모기지 금리는 11개월 만에 최고인데, 신규주택 판매는 왜 늘었을까요?

요즘 미국 부동산 뉴스를 보면 서로 모순되는 것처럼 보이는 숫자들이 나옵니다.

모기지 금리는 다시 오르고 있습니다. 그런데 신규주택 판매는 오히려 증가했습니다. 집값이 비싸고 금리까지 높은데, 도대체 누가 지금 집을 사고 있는 것일까요?

그 이유를 자세히 살펴보면 현재 바이어가 어디에서 기회를 찾을 수 있는지가 보입니다.

모기지 금리, 11개월 만에 최고 수준

2026년 7월 24일 Reuters 기사에 따르면 미국의 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.58%까지 상승했습니다. 이는 지난해 8월 이후 가장 높은 수준입니다.

금리가 높아진 가장 큰 이유는 인플레이션 우려와 국채금리 상승입니다. 모기지 금리는 연방준비제도가 직접 정하는 것이 아니라, 일반적으로 10년 만기 미국 국채금리의 움직임에 큰 영향을 받습니다.

따라서 연준이 기준금리를 당장 올리지 않더라도 물가와 국채시장의 움직임에 따라 모기지 금리는 먼저 상승할 수 있습니다.

금리가 곧 크게 떨어질 것이라고 예상하며 집 구매를 미루는 전략이 반드시 맞는 것은 아니라는 뜻입니다.

그런데 신규주택 판매는 증가했습니다

7월 24일 미국 인구조사국과 주택도시개발부가 발표한 자료에 따르면 6월 신규 단독주택 판매는 연율 62만8천 채를 기록했습니다.

이는 5월보다 1.6% 증가한 수치입니다.

물론 지난해 같은 기간보다는 5.6% 감소했기 때문에 주택시장이 완전히 회복됐다고 보기는 어렵습니다. 하지만 높은 모기지 금리에도 두 달 연속 감소하던 신규주택 판매가 반등했다는 점은 주목할 만합니다.

더 중요한 변화는 가격입니다.

6월에 판매된 신규주택의 중간가격은 $398,300으로 지난해보다 2.7% 하락했습니다. $300,000 미만 주택이 전체 판매에서 차지하는 비중도 23%로 늘어났습니다.

결국 바이어가 다시 움직이기 시작한 이유는 금리가 내려갔기 때문이 아니라, 건설사들이 시장의 구매력에 맞는 가격대의 주택을 더 많이 공급했기 때문이라고 볼 수 있습니다.

신규주택 재고는 9.3개월분입니다

6월 말 기준으로 판매 중인 신규주택은 약 48만5천 채였으며, 현재 판매 속도로 계산하면 9.3개월분에 해당합니다.

일반적으로 재고가 많을수록 바이어의 협상력이 커집니다.

모든 건설사가 동일한 조건을 제공하는 것은 아니지만, 완공됐거나 곧 완공될 주택을 보유한 건설사는 다음과 같은 인센티브를 제공할 가능성이 있습니다.

• 클로징 비용 지원

• 모기지 금리 Buydown

• 옵션 및 업그레이드 크레딧

• 완공주택 가격 조정

• 건설사 지정 렌더 이용 조건의 금융 혜택

따라서 신규주택을 볼 때는 표시된 판매가격만 비교해서는 안 됩니다. 금리 혜택과 클로징 크레딧까지 포함한 실질적인 월 페이먼트를 계산해야 합니다.

그렇다면 기존주택 가격도 내려갈까요?

반드시 그렇지는 않습니다.

2026년 7월 28일 Reuters가 보도한 연방주택금융청 자료에 따르면 미국 단독주택 가격은 5월에 전월 대비 0.3%, 전년 대비 2.2% 상승했습니다.

특히 중서부가 포함된 East North Central 지역은 월간 가격은 하락했지만, 전년 대비로는 비교적 강한 상승세를 보였습니다.

신규주택 시장에는 판매해야 할 재고를 가진 건설사가 있지만, 기존주택 시장에서는 낮은 모기지 금리를 보유한 셀러들이 이사를 미루고 있습니다. 특히 좋은 학군과 인기 있는 동네의 관리가 잘된 주택은 여전히 공급이 제한적입니다.

따라서 “전국 신규주택 중간가격이 내려갔으니 시카고 교외의 모든 집값도 내려갈 것”이라고 해석하면 안 됩니다.

시장에 따라 전혀 다른 전략이 필요합니다.

지금 바이어가 취해야 할 전략

첫째, 기존주택과 신규주택을 동시에 비교해야 합니다.

신규주택은 가격이 조금 높아 보여도 금리 Buydown이나 클로징 크레딧을 적용하면 월 페이먼트가 더 낮아질 수 있습니다. 반대로 기존주택은 위치와 학군, 완성된 커뮤니티라는 장점이 있습니다.

둘째, 금리보다 월 페이먼트를 기준으로 판단해야 합니다.

구매가격이 낮아도 세금과 HOA가 높으면 실제 부담은 커질 수 있습니다. 가격, 금리, 재산세, 보험료, HOA를 모두 포함해 비교해야 합니다.

셋째, 기다리는 비용도 계산해야 합니다.

금리가 내려가면 구매력이 좋아지지만 다른 바이어들도 동시에 시장에 들어올 수 있습니다. 인기 지역에서는 경쟁이 다시 강해지고 가격이 오르면 금리 하락의 혜택이 줄어들 수 있습니다.

셀러에게도 가격 전략이 중요해졌습니다

이번 신규주택 판매 자료는 셀러에게도 중요한 메시지를 줍니다.

바이어가 완전히 사라진 것이 아니라 합리적인 가격과 조건을 찾아 움직이고 있다는 것입니다.

금리가 높은 시장에서는 처음부터 정확하게 가격을 책정한 주택과 과도하게 높은 가격으로 시작한 주택의 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 주변에 신규주택이 많은 지역이라면 건설사가 제공하는 금리와 크레딧까지 경쟁 조건으로 고려해야 합니다.

현재 시장은 무조건 바이어 마켓도, 무조건 셀러 마켓도 아닙니다.

지역, 가격대, 주택 상태와 재고량에 따라 협상력이 달라지는 시장입니다. 지금 집을 사거나 팔 계획이 있으시다면 전국 뉴스만 보고 판단하기보다 해당 동네의 실제 매물과 최근 거래를 기준으로 전략을 세우셔야 합니다.

시카고 및 서버브 지역에서 주택 구입이나 판매를 계획하고 계시면 현재 시장에서 어떤 선택이 가장 유리한지 구체적인 데이터와 함께 상담해 드리겠습니다.

시카고 복덕방

한상철 Realtor

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