Disclaimer: 저희가 블로그에서 소개시켜드리는 내용은 일반적이고 기본적인 내용일 뿐이며, 모든 투자의 경우가 정말 각각 다르다는 것 미리 말씀드립니다. 또한, 투자를 통해 발생하는 손해에 대해 저희가 아무런 책임을 지지 않음을 미리 말씀드립니다. 성공하는 투자를 하시고 싶으시다면, 구체적인 분석과 실행력을 갖추시고, 본인의 경험과 분석이 충분치 않으시다면 꼭 전문가와 상의하시어 진행하시기 권합니다.
오늘은 부동산 투자의 방법중, 싱글이신 분, 혹은 가족수가 적은 분(은퇴한 부부, 신혼부부 등)들께서 적은 자본을 가지고 시작하실수 있는 House Hacking에 대해 적어보겠습니다.
![](https://static.wixstatic.com/media/be1440_c921672475c441048597be02370b06cb~mv2.jpg/v1/fill/w_125,h_125,al_c,q_80,usm_0.66_1.00_0.01,blur_2,enc_auto/be1440_c921672475c441048597be02370b06cb~mv2.jpg)
간단한 순서는
1. FHA론을 통해 적은 down payment로 Multi-unit을 구입후
2. 해당 부동산의 unit중 하나에 거주하며, 나머지 유닛을 렌트를 주어 수익을 창출 (예를 들면, 4 unit을 구입하여 한 유닛에 살며, 나머지 세 유닛을 렌트를 줌)
3. 창출된 수익으로 융자의 전부 혹은 일부를 갚아나가기
입니다.
그럼 실제 매물을 보며 구체적인 케이스를 한번 알아볼까 합니다.
아래는 오늘 (4/29/2020) 실제로 IL 부동산 시장에 매물로 나와있는 Multi-unit의 리스팅 정보중 일부입니다. 보시다시피 동네가 위험한 동네도 아니고, 실제로 위치도 괜찮은 곳에 위치해 있습니다.
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위에 보시다시피, 가격은 $500,000, 유닛은 3개가 있으며, 세금은 $10K가 조금 넘습니다.
Homeowner Exemption을 받고 있는것으로 보아, 이미 House Hacking을 하고 있는 투자자가 구입하여 지내고 있는것으로 보입니다.
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위에 보시다시피, 유닛중 한곳 (Unit 1)에는 소유주가 거주중이고, 나머지 두 유닛은 이미 rent가 2021년 3월까지 계약이 되어 있습니다.
각 유닛의 렌트비는 (월세) - $1750, $1700, $850 이 되겠습니다.
다시 말씀드리지만, FHA론을 이용해서 투자하시는 경우의 예를 드는 것입니다. FHA론은 보통 다운페이먼트를 부동산 가격의 3.5%만 하시면 되며 (크레딧 점수 580이상일때, 580이하이면 10% 다운이 필요합니다), 최소 1년간 구매하신 부동산에 거주하셔야 하는 룰이 있습니다. 다음에 기회가 되면 FHA론에대해서 보다 자세히 알려드리겠습니다.
Year 1. - 구매자가 unit 1에 거주
수익
Rent 수익 - $2,550 ($1700 + $850)
융자
융자금 합 (Loan amount) = $497,500 (집값의 96.5%인 $482,500 + 클로징 비용 3%인 $15,000)
이자율 = 4.5% (상당히 높게 잡은 것입니다. 참고로 오늘자 4/29/2020 FHA 30yr fixed의 이자율은 3.56% 입니다.)
상황기간 = 30년
월 납부액 (원금 + 이자) = $2,520.76
기타 비용 / 월
부동산세 = $848.41 ($10,181 / 12개월)
부동산 보험 = $100
수리보수 예비비 = $125
공실비용 (매년 한달은 공실이 된다 가정) = $204
위 경우, $500,000의 부동산을 소유하기위해 드는 월 부담금은 아래와 같이 $1,248이 됩니다.
*수익 ($2,550) - 융자 납부액 ($2,520.76) - 기타비용 ($1,073.41) - 공실비용 ($204) = - $1,248.17
즉, 매달 1,248.17불을 지불하는 것으로 $500,000의 부동산을 소유하게 되는것입니다. 더불어 갚으시는 융자의 원금이 매달 약 $680정도씩 되니, 일년에 $8,160이상의 자산도 덤으로 쌓으시게 됩니다. 즉, 처음에 투자하신 다운페이먼트 절반가까이의 자산을 이미 쌓아놓게 되죠.
하지만 일반적 $500,000의 집을 위와 같은 FHA로 구매하신다 했을때는 매달 $3,470 불가량을 지불하셔야 합니다.
*융자 ($2,520.76) + 부동산 세 ($848.41) + 부동산 보험 ($100) = $3,470
즉, 매달 $2,200, 일년으로 따지면 $26K의 돈을 절약하며 $500K의 부동산을 소유하시게 됩니다.
하지만, 진짜는 1년이 지난 후, 유닛 3개를 모두 렌트로 돌릴경우부터입니다.
From Year 2. - 모든 유닛을 렌트로 돌림
수익
Rent 수익 - $4,300 ($1,750 + $1700 + $850)
융자
월 납부액 (원금 + 이자, 위 Year 1의 계산과 동일합니다) = $2,520.76
기타 비용 / 월
부동산세 = $848.41 ($10,181 / 12)
부동산 보험 = $100
수리보수 = $180
공실비용 (매년 한달은 공실이 된다 가정) = $344
총 수익 = $4,300 - $2,520.76 - 848.41 - $100 - $180 - $344 = 306.83
즉, 한달에 $306불을 받으며 $500K의 부동산을 소유하시게 되는 것입니다. 더구나, 2년이 지났을 시점에는 렌트수익으로 갚는 융자에서 쌓이는 자산이 이미 초기에 하신 다운페이를 넘게되고, 그 이후에는 cash flow와 쌓이는 자산만 남게 됩니다.
그리고, 월 렌트는 매해 조금씩 오르며, 원금을 갚는 속도도 빨라지니, 수익과 쌓이는 자산은 더 빨리 커지게 됩니다.
다시 한번 말씀드리지만, 저희가 블로그에서 소개시켜드리는 내용은 일반적이고 기본적인 내용일 뿐이며, 모든 투자의 경우가 정말 각각 다르다는 것 미리 말씀드립니다. 위의 경우보다 훨씬 좋은 경우도, 훨씬 나쁜 경우도 존재합니다. 또한, 모든 투자는 위험부담이 있습니다. 그래서, 투자를 하실때는 신중 또 신중하셔야 합니다. 당연히, 투자를 통해 발생하는 손해에 대해서도, 저희가 아무런 책임을 지지 않음을 미리 말씀드립니다. 성공하는 투자를 하시고 싶으시다면, 구체적인 분석과 실행력이 필요하고, 본인의 경험과 분석이 충분치 않으시다면 꼭 전문가와 상의하시기 바랍니다.
![](https://static.wixstatic.com/media/a27d24_f7ece987995d4be6ac9fa585d634ecf5~mv2.jpg/v1/fill/w_149,h_78,al_c,q_80,usm_0.66_1.00_0.01,blur_2,enc_auto/a27d24_f7ece987995d4be6ac9fa585d634ecf5~mv2.jpg)
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