지난 글에 이어서 집을 사고 팔 때, 셀러가 바이어에게 제공해야 하는 disclosure 서류에는 어떤 것이 있으며 그 내용이 무엇인지를 알아보겠습니다.
종류
일단 Dislcousre의 종류에 대해 알아보겠습니다.
일리노이 주택거래에서 제공해야 하는 disclosure는 다음의 세가지 입니다. 이 세가지는 전 글에서 말씀드린 Multi-Board Residential Real Estate Contract 7.0 계약서 상에도 바이어가 받았는지의 여부를 체크해야 하는 란이 있는 disclosure 들 입니다.
Property disclosure: Illinois Realtors Residential Real Property Disclosure Report (765ILCS 77/35)
Lead Paint Disclosure: Illinois Realtors Disclosure of Information and Acknowledgement - Lead-Based Paint and/or Lead-based paint hazards
Radon Disclosure: Illinois Realtors Disclosure of Information on Radon Hazards
즉, 일리노이에서 주거용 부동산을 판매 하실 때는, 바이어들에게 위 서류들을 작성하여 제공해야 하고, 구매하실 때는 셀러가 제공하는 위 서류들을 받으셔야 합니다. 단, Lead paint disclosure는 안 받으시는 경우도 있습니다. Lead paint (납 성분이 들어간 페인트)는 미국에서는 1978년 부터 금지가 되었습니다. 따라서 건축년도가 1978년 이후에 지어진 집의 경우에는 Lead Paint를 사용할 수 가 없었기 때문에 lead paint disclosure가 없어도 됩니다.
양식
각 disclosure들은 공통적인 질문 양식을 가지고 있습니다. 그리고, 이 질문 양식때문에 제 개인적인 생각으로는 disclosure는 셀러의 책임을 피할 수 있는 도구라 보고 있습니다.
어떤 질문의 양식이길래 제가 이렇게 생각할까요? 다음의 두 질문의 차이점을 생각해 보시면 됩니다.
“셀러야, 이 집에 상하수 관련해서 무슨 문제가 있어?” Vs. “셀러야, 이 집에 상하수 관련해서 무슨 문제가 있는지 알아?”
둘 다 Yes/No로 대답할 수 있는 질문입니다. 하지만, 집에 문제가 있는 경우 첫 질문에서 No를 했다면 거짓말을 한것이 되지만, 두번 째 질문에서 No를 했다면 거짓말을 입증하기가 힘들게 됩니다.
그런데, disclosure의 모든 질문은 두번째 질문 양식을 취하고 있습니다. 따라서 바이어가 받은 disclosure에 셀러가 모든 질문에 ‘No’로 대답을 했더라도 집에 문제가 있을 확률이 충분히 있습니다.
다음 글 부터는 디스클로져를 하나하나 살펴가면 그 내용을 설명해 드리도록 하겠습니다.
