우선 결론부터 말씀드리면, 뭔가 특별한 일이 일어나지 않은 채 현재의 시장 조건을 유지한 채로 시간이 간다면, foreclosure 집들이 기대하시는 만큼 많이 나올 것 같지는 않습니다.
그럼 구체적인 조사자료를 보도록 하겠습니다. 아래의 자료는 Mortgage Bankers Association 에서 최근에 발행한 자료입니다.
1. 일단 전보다 하우스 푸어의 상황에 빠진 사람이 많지 않습니다.
지난 subprime mortgage 사태때는 자그마치 9백만가정이 집을 던지는 상황이었습니다. 모기지를 못 지불할 상황의 사람들이 그만큼 많았던 것입니다.
하지만, 지난 코로나 기간동안 모기지를 못 낼 상황이어서 forbearance 를 받던 가정의 수가 600만이 안됩니다. 정확이 520만 정도 입니다.
forbearance program의 도움을 받던 가정 중 6.9%는 론을 fully 다 갚았다고 합니다.
그리고 38%는 forbearance program에서 나왔습니다. 즉, 밀린 돈을 다 갚았다는 이야기이지요.
더불어 44%는 렌더측과 repayment plan을 합의하여 지불 금액을 조정하였습니다. 제가 예전 글에서 한 번 적었었는데, 은행측에서도 담보인 집을 받아서 처리하는 과정이 생각처럼 쉽지 않다는 걸 지난 subprime 사태 때 배우게 되었습니다. 즉, 은행도 어떻게는 돈으로 받을 방법을 궁리하지 담보를 넙죽 뺐어오지는 않는다는 것입니다.
0.6%는 이미 집을 short sale로 판매하였다고 합니다.
그리고 16.8%만이 아직도 forbearance program에 남아있고 돈을 지불하기 힘든 상태라고 합니다.
2. 남아있는 16.8%도 아직 렌더측과 repayment plan에 대한 협상이 가능한 상황입니다.
현재 이 forebearance program에 남아있는 모기지의 개수가 890,000이라고 합니다. 즉, 890,000모기지 중 일부는 또 빠져나가게 될 것입니다. 다시 말씀드리지만 지난 subprime mortgage때는 이 모기지의 갯수가 9,000,000이었습니다. 이미 지난 사태때에 비해 90%이상이 줄은 상황입니다.
3. 집값이 너무 올랐습니다.
이는 forbearance program에 있는 사람들에게는 더더욱 좋은 소식입니다. 집값이 오른만큼에서 집을 팔게되면 이 16.8% 사람중 상당수가 short sale이나 foreclosure의 과정을 피하고도 밀린 모기지를 갚을 만큼의 자산이 생기기 때문입니다. 즉, 집을 정상적으로 판매하여도 모기지를 갚을 수 있는 사람들의 수가 꽤 된다고 말씀드릴 수 있습니다.
내일도 계속해서 왜 올해(2022년)에 foreclosure가 쏟아져 나오긴 힘든지에 대해 적어보도록 하겠습니다.
궁금하신 부분 있으면 언제든 연락 주십시요.
