• Sang Han

그 동네 집값이 오를까요? (Zillow Talk #3.) – Revised

최종 수정일: 2021년 12월 19일

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다.



부동산 거래를 하실때, 미리 집값이 다른곳 보다 빨리 상승할 곳을 파악하고 아직 집값이 오르지 않았을때 구입하시는 것은 모든 분들이 바라시는 바라 생각됩니다. 마치 70년대 서울 강남이나, 아직 뜨기전 가로수길, 혹은 Chicago 지역의 Bucktown처럼 말이죠. Zillow Talk에서는 그에 대한 내용을 3번째 챕터에서 설명하고 있습니다.

Chapter 3. Neighborhoods that will appreciate (Predicting the next hot spot)

Zillow는 그간 자신들의 시스템을 통해 쌓은 데이터뿐 아니라, 이전의 데이터까지도 분석하여 다음의 세가지 요소가 부동산 가격이 상대적으로 빠르게 오르는 지역의 특징이라 설명하고 있습니다.

Downtown Effect

대도시 중심부에 가까울수록 집값이 더 빠르게 상승합니다. 반면에 도심과의 거리에 따른 부동산 가격 상승률의 차이는 시간이 갈수록 줄어들게 됩니다. 아래의 표는 1970 ~ 2000년, 30년동안의 Arizona Phoenix 지역의 집값변화를 막대그래프로 나타낸 것입니다. City center에서 0 ~ 10mile 이내의 지역의 부동산 값을 100%으로 보고 멀리 떨어져 있는 지역의 집값들을 %로 표시한 것입니다. 보시다시피 40 ~ 50마일 떨어진 지역은 1970에는 도심지 부동산의 7%대에 매매가 가능했다면, 2000년에는 도심지 부동산의 19%가격에 매매가 가능합니다. 또한, 거리가 가까워 질수록 도심지 부동산에 근접한 가격대로 부동산 매매가 가능해짐을 보실수 있습니다.


책에서 설명하지 않은 특이점은 도심보다 가까운 10 ~ 20마일 죤보다 20 ~ 40마일 죤들의 상승율이 훨씬 높다는 점입니다. 이는 다른 도시는 몰라도 제가 살았던 뉴욕이나 시카고에는 정확이 적용되는 부분입니다. 제 경험으로 볼때, 두 도시를 보면 지하철이 다니는 지역에서는 지하철 역들의 종점지역에 가까워 질수록 동네가 조금 안좋아졌다가 지하철이 안다니는 지역부터 다시 좋아지는 경향이 있습니다. 흔히들 말하는 Suburban인 지역인 것이죠. 이 20 - 40마일지역의 높은 부동산 상승률은 지하철 종점지역보다 suburban이 주는 이점들 훨씬 다양하기 때문으로 보입니다.

Halo Effect


이미 상권이 잘 발달한 지역의 바로 옆동네의 부동산의 가격이 빨리 상승한다 합니다.

책에서 설명하기로는 모든 사람들이 저렴한 부동산을 찾지만, 이미 발달된 지역의 모든 혜택은 같이 누리고 싶어한다는 것입니다. 시카고 지역의 예를 들면 , Naperville 학군내의 고등학교를 가는 Aurora(east side)나 Plainfield(north side)지역이 대표적인 예이겠습니다. Naperville의 학교와 downtown등을 쉽게 누릴수 있는 지역적 조건때문에 타 Aurora나 Plainfield지역보다 집값이 빠르게 상승하였습니다. .

Gentrification

낙후되고 부동산 가격이 저렴한 지역에 새로운 부동산 붐이 생겨나, 기존 거주자들이 이사를 나가고 새로운 사람들이 그 지역을 메꾸게 되는것은 Gentrification이라고 합니다. 대표적인 예는 한국의 경리단길이나 가로수길, 시카고로 따지면 West loop, South loop, Bucktown등이 좋은 예이고, 요즘은 Bronzeville에서 gentrification이 일어나고 있습니다. (사실 Covid19때문에 주춤해졌습니다).



그렇다면 gentrification이 생기는 지역의 특징은 어떤것들이 있을까요?


책에서는 gentrification이 생길 지역의 특성을 다음과 같이 소개하고 있습니다.

- 17%이상의 해당지역의 집들이 40년보다 오래됐을경우 (전미 지역중 40년이상의 집이 17%이상인 지역은 전미 평균과 비교해 집값이 빠르게 상승할 확률이 47%나 된다고 합니다)

- 해당지역의 자가소유비율이 낮은 경우



개인적으로 가만히 생각해보면, 보통 집값이 빠르게 상승한 곳은 위에 열거한 세가지 조건이 다 맞는 경우들 입니다. 이 세가지를 염두하시고 부동산 투자계획을 세우시면 투자의 성공확률을 높이시는데 도움이 될꺼라 확신합니다.

늘 말씀드리는 거지만, 부동산구매는 거의 모든 분들께 인생에서 가장 큰 투자일 것입니다. 보다 신중하게 하나하나 집어보시고 공부해 가시면 구매하시면 성공적인 부동산 구매를 하실 수 있을 것입니다.




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