만약 누군가에게 돈을 빌려주고자 할때, 대부분의 경우 담보를 받게 됩니다. 당연히 그 담보는 빌려주는 돈 보다는 가치가 같거나 높아야 할 것이고요.
모기지를 내어주는 모기지 회사나 은행들도 똑같습니다. 만약 고객이 특정 집을 산다고 하면, 해당 집의 가치를 평가하게 됩니다. 그 집이 은행에게는 담보이니까요.
이 해당 집의 가치를 평가하는 과정을 appraisal이라고 합니다. 이 appraisal은 객관성을 유지하기 위해 은행소속의 사람이 아닌 제 3자인 appraiser가 집행을 하게 됩니다. appraiser는 제가 지난 글에서 설명드린 집의 시장가격을 분석하는 방법으로 해당 담보의 가치를 판단하게 됩니다.
어느 고객이 $500K의 집을 20% 다운페이먼트하고 80% 모기지로 구입하려 하여, 은행에서 $400K의 모기지를 얻어야 한다고 가정해 봅니다. 당연히 은행은 이 집이 $500K이상의 가치가 있어야만 고객이 원하는 모기지를 승인할 것입니다. 때문에 은행은 제 3자인 appraiser를 고용하여 집의 가치를 확인합니다.
만약 여기서, 집의 appraised 된 가치가 $500K보다 많이 나왔으면 어떻게 될까요?
은행의 입장에서는 좋을 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 $400을 빌려주고 $500보다 가치가 높은 담보를 손에 넣게 되니까요.
하지만, 만약 appraised 된 가치가 $500K보다 낮게 나왔을 경우는 어떻게 될까요?
당연히 은행의 입장에서는 20%의 다운페이먼트만으로는 모기지를 승인하지 않게 됩니다. 이런 경우를 “Appraisal gap”이 생겼다 말을 합니다.
Appraisal gap이 생겼을 경우 해결방법
Buyer’s market인 경우, 또는 보통의 neutral market의 경우 셀러가 구매계약 가격과 appraised 된 가치의 차이를 책입집니다. 왜냐하면, 바이어가 모기지를 얻어 집을 살 경우 Loan contingency란 조건부로 계약을 하게 됩니다. 이 조건부에서는, 만약 모기지가 안 나올경우 바이어는 계약금을 돌려받으며 계약이 파기될 수 있기 때문입니다.
또한 경우에 따라 셀러와 바이어가 그 차액을 반반 부담하기도 합니다. 바이어가 부담을 할 경우, 부담하기로 한 금액만큼 다운페이먼트를 늘리는 방법이 제일 수월합니다. Appraisal gap이 생긴 경우는 다운페이를 차액만큼 늘리면 론이 승인이 됩니다.
하지만 코로나때와 같은 seller’s market인 경우는 어떨까요? 아시다피시 괜찮은 집은 여러 오퍼를 받게되고, 셀러는 이때다 싶어 best and highest offer를 언제까지 보내라며 경쟁을 붙이게 됩니다. 수요가 오르니 당연히 가격이 오르게 됩니다. 그리고 appraisal gap이 생길 횟수가 당연히 늘어나게 됩니다.
Seller’s market에서 오퍼를 여럿 받아 본 셀러는 첫 바이어가 appraisal gap으로 인해 모기지를 못 얻어 계약이 파기되는 것에 대한 두려움이 별로 없습니다. 왜냐하면 다음 바이어들이 기다리고 있는 경우가 많거든요. 따라서 seller’s market에서는 너도 나도 원하는 집에서 생긴 appraisal gap을 거의 바이어가 책임지게 됩니다.
그리고, 어차피 appraisal gap이 생기면 바이어가 책임질 확률이 대부분이기 때문에, 아예 best and highest offer를 넣을 때는 appraisal waiver를 적어, appraisal 이 행해지기도 전에 “appraisal gap이 생기면 바이어인 내가 부담할께”라는 서류를 같이 보내어 셀러에게 보다 확신을 주기도 합니다.
추가로 궁금하신 점은 언제든지 연락 주십시요.
