Cap rate은 Capitalization Rate 을 줄여 사용하는 단어로 즉, 자본화비율을 말합니다. 이는 부동산 투자에서 투자 부동산의 잠재적 수익을 평가하는 데 사용되는 기본 지표입니다. 이는 부동산의 순영업소득(NOI - Net Operating Income)을 현재 시장 가치 또는 취득 비용으로 나누어 계산합니다.
공식은 다음과 같습니다.
Cap Rate = 순영업소득 (NOI) / 현재 시장 가치 또는 인수 비용(Market value or Acquisition cost) X 100%
그럼, 각 구성 요소를 분석해 보겠습니다.
순영업소득(NOI): NOI는 모든 운영 비용을 공제한 후 금융(예: 모기지) 및 소득세를 계산하기 전의 투자 부동산에서 발생한 연간 소득을 나타냅니다. NOI 계산 공식은 다음과 같습니다.
1. NOI = 총 임대 수입 - 운영 비용
총 임대 소득에는 부동산에서 발생한 모든 임대 소득이 포함되며, 운영 비용에는 재산세, 보험, 유지 관리비, 부동산 관리비 및 기타 운영 비용과 같은 비용이 포함됩니다. NOI에는 모기지 지불금과 소득세가 제외됩니다.
2. 현재 시장 가치 또는 취득 비용 (Market Value or Acquisition Cost):
기존 부동산을 평가하는 데 사용하는 경우 부동산의 현재 시장 가치입니다. 잠재적인 구매를 평가하는 경우 구매 가격, 마감 비용, 필요한 개조 또는 개선을 포함한 예상 구매 비용이 될 것입니다.
이러한 값을 얻은 후에는 이를 Cap Rate 공식에 연결하여 Cap Rate를 백분율로 계산할 수 있습니다. 일반적으로 높은 Cap rate은 잠재적으로 더 나은 투자 수익을 의미합니다. 하지만 늘 그런 것은 아닙니다. 따라서 투자 결정을 내릴 때 위치, 부동산 상태, 시장 상황과 같은 다른 요소를 고려하는 것이 중요합니다. 특히, 다양한 유형의 부동산과 시장은 다양한 일반적인 한도 비율을 가질 수 있으므로 관심 있는 부동산의 한도 비율을 동일한 시장의 유사한 부동산과 비교하여 경쟁력을 평가하는 것이 중요합니다. 이런 부분 때문에 좋은 리얼터와 함께 일하시는 것을 권해드립니다.
Cap Rate은 상당히 단순화된 측정 기준이며 투자의 전반적인 성과에 영향을 미칠 수 있는 자금 조달, 잠재적 감사 또는 기타 요소를 설명하지 않는다는 점을 명심하셔야 합니다. 따라서 부동산 투자 분석 툴킷의 하나의 도구로 사용하는 것이 가장 좋습니다.
오늘 글에 궁금하신 부분이 있다면 연락 주시고요. 다음 글에서는 cap rate을 계산하기 위해 필요한 정보들에 대해 알아보겠습니다.
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