자, 그럼 본격적인 가격책정의 과정을 살펴보겠습니다.
대부분의 부동산 중개인들이 사용하는 방법은 CMA (Competitive Market Analysis)라는 방법입니다. 이 방법은 집을 감정하시는 appraiser 분들이 사용하는 방법과 거의 같다고 보시면 됩니다.
최근에 판매된 집들 중, 판매하려는 집과 비슷한 집들을 4 ~ 5개 선정하여 각각의 집을 판매하려는 집과 구체적으로 비교하여좋고 나쁨에 대해 가격을 빼거나 더하여 판매가를 예상하는 방법입니다.
지난 글에서는 비교대상을 선정하는 방법에 대해 설명 드렸습니다.
오늘부터는 본격적인 비교하는 방법에 대해 적어보겠습니다.
선택된 비교 대상의 집들을 판매하시려는 집과 각각 1 대 1로 비교를 하는 것입니다. 비교 대상의 집이 더 좋은 부분은 비교대상의 집의 최종 판매가, 혹은 현 리스팅 가격에서 더 좋은 부분의 값어치 만큼 빼고, 판매하시려는 집이 더 좋은 부분은 그값어치 만큼 더하는 것입니다.
예를 들어 $400K에 판매된 A라는 집을 판매하시려는 집과 비교 한다면 아래와 같은 방법으로 계산이 됩니다.
(아래에 적히는 숫자들은 제가 무작위로 적은 것이니 큰 의미를 두지 마시기 바랍니다)
$400,000 비교 대상집의 최종 판매가 혹은 리스팅 가격
(- 4000) A 집에 방이 하나가 더 있어 그 만큼을 뺍니다.
40,000 판매 하시려 하는 집은 지붕과 사이딩이 새것이라 그 만큼 더합니다.
(-12,000) A 집은 주변이 조용한데 비하여, 판매하시는 집은 큰 길 옆입니다.
= 424,000
이렇게 계산을 하면, 같은 조건의 바이어가 같은 시기에 A집 대신에 지금 판매하시는 집을 샀다 가정할 경우, $424K에 샀을것이다라는 추정이 나오는 것입니다.
이런 방법으로 비교대상으로 선택한 집들과 판매하시려는 집을 1 대 1로 하나하나 비교를 하면 계산을 합니다. 아래의 샘플을 보시면 보다 쉽게 이해하실 수 있습니다.
그리고 계산한 각 금액들의 평균을 내어보면, 시장이 급변하지 않았다는 가정하에 대강 어느 정도에 집이 판매가 될 지를 알수가 있습니다.
다음 글에서는 어떤 부분을 비교해야 하는지에 대해 적어보도록 하겠습니다.
궁금하신 부분은 언제든 연락 주시면 됩니다.
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