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집을 구매하시거나 판매하실 때 zillow나 기타 부동산 사이트에 들어가셔서 집의 예상가격을 보시게 되죠? 과연 이 가격이 참고할 만한 것인지 알아보도록 하겠습니다. 아기돼지 삼형제 다들 아기돼지 삼형제 이야기 알고 계시죠? 한 마리는 짚으로 집을 짓고, 한 마리는 나무로 집을 짓고, 마지막 한 마리는 벽돌로 집을 지었다는 이야기 말입니다. 만약, 이 세 집이 같은 동네, 같은 길가에 같은 크기로 지어졌다면, 세 집의 가치는 같을까요? 절대 아니겠지요. 하지만, 온라인 사이트들에서 보여주는 집들의 예상가로는 거의 비슷하게 나올 확률이 높습니다. 같은 동네, 같은 빌더가 지은 집이더라도 세월이 흐르며 집안을 구성하는 자재나 어플라이언스, 그리고 집을 꾸며놓은 정도 등에 따라 집 값은 다 달라지기 마련입니다. 더불어 관리가 잘 된 집이면 그 값이 더 올라갈 수 밖에 없습니다. Zillow를 비롯한 온라인 사이트들의 알고리즘은 지역, 집의 크기, 형태에 따라 그 주변에서 팔린 집들의 가격을 바탕으로 해당집의 예상가격을 책정한다고 합니다. 하지만, 온라인 예상가로는 위에 언급한 구체적인 부분을 알기 힘들기 때문에, 이런 부분을 구체적으로 적용하여 가격을 책정하기가 쉽지 않습니다. 따라서 각 사이트마다 큰 편차가 발생하게 되는 것입니다. 더구나, 같은 블락안에 있는 똑같은 크기의 똑같은 모양의 집이더라도 가격은 다르기 마련입니다. 왜냐하면 특정 위치에 있는 집은 하나밖에 없기 때문입니다. 따라서 빌더들이 새로 짓는 단지에 가 보시면, 똑같이 지어진 집이더라도 가격이 다 다릅니다. 어느 필지가 더 좋고 나쁜지에 따라서 결정되는 것입니다. 온라인상에서 위성사진을 바탕으로 필지의 좋고 나쁨을 결정하는 온라인 사이트들은 이 부분에서도 제한적인 접근을 할 수 밖에 없게 됩니다. 그리고 이 부분 또한 예상가격이 실제 판매가와 편차를 갖게하는 요인이 됩니다. 따라서 결론은, 온라인 예상가에 너무 큰 의미를 두시지 말라는 것입니다. 그냥 “아, 대충 여기서 +/- 10%정도의 차이를 가질 수 있겠다”는 마음자세로 참고만 하시는 것이 좋다 말씀드릴 수 있겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #selling #investing #Chicago #illinois #realestate #Residential #residentialbuilding

올 봄에 집 파시려고 생각하시는 분들 꽤 계실 것이라 생각합니다. 그런 분들께 도움이 될만한 infographic checklist 하나 소개해 드립니다. 보시는 대로 일단 바이어들이 집을 보러 집 안으로 들어올 때, ‘이 집이 나를 반기는구나’ 하는 느낌을 줄 수 있어야 합니다. 방법은 제가 다른 글들에서 강조한 부분과 같습니다. 블라인드나 커튼등을 다 열어서 자연광이 최대한 집 안으로 많이 들어오게 한다 집의 불은 다 켜놓는다. (집의 불을 다 켜놓기 위해선 집의 전구들이 다 작동을 하는지, 그리고 같은 공간의 전구 색은 통일이 되어 있는지 등을 미리 확인하시어 그렇게 바꿔놓으셔야 합니다.) 개인적인 사진등은 다 떼어낸다. (그리고 때어낸 자리에 보다 중립적인 그림등을 걸어놓으면 좋겠지요?) 눈에 띄는 고장난 부분들은 미리 고친다 바이어들이 각 공간의 목적을 명확히 파악할 수 있게 스테이징 등으로 도와준다 또한 집이 관리를 잘 받고 있다는 느낌을 주셔야 합니다. 보통 바이어들은 이 경험을 통해 집의 다른 안 보이는 부분도 잘 관리가 되었을 것이라는 안심을 하게 됩니다. 집의 vent 등의 먼지를 깨끗히 제거해준다 Floor를 닦아놓는다 선반과 카운터 탑등의 위에 있는 자질구레한 물건들은 깨끗히 치워준다 옷장과 부엌 케비닛 내부를 깨끗하게 정리한다 얼룩이나 자국이 나 있는 벽부분은 미리 페인트로 터치업을 해놓는다 마지막으로 지난번에 말씀드린 curb appeal을 신경쓰셔야 합니다. 파시려는 집의 첫 인상이 될 테니까요. 집의 외벽을 power wash로 깨끗하게 청소한다 창문을 깨끗히 닦아놓는다 조경에 신경은 쓴다 집을 들어오는 입구 (집 앞의 porch등)을 꾸며놓는다 Patio와 deck같은 부분을 청소해 놓는다 이정도를 신경써 주시면 집 판매를 위한 아주 기본적인 준비는 끝난다고 말씀 드릴 수 있습니다. 보다 신경을 쓰면 보다 빨리 잘 팔린다는 점 기억해주시고요, 집 판매에 대한 추가로 궁금하신 점이 있으면 언제든 연락 주십시요. 다음에도 좋은 글로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #selling #investing #Chicago #illinois #realestate #Residential #residentialbuilding

“셀러 마켓이다", “바이어 마켓이다" 이런 말들 많이 들어보셨죠? 과연 셀러 마켓은 뭐고 바이어 마켓은 뭘까요? 그리고 어떻게 단정짓게 될까요? 이 부분에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 제가 이전의 많은 글에서도 알려드렸듯이, 그리고 많은 분들이 잘 알고 계시듯이, 가격은 시장의 수요와 공급이 만나는 곳에서 이루어집니다. 즉, 공급이 수요보다 높으면 (물건의 수보다 적은 수의 사람이 해당 물건을 갖고 싶어하면) 가격은 내려가게 되고, 수요가 공급보다 높으면 (한정된 수의 물건을 보다 많은 사람이 사고 싶어하면) 가격은 올라가게 됩니다. 따라서 공급이 수요보다 높으면, 여러 셀러가 몇 안되는 바이어에게 물건을 판매하려 할 것이고, 그 과정에서 바이어에게 유리한 여러 상황들이 생기게 됩니다. 이런 경우를 Buyer’s market이라고 합니다. 부동산에서는 시장에 나와있는 집의 수가, 집을 사려고 하는 사람의 수보다 너무 많게 되면 생기는 현상입니다. Subprime mortgage때가 아주 좋은 예라고 할 수 있습니다. 반대로, 수요가 공급보다 높으면, 몇 안되는 물건을 너도 나도 사려고 할 테니, 셀러에게 유리한 여러 조건들이 생기게 됩니다. 당연히 가격도 오를 것이고요. 이런 경우를 Seller’s market이라고 합니다. 부동산에서는 시장에 나와있는 집의 수가, 집을 사려는 사람의 수에 비해 너무 적어서 생기는 현상입니다. 2021년, 코로나 사태 이후 suburban에 있는 시장들이 대표적인 seller’s market이었습니다. 보통, “요즘 볼 집이 없다”, “집이 시장에 나오면 그냥 팔린다” 등의 이야기를 주변에서 들으신다면, ‘아! 셀러 마켓이 되고 있구나’ 생각하시면 됩니다. 그렇다면, 부동산 업게에서는 seller’s market과 buyer’s market을 어떻게 진단할까요? 같이 일하시는 리얼터분이 필요한 정보를 제공해주시면 방법은 아래와 같이 간단합니다. 일단 지난 몇달간 혹은 일년간의 월평균 판매된 집의 개수를 계산합니다. 현재 시장에 나와있는 집의 개수를 위의 월평균 판매개수로 나눕니다. 이렇게 계산되어 나온 숫자를 부동산에서는 inventory라고 말합니다. 업계에서는 이 인벤토리 숫자가 6 ~ 7일때를 Neutral market 혹은 Balanced market이라고 합니다.  즉, 시장이 셀러 마켓도, 바이어 마켓도 아닌 중심이 잘 잡힌 시장이란 이야기 입니다. 하지만, 이 inventory 숫자가 6 ~ 7보다 클 경우, 이 시장은 buyer’s market이 됩니다. 반대로 이보다 적을 경우는 seller’s market 이 됩니다. 대표적인 buyer’s market이었던 subprime 사태때는 이 인벤토리 숫자가 14가 넘는 지역도 셀 수 없이 많았다고 합니다. 반대로 2021년 코로나가 한창이고 이자율이 낮아 home buying rush가 일어났을 때의 inventory 숫자는 2.4 ~ 2.6정도였습니다. 나름 쉽게 설명드리려 했는데 전달이 잘 되었는지 모르겠습니다. 궁금하신 점은 언제든 연락 주시고요. 다음 글로 찾아뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #selling #investing #Chicago #illinois #realestate #Residential #residentialbuilding

지난 글을 보시고, Property manager가 제공하는 서비스는 어떤 것들이 있을 까 궁금해 하실 분들이 계실 것입니다. 오늘은 Property manager들이 제공하는 서비스에 대해 적어보겠습니다. 부동산을 시장에 올려 잠재고객들을 찾아줍니다. 찾아온 잠재고객을 하나 하나 검토하여 가장 적합한 테넌트를 찾아 계약을 도와줍니다. 테넌트 측으로 부터 오는 응급상황이나 수리 요청 연락을 대신 받아줍니다. 컨트랙터들 혹은 헨디맨을 찾고 고용하여 부동산 내 수리가 필요한 부분의 수리를 진행하고 마무리 합니다. 정기적인 인스팩션을 진행하여, 테넌트가 해당 부동산을 잘 관리하며 살 고 있는지를 확인합니다. 테넌트가 기존 계약을 불이행을 할 경우, 일선에 나서서 일을 처리해 줍니다. 필요에 따라서는 eviction의 진행을 도와줍니다. 아시다시피 eviction은 그 신청부터 이래저래 일이 많이 있는데, 그 부분을 진행해주게 됩니다. 매달 렌트비를 받아내고 집주인의 통장에 입급시켜줍니다. 그 외 항상 부동산 시장 변화에 귀를 기울이고 있으며, 변화에 따라 집주인이 최대의 수익을 낼 수 있도록 도와줍니다. 직접 관리하실 지 전문가를 고용하실 지는 고객님들이 직접 결정하실 부분입니다. 하지만, 전문가를 고용하시게 되면, 현재 관리하고 있는 부동산의 갯수, 관리하고 있는 부동산의 위치 등을 잘 파악 하시어 고객님의 부동산이 위치한 시장에 능통하고, 관리하는 부동산의 갯수가 적지도 많지도 않아 늘 고객님의 부동산을 우선 순위로 놓을 수 있는 그런 전문가를 고용하시길 권해드립니다. 추가적으로 궁금하신 점 있으면 언제든 연락 주십시요. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #selling #investing #Chicago #illinois #realestate #Residential #residentialbuilding

지난 글에서 Deed는 부동산의 소유권 (title)이 누구에게 있는지를 증명하는 증서라 말씀드렸습니다. 이 Deed는 상황에 따라 몇 가지가 있습니다. 오늘은 Deed의 종류에 대해 알아볼까 합니다. 1. Deed of trust 보통 은행에서 융자를 얻으실 때 모기지를 얻는다 하시죠? Mortgage deed는 이 모기지론을 얻을 때, 융자를 얻는 사람과 융자를 내주는 사람 사이에서 작성되는 Deed입니다. 이 Deed를 통해 은행은 집을 담보로 삼을 수 있게 되고, 융자가 상환이 안 될 때, 저당을 잡을 권리를 가지게 됩니다. 2. General Warranty Deed 일반적인 부동산 거래시 바이어가 받게되는 Deed입니다. General Warranty Deed는 1) 셀러가 해당 부동산을 팔 수 있는 권리가 있다, 2) 해당 부동산은 저당에 잡혀있거나, 빚에 묶여 있거나, 법적인 집 주인이 가질 수 있는 권리에 대한 아무런 방해사항이 없다는 것을 보증합니다. 3. Special Warranty Deed General Warranty Deed보다는 법적 보호를 많이 받지는 못하는 Deed입니다. Special Warranty Deed의 경우, 현재 셀러가 집을 가지고 있었던 기간에 한해서만, 집 주인이 가질수 있는 권리에 대한 방해사항이 없다는 것을 보증하는 것입니다. 따라서, 이 집이 현 셀러 이전에 빚에 묶여 있었거나 하는 부분에 대해서는 보증을 하지 않습니다. 4. Quitclaim Deed Quitclaim Deed는 가족간에 (부부, 형제, 부모 자식 간) 부동산의 명의를 변경하는Deed입니다. Quitclaim deed를 통해 부동산이 명의변경이 될 때에는 별도의 세금이 부과되지 않습니다. 단, 이는 단순히 소유주가 변경되는 것이기 때문에, 집에 잡혀있는 저당이나 빚들에 대해서는 아무런 보증이나 보호가 없습니다. 즉, Quitclaim deed를 통해서 받는 부동산에 빚이나 저당이 잡혀 있을 수도 있고, 그에 따라, 새 집주인이 그 부분을 보상해야 할 수도 있습니다. 5. Grant Deed 쉽게 부동산 양도 증서라 생각하시면 됩니다. 셀러와 바이어간에 합의된 가격에 부동산에 대한 모든 권리를 넘긴다는 Deed입니다. 위에 열거한 deed들은 가장 흔히 보이는 deed들이고, 이외에 여러 deed가 더 있을 것입니다. 또한, 각 deed들의 역할들은 이 위에 적은 몇자의 정보로 다 설명드리기엔 부족함이 많이 있습니다. 단지, 참고 하시라 적어드린 것이고요. 법적 서류에 대해 보다 깊이 아시고자 하실 때 는, 변호사와 상담하시는 것이 최고의 방법입니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #selling #investing #Chicago #illinois #realestate #Residential #residentialbuilding

미국에서 집 거래시에 Deed 와 Title 많이 들어보셨죠? 오늘은 deed 가 뭔지 간략하게 설명드리겠습니다. 일단 Deed와 title의 차이부터 간략히 설명드리겠습니다. Title은 해당 부동산에 대한 소유권입니다. 즉 ‘권리’이기 때문에 눈으로 보거나 만질 수가 없습니다. 따라서 해당 소유권을 증명해주는 영수증 같은 서류가 필요하겠죠? 이 서류가 ‘deed’ 입니다. Deed는 즉, title을 가지고 있는 소유주가 해당 자산을 어떤 title의 형태로 갖고 있는지를 보여주는 영수증 같은 서류라 생각하시면 됩니다. Deed의 종류는 크게 Warranty deed와 quitclaim deed가 있습니다. 거의 모든 부동산 거래에서 ‘warranty deed’ 가 사용됩니다. Warranty deed는 소유주가 해당 부동산을 팔 수 있다는 권리가 있다는 사실과 함께, 해당 부동산에 잡혀있는 저당등이 없다는 것을 보여주는 서류입니다. Quitclaim deed는 특정 부동산을 무상으로 증여할 때 사용됩니다. Quitclaim deed를 통해 부동산을 증여할 때는 꼭 무상으로 증여가 되어야 하고, title search나 title insurance등이 진행되지 않아야 합니다. Quitclaim deed는 무상증여를 하는 경우들, 예를 들면 부모 자식 간, 형제간, 혼인 후 배우자를 소유주에 포함할 때 등에 사용됩니다. 여기서 꼭 잊지마셔야 할 것은 Quitclaim deed와 모기지는 별개라는 것입니다. 즉, 전 소유주 A가 아직 모기지가 남아있는 상태에서 quitclaim deed로 B에게 무상증여 했을 경우, A는 여전히 모기지에 대한 의무가 있게 됩니다. 따라서 이렇게 채무가 남아있는 경우는 남아있는 채무만큼을 구입비용으로 계산하여 warranty deed를 이용하는 일반적인 거래방식을 통해 거래를 하는 것이 대부분입니다. 오늘은 deed에 대해 정말 간략하게 알아봤습니다. 추가적으로 정보가 필요하신 분들께서는 주변의 부동산 전문 변호사님께 의뢰드리면 보다 구체적인 정보를 얻으실 수 있습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #selling #investing #Chicago #illinois #realestate #Residential #residentialbuilding

요즘 인플레이션으로 인해 모든 물건 값들이 엄청나게 올랐습니다. 물건들 가격만 올랐을까요? 사실 가스, 전기등의 가격도 무섭게 올랐습니다. 그러니 현 상황에서 집을 보다 에너지 효율이 좋게 업데이트 하는 것이 나쁜 생각만은 아닌 것 같습니다. 현재 물가가 너무 오르고 있습니다. 미 노동청 (Bureau of Labor)의 통계에 따르면 지난 1년동안 오른 물가의 비율이 지난 40년간 최고치라고 합니다. 정말 가파르게 소비재 가격이 올라갔습니다. 그럼 몇가지의 문답 형태로 오늘 주제에 대해 심도있게 알아보도록 하겠습니다. 에너지의 가격은 얼마나 올랐을까요? 깜짝 놀라지 마십시요. 지난 1년동안 자그마치 27%가 올랐다고 합니다. 엄청나죠? 집을 에너지 효율이 좋게 바꾼다면 utility를 얼마나 절약할 수 있을까요? 통계에 따르면 에너지 효율이 좋은 집은 그렇지 않은 집에 비해 최대 25%의 비용절감의 효과가 있다고 합니다. 더구나, 많은 제품들이 세금 공제를 받을 수 도 있다고 합니다. 그리고 무엇보다, 이런 부분이 업데이트 되어 있으면, 나중에 집을 판매하실 때에도 보다 쉽게 잘 팔립니다. 에너지 효율을 높히려면 어느 부분을 업데이트 해야 하나요? 쉽게는 집에 있는 가전제품들을 에너지 등급이 높은 제품으로 교체하시는 것입니다. 그리고 창문도 마찬가지입니다. 잘 모르시는 분들이 많은데, 창문의 경우도 에너지 등급이 다 정해져 있습니다. 등급이 높을수록 단열이 잘 되어 유틸리티 비용을 절약하실 수 있습니다. 요즘은 지붕에 태양열판을 설치하는 것도 대표적인 에너지 효율을 높히는 방법입니다. 그리고 다락이나 벽 부분의 단열재를 보강하여 집 전체의 단열을 높히는 것도 에너지 효율을 높히는 좋은 방법입니다. 세금 공제를 받을 수 있는 에너지 효율 제품은 어떤 것들이 있을까요? *아래의 내용은 IRS 사이트를 참고하였습니다. (https://www.irs.gov/newsroom/energy-incentives-for-individuals-residential-property-updated-questions-and-answers) 일단 에너지 효율 인증이 된 창문, 문, 그리고 skylight (지붕에 설치된 창문)이 포함 됩니다. 그리고 역시 에너지 효율이 인증된 재료로의 지붕 교체 (에너지 효율이 인증된 금속이나 아스팔트 싱글도 포함됩니다), 그리고 내장재 교체등이 있습니다. 또한 에너지 효율을 인증받은 냉난방 기기들, water heater등이 포함 되고, Wood pilet등을 연료로 사용하는 Biomass stove 등이 세금 혜택을 받으실 수 있는 에너지 효율 제품들입니다. 궁금하신 점 있으시면 언제든 연락 주시고요. 다음에도 정보가 가득한 글로 찾아 뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #selling #investing #Chicago #illinois #realestate #Residential #residentialbuilding

계약이 성사되면 클로징까지 보통 30 ~ 60일이 걸립니다. 그리고, 사람일은 모든 것이 계획한 대로 되는 것이 아니기에, 철저히 준비를 했음에도 의도치 않은 이유로 계약을 더 이상 진행 할 수 없게 되는 경우가 있읍니다. 따라서, 바이어와 셀러는 계약과 관련된 주변 상황 중 온전히 관리 할 수 없는 부분에 대해서는 계약서에 contingency를 명시 하므로, 그 특정 이유로 계약이 깨졌을 때는 상대방에 대한 피해 보상의 책임이 없다는 것에 대한 상대방의 동의를 사전에 구하게 됩니다. 그럼, Contingency에는 어떤 것들이 있을까요? 일단, 저희가 사용하는 계약서는 가장 일반적인 contingency 몇 개만 포함하고 있습니다. 하지만, 계약서는 상대방과 어떻게 합의하느냐에 따라 상당히 개인적인 contingency도 가능합니다. 즉, 원하시는 조건부는 다, 상대방에게 물어볼 수 있다는 이야기 입니다. 제가 겪어 본 contingency중 가장 기억에 남는 특별한 contingency는 “딸이 XX/XX까지 결혼해서 집에 둘만 남을 경우” 였읍니다. 물론, 딸이 약혼을 한 상태였지만, 셀러입장에서 딸의 결혼이 깨져서 여전히 큰 집이 필요할 경우엔 집을 못 판다는 조건이었읍니다. 또 다른 특별한 contingency는 셀러가 다음 집을 찾을 때 까지는 closing을 무기한 연기한다는 contingency도 있었읍니다. 이 경우는, 제가 바이어 측이었는데, 결국 바이어 분께서 다른 집을 찾아서 계약이 깨졌었읍니다. 다시 말씀드리지만, 고객님들만의 특별한 조건이 있을 시 그 부분은 분명히 상대방에게 물어보고 동의를 구할 수 있읍니다. 그리고, 합의가 된 후에는 그 특정 조건으로 계약이 파기될 시, 고객님의 책임이 아닌 것 입니다. 그럼, 계약서에도 등장하는 가장 일반적인 contingency에는 어떤 것들이 있을까요? Loan contingency 바이어가 걸어 놓는 contingency이며, 융자를 얻어 집을 얻는 바이어 분들은 이 contingency를 무조건 걸어 놓습니다. 내용은, “바이어가 융자를 얻기 위한 모든 절차를 다 진행했지만, 융자가 안나와 계약을 이행을 못 할 경우, 이는 바이어의 책임이 아니다”란 내용입니다. 셀러들이 같은 값이면 cash buyer를 선호하는 이유는 여기에 있읍니다. Cash buy는 이 finance contingency가 없다는 말이거든요. 즉, 셀러 입장에서는 큰 불안감 하나를 줄일 수 있는 조건이기에 cash buyer를 선호하게 되는 것 입니다. Contingencies upon sales and/or closing of real estate (Home sale contingency) 간혹 바이어측에서 새로운 집의 구매금액을 구하기 위해 현재 소유한 부동산을 팔아야 하는 경우가 있읍니다. 이럴 때 바이어 측에서 home sales contingency를 걸어 “바이어가 특정 부동산을 팔아야 사는 집의 클로징이 가능하다. 혹 바이어의 부동산이 팔리지 않아 셀러와 진행하는 계약을 이행 못 할 경우는 바이어의 책임이 아니다”에 대한 조건을 걸고, 동의를 구합니다. 셀러 측에서는 참 까다로운 조건 입니다. 따라서 집을 파실 때, 이런 조건의 오퍼를 받으셨다면, 꼭 같이 일 하시는 리얼터와 바이어가 시장에 내놓은 집을 같이 분석하시어 위험부담을 최소화 하시길 권해드립니다. 추가적인 질문들 뎃글로 남겨주시면 선별하여 다음 블로그에 적도록 하겠습니다. 좋은 한 주 보내십시요. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #selling #investing #Chicago #illinois #realestate #Residential #residentialbuilding

집을 판매하시려 계약서를 쓰실때나, 원하시는 집에 있는 야드사인을 통해 리얼터를 만나 진행할 때 Dual Agency란 단어를 들으시게 될 것입니다. 오늘은 Dual Agency란 무엇이고, 장단점은 무엇인지에 대해 적어볼까 합니다. 일단, Dual Agency가 무엇일까요? Dual Agency란, 집을 사고 파는데 있어, 한 명의 리얼터가 바이어와 셀러를 모두 대변하는 상황이 되었을 때를 의미합니다. 일리노이에서는 Dual Agency로 집의 거래가 이루어질 경우, 꼭 바이어와 셀러의 동의를 얻어 계약서에 싸인을 받고, Dual Agency Addendum이라는 서류도 별도로 작성해야 합니다. 리얼터가 셀러나 바이어 중 한 쪽만 대변할 때에는 자신의 고객이 최고의 이익을 얻을 수 있도록 최선을 다 하게 되어있습니다. 하지만, Dual Agency의 경우는 정말 중립적으로 모든 것을 처리해야 합니다. 따라서, 리얼터의 입장에서는 양쪽 다 서운하지 않게 하기위해 이리저리 눈치보며 노력해야 해서 일반 거래보다는 훨씬 어려울 수 밖에 없습니다. 그래서 사실 많은 리얼터들이 Dual Agency를 꺼리기도 합니다. 사실, 이 부분은 바이어와 셀러에게도 단점이 될 수 있습니다. 리얼터가 도통 자기편만 안 들어주는 것 같으니 답답할 수 밖에요. 그리고, dual agency가 아닐 경우, 리얼터가 어떻게든 알아봐서 나눌 수 있는 정보도 dual agency일 때는 못 나눌수 밖에 없는 경우가 생기기 마련입니다. 하지만 바이어나 셀러의 입장에서 플러스가 될 수도 있습니다. 일단, 셀러의 입장에서의 장점에 대해 알아보겠습니다. 리얼터가 리스팅을 올리게 되면, 리스팅을 올린 집에 대한 문의 연락을 받을 수 밖에 없습니다. 따라서 굳이 쇼잉을 여러번 하거나 바이어 측과 긴 협상을 하는 상황을 피할 수 있게 됩니다. 또한 리얼터가 바이어와 직접 대화를 나눌 수 있기 때문에, 셀러의 입장에서 보다 명확한 바이어의 입장을 전달 받을 수 있게 됩니다. 바이어의 입장에서도 리스팅 된 집에 대한 정보를 허락된 범위 내에서 최대한 얻을 수 있으며, 셀러와의 커뮤니케이션이 보다 명확해 질 수 밖에 없습니다. 다음 글에도 여러분께서 궁금해 하실 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #집 #인스팩션 #미국집 #새집 #newconstruction #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #buying #selling #investing #realestatemarketing #Chicago #illinois #markettrend #businesssale #exitplanning

만약 누군가에게 돈을 빌려주고자 할때, 대부분의 경우 담보를 받게 됩니다. 당연히 그 담보는 빌려주는 돈 보다는 가치가 같거나 높아야 할 것이고요. 모기지를 내어주는 모기지 회사나 은행들도 똑같습니다. 만약 고객이 특정 집을 산다고 하면, 해당 집의 가치를 평가하게 됩니다. 그 집이 은행에게는 담보이니까요. 이 해당 집의 가치를 평가하는 과정을 appraisal이라고 합니다. 이 appraisal은 객관성을 유지하기 위해 은행소속의 사람이 아닌 제 3자인 appraiser가 집행을 하게 됩니다. appraiser는 제가 지난 글에서 설명드린 집의 시장가격을 분석하는 방법으로 해당 담보의 가치를 판단하게 됩니다. 어느 고객이 $500K의 집을 20% 다운페이먼트하고 80% 모기지로 구입하려 하여, 은행에서 $400K의 모기지를 얻어야 한다고 가정해 봅니다. 당연히 은행은 이 집이 $500K이상의 가치가 있어야만 고객이 원하는 모기지를 승인할 것입니다. 때문에 은행은 제 3자인 appraiser를 고용하여 집의 가치를 확인합니다. 만약 여기서, 집의 appraised 된 가치가 $500K보다 많이 나왔으면 어떻게 될까요? 은행의 입장에서는 좋을 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 $400을 빌려주고 $500보다 가치가 높은 담보를 손에 넣게 되니까요. 하지만, 만약 appraised 된 가치가 $500K보다 낮게 나왔을 경우는 어떻게 될까요? 당연히 은행의 입장에서는 20%의 다운페이먼트만으로는 모기지를 승인하지 않게 됩니다. 이런 경우를 “Appraisal gap”이 생겼다 말을 합니다. Appraisal gap이 생겼을 경우 해결방법 Buyer’s market인 경우, 또는 보통의 neutral market의 경우 셀러가 구매계약 가격과 appraised 된 가치의 차이를 책입집니다. 왜냐하면, 바이어가 모기지를 얻어 집을 살 경우 Loan contingency란 조건부로 계약을 하게 됩니다. 이 조건부에서는, 만약 모기지가 안 나올경우 바이어는 계약금을 돌려받으며 계약이 파기될 수 있기 때문입니다. 또한 경우에 따라 셀러와 바이어가 그 차액을 반반 부담하기도 합니다. 바이어가 부담을 할 경우, 부담하기로 한 금액만큼 다운페이먼트를 늘리는 방법이 제일 수월합니다. Appraisal gap이 생긴 경우는 다운페이를 차액만큼 늘리면 론이 승인이 됩니다. 하지만 코로나때와 같은 seller’s market인 경우는 어떨까요? 아시다피시 괜찮은 집은 여러 오퍼를 받게되고, 셀러는 이때다 싶어 best and highest offer를 언제까지 보내라며 경쟁을 붙이게 됩니다. 수요가 오르니 당연히 가격이 오르게 됩니다. 그리고 appraisal gap이 생길 횟수가 당연히 늘어나게 됩니다. Seller’s market에서 오퍼를 여럿 받아 본 셀러는 첫 바이어가 appraisal gap으로 인해 모기지를 못 얻어 계약이 파기되는 것에 대한 두려움이 별로 없습니다. 왜냐하면 다음 바이어들이 기다리고 있는 경우가 많거든요. 따라서 seller’s market에서는 너도 나도 원하는 집에서 생긴 appraisal gap을 거의 바이어가 책임지게 됩니다. 그리고, 어차피 appraisal gap이 생기면 바이어가 책임질 확률이 대부분이기 때문에, 아예 best and highest offer를 넣을 때는 appraisal waiver를 적어, appraisal 이 행해지기도 전에 “appraisal gap이 생기면 바이어인 내가 부담할께”라는 서류를 같이 보내어 셀러에게 보다 확신을 주기도 합니다. 추가로 궁금하신 점은 언제든지 연락 주십시요. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #집 #인스팩션 #미국집 #새집 #newconstruction #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #buying #selling #investing #realestatemarketing #Chicago #illinois #markettrend #businesssale #exitplanning

집 구매하신 고객분들께서 집의 바닥을 Hardwood로 바꾸는것과 카펫을 유지하는것에 대해 어떤게 좋은지 물어보시는 분들이 계십니다. 당연히 거주하시는데 있어 카펫과 하드우드 마루의 장단점은 분명히 있습니다. 제 개인적인 생각은 하드우드가 카펫에 비해 좋은 점이 더 많다는 것입니다. 그래서 더 비싸기도 하겠지만요. 제가 집의 전체가 하드우드인 집에 살고 있습니다. 제가 느낀 하드우드의 단점은 자고 일어나서 발을 처음 디딜 때 ‘바닥이 차갑다’와 아이들이 싸울 때 집이 쩌렁쩌렁 울린다는 두 경우 뿐입니다. 하지만, 이는 지극히 제 개인적인 생각입니다. 그렇다면 사람들은 어떻게 생각할까요? 얼마나 많은 사람들이 하드우드를 카펫에 비해 선호할까요? 이런 부분에 대한 내용을 알면 나중에 집을 파실 때도 큰 도움이 될 것 같아 나눠 드리고자 합니다. 플로어관련 유명 블로거인 flooring girl에서 실시한 조사에 따르면, 조사에 참가한 사람들 중 90%가 카펫보다는 하드우드 플로어를 선호한다 합니다. 특히 리빙룸, 다이닝룸, 패밀리룸 등의 공용 주거 공간은 하드우드로 되어있는 것이 월등히 매력적인 것을 알 수 있습니다. 즉, 집을 판매하실 때 하드우드 플로어가 있으면 보다 많은 사람들에게 어필 할 수 있는 것입니다. 하지만, 베드룸의 경우는 조금 다릅니다. 하드우드를 선호하는 사람들의 비율이 60%밖에 되지 않습니다. 저의 경우도, 다음 집은 방들은 다 카펫으로 할 예정이니까요. 따라서, 집을 고치시며 바닥을 새로 하실 때, 버젯이 좀 빠듯하다면 방은 카펫으로 놔 두시는 것도 나쁘지 않다 말씀 드릴 수 있겠습니다. 방이 하드우드이냐 카펫이냐는 호불호가 분명하기 때문입니다. 하지만, 하드우드인 방을 선호하신다면, 방도 하드우드로 바닥으로 바꾸시는 것을 주저하시지는 마십시요. 바이어들이 카펫인 방을 좋아한다면, 하드우드 위에는 바로 카펫을 얹을 수 있으니 말입니다. 즉, 카펫인 방을 원하는 고객들에게 하드우드인 방은 그리 큰 장애는 안된다는 것입니다. 궁금하신 점 있으면 언제든 연락 주시고요. 다음에도 보다 도움되는 글로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #집 #인스팩션 #미국집 #새집 #newconstruction #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #buying #selling #investing #realestatemarketing #Chicago #illinois #markettrend #businesssale #exitplanning

요즘 새로 짓는 집들 너무 예쁘죠. 그래서 많은 분들이 새로 짓는 집을 구입하시는 것에 관심이 많으십니다. 하지만, 새로 짓는 집들에 대한 이런 저런 말들이 많이 있습니다. 오늘은 그 부분에 대해 이야기 나눠볼까 합니다. 글의 내용은 1/2/2023 에 realtor.com에 올라온 기사를 참고하였습니다. 1. 신축은 비싸다 사실 맞는 말입니다. 그냥 가격대 가격으로 비교하면 같은 크기의 집들에 비해 평균 16%가 비싸다고 합니다. 하지만, 여기서 생각해 보셔야 할 것이 있습니다. 신축은 지붕, 창문, appliances, HVAC 시설들이 다 새것입니다. 더불에 건축사측에서 warranty를 제공합니다. 건축사마다 다르지만, 보통 몇 년 동안은 집에 문제가 있어도 건축사에서 고쳐줍니다. 반대로 이미 구축 구입하실 경우, 해당 집의 나이에 따라 이런 값비싼 시설들은 조만간 교체할 확률이 있습니다. 2. 신축은 오래 기다려야 한다. 이 말도 사실 틀린 말은 아닙니다. 평균 땅을 파고 집을 짓는데 걸리는 시간은 6.5개월이라고 합니다. 현재 이미 존재하는 집을 구입하시는데 걸리는 시간은 1 ~ 2개월이면 되는 것에 비해 꽤나 긴 시간입니다. 하지만, 보통의 새 집은 이미 공사가 얼마만큼 진행된 상태로 판매를 합니다. 따라서 6.5개월보다는 적게 걸리는 경우가 많이 있습니다. 3. 모기지를 얻기가 어렵다 이것은 틀린 정보입니다. 사실 신축의 경우 모기지를 진행하는데 있어 은행측의 업무가 더 단순하기 때문에 오히려 모기지를 얻기가 더욱 쉽다 보실 수 있습니다. 4. 신축은 구축에 비해 가치가 빨리 떨어진다. 이 부분은 집의 형태에 따라 다릅니다. 일반적인 개인주택의 경우, 해당 subdivision에 건축사가 집을 많이 지을 수록, 집값이 상승하는 경우가 대부분입니다. 하지만, 시간이 흐르면 결국 비슷한 지역의 10 ~ 20년전에 지어진 구축과의 가격차이가 줄어들게 됩니다. 5. 신축은 인스팩션이 불가능하다 절대 틀린 정보입니다. 신축을 구입하실 때는 건축사에서 drywall을 올리기 전에 한 번, 공사가 다 끝난 후 한 번 이렇게 두 번 인스팩션을 할 수 있는 기회를 줍니다. 그 때 전문 인스팩터와 함께 가시면 인스팩션을 진행하실 수 있습니다. 하지만, 신축의 경우 code에 맞지 않으면 분양이 불가능하니, 그리고 그 부분을 확인하기위해 village측의 인스팩터가 나와 인스팩션을 진행하니, 일반 인스팩터 분들을 굳이 고용하실 필요는 없는 것입니다. 6. 신축은 다 똑같이 생겼다 이 부분도 맞기도 하고 틀리기도 한 말입니다. 신축의 경우, 건축사에서 정해놓은 몇가지 모델들 중에서 하나를 고르는 것이 맞습니다. 하지만, 외장과 내장을 원하는 대로 바꾸실 수는 있습니다. 따라서 완전히 흰 도화지에 새 그림을 그리는 것은 불가능 하지만, 나름대로 집을 유니크하게 만드는데는 충분한 가능성이 있습니다. 7. 신축은 옛날 집들에 비해 퀄러티가 안 좋다 이 부분도 생각해 봐야 할 문제입니다. 잘 아시겠지만, 건축관련 코드는 매 년 업데이트가 되고 있습니다. 더 안전하고, 더 에너지 효율이 좋을 수 밖에 없습니다. 물론 당장 2X4 각목만 보아도, 40 ~ 50년 전의 2X4는 요즘의 것들보다 더 크고 단단합니다. 하지만, 그런 것들이 집의 품질이 좋다 안 좋다를 총괄적으로 평가하는 기준이 될 수는 없습니다. 위에서도 말씀드렸지만, village inspection을 통과하지 못한 집은 분양이 불가능 합니다. 따라서 신축일수록 최근 퍼밋코드에 맞게 지어진 집입니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #집 #인스팩션 #미국집 #새집 #newconstruction #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #buying #selling #investing #realestatemarketing #Chicago #illinois #markettrend #businesssale #exitplanning