상업용 건물의 가치를 분석하는 것은 양적, 질적 측면 모두에서 다양한 요소를 고려하는 복잡한 과정입니다. 일반 주거용 부동산의 가치를 분석하는 것보다 훨씬 더 복잡하다 할 수 있습니다.
일반적인 분석 단계는 다음과 같습니다.
1. 정보를 수집합니다.
일단 해당 부동산에 대해 다음의 정보를 수집하여야 합니다.
부동산 위치
건물 크기 및 레이아웃
건축연도
토지 규모 및 구역 설정 규정
임대 계약(해당되는 경우)
유지보수 및 개조 이력
현재 및 과거 임대 소득(해당되는 경우)
운영 비용(공과금, 재산세, 보험, 유지 관리 등)
2. 부동산 유형을 확인합니다.
사무실, 소매점, 산업용, 다세대 주거용 건물과 같은 특정 유형의 상업용 부동산인지의 여부를 확인하십시요. 각 유형마다 고유한 평가 방법이 적용될 수 있기 때문입니다.
3. 주변 부동산 거래 내역 분석
해당 지역의 유사한 상업용 부동산의 최근 매매를 조사하여 기준 가치를 설정합니다. 크기, 위치, 상태, 용도가 비슷한 부동산을 찾아보세요. 이 방법은 주거용 부동산을 분석하는 방법과 거의 동일하다 보시면 됩니다. 하지만, 상업용 부동산의 주변 부동산 거래내역을 찾는것은 생각보다 어렵습니다. 따라서 이 정보에 접근하는 유료 어카운트를 가지고 있는 리얼터에게 문의하시는 것이 좋습니다.
4. 소득 접근 방식 (NOI approach)
부동산이 임대(렌트) 소득 창출하는 경우 '소득 접근법'을 사용하여 그 가치를 추정할 수 있습니다. 사람들이 주로 말하는 Cap rate을 통해 계산하는 것입니다. Cap rate을 계산하는 방법은 다음번에 따로 설명드리도록 하겠습니다.
5. 비용 접근 방식 (Cost approach)
비슷한 건물로 교체하는 데 드는 비용을 고려하여 부동산 가치를 추정합니다. 이 방법은 새 건물이나이나 특수 목적 건물에 더 일반적입니다. 어떻게 보면 Cap rate을 통해 분석하는 것과 비슷합니다. 단계는 다음과 같습니다.
건물의 현재 교체 비용을 결정합니다.
감가상각을 적용합니다(물리적, 기능적, 외부적).
추정 토지 가치를 추가합니다.
6. 시장 분석
수요와 공급, 공실률, 임대료, 추세 등 지역 부동산 시장 상황을 평가합니다. 시장 상황은 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
7. Inspection
보통 계약서에 사인을 한 후, Inspection을 통해 추가적인 협상을 하는 것이 일반적입니다. 건물의 가치에 영향을 미칠 수 있는 유지 관리 또는 구조적 문제를 파악하고 그에 따라 예상되는 비용을 해당 부동산의 가치에 적용합니다.
8. 환경 및 법적 고려 사항
구역 변경, 지역권, 환경 오염 등 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 환경 문제나 법적 제한 사항이 있는지 확인합니다. 이 부분도 다음 글에서 보다 구체적으로 설명드리겠습니다.
9. Professional Appraisers
전문적인 평가를 제공하기 위해 상업용 부동산 경험이 있는 공인 감정사를 고용하는 것을 고려해보세요. 정확한 부동산 가치를 알아보는데 도움을 받으실 수 있습니다.
10. 현금 흐름 분석 (Cashflow analysis)
잠재적인 미래 수입과 지출을 포함하여 부동산의 현금 흐름을 분석합니다. 임차인 회전율, 임대료 인상 및 시장 동향과 같은 요소를 고려하여야 합니다.
11. 향후 부동산 가격에 영향을 끼칠 요소들이 있는지를 파악합니다.
위치, 해당 지역의 경제 성장, 계획된 개발 등의 요소를 고려하여 해당 부동산의 향후 평가 가능성을 고려합니다.
그리고, 최종 값을 계산합니다.
모든 관련 요소와 평가 방법을 고려한 후 상업용 건물의 최종 추정 가치를 계산하는 것입니다. 하지만, 상업용 건물의 평가는 단순히 숫자를 계산한다고 끝나는것이 아니라 시장 변동과 주관적인 판단에 따라 달라질 수 있다는 점을 명심하셔야 합니다. 부동산 가치에 대해 보다 정확한 정보를 바탕으로 값을 추정하고자 하신다면 꼭, 다양한 방법을 사용하고, 이를 잘 분석할 수 있는 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.
다음에도 보다 도움되는 글로 찾아뵙도록 하겠습니다.
