집을 판매 하실 때, 오퍼를 잘 받고 계약서에 사인이 끝난다고 꼭 집이 팔리는 것은 아닙니다. 보통 30 ~ 60일 사이의 계약서 사인부터 클로징까지의 시간동안 무슨 변수가 생길지 모르기 때문입니다. 즉, 이 기간동안 이 변수들을 최소화 하는 것이 성공적인 클로징의 방법입니다.
따라서, 클로징 성공 확률을 높이는 팁 몇가지 나눠볼까 합니다.
1. 바이어가 독자분들이 직접 알고, 믿을 만 한 렌더와 모기지를 진행하게 합니다 주변에 잘 아는 렌더 혹은 모기지 브로커가 있으신가요? 그리고 믿을만 하신가요? 그럼 바이어에게 이자율이 맞는다면 그 분들과 모기지를 진행하라 요구하십시요. 그게 안된다면 최소한 pre-approval letter라도 아시는 렌더나 모기지 브로커분들께 받아오라 요구하십시요. 계약이 진행되었으나, 클로징까지 못 가고 끝나게 되는 대부분의 이유가 결국 바이어에게 모기지가 나오지 않게 되는 상황입니다. 따라서 잘 알고 믿을 만 한 렌더나 모기지 브로커 분께서 바이어와 일을 진행하게 셋업을 해 놓으시면, 변수가 생기기 전에 미리 대처할 수가 있습니다. 최상의 시나리오는 오퍼를 받아들이기 전에 해당 바이어가 모기지가 안 나올 확률이 있는지의 여부를 알 수가 있습니다. 만약 아시는 모기지 브로커나 렌더가 없다면 다음의 차선책이 있습니다. - 함께 일하시는 리얼터 분께서는 분명히 잘 아시는 렌더나 모기지 브로커가 있을 것입니다. 따라서 리얼터 분께 소개를 부탁하십시요. - 만약, 리얼터 분께서 잘 아시는 렌더나 모기지 브로커가 없다면, 최소한 pre-approval은 네임드 은행 (JP Morgan Chase, Wells Fargo 등)에서 받아오기를 요구하십시요. 이런 큰 은행들의 모기지 심사가 보통 더 까다롭기 때문에, 이 쪽에서 pre-approval을 발행 한다면 모기지가 안 나와서 계약이 깨질 확률은 줄어들게 됩니다.
2. Earnest Money를 최대한 많이 받으십시요.
사실 바이어가 송금한 Earnest money는 여러 조건부 (contingency)에 의해 돌려 받을 수 있습니다. 따라서 첫 earnest money의 양은 그리 중요하지 않습니다. 하지만, Attorney review period가 끝나면 non-refundable earnest money를 첫 earnest money 만큼 송금한다는 조건을 계약하실 때 첨부하시기를 권해드립니다.
바이어의 입장에서도 집의 인스펙션과 관련된 사항이 다 합의가 된 후에는 ‘이 집은 우리집’이라는 마음이 강하기 때문에 그 이후에 non refundable earnest money를 추가로 내는 것에 대해서는 별 거부감이 없습니다. 하지만, 간혹 가다가 딜이 잘 이어지고 있는 상황에서 바이어들이 더 맘에 들어하는 집이 나올 수 있습니다. 이런 경우 어떤 수를 써서라도 딜을 깨고 earnst money를 돌려받는 바이어들이 있습니다. 그러나, non refundable earnest money를 받아두시게 되면, 바이어가 집을 갈아타는 것에 대해 보다 갈등을 하게 되거나, 혹 바이어가 집을 갈아타더라도 셀러는 잃어버린 시간에 대한 금전적인 보상을 확실하게 취할 수 있게 됩니다.
다음 글에서도 클로징의 성공 확률을 높이는 방법에 대해 계속해서 적어보도록 하겠습니다.
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