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부동산 시장이 seller’s market을 유지함에 따라 렌트 가격도 무시무시하게 오르고 있는 실정입니다. Apartmentlist.com의 최근 글에 따르면 2021년 상반기의 렌트 가격 오름세가 apartmentlist.com에서 조사를 시작 한2017년 이후로 가장 빠르게 오르고 있는 상황이라 합니다. 평균적으로는 11.4%가 올랐다고 합니다. 이런 상황이 아닐 지라도 rent/buy calculator을 통해 계산해 보면 대략 1.6 ~ 2년 이상 한 곳에 거주 할 목적이면 집을 사는것이 경제적으로 나은 선택인데, 렌트가 빠르게 오르고 있는 현재는 어떨까요? 그렇다면, 자가를 소유하기 위해선 어떤 재정적인 준비를 해야 할까요? 1. 저축을 시작한다 Emergency fund와는 다른 saving account를 만들어 의무적으로 저축을 시작해야 합니다. 다운페이등을 커버할 수 있는큰 액수를 정해놓고, 돈을 절약할 수 있는 아이템들을 세분화 한 뒤, 각각의 세분화 된 아이템들을 메니지 하면서 절약합니다.아이템들이 세분화 되어있으면 되어있을 수록, 보다 수월하게 큰 금액을 절약할 수 있게 됩니다. 예를 들어, 한 달에 $1000씩 저축한다 목표를 잡았을 때, 그냥 $1,000을 처음부터 떼어 놓는 방법으로 저축을 진행하는게아니고, 여러 아이템들에서 조금씩 절약하여 $1,000을 만드는 것이지요. 예를 들면, 외식 – 한달에 $50불 절약 가스 – 한달에 $30불 적약 문화활동 – 한달에 $30불 절약 . . . . . 등으로 세분화 하여 각 아이템마다 부담이 안 될 정도로 조금 씩 절약하는 것입니다. 2. 전반적인 재정 상태를 확인하고, 크레딧 (신용점수)을 관리한다 일단, 현재 가지고 있는 빚을 최소화 하기 위해 노력합니다. 그리고, 크레딧이 안 좋다면, 전문가와 상담을 통해 크레딧을 복구해야 합니다. HUD에 따르면, 첫 집을 사는 분들의 평균 크레딧이 712 라고 합니다. 반면에 (렌더에 따라 조금씩 다르지만), 본인의 크레딧이 640보다 낮다면, 융자를 얻기 힘들거나, 얻더라도 이자율이 높을 것이란 것을 감안해야 합니다. 3. 전문가들과의 면담을 진행한다 현재 시장의 상태와 좋은 집의 조건을 알려 줄 수 있는 믿을 수 있는 리얼터, 융자를 얻는 데 도움을 줄 융자 브로커, 현재의 재정상태와 어떻게 관리해야 하는지를 알려줄 수 있는 재정 상담사 등과 면담을 진행합니다. 이 면담들을 통해서, 집을 구매할 수 있는 집의 가격대, 그 가격대에서 구매 가능한 집 등에 대한 정보를 알 수 있고, 이런 정보들을 통해 보다 뚜렷한 저축 량의 목표가 생기고 보다 똑 소리 나는 재정관리를 진행하실 수 있게 됩니다. 즉, 집을 사시는 목표를 보다 효율적으로 단기간에 이루실 수 있게 됩니다. “언젠가는 집을 사겠다” 생각이 있으시다면, 가장 중요한 것은 어서 빨리 준비를 시작하시는 것입니다. 당장 몇 년 안이 아니더라도, 위 과정을 통해 준비를 시작하신 분과 안 하신 분의 차이는 엄청나게 될 테니까요. 추가로 궁금하신 부부이 있으면 언제든 연락 주십시오. 오늘도 행복 가득한 하루 보내시고요. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터#ChicagoKoreanRealtor #finance #집살준비#모두가좋은집에살수있도록 #helpmorepeopleliveinabetterhouse

이 곳 일리노이 지역에서는 (다른 주들도 비슷할 것이라 생각됩니다), 바이어 분들의 클로징 전 마지막 구매 단계는 Final walkthrough입니다. 그럼 final walkthrough는 언제 어떻게 진행하는 것이 좋을까요? 그 전에, 일단 final walkthrough의 목적부터 살펴보겠습니다. Final Walkthrough의 목적은 다음을 확인하는데 있다고 봅니다. 1. 클로징을 하기 전 에, 오퍼를 넣은 시점부터 (혹은 인스팩션을 한 시점부터) 클로징까지의 기간 동안 해당 집에 추가적인 파손 등이 생겼는지의 여부 2. Inspection을 통해서 발견 된 부분 중, 셀러 측에서 수리 보수 해주기로 동의 한 부분이 잘 고쳐졌는지의 여부 3. 계약서 상에서 바이어에게 양도하기로 한 물건들이 다 있는지 의 여부 4. 일리노이 부동산 계약서에 보면, 셀러는 빗자루로 청소한 정도(broom clean condition)의 상태의 집을 바이어에게 넘겨야 한다고 되어있습니다. 이 부분이 잘 지켜졌는지의 여부 그럼 final walkthrough는 언제 하는 것이 좋을까요? 제 개인적인 경험에서는 무조건 클로징 당일, 클로징 몇 시간 전이 가장 좋습니다. Final walkthrough가 끝나고 나면, 클로징까지는 구매하시는 집에 다시 가실 일이 거의 없습니다. 그리고, final walkthrough에서 발견 된 부분들을 가지고 클로징 자리에서 추가적인 협상을 할 뿐이죠. 여기서 생각해 보실 점은, final walkthrough와 클로징 사이의 시간이 길면 길수록 무슨 일이 생길 확률이 높아진다는 것입니다. 예를 들어 도둑이 들어 어플라이언스를 싹 다 가져가는 등의 일이 생길 수도 있는 것입니다. 따라서, 바이어 분들께 드리는 조언은 final walkthrough는 최대한 늦게 하십시요. 그럼, final walkthrough는 어떻게 진행해야 할까요? 1. 일단, inspection 후 셀러가 수리 보수에 동의 했던 부분의 리스트를 꼭 지참 하셔서 가셔서, 하나 하나 살펴보시며 약속대로 수리 보수가 잘 되었는지 확인 하십시요. 2. 물은 잘 나오는지, 배수는 잘 되는지, 문들은 다 잘 열고 닫히는지, 창문은 다 잘 열리고 닫히는지 등, 인스팩션에서 인스팩터가 살펴봤던 부분들을 최대한 살펴 보셔야 합니다. 조금이라도 이상이 있는 부분은 꼭 체크해 놓으시고요. *사실 1번과 2번의 체크를 위해서는 담당하셨던 인스팩터 분과 동행하시어 진행하시는 것도 좋은 방법 중 하나 입니다. 3. TV 마운트나 천정 등을 떼어갔거나 전에 있던 것을 가져가고 다른 저렴한 것으로 바꿔 놨는지 등의 여부를 확인 하십시요. 4. 집에 두고 간 쓰레기나 필요 없는 물건들의 사진을 다 찍어놓습니다. 5. 1 ~ 4번까지를 진행 하면서 발견된 부분들을 같이 일하시는 리얼터와 함께 리스트로 작성하시고, 변호사와 함께 상의하여 셀러에게 추가적인 조치를 요구합니다. 셀러가 아직 거주 중인 상황에서의 final walkthrough 간혹 가다보면, final walkthrough를 셀러가 이사를 나가기 전에 진행하게 되는 경우도 있습니다. 예를 들어 클로징 도중에 셀러가 이사를 나가는 경우 등이 그렇습니다. 생각보다 이런 경우가 왕왕 발생합니다. 이런 경우엔 집에 생긴 문제점들을 파악하기 어렵거나, 이사 도중 발생되는 손상에 대해 모르게 될 수가 있습니다. 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 이런 경우엔, 변호사분들께 클로징 시 에 일정 액의 escrow를 셀러측에 요구해 달라 부탁 하십시요. 그 후, 클로징 후에 집을 다시 보시고, 추가적으로 손상이 난 부분에 대한 보상은 셀러가 제공한 escrow에서 제하고, 나머지를 셀러에게 돌려주는 방식으로 진행 하시면 됩니다. 많은 분들께서 클로징에 앞선 설레는 마음에 final walkthrough를 대충 진행하시는 분들이 계신데, 꼭 꼼꼼히 시간을 들여서 진행하시기를 권합니다. #ChicagoKoreanRealtor #ChicagoRealEstate #RealtorSangHan #Inspection #ZillowTalk #시카고복덕방 #시카고부동산 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #숫자 #리얼터한상철 #시카고한인중개사 #finalwalkthrough

"신분이 없는 상태로 미국에서 집을 살 수 있나요? " 어제 고객분께 받은 질문입니다. 궁금해 하실 분들이 많을 것 같아 블로그로 적어 봅니다. 일단, 대답은 “네 사실수 있습니다”입니다. 하지만, 당연히 미국에 계신 분들과는 약간의 차이가 있습니다. 외국인 신분으로 주택을 구매하시는 방법은 다음의 세가지로 나뉠 수 있습니다. 1. 전액 캐쉬로 구입 한국에서 미국의 에스크로로 바로 돈을 보내면 됩니다. 보통 타이틀 회사나 변호사측의 에스크로를 이용하게 됩니다. 셀러와 바이어의 계약이 맺어지면, 양측 사인이 들어간 계약서로 “이 돈이 집을 사는데 쓰이는 돈이다” 라는 것을 확인 한 후 돈이 송금이 됩니다. 돈에 관한 세금이나 출처는 한국에서 송금시에 확인을 하게 되니, 미국에서는 이미 확인이 끝난 돈이고 집을 산다는 명목이 확실하기 때문에 더이상 다른 확인절차는 없습니다. 집을 사신 후에도, 집의 deed(집문서 정도 되겠네요)를 한국측에 보내어 집의 구매가 완료되었음을 알려줘야 합니다. 2. 미국의 모기지를 얻는 방법 **일단, 수입이 전혀 없는 보통의 유학생의 경우는 그 어떤 모기지도 받을수 없음을 알려드립니다. (1) 학생비자(F1) 로 집을 사는 경우 학생비자인 경우 합법적인 수입이 없는 한, 모기지절차를 밟을수 없습니다. 따라서 보증을 서시는 분이 계시다 해도 (코싸이너) 도와줄수 있는 방법이 없습니다. 따라서, 이런 경우 가상의 회사를 설립해서 거기로 한국에서 펀드(다운페이)를 보내고, 회사이름으로 론을 얻어 집을 구매 하는 방법을 많이들 하십니다. 다운페이는 35~40% 요구됩니다. (2) 외국인 신분으로 집을 사는 경우 학생비자를 아예 무시하고 방문비자=외국인신분으로 집을 살 수 있습니다. 다운페이는 25%정도 요구됩니다. 수입을 증명해야 합니다. 혹시 한국이던 미국이던 수입(렌탈, 유튜버..기타등등)이 있으시면 그걸로 수입 증명이 가능합니다. 한국 미국에 수입이 없는 많은 유학생의 경우, 부모님이 현재 수입이 있으시다면 부모님 이름으로 집을 사는 방법들을 가장 많이 하십니다. 이 경우, 모기지 랜더마다 다르지만, 보통 부모님 이름 통장잔고가 6~24개월 모기지 페이먼트를 낼 수 있을만큼 있음을 증명해야 합니다. 간혹 미국내 통장으로 일부는 옮겨놓기를 요구하는 랜더들도 있습니다. 참고로, 변호사에게 위임하겠다는 싸인만 한국에서 공증받아 보내시면, 살때 팔때 모두 부모님이 직접 미국에 들어오지 않고도 일은 진행됩니다. 3. 미국내의 다른 가족 명의로 사는 방법 미국에 계신 가족분중에 모게지를 얻으실 수 있는 분이 계시면 그 가족분의 명의로 집을 산후 나중에 헐값에 되살수 있습니다. '나중'은 고객님이 미국 혹은 한국에 수입이 있으셔서 모기지를 받으실 수 있는 상태거나, 올 캐쉬로 사실수 있으실 때를 말합니다. 가장 중요한건! 외국인 혹은 학생(수입없음)에게 모기지를 내주는 랜더를 찾는게 가장 중요합니다. 한미은행 - 외국인 융자 가능합니다. 중국계 은행에서 외국인융자가 쉽게 된다고 합니다. (현직 모기지 브로커이신 분들이 알려주심) BoA, Chase, Well fargo 같은 대형 모기지 은행 또는 회사에는 외국인융자가 없습니다. lendingtree, statefarm같은 2금융권중에 이름 있는 회사들에 전화해보니 외국인융자에 대해 지식이 없습니다. "잘 모르겠어. 안될것 같은데..?"라고 합니다. 일단 제가 있는 시카고 지역보다는 LA나 뉴욕등 교민분들이 많은 곳에서 이런 랜더분들을 보다 쉽게 찾으실 수 있습니다. 타주에 있지만 '가능하다고 말한' 모게지 회사들이 원한 조건을 참고적으로 적어보면 다음과 같습니다. 국적이 미국인이 아니어야 하고, 비자나 I-90 입국서류로 신분은 증명한다. 25~ 40% 이상의 다운페이 집 가격에 따라 6~24개월의 monthly payment만큼의 현금이 통장에 잔고로 있어야 한다. 처리 기간은 똑같거나(45~60일 소요) 짧다. 클로징 비용은 4~5% 이자율은 4.5~6%. (프라이빗모기지, 하드머니론 등 모기지 성격에 따라 12.99%까지 올라갈수도 있다.) 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바랍입니다. 궁금하신 점 있으면 언제든 연락 주십시요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #미국부동산 #부동산중개 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #미국에서 집사기

예로부터 집은 남향집이 좋다고들 알고 계십니다. 그렇죠 집은 남향이 최고죠. 그렇다면 왜 그런지는 알고 계시나요? 오늘은 왜 남향집이 좋은지에 대해 짧고 쉽게 설명드려보고자 합니다. 고객분들께 왜 남향집을 찾으세요? 라고 질문해보면 "볕이 많이 들어서요", "집이 따듯해서요" 등의 여러가지 대답이 대부분입니다. 솔직히 반은 맞고 맞은 틀린 내용입니다. 남향집은 겨울에는 창을통해 볕이 많이 들고, 여름에는 볕이 거의 들어오지 않기때문에, 겨울에는 낮동안 받은 볕은통해 온기를 오래 머금고, 여름에는 밤에 쌓아놓은 냉기를 낮에도 오래 머금을수있는 장점이 있습니다. 모 연구기관의 조사에 따르면 모두가 같은 조건일때 정남향집이 다른 방향의 집에 비해 최대 60%의 냉난방비용을 절약시켜준다 합니다 (http://www.awindowsouth.com/). 그렇다면 왜 그럴까요? 인터넷을 아무리 찾아봐도, 그림을 쉽게 그려 설명해준 사이트가 없어 제가 직접 그려 설명해드리고자 합니다. 다들 어릴때 지구본 한번씩 보신 지구본과 같이 지구는 약 23.4도 ~ 23.5도 기울어져 있습니다. 대충 아래의 이미지와 같다 보시면 됩니다. 일단 지구과학의 기본부터 살짝 되짚어볼까 합니다. 기울어진 지구의 축을 자전축이라 하는데 (중요한것은 아닙니다). 지구는 자전축을 중심으로 하루에 한바퀴씩 돕니다. 그래서 태양을 바라볼때는 낮, 태양을 등지면 밤이되는 것입니다. 또한 지구는 매일 자전축을 중심으로 한바퀴씩 돌면서, 동시에 일년에 한바퀴씩 태양의 주위를 돕니다. 지구가 태양의 주위를 도는동안 저 자전축은 고정이 되어있기 때문에 계절의 변화가 생기는 것입니다. 아래의 그림에서 빨간 점은 제가 있는 시카고의 대략의 위치입니다. 그림에서 보시듯이 자전축이 태양에서 멀어질때는 겨울, 가까워지면 여름이 됩니다. 남반구쪽의 자전축은 북반구쪽 축이 태양과 가까워질때는 멀어지고, 멀어진때는 가까워지니 북반구와는 반대로 계절이 생겨나는 것이고요. 참고로 아래의 그림을 보시면, 왜 북쪽으로 올라갈수록 여름에 밤이없는 백야가 생기고, 겨울에는 해가없는 극야현상이 생기는지도 아실수 있습니다. 이러한 지구위에 사람들은 건물을 짓고 삽니다. 거의 모든 경우, 건물은 서있는 땅과 수직이 되게 짓습니다. 그렇다면 각 계절별로 위의 빨간점위에 수직으로 건물을 짓고 창문이 정남향을 향할때 집으로 들어오는 볕의 정도를 아래와 같이 그려볼수 있습니다. 아래의 그림은 해가 해당건물과 정면으로 마주보는 순간을 그린것입니다. 즉, 집에 해가 가장 많이 들어오는 순간인 것입니다. 일단 여름의 경우입니다. 자전축이 꺾인 각도때문에 건물을 땅과 수직으로 지을경우, 태양빛의 방향과 창문의 각도가 평행에 가까워져 많은 빛이 들어오지 않습니다. 즉 집이 쉽게 뜨거워지지 않습니다. 겨울의 경우는 어떨까요? 정확하게 반대의 상황이 생깁니다. 자전축의 각도때문에 창문의 각이 태양과 수직에 가까워지며 더 많은 볕을 받게 됩니다. 이로인해 춥고 어두운 겨울에도 보다 밝고 따듯한 실내를 가지실수 있게 되는 것입니다. 최대한 쉽게 설명드린다 했는데 너무 복잡하지는 않았나 모르겠습니다. 궁금하신것 있으면 언제든지 물어보시고요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #미국부동산 #부동산중개 #zillowtalk #집의향 #남향집

누구나 쉽게 예상하듯, 그리고 주변에서 쉽게 볼 수 있듯이 학군의 질과 부동산 가격은 정비례 합니다. 닭이 먼저인지, 달걀이 먼저인지는 모르나 집들이 비싸면 property tax를 더 많이 걷을 수 있을 것이고, 걷어 들인 더 많은 세금이 학교에 투자되면 학교가 더 좋아질 것이고, 그러면 해당 지역으로 이사를 오고 싶은 수요가 늘어나 집값이 더 오를 것이고.......의 싸이클이 반복되는 것이지요. 그렇다면 집값과 학교 점수의 상관관계가 전 미에 고루 적용이 될까요? Zillow.com에서 빅데이터를 분석한 결과에 따르면 꼭 그렇지는 않다고 합니다. 위 이미지에서 보시다시피 South Carolina, New York, Virginia, New Mexico, Minnesota, 이 5개 주는 부동산 가격과 학교의 등급 사이의 관계가 가장 약한 지역이라 합니다. 특히 New Mexico같은 경우 부동산 가격 하위 10%의 지역의 학교 점수와 부동산이 가장 비싼 지역의 학교 점수차가 3.6point정도 차이밖에 나지 않습니다. 반면에, 제가Ohio나, Pennsylvania, Michigan들의 Rust belt라 불리는 지역과 Georgia와 Tennessee주는 그 상관관계가 가장 뚜렷한 5개 주입니다. 미시간주 같은 경우는 부동산 가격이 가장 낮은 지역과 높은 지역의 학교 점수차가 7점이 넘게 나네요 (하위 10% 점수 2.1 Vs. 부유층 지역 점수 9.2). 빅 데이터를 통해 확인된 또 다른 사실은 "집값과 학교 점수의 상관관계는 집값이 오를수록 더 뚜렷해진다" 입니다. 펜실베니아의 경우, 학교 점수 5인 학군에서 6인 지역으로 이사할 경우, 평균 집값의 인상률이 15.4%인 반면에, 학교점수 8인곳에서 9인곳으로 이사할 경우, 평균 집값이 60.1% 올라간다 합니다. 켈리포니아의 경우도 비슷한데, 5에서 6인 지역으로 이사할 때에는 6 지역의 평균 집값이 5지역보다 9.9% 비싸지만, 8에서 9지역으로 이사할 때에는 그 차이가 47.9%에 이른다 합니다. 여기까지 본다면, 아이들을 9.0점 이상의 좋은 학교에 보내려면 비싼 동네로 이사를 가야 하는 것은 어쩔 수 없는 일로 보이네요. 하지만 찾아보면 좋은 학군과 이상적인 집값이 공존하는 곳이 있다는게 이 책의 내용입니다. 아래는 제가 있는 시카고 근교 지역에 있는 $150K ~ $200K에 리스팅 되어있는 다음의 조건에 맞는 집들과 Great Schools의 점수가 9.0이 넘는 고등학교들을 표시한 지도입니다. - Detached Single Family이거나 Townhome - 2,000 ~ 2,500 sq ft사이 - 방 3개 이상, 욕실 2개이상 - 실내 주차 2대 이상 보시는 바와 같이, 시카고 지역도 Flossmoor나 McHenry카운티 지역과 같이 집값이 많이 부담되지 않으며 학군이 정말 좋은 지역들이 있습니다. 책에서는 제 둘째 딸이 태어난 동네인 Dublin Ohio를 예로 들었습니다. 같은 Jerome High School (10점짜리)학군 내에 있는, 겨우 2.6마일 떨어져 있는 두 개의 10점짜리 초등학교인 Scottish Corner와 Deer Run초등학교 학군의 평균 집값은 Deer Run학군이 $413K 인 반면에 Scottish Corner의 경우 $286K입니다. (책이 출판된 2017년 기준입니다) 물론 집값이 학군에만 비례되는 것은 아니며, 그 외 여러 입지 조건들이 고려사항으로 포함되어 평균 집값이 올라가는 것입니다. 하지만, 아이들의 학교만을 봤을 때, 좋은 학교를 보내기 위해 꼭 비싼 동네로 이사를 가실 필요는 없다는 것입니다. 잘 찾아보시면 좋은 학군의 저렴하고 좋은 집들을 찾으실 수 있거든요. 학교에 대한 정보는 greatschools.org나 niech.com에 가시면 찾으실 수 있습니다. 늘 그렇듯 궁금하신 점 있으면 언제든지 연락 주십시요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #미국부동산 #부동산중개 #zillowtalk #학군 #greatschools

요즘 여기저기서 지난 10여개월간 이어졌던 Seller’s market이 좀 수그러 들고 있다는 이야기가 들립니다. 오늘은 이에 대한 제 생각과 전문가들의 의견들을 나눠보도록 하겠습니다. 늘 말씀드리지만, 부동산 시장의 가장 큰 축은 수요와 공급의 양 입니다. 셀러마켓이 수그러들고 있다는 이야기는 수요는 줄고, 공급은 늘기 시작했다는 이야기 입니다. 개인적으로 볼때, 수요가 줄어든다면 싼 이자율과 코로나에 대한 공포등으로 인하여 집을 급하게 사고자 했던 분들의 panic buying을 끝나가고 있기 때문이 아닐까 싶습니다. 즉, 많은 분들이 백신을 맞기 시작하면서, 그리고 백신의 효과가 사람들이 걱정했던 것보다 훨씬 빠르게 사회를 정상화 시키고 있음으로 인해, 다운타운에 사는것에 대한 공포가 줄었습니다. 또한, 업무의 효율을 위해 work from home이 가능한데도 사무실로 출근하시는 분들도 많이 늘었습니다. 그런 이유들로 인해, 다운타운지역에서 서브얼반으로 유입되던 한 차례의 폭풍이 지나갔다 생각됩니다. 솔직히 제 스스로는 공급이 늘었다는 것을 체감하기는 아직 이른 것 같습니다. 하지만, 코로나로 인해 모르는 사람들이 집에 들고 날고 하는 것이 싫어 판매를 미뤘던 분들의 행동에는 큰 변화가 있을 것입니다. 즉, 백신을 맞는 사람이 늘어남에 따라, 혹은 본인들이 백신을 맞음으로서 코로나로 인해 생겨났던 타인에 대한 두려움이 수그러들 것 이고, 그에 따라 그동안 리스팅을 미뤘던 분들이 더 늦기전에 집의 리스팅을 시작할 것으로 생각됩니다. 그럼 여러 전문가들은 앞으로의 시장을 어떻게 전망하고 있는지 한 번 알아보겠습니다. Realtor.com “. . . homes continue to sell quickly in what’s normally the fastest-moving time of the year. This is in contrast with 2020 when homes sold slower in the spring and fastest in September and October. While we expect fall to be competitive, this year’s seasonal pattern is likely to be more normal, with homes selling fastest from roughly now until mid-summer.” 가을이 피크였던 작년과는 달리 (이 시점이 이번 셀러마켓이 본격적으로 불 붙은 시점입니다), 기존의 정상적인 시장일때 처럼 여름이 피크일 것이라는 이야기 입니다. 즉, 코로나와 별개로 셀러마켓이 7 ~ 8월까지는 지속될 것으로 보고 있습니다. National Association of Realtors “Sellers who have been hesitant to list homes as part of their personal health safety precautions may be more encouraged to list and show their homes with a population mostly vaccinated by the mid-year.” 제 예상과 같이, 백신을 접종하는 비율이 높아짐에따라 코로나로 인한 타인에 대한 두려움이 적어져 집을 리스팅 하는 사람이 많아질 것이란 이야기 입니다. 즉, 공급이 올라갈 것이라는 전망입니다. Danielle Hale, Chief Economist at realtor.com “Surveys showed that seller confidence continued to rise in April. Extra confidence plus our recent survey finding that more homeowners than normal are planning to list their homes for sale in the next 12 months suggest that while we may not see an end to the sellers’ market, we might see the intensity of the competition diminish as buyers have more options to choose from.” 조사에 의하면 예년에 비해 보다 많은 사람들이 향후 12개월 안에 집을 리스팅 할 계획을 가지고 있다고 합니다. 단, 이 부분을 통해 셀러마켓이 끝난다는 것을 말하기는 어려울것이고, 바이어분들의 초이스가 많아져 셀러마켓이 좀 수그러 들 수는 있다고 보고 있습니다. Freddie Mac “We forecast that mortgage rates will continue to rise through the end of next year. We estimate the 30-year fixed mortgage rate will average 3.4% in the fourth quarter of 2021, rising to 3.8% in the fourth quarter of 2022.” 모게지론을 관리하는 Freddie Mac에서는 이자율이 올라가는 트랜드가 계속되어 2021년 하반기에는 3.8%까지 올라갈 것이라는 전망입니다. 이는, 단기적으로 볼때는 이자가 비교적 낮을때 집을 구입하려는 분들로 인해 수요가 유지될 것이라는 뜻이고, 조금 더 길게 봤을때는 낮은 이자율로 인해 집 구매를 고려했던 수요는 낮아질 수 있음을 의미합니다. 위 내용들만 가지고, “어서 집을 사야한다” “어서 집을 팔아야한다” “기다려야 한다”등의 섭부른 결정은 피하시기 권합니다. 확실한 것은 최소한 당분간은 셀러마켓이 지속될 것이고, 어떤 변수로 인해 시장이 어떻게 변할지는 모르기 때문입니다. 또한, 제가 늘 말씀드리지만, 부동산 시장은 최대한 작게 보셔야 합니다. 즉, 시장은 각 블락마다 다르게 존재합니다. 아무리 수요가 낮아져도 사람들이 찾는 지역은 늘 일정량 이상의 수요가 존재합니다. 그리고 그런 지역은 거의 늘 공급이 모자랍니다. 따라서, 집을 사시거나 파실때 그 지역의 시장 사항을 똑바로 분석해 드릴 수 있는 리얼터와 상담하시고 진행하시길 권해드립니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #시카고부동산 #부동산중개 #부동산시장 #시장전망

지난 글을 통해, Foreclosure인 집들이 일반 집들에 비해 저렴한 지를 정확히 알기위해서는 listing price뿐 아니라 그 외 여러가지들을 꼼꼼히 살펴보셔야 한다 말씀드렸습니다. 그렇다면, Foreclosure인 경우 얼마나 쌀까요? 위에 있는 표의 맨 오른쪽을 보시면, 각 도시 별 Foreclosure집들의 "평균" 할인율이 나옵니다. 플로리다의Fort Mayer같은 곳은 60%이상 저렴하게 구입하실 수 있어 보입니다. 할인율의 셈법은 세 번째 칼럼인 평균foreclosure 판매가격과 네 번째 칼럼인 평균 non-foreclosure 판매가격을 이용하여 계산한 것입니다. 즉, 위 표는 일반적인 foreclosure집들의 조건들이 (위치, 크기, 내부 상태 등) non-foreclosure집들의 크기와 컨디션과 같다는 조건하에 계산한 표이지요. 하지만, 일반적으로 non-foreclosure집들의 컨디션이나 크기, 지역 등이foreclosure집들보다는 좋기 때문에 위의 표의 계산으로 나오는 할인율은 실제 할인율보다 작아질 수 밖에없습니다. 그렇다면, 같은 매물로 foreclosure와 non-foreclosure의 경우를 비교해계산했을 때는 그 할인율이 얼마나 될까요? 다들 Zillow의 Estimated price아시죠? Zillow에서는 foreclosure 집들의 non-foreclosure상태일 경우의 Estimated price와 실제 판매가격을 이용하여 Real Foreclosure Discount라는 것을 계산하고, 그것을 정리하였습니다. (많은 부동산 업계분들께서 Zillow Estimated Price는 오차가 심하다 말씀하실 것 알고 있습니다. 하지만 실제오차범위는 점차 줄어들고 있습니다. 실제로 제가 고객 분들을 도와드리는 지역의 집들을 분석해 보면, 실제 오차범위가 +/-5%이내에서 형성되는 것을 보실 수 있습니다.) 아래의 표는 평균 Foreclosure의 할인율과 Real Foreclosure Discount의 차이를 보여줍니다. 점선은 미국 전체의 평균 Foreclosure할인율의 변화이고, 실선은 Real Foreclosure Discount (RFD)의 변화입니다. 평균값을 볼 때는 심하게는 60% 가까운 할인율이 있을 때 도 있었지만, 실제 RFD의 경우, 가장 낮았던적이 2012년 9월의 23.7%였습니다. 특히 Subprime이 터진 후 Foreclosure 붐이 일어나던 시기인 2012을 보면, RFD할인율은 고작 7.7%밖에 되지 않습니다. *여기서 다시 한번 되새겨야 하는 것은, 유지와 보수가 잘 안되어 있을 foreclosure집을 7.7%낮게 사서 관리가 잘 된 집의 상태를 바꿀 때의 계산까지 했을 경우, 과연 얼마나 저렴하게 집을 구입하실 수 있을지는 잘생각해 보셔야 합니다. 하지만, 위의 분석은 미국의 평균입니다. 제가 다른 글에서 말씀 드렸듯이, 시장 분석은 지역마다, 같은 지역의 가격 대 마다, 같은 가격대의 집 형태 마다 다 다르다는 점 잊지 마시기 바랍니다. 그렇다면 향후, 우리 동네의 Foreclosure 할인율은 얼마나 될까요? 아래의 표는 2012년 9월 미국 주요 도시 별 RFD할인율을 보여줍니다. 글 최 상단에 있는 표와 비교해보시면 비슷한 부분도 있지만, Fort Mayer FL같은 경우는 차이가 심한 편입니다. 특히, 표를 보시면 제조업을 주로 하는 Rustbelt라 불리는 미 중부의 대표적인 도시들이 큰 할인율을보이고 있습니다. 이는, Foreclosure의 할인율도 경제학의 가장 기본인 수요-공급의 법칙을 벗어나지 않는다는 것을 보여줍니다. 여러가지 이유가 있겠지만, 가장 쉽게 이해하실 수 있는 몇 가지를 예로 들면, Rustbelt의 지역은 미 제조업이 하향 길로 접어들며 실업율이 증가하였고, 그와 수반되는 이혼율 등이 증가하며 고등학교 졸업자 비율등이 떨어지는 추세를 보이고 있었습니다. 실업율과 이혼율의 증가로 주택의 공급은 증가하였지만 (특히 Foreclosure의 공급도 증가하였죠), 일자리도많지 않고 교육시설의 질도 상대적으로 낮은 이 지역들에서 같은 이유로 떠나는 사람들에 의해 수요는 떨어졌습니다. 자연히 Foreclosure를 포함한 주택가격은 하락하게 된 것 입니다. 그 하락폭이 결국 큰 할인율로나타나는 것이고요. 즉, 코로나사태가 진정된 후 현재 계신 곳에서 Foreclosure에 투자하시고자 하시는 분들은 해당지역의 수요와 공급이 어떻게 될지를 여러가지 정보를 토대로 예상하시면 됩니다. 크게 참고하셔야 할 내용은 해당지역의 매물 수요, 인구변화, 학교정보, 정부정책과 기타 정보들이 있습니다. 보다 깊이 조사하시고 싶은 경우엔, 저에게 연락 주시거나, 함께 일하시는 리얼터에게 부탁하시면 이런 부분은 쉽게 자료를 준비해 드릴 수 있을 것 입니다. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터#ChicagoKoreanRealtor #finance #foreclosure #discount #모두가좋은집에살수있도록#HelpMorePeopleLiveInABetterHouse

고객분들께 많이 듣는 질문들 중에 하나가 “다운페이를 꼭 20%이상 해야 하나요?” 입니다. 같은 이유로 최근 Lending Tree에서 조사한 바에 따르면 집을 사려는 분들이 가장 부담스러워 하시는 부분이 다운페이를 위해 사려는 집 값의 20%를 모으는 일이라고 합니다. 하지만, 다운페이를 꼭 20%를 하실 필요는 없습니다. 물론, 다운페이를 많이 하시면 그에 따른 월 납부액이 줄어들고, 이자도상대적으로 적게 지불하실 뿐더러 모기지 보험을 가입하실 필요도 없는 등의 혜택이 있을 수 있습니다. 하지만, 꼭 20%가 필요한 것은 아닙니다. 사실, 실 구매자들이 하는 평균 다운페이는 2005년 이후로 집 값의 20%에 도달해 본 적도 없습니다. 최근 미 부동산 협회에서발행한 “Profile of Home Buyers and Sellers”보고서에 따르면, 평균 다운페이의 비율은 집 값의 12%라고 합니다. 이 비율은 첫 집 구매자의 경우 만 봤을 때는 7%로 낮아진다고 합니다. 미 부동산 협회에서 발행한 다른 보고서인 “Home buyers and sellers generational trends report”를 통해서 본 연령대 별다운페이의 양은 다음의 그래프와 같습니다. 보시다시피 연령대가 높아질수록 다운페이의 양이 증가하는데요. 이는 기존에 가지고 있던 집을 팔아 거기서 나온 자산을 다음을 사실 때의 다운페이로 사용하기 때문으로 보여집니다. 즉, 여러분이 요즘의 좋은 이자율을 이용해서 집을 구매하고 싶지만 다운페이를 모으는 것 때문에 포기하고 계셨다면, 다시 한번 생각해 보시고 모기지 브로커와 상담 해 보시기를 권해드립니다. 모기지 프로그램에 따라 3.5% 다운만으로도 모기지가 나오는 프로그램도 있으니 말입니다. 다시 말씀드리지만, 꼭 20% 다운페이먼트가 필요한 것은 아닙니다. 주변의 ‘카더라 통신’을 통해 얻으신 정보로 결정을 내리시지 마시고, 꼭 모기지 전문가와 상담해 보시기를 권해드립니다. 인터넷에서 쉽게 찾으실 수 있는 rent vs. buy 계산기를 통해 계산해 보시면 아시겠지만, 대부분의 경우는 집을 사시는 것이 렌트로 사시는 것보다 후에 더 큰 부를 안겨다 드릴 수 있다는 점 잊지 마시고요. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #시카고한인리얼터 #보다좋은집에사시도록돕겠습니다 #Help_Everyone_Live_In_A_Better_House #chicagokoreanrealtor #realtorSangHan

다들 아시다시피 지난 18개월여간 수요에 못 미치는 공급량으로 인해 가격이 많이 올랐습니다. 그렇다면 집값은 정확히 얼마나 올랐을까요? 다음은 대표적인 부동산 지표들이 발표한 지난해 2/4분기부터 올 2/4분기까지 12개월간 (Year-Over-Year) 집값이 오른 퍼센티지입니다. - House Price Index (HPI) from the Federal Housing Finance Agency (FHFA): 18.8% - The S. National Home Price Index from S&P: 18.6% - Home Price Insights Report from CoreLogic: 18% 이런 부동산 가격의 인상은 특정 가격대에서 만 발견되는 게 아니었고, 모든 가격대에서 비슷하게 일어났습니다. 각 집값 가격대에서는 얼마나 올랐을까요? CoreLogic 의 Year-Over-Year change in HPI by Price Tier 그래프를 보면 - 4분위의 최상위 25% 가격대의 집들은 19.1% - 4분위의 중상위 가격대의 집들은 19.9% - 4분위의 중하위 가격대의 집들은 20% - 4분위의 최하위 가격대의 집들은 22.1% 가 올랐다고 합니다. 최하위 가격대의 집값이 가장 많이 오른 이유를 생각해 보면 다음과 같습니다. 집을 사신 분들 중에서 렌트에서 자가 소유로 전환하신 분들이 많을 것입니다. 동시에, 소득 분포와 거주 형태를 비교해 보면,소득 최하위 그룹에 렌트로 거주하는 분들의 비율이 가장 높습니다. 따라서 부동산 가격대 최하위 25% 가격대의 집들을 요구하는 수요가 다른 가격대의 집들을 요구하는 수요보다 높았기 때문에 가격이 더 올라간 것이라 보입니다. 그렇다면, 지역별로는 집값이 어떻게 올랐을까요? 결론부터 말씀드리면, 미국 전체적으로 집값이 상승하였습니다. Federal Housing Finance Agency (FHFA)에 따르면,미국 각 주들의 지난 12개월간 집값의 비율을 평균을 내어보면 17.4% 가 올랐다고 합니다. 제가 있는 일리노이주의 경우 전체적으로 12.9%가 올랐습니다. 대도시를 중심으로 살펴보면, 최소한 13.3%가 올랐다고 합니다. 그리고, 그 최소한으로 오른 대도시는 시카고입니다. 앞으로의 집값은 어떻게 될까요? 읽으시는 분들께서 더욱 잘 아시듯이, 집값을 포함한 모든 상품과 서비스의 가격은 수요와 공급이 만나는 지점에서 형성됩니다. 좋은 소식은, 앞으로 보다 많은 공급이 이루어져 집값 상승률이 둔화될 전망입니다. (안타깝게도 많은 분들께서 기다리는집값이 더 떨어질 것이라는 전망은 아직 없습니다.) 위에서 자주 언급한 FHFA에서 100명의 경제학자, 투자 전문가, 부동산 분석 전문가를 대상으로 한 서베이를 집행한 결과2022년에는 집값이 평균 5.12%가 상승할 것이라 전망했습니다. 그 외 주요 부동산 관련 기관들에서 내놓은 집값 전망도FHFA의 서베이와 비슷합니다. - The National Association of Realtors (NAR): 4.4% - The Mortgage Bankers Association (MBA): 8.4% - Fannie Mae: 5.1% - Freddie Mac: 5.3% 하지만, 이 예상 집값 상승률들은 여전히 지난 25년간의 평균 상승률인 4.1%보다는 한참 높습니다. 물론 실제 일어나기 전에는 알 수 없는 일들입니다. 하지만, 전문가들은 이런 전망을 하고 있다는 것을 알고 계신 것만으로도자가 구매에 대한 시점을 계획하실 때 도움이 될 것이라 생각합니다. #리얼터한상철 #중개인한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #시카고한인중개사 #시카고복덕방 #시카고부동산 #ChicagoKoreanRealtor #ChicagoKoreanRealestateAgent #RealtorSangHan #집값 #HosingPriceApprication #FHFA #HelpEveryoneLiveInABetterHouse #보다좋은집에거주하실수있도록돕겠습니다

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 4. The Starbucks Effect (How Lattes Perk Up Home Prices) 개인적으로 책의 내용중에서 가장 인상깊게 읽었던 쳅터중 하나입니다. 길지 않은 글이니 다들 재밌게 읽으실수 있다 생각합니다. 주변에 스타벅스 커피 좋아하시는 분들 많으시죠? 그런 분들의 마음들이 모이고 모여 집값에도 영향을 준다는 사실 아시나요? The Frappuccino effects Zillow.com에서 Big data를 분석한 결과에 따르면 Starbucks 매장 주변의 집들은 다음의 특징을 갖습니다. 1. 일단 시장가격자체가 같은지역 다른 집들보다 높게 팔립니다. 2. 더불어 스타벅스 근처 집들의 집값은 같은지역 다른집들보다 빠른속도로 올라갑니다. 즉, 부동산 가격 상승률이 높습니다. 3. 또한, 불경기후 가격을 회복하는 속도도 훨씬 빠릅니다. 그렇다면 Dunkin 근처의 집들은 어떨까요? 스타벅스 다음으로 많이 찾으시는 커피 프랜차이즈가 던킨이죠. 때문에 던킨 매장 근처의 집들도 비슷한 효과를 가지게 됩니다. 아래의 그래프를 보시다시피 Dunkin주변의 집들도 비슷한 효과가 있습니다. 다만, 가격 상승률이나 가격회복 속도가 Starbucks 주변의 집들보다 빠르지 않습니다. 아래의 표는 위에있는 그래프를 수치화 한 것 입니다. 결과적으로 말씀드리면 1997년부터 2013년까지, 즉 집값이 매년 거의 10%씩 오르다 Subprime으로 거품이 빠지고 집값이 다시 회복할때까지의 변화를 보면 다음과 같습니다. - 일반집들은 65%가 오름 - 스타벅스 근처집들은 96%가 오름 - 던킨 주변 집들은 80% 오름 다음 Starbucks 위치는? 이쯤에서 다들 "스타벅스가 생길곳을 미리 예상하여 집을 사면 훨씬 큰 이익을 남길수 있겠구나"라는 생각들을 하실겁니다. 하지만 안타깝게도 스타벅스의 위치선정은 20여명이 넘는 부동산 전문가들이 여러 지역적 데이터를 바탕으로 선정한다 합니다. 칼같이 정해진 가이드가 없다는 말이죠. 저 개인적으로는 인상깊게 읽은 챕터인지라 읽으시는 분들께서도 흥미롭게 읽으셨으면 하는 바람입니다. 부동산 관련 도움 필요하시면 언제든지 연락 주시고요. 좋은 하루 보내십시요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #시카고부동산 #부동산중개 #zillowtalk #starbucks #dunkin #집값 #스벅 #집값

많은 분들께서, 정부에서 forbearance package를 중단하면, package를 못 받는 분들이 결국 mortage를 갚지 못하여 foreclosure 대란이 올거라 생각을 하십니다. 그러면 foreclosure 대란이 일어날 것이고, 그 때 집을 사는 것이 낫다고 생각하십니다. 하지만, 제가 이전 글을 통해서 몇 번 말씀드렸지만, 제 개인적인 분석을 통해 볼 때는 2006년같은 사태는 일어나지 않을 것으로 보입니다. 몇일 전, 제 의견을 뒷 바침 해 줄 아티클이 하나 나와 소개해 드리고자 합니다. 아티클의 제목은 "4 Major Reasons Households in Forbearance Won't lose Their Homes to Foreclosure" 입니다. "Forbearance를 받는 가정이 집을 foreclosure로 넘기지 않을 결정적인 4가지 이유" 정도가 되겠네요. 그럼 그 4가지 이유들을 한번 봐볼까요? 1. Forbearance를 받던 가정중 거의 50%의 가정은 이미 밀린 mortgage를 갚았다고 합니다. 세부적으로 보면, 26.2%의 가정이 forbearance중에 돈을 밀리지 않고 mortgage를 납부 하였습니다. 14.7%의 가정은 그동안 밀린 mortgage를 다 납부하였습니다. 7.6%의 가정은 남은 mortgage를 완납 하였습니다. 2. 금융기관들이 mortgage를 집으로 돌려 받는 것을 원하지 않습니다. 지난 2006년 사태 때, 금융기관들은 mortgage 미납자들에게 압수한 집들 (foreclosure)을 관리, 판매하는 것이 얼마나 신경 쓰이고, 힘든 일인지를 배웠습니다. 따라서 보다 많은 금융기관들이, 돈을 납부하지 못하는 사람들에게 다방면의 도움을 주어 어떻게든 현 거주지에 머무를 수 있도록 하고 있습니다. 세부적으로 보면 35.5%의 가정이 자신들의 금융기관에게 repayment에 대한 다음의 도움을 받고 있다고 합니다. 26.5%의 가정이 금융기관에게 payment를 탕감 받았다 합니다. 즉, 이자나 원금을 깎아주거나 일정기간동안 납부하지 않아도 되는 등을 혜택을 받았다고 합니다. 9%의 가정은 가지고 있는 mortgage를 금융기관과 합의하에 refinance등의 조정을 하였다고 합니다. 3. 정부차원에서도 이 가정들이 집을 foreclosure롤 던지는 것을 원하지 않습니다. 4/1일에 나온 Bloomburg의 기사를 보면 금융기관측에서 이 avoidable foreclosure들을 나서서 도와주지 않으면 벌금을 물게 될거란 정부 관계자의 말을 인용했습니다. 또한 정부기관인 CFPB (Consumer Financial Protection Bureau)에서 이 Avoidable foreclosure들을 위한 새로운 가이드를 제시했는데, 그 중 몇가지 중요한 내용은 다음과 같습니다. 2021년 12월 31일까지는 pre foreclosure를 시작하지 못하게 합니다. 금융기관 측에서 Covid-19으로인한 경제적 어려움을 겪고 있는 가정에 mortgage를 깎아주는 옵션을 제공할 수 있도록 해줍니다. 금융기관 측에서 어떠한 도움등을 줄 수 있는지에 대한 정보를 돈을 빌린 측에 줄 수 있도록 합니다. 물론 이 가이드라인이 아직 통과가 된 것을 아니고, 일부에서는 CFPB가 foreclosure를 늦출 자격과 힘은 없다라고 말 합니다. 하지만, 정부에서 많은 집들이 foreclosure로 나오는 것을 막기위해 노력하는 것은 확실 해 보입니다. 4. 만약 위의 모든 것이 계획대로 안되더라도, mortgage를 가진 가정들을 foreclosure전에 집을 팔고 나올 것입니다. 이 부분은 제가 이전 글에서도 나눴었는데, 현재 모든 mortgage를 낀 집들의 집주인이 해당집을 통해 가지고 있는 평균 자산은 $208K입니다. 더불어 전미의 38%의 집들은 mortgage가 없는 납부가 끝난 집들입니다. 이 부분에 대해서는, 2006년의 학습 효과라고들 하는데요. 2006년 당시 큰 어려움을 겪었던 사람들은 집의 자산비율을 높이고 mortgage비율을 낮추는데 많은 노력을 했습니다. 따라서, 각 집을 통한 자산의 비율이 높아진 것입니다. 이 경우, mortgage를 못 갚는 경우, 집을 팔고 작은 집으로 이사를 가면 됩니다. 하지만, 2006년에는 집에 끼어있는 자산은 없는데 집의 가격이 mortgage보다 낮아져 foreclosure를 할 수 밖에 없는 집들이 많았었습니다. 그렇다면 현재 forbearance를 받는 가정은 어떨까요? Mortgage관련 데이터 서비스회사 Bliack Knight에 따르면 forbearance를 받는 집들 중 오직 약 10%정도만이 mortgage가 있는 집을 통한 자산이 집 가치의 10%미만이라 합니다. 즉, 모든 프로그램이 계획되로 진행되지 않아 foreclosure집이 늘어난 다 해도, 그 최대양은 forbearance를 받는 집들 전체수의 10%도 안되는 양일 것입니다. 글의 마무리는 부동산관련 프로잭트만 30년 이상 진행해온 Zelman & Associates의 CEO의 Ivy Zelman의 인터뷰중 한 문장으로 마무리 하겠습니다. "The likelihood of us having a foreclosure crisis again is about zero percent. (또 다시 foreclosure 대란이 올 확률은 0%에 가깝습니다.)" #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #시카고부동산 #foreclosure #forbearance #foreclosurecrisis

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 부동산 거래를 하실때, 미리 집값이 다른곳 보다 빨리 상승할 곳을 파악하고 아직 집값이 오르지 않았을때 구입하시는 것은 모든 분들이 바라시는 바라 생각됩니다. 마치 70년대 서울 강남이나, 아직 뜨기전 가로수길, 혹은 Chicago 지역의 Bucktown처럼 말이죠. Zillow Talk에서는 그에 대한 내용을 3번째 챕터에서 설명하고 있습니다. Chapter 3. Neighborhoods that will appreciate (Predicting the next hot spot) Zillow는 그간 자신들의 시스템을 통해 쌓은 데이터뿐 아니라, 이전의 데이터까지도 분석하여 다음의 세가지 요소가 부동산 가격이 상대적으로 빠르게 오르는 지역의 특징이라 설명하고 있습니다. Downtown Effect 대도시 중심부에 가까울수록 집값이 더 빠르게 상승합니다. 반면에 도심과의 거리에 따른 부동산 가격 상승률의 차이는 시간이 갈수록 줄어들게 됩니다. 아래의 표는 1970 ~ 2000년, 30년동안의 Arizona Phoenix 지역의 집값변화를 막대그래프로 나타낸 것입니다. City center에서 0 ~ 10mile 이내의 지역의 부동산 값을 100%으로 보고 멀리 떨어져 있는 지역의 집값들을 %로 표시한 것입니다. 보시다시피 40 ~ 50마일 떨어진 지역은 1970에는 도심지 부동산의 7%대에 매매가 가능했다면, 2000년에는 도심지 부동산의 19%가격에 매매가 가능합니다. 또한, 거리가 가까워 질수록 도심지 부동산에 근접한 가격대로 부동산 매매가 가능해짐을 보실수 있습니다. 책에서 설명하지 않은 특이점은 도심보다 가까운 10 ~ 20마일 죤보다 20 ~ 40마일 죤들의 상승율이 훨씬 높다는 점입니다. 이는 다른 도시는 몰라도 제가 살았던 뉴욕이나 시카고에는 정확이 적용되는 부분입니다. 제 경험으로 볼때, 두 도시를 보면 지하철이 다니는 지역에서는 지하철 역들의 종점지역에 가까워 질수록 동네가 조금 안좋아졌다가 지하철이 안다니는 지역부터 다시 좋아지는 경향이 있습니다. 흔히들 말하는 Suburban인 지역인 것이죠. 이 20 - 40마일지역의 높은 부동산 상승률은 지하철 종점지역보다 suburban이 주는 이점들 훨씬 다양하기 때문으로 보입니다. Halo Effect 이미 상권이 잘 발달한 지역의 바로 옆동네의 부동산의 가격이 빨리 상승한다 합니다. 책에서 설명하기로는 모든 사람들이 저렴한 부동산을 찾지만, 이미 발달된 지역의 모든 혜택은 같이 누리고 싶어한다는 것입니다. 시카고 지역의 예를 들면 , Naperville 학군내의 고등학교를 가는 Aurora(east side)나 Plainfield(north side)지역이 대표적인 예이겠습니다. Naperville의 학교와 downtown등을 쉽게 누릴수 있는 지역적 조건때문에 타 Aurora나 Plainfield지역보다 집값이 빠르게 상승하였습니다. . Gentrification 낙후되고 부동산 가격이 저렴한 지역에 새로운 부동산 붐이 생겨나, 기존 거주자들이 이사를 나가고 새로운 사람들이 그 지역을 메꾸게 되는것은 Gentrification이라고 합니다. 대표적인 예는 한국의 경리단길이나 가로수길, 시카고로 따지면 West loop, South loop, Bucktown등이 좋은 예이고, 요즘은 Bronzeville에서 gentrification이 일어나고 있습니다. (사실 Covid19때문에 주춤해졌습니다). 그렇다면 gentrification이 생기는 지역의 특징은 어떤것들이 있을까요? 책에서는 gentrification이 생길 지역의 특성을 다음과 같이 소개하고 있습니다. - 17%이상의 해당지역의 집들이 40년보다 오래됐을경우 (전미 지역중 40년이상의 집이 17%이상인 지역은 전미 평균과 비교해 집값이 빠르게 상승할 확률이 47%나 된다고 합니다) - 해당지역의 자가소유비율이 낮은 경우 개인적으로 가만히 생각해보면, 보통 집값이 빠르게 상승한 곳은 위에 열거한 세가지 조건이 다 맞는 경우들 입니다. 이 세가지를 염두하시고 부동산 투자계획을 세우시면 투자의 성공확률을 높이시는데 도움이 될꺼라 확신합니다. 늘 말씀드리는 거지만, 부동산구매는 거의 모든 분들께 인생에서 가장 큰 투자일 것입니다. 보다 신중하게 하나하나 집어보시고 공부해 가시면 구매하시면 성공적인 부동산 구매를 하실 수 있을 것입니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #시카고부동산 #부동산중개 #zillowtalk #remodeling #gentrification #집값