상업용 건물 평가에는 일반적으로 건물의 물리적 상태, 법적 상태 및 재무 성과에 대한 종합적인 평가가 포함됩니다. 철저한 평가를 위해서는 다양한 서류와 정보가 필요합니다.
필요한 서류와 데이터 목록은 다음과 같습니다.
1. Deed 와 Title information
셀러가 해당 매물을 팔 수 있는지에 대한 확인을 위해 필요합니다.
-부동산 소유권 증서.
-부동산 소유자의 이름과 연락처 정보.
해당 부동산에 대한 법적 부담이나 유치권. 즉, 저당 잡힌 것이 있는지를 보는 것입니다.
2. Survey와 Zoning 정보
해당 부동산의 lot이 어떻게 되고, 가능한 비지니스가 무엇인지를 확인하는 것입니다.
당연히 보다 많은 비지니스를 할 수 있는 zoning일 수록 가격은 올라갑니다.
3. Building plan 과 blue print
건물의 건축 및 엔지니어링 도면을 통해 해당 부동산이 어떻게 지어졌는지를 보는 것입니다. 보다 다방면으로 사용할 수 있게 리모델링이 가능한지 등도 확인합니다.
4. 환경 보고서 (environmental report)
해당 부동산의 땅이 오염이 되었는지 여부를 확인하는 것입니다. EPA phase I 과 phase II 리포트를 통해 땅이 깨끗한지를 확인합니다.
5. Inspection report
최근 건물 검사 보고서에는 지붕, HVAC 시스템, 전기, 배관 및 기초를 포함한 구조물의 상태가 요약되어 있습니다. 이를 통해 당장 들 수 있는 수리비용등을 계산하여 협상에 이용하셔야 합니다.
6. Maintenance record
건물에 대해 수행된 과거 유지보수 및 수리 작업에 대한 기록입니다. 이 기록을 통해 건물이 얼마나 잘 관리되고 있는지를 알 수 있습니다
.
7. Lease contracts
현재 진행중인 렌트의 조건, 임대료, 임대 만료일을 포함한 임차인과의 임대 계약서들 입니다. 이를 통해 현재 있는 임차인들과의 계약에 대해 보다 자세히 알 수 있습니다.
또한, 이 서류들을 통해 공실율을 계산 할 수도 있습니다.
8. Financial docs
일단 Rent Roll이 필요합니다. 현재 임차인들의 렌트내용을 간단하게 정리한 서류입니다. 다음은 T12가 있으면 좋습니다. 지난 12개월 동안의 P&L이라고 보시면 됩니다. 그 외, 세금정보, 유틸리티와 보험에 관련된 서류들도 함께 보시면 보다 구체적인 해당 매물의 재정상태를 파악하실 수 있습니다.
9. Utility 및 서비스 정보
물, 전기, 가스 및 쓰레기 제거에 대한 공과금 청구서 및 서비스 계약서를 통해 T12 혹은 P&L의 내용을 확인합니다.
10. CAM (Competitive Market Analysis) 시장 및 경쟁 분석
해당 부동산 근처의 상업용 부동산들의 거래 내역을 조사합니다.
11. Permits and licenses
건물의 건축과 운영에 관련하여 필요한 부분이 모두 Permit을 받고 진행되었고, 면허가 있는 업체에서 관리를 하는지를 확인 합니다.
12. Tax assessment
세금의 양을 정하기 위해 부동산의 추정 가치를 제공하는 정부의 감정 보고서입니다.
일반적으로 이정도의 서류를 살펴보시길 권해드립니다. 하지만 당연히 평가의 구체적인 목적에 따라 추가 문서와 정보가 필요할 수 있습니다. 누차 말씀드리지만, 상업용 건물은 주거용의 거래와는 많이 다다릅니다. 따라서 관련 문서를 철저하게 평가하는 데 도움을 줄 수 있는 부동산 감정사, 엔지니어, 변호사 등의 전문가와 협력하는 것이 좋습니다.
다음 글에서도 보다 도움되는 내용을 찾아뵙겠습니다.
