집 거래를 할 때 셀러는 disclosure 라는 서류를 통해 집의 현재 상태에 대해 증명을 해야 합니다.
오늘부터는 일리노이의 일반적인 집 거래에서 어떤 disclosure 들이 오고 가고, 그 내용들은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
일단 Disclosure 란, 쉽게 설명하자면 셀러가 disclosure를 작성한 날 당시의 집의 컨디션을 증명하는 서류입니다.
사실 Disclosure 이전에 일리노이에서 사용하는 집 계약서에는 집의 상태를 증명하는 항목들이 있습니다. 일단 다른 disclosure들을 보기 전에 이 부분부터 짚고 넘어가는 것이 좋을 것 같습니다.
계약서에 있는 셀러가 disclose 하는 항목들 (일리노이에서 일반적으로 사용하는 계약서 양식인 Multi-Board Residential Real Estate Contract 7.0의 Paragraph 22에 있는 내용들입니다.)은 다음과 같습니다.
Zoning, 건축물, 화재예방 혹은 거주자의 건강과 관련된 코드에 어긋나는 부분이 다 고쳐졌는지
Rezoning 이 진행되고 있는지
집의 필지 가이드라인을 두고 이웃과 분쟁이 있는지
시나 카운티 등에서 공공의 목적으로 개인의 땅을 차지하는 과정에 있는지
Easements에 관련된 분쟁이 있는지 (일리노이에서는 소유권이 없는 사람이 땅의 일부를 주인의 허락없이 사용하더라도 20년 주인측과 분쟁없이 그 땅을 차지하고 있었으면, 해당 땅에 대한 소유권을 주장할 수 있게 됩니다. 이를 Easement라고 합니다)
해당 부동산에 위험한 폐기물이 묻혀있는지
현재 받고 있는 부동산세의 면세조항 중 집주인이 불법적으로 받고 있는 부분이 있는지
집의 증축된 부분이나 업데이트된 부분 중 permit 이 없이 진행된 부분이 있는지
이와 더불어 다음의 4가지 조항도 추가로 계약서에서 disclose 하게 됩니다.
가장 최근에 나온 부동산세 목록에 포함되지 않은 새로운 증축물이나 업데이트된 부분이 있는지 (부동산세는 현재 해당 부동산의 fair market price를 시작으로 계산되기 때문에 증축물이나 업데이트된 부분이 최근 세금에 적용되지 않았으면, 다음 세금, 즉 바이어가 내는 세금이 예상보다 확 올라가게 되어 바이어에게 피해를 줄 수 있게 됩니다)
증축된 부분 중 감세 혹은 면세를 받는 부분에 포함되는 부분이 있는지
클로징 후 바이어에게 청구될 현재 논의중인 special assessment가 있는지 (special assessment는 특정 부분이나 지역에 별도의 improvement를 하기위해 해당 부동산 소유주들이 별도로 내야 하는 돈을 말합니다. 즉, 어느 동네의 한 블락안에 있는 집들이 해당 블락의 상수도 관을 교체한다던지, 가로등을 교체한다던지 할 때, 해당 블락안에 있는 집주인들만 별도의 금액이 부과됩니다. 이를 special assessment라고 합니다)
클로징을 진행한 해가 지난 후 셀러에게는 납부 의무가 없는 special assessment가 있는지
보시다시피, 셀러가 계약서를 통해서 증명해야 하는 부분들은 부동산 자체에 관한 내용들이 주 입니다. 그렇다면 셀러가 별도의 disclosure 서류를 통해 증명해야 하는 부분들은 어떤 내용들일까요? 다음 글 부터는 디스클로져를 하나하나 살펴가면 그 내용을 설명해 드리도록 하겠습니다.
