아마도 제가 소개해 드리는 시장 현황 관련 글에 무조건 나오는 말은 “모든 상품과 서비스의 가격은 수요와 공급이 만나는 곳에서 이뤄진다”일 것입니다.
오늘 글의 제목인 “왜 집 값이 떨어지지 않죠?”의 답은 한 마디로 공급이 수요를 따라가지 못해서 입니다. 늘 말씀드리는대로 부동산 시장의 집 값이 떨어지기 시작하려면 공급이 현재 수요의 6배이상이 되어야 합니다. 즉, 현재 판매되고 있는 집의 개수가 지난 12개월간의 월평균 거래건수의 6배가 되어야 합니다. 6배보다 많아지면 값이 떨어지기 시작할 것이고, 6보다 낮을 때는 천천히라도 집 값이 오를 수 밖에 없습니다.
이렇게 답부터 말씀드리고, 그럼 왜 현재 집 값이 떨어지지 않는지를 설명해 드려보겠습니다.
1. 줄어든 바이어 만큼 셀러도 줄어들었습니다.
많은 바이어 분들이 이자율 때문에 집사기를 미루신다 하십니다. 그래서 수요가 낮아져 집 값이 떨어질 것이라 생각하는 분들이 많이 계시고요. 제 생각에 그 분들은 동전의 한 면만 보시는 것입니다. 다시 말하면 보시고 싶은 것만 보시는 것입니다. 사실 위의 전망을 토대로 기존에 집을 파시려던 많은 분들도 판매의 시기를 늦추셨습니다. 즉, 수요와 공급이 둘 다 줄어드는 상황이라 시장의 거래 건수는 줄어들고 있지만, 여전히 공급이 수요를 못 쫓아가는 상황이고, 따라서 집 값이 떨어지지 않는 것입니다.
2. New supply, 즉 새 공급량이 무척 낮습니다.
이미 시장에 존재하며 누군가가 살다가 파는 집들은 수요와 공급의 비율에 영향을 주기가 힘듭니다.
현재의 수요와 공급 비율에 영향을 주려면 기존 시장에 존재하지 않던 새로운 공급이 이뤄져야 합니다. 즉, 새로 짓는 집들이 되겠습니다.
아래 그래프에서 보시는대로 2006년 난리가 나기 직전엔 빌더들이 엄청난 양의 집들을 짓기 시작했습니다. 집을 몇 채씩 살 수 있는 조건 (subprime mortgage)이 되었으니 바이어들의 수 (수요)가 엄청 났었고, 이 특수를 누리기 위해 엄청난 양의 집들을 지었었습니다.
결국 모두가 알고 있던 사단이 나면서 사람들이 집들을 시장에 내 놓았고, 이미 지어진 새 집들도 팔리지 않게 되어 공급이 엄청 늘어났습니다. 그 결과로 집 값은 폭락하게 되었습니다.
그리고 빌더들은 sub prime mortgage 사태 이후로 지난 14년간 단 한번도 지난 50년동안의 새로 짓는 집들의 평균수에 맞게 새로운 집을 짓지를 않았습니다.
즉, 지난 14년간 짓지 않던 집들이 지어져야 현재의 수요와 공급의 비율이 바이어에게 좋은 쪽으로 흐르지 않을까 보고 있습니다.
3. New demand - 새로운 수요들은 늘고 있습니다.
부동산 관련 big data를 가장 많이 가지고 있는 zillow.com의 분석에 따르면 첫 집을 사는 바이어들의 평균 나이는 33세 입니다. 네 “첫 집”을 사는 바이어 입니다. 즉, 시장으로 들어오는 새로운 수요입니다.
그럼 매년 33세의 인구는 어떻게 될까요? 찾아보시면 쉽게 아시겠지만 재작년에 33세였던 1988년생보다 작년에 33세였던 1989년생의 수가 약 90000명이 많고, 작년에 33세였던 1989년 생보다 올 해 33세인 1990년 생은 약150,000명이 더 많습니다. 즉, 새 집은 예년보다 적게 짓고 있는데 (새 공급은 줄고 있는데), 새 바이어는 늘고 있는 상황입니다 (새 수요는 늘고 있는 상황입니다). (참고: https://www.infoplease.com/us/population/live-births-and-birth-rates-year)
1981년부터 1996년까지 태어난 새대를 Millennial이라 부릅니다. 이 밀레니얼들은 현존하는 세대중 베이비부머보다도 인구수가 많은, 각 세대를 통 털어 인구수가 가장 많은 세대입니다. 당연히 이 새로운 수요를 충당하려면 그 만큼의 새 집이 필요할 것입니다. 하지만 새 집을 짓는양은 이에 한참 못 미칩니다.
결과적으로 공급이 수요에 한창 못 미치는 상황입니다. 이 부분이 어떻게든 해결되기 전엔 집 값의 폭락은 일어나지 않을 것이라 봅니다.
참고로 2008년의 공급과 수요의 비율은 11:1가량 되었습니다 (참고 https://fred.stlouisfed.org/series/MSACSR). 그리고 (제 월간 소식을 받으시는 분들은 아시겠지만) 한국 분들이 많이 찾는 시카고 서버브들의 공급:수요의 비율은 현재 1.5:1 정도 됩니다.
2006년 같은 폭락이 올 거라 말씀하시는 분들이 계십니다. 그럼요. 물론 올 수 있습니다. 갑자기 새로운 공급이 현재 인벤토리의 6~7배가 유입되거나, 현재의 공급은 그대로인 가운데 수요가 1/7으로 줄거나 하면 말입니다. 하지만, 최소한 제 생각에는, 집을 짓지를 않는데 매물이 갑자기 7배로 늘어나거나, 밀레니얼들이 계속 유입되는데 바이어의 수가 갑자기 1/7로 줄거나 하기는 힘들지 않을까 싶습니다.
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