“셀러 마켓이다", “바이어 마켓이다" 이런 말들 많이 들어보셨죠? 과연 셀러 마켓은 뭐고 바이어 마켓은 뭘까요? 그리고 어떻게 단정짓게 될까요?
이 부분에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
Seller’s market & Buyer’s market
제가 이전의 많은 글에서도 알려드렸듯이, 그리고 많은 분들이 잘 알고 계시듯이, 가격은 시장의 수요와 공급이 만나는 곳에서 이루어집니다. 즉, 공급이 수요보다 높으면 (물건의 수보다 적은 수의 사람이 해당 물건을 갖고 싶어하면) 가격은 내려가게 되고, 수요가 공급보다 높으면 (한정된 수의 물건을 보다 많은 사람이 사고 싶어하면) 가격은 올라가게 됩니다.
따라서 공급이 수요보다 높으면, 여러 셀러가 몇 안되는 바이어에게 물건을 판매하려 할 것이고, 그 과정에서 바이어에게 유리한 여러 상황들이 생기게 됩니다. 이런 경우를 Buyer’s market이라고 합니다. 부동산에서는 시장에 나와있는 집의 수가, 집을 사려고 하는 사람의 수보다 너무 많게 되면 생기는 현상입니다. Subprime mortgage때가 아주 좋은 예라고 할 수 있습니다.
반대로, 수요가 공급보다 높으면, 몇 안되는 물건을 너도 나도 사려고 할 테니, 셀러에게 유리한 여러 조건들이 생기게 됩니다. 당연히 가격도 오를 것이고요. 이런 경우를 Seller’s market이라고 합니다. 부동산에서는 시장에 나와있는 집의 수가, 집을 사려는 사람의 수에 비해 너무 적어서 생기는 현상입니다. 2021년, 코로나 사태 이후 suburban에 있는 시장들이 대표적인 seller’s market이었습니다. 보통, “요즘 볼 집이 없다”, “집이 시장에 나오면 그냥 팔린다” 등의 이야기를 주변에서 들으신다면, ‘아! 셀러 마켓이 되고 있구나’ 생각하시면 됩니다.
그렇다면, 부동산 업게에서는 seller’s market과 buyer’s market을 어떻게 진단할까요?
같이 일하시는 리얼터분이 필요한 정보를 제공해주시면 방법은 아래와 같이 간단합니다.
일단 지난 몇달간 혹은 일년간의 월평균 판매된 집의 개수를 계산합니다.
현재 시장에 나와있는 집의 개수를 위의 월평균 판매개수로 나눕니다.
이렇게 계산되어 나온 숫자를 부동산에서는 inventory라고 말합니다.
업계에서는 이 인벤토리 숫자가 6 ~ 7일때를 Neutral market 혹은 Balanced market이라고 합니다. 즉, 시장이 셀러 마켓도, 바이어 마켓도 아닌 중심이 잘 잡힌 시장이란 이야기 입니다.
하지만, 이 inventory 숫자가 6 ~ 7보다 클 경우, 이 시장은 buyer’s market이 됩니다. 반대로 이보다 적을 경우는 seller’s market 이 됩니다.
대표적인 buyer’s market이었던 subprime 사태때는 이 인벤토리 숫자가 14가 넘는 지역도 셀 수 없이 많았다고 합니다. 반대로 2021년 코로나가 한창이고 이자율이 낮아 home buying rush가 일어났을 때의 inventory 숫자는 2.4 ~ 2.6정도였습니다.
나름 쉽게 설명드리려 했는데 전달이 잘 되었는지 모르겠습니다.
궁금하신 점은 언제든 연락 주시고요. 다음 글로 찾아뵙도록 하겠습니다.
