지난 글에서 말씀드린 대로, 우선 결론부터 말씀드리면, 뭔가 특별한 일이 일어나지 않은 채 현재의 시장 조건을 유지한 채로 시간이 간다면, foreclosure 집들이 기대하시는 만큼 많이 나올 것 같지는 않습니다.
그럼 지난 글에 이어 Mortgage Bankers Association 에서 최근에 발행한 자료를 보도록 하겠습니다.
4. Forebearance program의 수혜자들이 생각보다 많습니다.
사실 forebearance program은 코로나 사태로 인해 일시적으로 모기지를 갚을 능력이 없어진 가정을 구제하기 위한 정책이었습니다. 하지만, 이 forebearance program이 코로나 이전에도 모기지를 못 갚던 가정들에게도 적용되는 바람에, 코로나가 일어나지 않아 forebearance program이 없었다면 시장에 나왔을 많은 수의 foreclosure 집들이 지난 2년간 회생할 수 있게 되었습니다. 그 수가 자그마치 400,000가정이나 됩니다.
개인적으로 이 부분이 저에게는 가장 눈에 띄는 정보이기는 합니다. 아래 그래프를 보시면 보다 쉽게 이해되실 것입니다. 코로나 전에는 약 300,000에 가까운 foreclosure 집들이 시장에 나왔습니다. 하지만 forebearance program이 시작되며, 그 수는 어마어마하게 줄어들었습니다.
5. 현재의 수요(buyer의 수)가 너무 높습니다.
잘 아시다시피 지난 2021년은 최근 부동산 시장 중 최고의 seller’s market이었습니다. 그 이야기는 그만큼 바이어의 수가 매물의 수에 비해 높았다는 이야기입니다.
지난 2008년의 상황을 기대하시는 분들께선 당시의 매물의 수와 바이어의 비율을 한 번 쯤 되짚어 보실 필요가 있습니다. 업계에서는 시장에 나와있는 매물의 수를 한달 동안의 거래 수로 나누어 인벤토리의 양을 계산 합니다. 그리고 그 수가 6개월치 (즉, 매물의 수가 월 거래양의 6배)가 있을 때 균형이 맞는 시장으로 봅니다.
혹시 2008년의 상황은 인벤토리의 양이 얼마였는지 아시나요? 당시는 이 양이 9개월치를 넘었었습니다. 당연히 집 값은 떨어지고, 안 팔리는 집들은 결국 foreclosure로 넘어갈 수 밖에 없는 상황이었습니다.
그럼, 현재의 인벤토리는 몇달치가 있을까요? 현재는 2.1달치의 인벤토리가 시장에 있습니다. 아직도 균형이 맞는 시장이 되기엔 한 참 먼 seller’s market이란 이야기 입니다.
foreclosure가 쏟아져 나올지는 직접 판단하실 문제입니다. 하지만, 그 판단을 하시기 전에 시장이 어떻게 돌아가고 있는지는 꼭 수치로 확인을 하시고 판단하시길 권해드립니다.
궁금하신 부분 있으면 언제든 연락 주십시요.
