자, 그럼 본격적인 가격책정의 과정을 살펴보겠습니다.
대부분의 부동산 중개인들이 사용하는 방법은 CMA (Competitive Market Analysis)라는 방법입니다. 이 방법은 집을 감정하시는 appraiser 분들이 사용하는 방법과 거의 같다고 보시면 됩니다.
최근에 판매된 집들 중, 판매하려는 집과 비슷한 집들을 4 ~ 5개 선정하여 각각의 집을 판매하려는 집과 구체적으로 비교하여좋고 나쁨에 대해 가격을 빼거나 더하여 판매가를 예상하는 방법입니다.
다음의 순서로 진행을 합니다.
우선, 비교 대상의 집들을 선택합니다.
1. 비교 대상을 찾을 지역은 선정합니다.
이 지역을 선정하는 방법은 appraiser마다, 그리고 중개인 마다 다 다르긴 합니다. 그냥 한 zip code내에서 검색해서 쉽게쉽게 진행하시는 분도 계시고, 같은 고등학교를 가는 같은 시 (city)의 집들 중에서 쉽게 쉽게 선택하시는 분들도 계십니다.
저의 경우는 판매하려는 집과 같은 subdivision내에서 먼저 검색을 시작합니다. 만약 같은 subdivision내에 비교할 만한 집이 없을 시 다음의 순서로 확장해 나갑니다.
같은 4차선 도로들로 둘러 싸여진 지역
1 마일 내에서 같은 초등학교를 가는 집들
같은 초등학교를 가는 집들
같은 중학교를 가는 집들 중 같은 zip code
같은 고등학교를 가는 집들 중 같은 zip code
같은 고등학교를 가는 집들 중 같은 city name
2. 판매가 된 시기를 선정합니다.
저의 경우는 3개월 내에 판매된 집들을 찾아보고, 만약 비교대상이 충분치 않다면 6개월로 확장합니다. 정말 드물게 12개월을 보는 경우도 있습니다만 그 보다 오래 전에 판매된 집과는 가격 비교를 하지 않습니다. 늘 말씀드리는 대로 부동산 시장은매일 변하기 때문입니다.
3. 비슷한 집의 구조를 선정합니다.
이 부분은 너무 구체적으로 가지 않는게 좋습니다. 하지만 대략 다음의 조건들이 맞는 집들을 선택하셔야 합니다.
집의 형태: 만약 판매하시려는 집이 2층집에 full basement가 있다면 최대한 2층집에 full basement가 있는 집들을 비교대상으로 선택하셔야 합니다.
방갯수, 욕실 갯수: 이 방과 욕실의 갯수도 가능하면 +/- 2개 이내의 차이가 나는 집들을 고르셔야 합니다.
집의 크기: 집의 내부 sq ft이 +/- 10% 이내의 차이가 나는 집을 고르셔야 합니다.
집의 건축 연도: 가능하면 20년 이하의 차이가 나는 집을 고르셔야 합니다.
다음 글에서는 계속해서 CMA를 진행하는 방법에 대해 적어보도록 하겠습니다.
궁금하신 부분은 언제든 연락 주시면 됩니다.
