마음에 드는 집을 찾아 오퍼를 넣으실 때, pre-approval letter를 요구받으실 겁니다. 오늘은 그 pre-approval letter에 대해 알아보겠습니다.
Pre-approval (pre-qualification) letter란?
Pre-approval은 말 그대로 사전승인이 되었다는 뜻입니다. 즉, 아래의 이미지를 통해 보시는 대로 “랜더가 조사해본 결과, 이 사람은 $XXXX까지의 모기지는 어떠한 terms를 통해 받을 수 있다”는 것을 증명해주는 서류입니다.
그럼 이 pre-approval을 발행하는데 영향을 주는 요소들은 무엇이 있을까요? 랜더의 입장에서는 당연히 바이어가 Pre-approval letter를 통해 사전승인한 금액을 다 문제없이 갚아나갈 수 있는지를 봅니다. 따라서 당연히 income, 빚의 양, 자산의 양, credit score, 그리고 현재의 고용상태를 확인합니다. 이런 개인의 finance상황를 검토한 후 해당 바이어에게 어느정도까지는 돈을 빌려줄 수 있겠다는 것을 책정하여 발행하게 됩니다.
많은 리얼터들이 바이어에게 집을 보여드리기 시작하면 pre-approval을 받으시라 요구하게 됩니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
당연히 셀러의 입장에서는 pre-approval letter가 같이 있는 오퍼를 선호하게 됩니다. 바이어가 아무리 웃돈을 주고 집을 사겠다며 오퍼를 넣는다 해도, 돈을 구해 올 수 있는 능력을 증명하지 못하면, 그 오퍼는 허풍과 다를바가 없습니다. 셀러는 바이어의 말만 믿고 진행을 했다가 한 두달 후에 모기지가 안 나와 애먼 시간만 낭비한 경우를 당연히 피하고 싶을 것이고요. 따라서 pre-approval letter는 보내시는 오퍼가 허풍이 아니고 진정성 있는 오퍼라는 것을 보여주여 셀러에게 안심을 시켜줄 수 있는 도구가 됩니다.
보다 정확한 버젯을 알수 있게 해줍니다. 제 리얼터 경력 초기에 한 고객분과 집을 20채를 넘게 본 후, 해당 고객분께서 론을 받을 수 없다는 것을 알게 된 적이 있습니다. 바이어분도 너무 실망하셨고, 저도 그동안 들인 노력과 시간이 아쉬울 수 밖에 없었던 경험이었습니다. 사실 이런 조금은 민망한 상황이 종종 발생합니다. 따라서 집을 보러 다니시기 전에 정확한 버젯을 알고 계신 것이 중요합니다. 그 정확한 버젯을 파악하는 1단계가 pre-approval을 통해 얼마까지 모기지를 얻으실 수 있는지 파악하는 것이고요.
집 보러 다니시면서 '내가 이 정도의 모기지를 얻을 수 있을까?' 불안해 하시는 분들 많이 계십니다. 이 불안감을 떨치실 수 있는 가장 좋은 방법이 pre-approval을 받아보시는 것입니다. 어느 금액까지의 모기지는 얻을 수 있다는 확신을 가실 수 있습니다.
물론 pre-approval이 나왔다고 해당 모기지가 100%나오는 것은 아닙니다. 간혹, pre-approval이 나왔는데도 론이 안 나오는 경우가 있습니다. 하지만, 그 경우는 정말 소수입니다. 따라서 100% 추측만 가지고 진행하는 것 보다는 pre-approval을 미리 받아보시고 집 구매를 진행하시는 것이 훨씬 현명하고 효율적으로 집을 구매하시는 방법이라 할 수 있겠습니다.
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