도 합니다. 가격을 높여 시장에 내놓을 경우 가격이 시장에서 높으면 높을 수록, 보다 적은 수의 잠재고객이 해당 집을 보게 됩니다. 당연히 수요 공급의 곡선에 의해 수요가 많지 않으면 가격이 떨어지게 됩니다. 그리고 가격이 떨어질 때 까지의 시간과 떨어진 기록은 바이어에게 부정적인 이미지를 주게 됩니다. 따라서, 집의 가격은 분석된 시장가격에서 오차범위 5% 안에서 리스팅을 하시는게 좋습니다. 그리고, 특히 분석된 가격의 95%선에서 리스팅 하시는 것이 가장 현명하다 말씀드리고 싶습니다. 다음 글에서도 보다 도움되는 글로 찾아뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1%리얼터 #상위1%

집을 구매하시거나 판매하실 때 zillow나 기타 부동산 사이트에 들어가셔서 집의 예상가격을 보시게 되죠? 과연 이 가격이 참고할 만한 것인지 알아보도록 하겠습니다. 아기돼지 삼형제 다들 아기돼지 삼형제 이야기 알고 계시죠? 한 마리는 짚으로 집을 짓고, 한 마리는 나무로 집을 짓고, 마지막 한 마리는 벽돌로 집을 지었다는 이야기 말입니다. 만약, 이 세 집이 같은 동네, 같은 길가에 같은 크기로 지어졌다면, 세 집의 가치는 같을까요? 절대 아니겠지요. 하지만, 온라인 사이트들에서 보여주는 집들의 예상가로는 거의 비슷하게 나올 확률이 높습니다. 같은 동네, 같은 빌더가 지은 집이더라도 세월이 흐르며 집안을 구성하는 자재나 어플라이언스, 그리고 집을 꾸며놓은 정도 등에 따라 집 값은 다 달라지기 마련입니다. 더불어 관리가 잘 된 집이면 그 값이 더 올라갈 수 밖에 없습니다. Zillow를 비롯한 온라인 사이트들의 알고리즘은 지역, 집의 크기, 형태에 따라 그 주변에서 팔린 집들의 가격을 바탕으로 해당집의 예상가격을 책정한다고 합니다. 하지만, 온라인 예상가로는 위에 언급한 구체적인 부분을 알기 힘들기 때문에, 이런 부분을 구체적으로 적용하여 가격을 책정하기가 쉽지 않습니다. 따라서 각 사이트마다 큰 편차가 발생하게 되는 것입니다. 더구나, 같은 블락안에 있는 똑같은 크기의 똑같은 모양의 집이더라도 가격은 다르기 마련입니다. 왜냐하면 특정 위치에 있는 집은 하나밖에 없기 때문입니다. 따라서 빌더들이 새로 짓는 단지에 가 보시면, 똑같이 지어진 집이더라도 가격이 다 다릅니다. 어느 필지가 더 좋고 나쁜지에 따라서 결정되는 것입니다. 온라인상에서 위성사진을 바탕으로 필지의 좋고 나쁨을 결정하는 온라인 사이트들은 이 부분에서도 제한적인 접근을 할 수 밖에 없게 됩니다. 그리고 이 부분 또한 예상가격이 실제 판매가와 편차를 갖게하는 요인이 됩니다. 따라서 결론은, 온라인 예상가에 너무 큰 의미를 두시지 말라는 것입니다. 그냥 “아, 대충 여기서 +/- 10%정도의 차이를 가질 수 있겠다”는 마음자세로 참고만 하시는 것이 좋다 말씀드릴 수 있겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #집팔기 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #예상가 #Zestimate

집을 판매 하실 때, 오퍼를 잘 받고 계약서에 사인이 끝난다고 꼭 집이 팔리는 것은 아닙니다. 보통 30 ~ 60일 사이의 계약서 사인부터 클로징까지의 시간동안 무슨 변수가 생길지 모르기 때문입니다. 즉, 이 기간동안 이 변수들을 최소화 하는 것이 성공적인 클로징의 방법입니다. 따라서, 클로징 성공 확률을 높이는 팁 몇가지 나눠볼까 합니다. 7. 바이어 측에서 클로징을 연기하자 요청한다면 지난 글에서 Loan contingency의 기간을 연장해달라 요청했을 때와 마찬가지의 대처가 필요합니다. 함께 일하시는 리얼터 분께, 바이어측 에이전트에게 클로징 하는 것에 대해 얼마나 자신 있는지를 물어봐 달라 요구하십시요. 바이어측의 답은 100% 자신있다 일 것입니다. 안 물어봐도 뻔 하지요. 그럴경우, 100% 자신 있으니 지난 계약금 혹은 그 보다 많은 양의 Non-refundable earnest money를 지불해달라 하십시요. 100% 자신이 있다면 어차피 집 값에 포함 될 추가적인 earnest money를 미리 주는 것에 거리낌이 없을 것입니다. 만약 바이어 측에서 해당 요구에 주저한다면 의심해 보셔도 됩니다. 8. 클로징을 연장하게 될 경우 - 7일이 최대치 입니다. 위에서 언급한 대로 바이어 측에서 추가적인 non-refundable earnest money를 지불하여 클로징을 연기하게 된 경우, 7일보다 많이 연장해 주지는 마십시요. 다시 말씀드리지만 7일 입니다. 혹, 바이어 측에서 7일보다 추가적인 연장을 요구할 경우, 다음의 사항들을 바이어측에 요구하시고, 수락할 경우 또 다시 연장을 진행합니다. 추가적인 non-refundable earnest money를 요구하십시요. 이 때는 earnest money의 양을 계약서에 적혀있는 전체 다운페이먼트의 양으로 하십시요. 어차피 집값에 포함 될 돈이고, 클로징 때 지불해야 하는 돈이므로 준비가 되어 있어야 하는 돈입니다. 즉, 바이어가 클로징 할 수 있는 상황이라면 전혀 문제될게 없는 사항입니다. Kick out clause를 계약서에 더할 것을 합의 합니다. Kick out clause란 바이어 측에서 모기지 렌더로부터 Clear to Close 혹은 final approval을 48시간 안에 받아오지 않으면, 셀러측에서는 판매하는 집의 마케팅을 다시 시작하며, 만약 다른 바이어를 찾을 경우 기존의 바이어를 계약에서 쫒아낼 수 있다는 조건입니다. 즉, 바이어 측에서는 여때까지 지불한 earnest money가 있기 때문에 48시간안에 final approval을 받기위해 할 수 있는 모든 것을 할 것입니다. 9. 만약 또 한 번 클로징 연장을 요구한다면? 8번까지의 사항을 합의 후 시간이 지나 바이어가 또 한 번의 클로징 연장을 요구한다면, 방법은 두가지 입니다. 첫번째는 Kick out clause를 이용해서 새로운 바이어를 찾을 때 까지 연장을 해주는 것입니다. 두번째는 바이어와의 계약을 파기합니다. 하지만, 셀러가 다른 바이어를 만나 집 계약을 맺기 전까지 파이낸스를 해결하여 클로징 할 수 있는 것을 증명하면 기존에 받아놨던 earnest money는 다시 earnest money로 사용하면 새로운 계약을 작성한다는 조건하에 계약을 파기합니다. 참고로 저는 두번째 안이 추천드리는 바입니다. 여기까지 클로징의 확률을 높이는 방법에 대해 알아봤습니다. 다음에도 보다 도움이 될 글들로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #집팔기 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집파는과정 #클로징 #집팔기 #미국에서집팔기 #집파는순서 #미국복덕방 #미국부동산

집을 판매 하실 때, 오퍼를 잘 받고 계약서에 사인이 끝난다고 꼭 집이 팔리는 것은 아닙니다. 보통 30 ~ 60일 사이의 계약서 사인부터 클로징까지의 시간동안 무슨 변수가 생길지 모르기 때문입니다. 즉, 이 기간동안 이 변수들을 최소화 하는 것이 성공적인 클로징의 방법입니다. 따라서, 클로징 성공 확률을 높이는 팁 몇가지 나눠볼까 합니다. 5. Appraisal을 빨리 신청하게 해야 합니다. 지난 글들에서 몇 차례 소개한 대로, 모기지를 내어주는 금융기관 측에서는 바이어가 구입하는(셀러가 판매하는) 집의 가치가 빌려주는 돈(모기지)만큼의 값어치가 있는지를 제 3자인 appraiser를 통해 확인합니다. 중요한 점은, 이 apprisal을 하는데 바이어가 몇백불의 비용을 지불한다는 점입니다. 파시는 집을 확실히 살 사람이라면 어차피 지불해야 할 이 몇백불에 대한 일을 빨리 진행 시킬 것입니다. 하지만, appraisal을 신청하는 데 있어 이런 저런 이유로 주저주저 하고 있다면, 계약에서 발을 뺄 확률도 높습니다. 따라서, 같이 일하시는 리얼터분께 과장없이 매일 단위로 appraisal의 상태를 확인하시라 하십시요. 물론 이렇게 매일 확인을 해도 거짓말로 신청 했다, 신청 했다 하면서 뒤로 미루다가 계약이 깨지는 경우도 있습니다. 저도 그런 일 당해 봤구요. 하지만, 확인을 매일 하는 것이 안 하는 것보다는 낫다고 생각합니다. 6. No Loan commitment (loan approval) 는 No deal입니다. 지난 글에서 설명드린 바와 같이 Loan contingency dealline까지, 바이어측에서는 셀러측에 Loan commitment 서류를 제출하여 금융기관측에서 클로징날 모기지를 내어주는 것에 아무 문제가 없다는 것을 증명해야 합니다. 하지만, 당일까지 Loan commitment 를 못 받으셨다면, 과감해 지셔야 합니다. NO Loan Commitment 는 NO DEAL입니다. 과감히 계약을 파기하십시요. 괜히 “아 또 언제 다른 바이어를 찾아”라는 생각에 기회를 더 주시다가는 딜이 잘 못 될 확률이 훨씬 높습니다. 만약, 이 경우에 바이어측에서 loan contingency의 연장을 요구한다면, 무조건 “non refundable earnest money”를 요구하십시요. 즉, 무슨일이 생기던 간에 이 계약금은 셀러가 가져가는 추가 계약금입니다. 이 셀러측 요구를 거절한다면, 계약은 무조건 파기하셔야 합니다. 여기서 같이 일하시는 리얼터 분들이 “그냥 몇일 더 기다려보죠”등의 말을 한다면 이런 분들도 조심하셔야 합니다. 어떻게든 딜을 마무리하려 하시는 분들일 확률이 높습니다. 다음 글에서도 클로징의 성공 확률을 높이는 방법에 대해 계속해서 적어보도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #집팔기 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집파는과정 #클로징 #집팔기 #미국에서집팔기 #집파는순서 #미국복덕방 #미국부동산

집을 판매 하실 때, 오퍼를 잘 받고 계약서에 사인이 끝난다고 꼭 집이 팔리는 것은 아닙니다. 보통 30 ~ 60일 사이의 계약서 사인부터 클로징까지의 시간동안 무슨 변수가 생길지 모르기 때문입니다. 즉, 이 기간동안 이 변수들을 최소화 하는 것이 성공적인 클로징의 방법입니다. 따라서, 클로징 성공 확률을 높이는 팁 몇가지 나눠볼까 합니다. 1. 바이어가 독자분들이 직접 알고, 믿을 만 한 렌더와 모기지를 진행하게 합니다 주변에 잘 아는 렌더 혹은 모기지 브로커가 있으신가요? 그리고 믿을만 하신가요? 그럼 바이어에게 이자율이 맞는다면 그 분들과 모기지를 진행하라 요구하십시요. 그게 안된다면 최소한 pre-approval letter라도 아시는 렌더나 모기지 브로커분들께 받아오라 요구하십시요. 계약이 진행되었으나, 클로징까지 못 가고 끝나게 되는 대부분의 이유가 결국 바이어에게 모기지가 나오지 않게 되는 상황입니다. 따라서 잘 알고 믿을 만 한 렌더나 모기지 브로커 분께서 바이어와 일을 진행하게 셋업을 해 놓으시면, 변수가 생기기 전에 미리 대처할 수가 있습니다. 최상의 시나리오는 오퍼를 받아들이기 전에 해당 바이어가 모기지가 안 나올 확률이 있는지의 여부를 알 수가 있습니다. 만약 아시는 모기지 브로커나 렌더가 없다면 다음의 차선책이 있습니다. - 함께 일하시는 리얼터 분께서는 분명히 잘 아시는 렌더나 모기지 브로커가 있을 것입니다. 따라서 리얼터 분께 소개를 부탁하십시요. - 만약, 리얼터 분께서 잘 아시는 렌더나 모기지 브로커가 없다면, 최소한 pre-approval은 네임드 은행 (JP Morgan Chase, Wells Fargo 등)에서 받아오기를 요구하십시요. 이런 큰 은행들의 모기지 심사가 보통 더 까다롭기 때문에, 이 쪽에서 pre-approval을 발행 한다면 모기지가 안 나와서 계약이 깨질 확률은 줄어들게 됩니다. 2. Earnest Money를 최대한 많이 받으십시요. 사실 바이어가 송금한 Earnest money는 여러 조건부 (contingency)에 의해 돌려 받을 수 있습니다. 따라서 첫 earnest money의 양은 그리 중요하지 않습니다. 하지만, Attorney review period가 끝나면 non-refundable earnest money를 첫 earnest money 만큼 송금한다는 조건을 계약하실 때 첨부하시기를 권해드립니다. 바이어의 입장에서도 집의 인스펙션과 관련된 사항이 다 합의가 된 후에는 ‘이 집은 우리집’이라는 마음이 강하기 때문에 그 이후에 non refundable earnest money를 추가로 내는 것에 대해서는 별 거부감이 없습니다. 하지만, 간혹 가다가 딜이 잘 이어지고 있는 상황에서 바이어들이 더 맘에 들어하는 집이 나올 수 있습니다. 이런 경우 어떤 수를 써서라도 딜을 깨고 earnst money를 돌려받는 바이어들이 있습니다. 그러나, non refundable earnest money를 받아두시게 되면, 바이어가 집을 갈아타는 것에 대해 보다 갈등을 하게 되거나, 혹 바이어가 집을 갈아타더라도 셀러는 잃어버린 시간에 대한 금전적인 보상을 확실하게 취할 수 있게 됩니다. 다음 글에서도 클로징의 성공 확률을 높이는 방법에 대해 계속해서 적어보도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #집팔기 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집파는과정 #클로징 #집팔기 #미국에서집팔기 #집파는순서 #미국복덕방 #미국부동산

집을 판매 하실 때, 오퍼를 잘 받고 계약서에 사인이 끝난다고 꼭 집이 팔리는 것은 아닙니다. 보통 30 ~ 60일 사이의 계약서 사인부터 클로징까지의 시간동안 무슨 변수가 생길지 모르기 때문입니다. 즉, 이 기간동안 이 변수들을 최소화 하는 것이 성공적인 클로징의 방법입니다. 따라서, 클로징 성공 확률을 높이는 팁 몇가지 나눠볼까 합니다. 3. Loan contingency의 기간을 줄입니다. 계약서에 바이어와 셀러가 사인을 한 다음 날 부터 45일 혹은 계획된 클로징 날 부터 비지니스 데이로 5일 전까지 중 먼저 오는 날까지 바이어에게 모기지를 내어주는 기관에서는 Loan commitment 혹은 clear to close란 서류를 발행하여, 바이어가 클로징 날 모기지를 문제 없이 받을 것이라는 것을 증명해야 합니다. 그리고, 이 기간을 loan contingency 기간이라고 합니다. 만약 렌더 측에서 이 서류를 발행 할 수 없는 경우, 즉 렌더가 돈을 빌려줄 수 없다 결정한 경우는 다음과 같습니다. 바이어가 셀러에게 loan contingency deadline 전에 모기지가 못 나오는 것을 알려준다면 계약은 자동으로 취소가 됩니다. Loan contingency deadline이나 추가로 협상한 loan contingency extension 날짜까지 Loan commitment 나 clear to close서류를 못 받은 셀러는 계약을 취소 할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 Loan contingecy의 날짜가 길어지면 길어질 수록 셀러가 불리할 수 있습니다. 보통의 클로징은 계약서에 쌍방이 사인을 한 날 부터 30 ~ 60일 사이에 이뤄집니다. 그래서 가능하면 같이 일하는 변호사 분께 loan contingency 날짜를 21일정도로 제한해 달라 요구하십시요. 보통의 렌더들의 경우는 21일이면 아무 문제 없이 진행이 됩니다. 특히, 새로 짓는 집들, 빌더들이 짓는 대단지의 집들은 거의 다 21일의 loan contingency day를 요구합니다. 따라서 그리 무리한 요구는 아닙니다. 만약 이 부분에 대해 바이어측에서 심한 반발이 있다면 바이어측의 재정상태에 뭔가 문제가 있을 확률이 높다 보시면 됩니다. 4. 클로징 날짜를 30일 선으로 맞추십시요. 셀러의 입장에서 꼭 필요한 경우가 아니라면, 쌍방이 계약서에 사인 한 날부터 클로징까지의 기간은 최소화 하십시요. 어찌보면 #3과 같은 맥락입니다. 만약 #3의 사항 (loan contingency 기간 줄이기)을 못 하시더라도 클로징까지의 기간이 짧으면 짧을 수록 loan contingency의 기간은 줄어들게 됩니다. 즉, 계약이 잘 못 되어도 손해보는 시간이 줄어들게 됩니다. 그리고, 일년에 50여건의 거래를 하는 제 경험상 셀러가 이사갈 집을 찾지 못한 경우와 바이어가 현재 거주중인 집을 판 돈으로 새 집 사는 돈을 충당할 경우를 제외하고는 30일안에 클로징을 못 하는 결정적인 이유를 본 적이 없습니다. 특히, 바이어의 재정상태에 문제가 없다면 모기지 회사측에서 30일안에 클로징을 못 하는 이유는 절대 없었습니다. 다음 글에서도 클로징의 성공 확률을 높이는 방법에 대해 계속해서 적어보도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #집팔기 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집파는과정 #클로징 #집팔기 #미국에서집팔기 #집파는순서 #미국복덕방 #미국부동산