지난 글에서 예고한 대로 오늘부터는 적절한 시장 가를 찾는 방법에 대해 설명을 드려볼까 합니다.
일단, 확실하게 알아두셔야 할 점 몇가지를 소개할까 합니다.
1. 세상에 똑같은 집은 없다
만약 부동산이 현대 쏘나타 같은 차량이라면, 똑같은 차량이 몇 만대가 있기 때문에 시장 가격을 분석하기가 훨씬 쉽습니다. 하지만, 같은 건설사가 같은 subdivision에 똑같이 지은 집이더라도 두 집은 위치의 차이 때문에 절대 같은 집이 될 수없습니다. 더구나 이 집들이 이미 누군가가 살던 집들이라면 그 차이는 내부를 어떻게 엎데잇을 했는지, 얼마나 관리를 잘 하고 살았는지 등에 따라 더욱 차이가 나게 됩니다. 따라서 “우리 옆집은 XX sq ft인데 얼마에 팔렸으니, 우리 집은 $YY에 팔리거야” 라고 자신하시는 것은 조금은 무리가 있습니다.
2. Zestimate에서의 가격은 큰 오차가 있다
Zillow 의 창업자인 Spencer Rascoff가 집필한 Zillow Talk 이라는 책에 보면 현재 Zestimate과 실 거래가의 오차의 평균은 3%정도라고 합니다. 3%가 작다 하시면 제가 할 말은 없습니다. 하지만 $400K짜리 집의 3%면 $12K 입니다. 결코 작은차이가 아닙니다. 더구나 이 3%는 평균입니다. 판매하시는 집의 가격의 오차는 3%보다 훨씬 클 수도 있다는 이야기 입니다.
제가 이 온라인 estimate의 자세한 알고리즘은 알지는 못합니다. 하지만, 제가 찾아본 바로는 같은 지역에서 팔린 집들의subdivision, 집의 형태 (2 stories, ranch, split, etc), 지하의 형태, 크기, 건축 연도 등의 기본적인 정보를 계산하여 산출해 낸다 합니다.
아기돼지 삼형제 이야기 아실 것입니다. 한 마리는 짚으로, 한 마리는 나무로, 또 한 마리는 벽돌로 집을 만들었다는 이야기 말입니다. 아시다시피 집의 내부만 들어가봐도 얼마나 고급 소재로 내부를 꾸몄는지, siding의 재질은 무엇인지 등등에 따라 집의 가치는 다 달라집니다. 하지만, 이 온라인 estimate들은 이런 부분을 적용하지 않습니다.
3. 시장은 언제 어떻게 변할지 모른다
같이 일하시는 리얼터 분들이 집의 가치를 계산해 드린다고 해서, 그 가치가 몇일동안이라도 그대로 유지되는 것은 아닙니다.마치 주식 시장과 같이 시장의 변화에 따라 가격은 변동합니다. 가장 크게 여향을 주는 것은 당연히 수요와 공급의 비율이지만, 그 외 경제적인 이유나 Covid사태에서 보신 바와 같은 국가 재난 등이 생겼을 때는 어떤 식으로든 요동치게 되어 있습니다.
그럼 다음 글 부터는 집의 가치를 계산하는 간단한 계산법을 설명해 드리도록 하겠습니다.
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