부동산시장이 뜨거운 만큼 집을 팔까 생각하시는 분들이 많을 것이라 생각됩니다.
그래서 집을 파는 순서에 대해 소개해 드릴까 합니다.
11. 변호사 고용
변호사가 필요하지 않은 주들도 있는 것 같습니다만, 일리노이에서는 변호사를 가능하면 고용하셔야 합니다. 아무리 리얼터들이 계약후의 진행상황에 대해 비공식적으로 관여를 하고 추가적인 협상을 진행하더라도, 공식적으로는 모든 서류는 셀러와 바이어의 변호사끼리 편지를 주고 받게 되어있습니다.
좋은 변호사는 어떻게든 딜을 완성하려는 변호사가 아니고, 어떻게든 고객의 이익을 조금이라도 더 만들어주려 노력하는 변호사입니다. 리얼터들과 이야기해 보시면 좋은 변호사를 소개시켜 주실 것이라 확신합니다.
12. 인스펙션 준비와 인스펙션 후 요구사항에 대한 준비
계약이 이뤄지면, 셀러측에서 계약서에 사인한 다음 날부터 공휴일을 제외한 5일 안에 바이어 측에서 인스펙션을 진행하고, 그 결과에 따른 수리 및 크레딧 요구를 하게 되어있습니다.
인스펙션 전에는 가능하면 HVAC system을 점검하시는 등 수리 할 부분을 미리 수리 해 놓으시는 것이 좋습니다. 인스펙션날엔 대부분의 바이어들도 인스펙션에 동참하게 됩니다. 바이어들이 가지고 있던 집에 대한 이미지가 나빠지지 않도록 집도 깨끗하게 유지하시고 가능하면 쇼잉때 보다 더 신경 써 주십시요. 인스펙션에서 큰 문제가 발생해도 집이 맘에 들면 바이어들은 계속 진행하기를 원하게 됩니다.
인스펙션의 요구사항에 대해서는, 계약서에 명확하게 명시되어 있는대로 Major component가 아닌 부분에 대해서는 수리나 크레딧을 제공할 필요가 없습니다. Major components는 벽, 문, 창문, 천정, 지붕, foundation, 상하수도, 전기, HVAC, 우물시스템과 정화조, appliances 등입니다. Major components도 안전에 문제가 있거나 작동이 똑바로 되지 않는 경우를 제외하고는 셀러가 크레딧이나 수리를 해 줄 필요가 없습니다. (단, 너무 낣은 것들에 대해서는 성의표시를 하시는 것도 나쁜 방법은 아닙니다). 이 부분에 대해서도 실력있는 리얼터라면 협상이 깨지지 않는 선에서 최대한 이윤을 남기실 수 있도록 도와드릴 것입니다.
단, major component에 문제가 있다면, 무조건 바이어의 요구에 응한다는 액션을 취하시는 것이 좋습니다. 꼭 새것으로 교체하거나 그에 상응하는 크레딧을 줄 필요는 없습니다. 하지만, 바이어를 생각한다는 이미지를 줄 수 있는 액션은 취하시길 권해드립니다.
13. Appraisal 준비
바이어측 은행에서 담보로 잡는 집의 가치가 빌려주기로 한 돈의 액수보다 낮은면 은행측에서 위험부담이 크기 때문에, appraisal 이란 과정을 통해 집의 가치를 감정합니다. 이 때, appraised 된 집의 가치가 모기지 양보다 낮으면 당연히 모기지는 안 나오게 됩니다.
따라서 계약이 잘 진행되고 있다가도, 이 appraisal 과정을 통해 바이어 측과 다시 협상을 하거나, 아니면 계약이 깨지는 경우가 있습니다. 이런 경우를 피하기 위해, 함께 일하는 리얼터와 적절한 준비를 해 놓으셔야 합니다.
보통 실력있는 리얼터는 competative market analysis를 따로 만들어 appraiser에게 제공함으로 판매하시는 집의 가치가 계약서에 사인된 가격보다 훨씬 가치가 있다는 것을 증명합니다. 혹시라도 감정가가 낮게 책정되는것을 미연에 방지하고자 하는 것이죠. 또한 Appraisal 당일에 Appraiser의 기분을 최대한 맞추려하는 것도 방법입니다. 저의 경우는 꼭 음료를 사가고, 만난 후에는 한국제 마스크를 선물로 드립니다. Appraiser 들도 기분이 좋으면 최대한 집값이 잘 나올 수 있게 appraisal을 해 주는 경향이 있습니다.
다음글도 이어서 집을 판매하는 순서에 대해 적어보도록 하겠습니다.
