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이미 어느 학군, 어느 도시등을 정하셨다는 가정하에 적는 글입니다. 어느 학군, 어느 도시등은 집을 찾기 시작할때 최우선으로 고려되는 경우가 대부분입니다. 제 글은, 이사가고자 학군, 도시등이 확정된 후에 고려해야 할 사항들입니다. 보다 구체적으로 이사가고 싶은 지역을 선정하였다면, 해당 지역내의 집들을 보며 비교분석하여 맘에 드는 집을 선택하는게 다음 순서이겠지요. 집들을 보며 비교분석하는 것중, 대부분의 고객분들이 내부의 레이아웃이나 인테리어 수준, 그외 기타등등을 우선적으로 보게 됩니다. 하지만, 다시한번 강조하지만, 집 안의 그 모든것은 다 엎데이트가 가능합니다. 즉, 고객님들이 사시는 동안 안 하시더라도, 다음 주인이, 혹은 그 다음 주인이 할수 있다는 얘기입니다. 그러나, 집의 위치는 절대 바뀌지 않습니다. 그렇기 때문에 나중에 집을 파실때도 내부가 아무리 좋아도, 안좋은 위치로 가격을 낮추거나등의 맘고생을 하는 경우가 생깁니다. 그래서 가능하면 나중에 쉽게 잘 팔릴 위치의 집을 구입하시는 것이 낫지 않을까요? 그러면, 어떤 위치의 집들을 사람들이 꺼릴까요? 4. Busy Street 개인주택에 해당되는 경우입니다. 당연한 것이지만, 큰길가와 붙어있는 집은 사람들이 선호하지 않습니다. 일단 차를 빼고 넣을때 위험하고요. 무엇보다 시끄럽고 먼지가 많이 날립니다. 집 앞이 큰길이던, 마당뒷쪽이 큰길이던 상관 없습니다. 큰 길의 정의는, 위의 이미지들과 같이 google map으로 보실때, 길에 몇차선이 있는지 상관없이, 점선이던 실선이던 노란선이 보이면 큰길이라고 보시면 됩니다. 첫번째 이미지와 같이 집 앞에 큰길이 있던, 두번째 이미지와 같이 집 마당과 큰길이 붙어있던 사람들이 꺼리는 것은 똑같습니다. 실제로 집을 보러 가실때 출퇴근시간에 맞춰 보러가시면 소음의 차이와 위험성을 확실히 느끼실수 있습니다. 5. Corner Lot 개인주택에 해당되는 경우입니다. 물론 약 15%정도의 고객분들은 보다 넓은 조망을 가질수 있다는 이유로 선호하기도 합니다. 하지만, Corner lot은 거의 모든 경우가 lot size가 일반 lot보다 크기때문에 부동산세가 높습니다. Lot이 크니까 그만큼 잔디깎기등의 yardwork의 양도 상대적으로 많습니다. 하지만, 실제로 프라이빗하게 사용할수 있는 뒷마당의 크기는 일반 주택보다 작습니다. 위의 그림을 보시면 더 빠르게 이해하실수 있습니다. 파란색 부분은 Corner lot과 그렇지 않은 집의 프라이빗하게 쓸수 있는 부분입니다. 빨간색 부분은 Corner lot집이 추가로 관리해야 하는 야드부분, 노란색 부분은 일반집이 관리해야 하는 야드부분입니다. 차이가 보이시나요? 물론, 큰 집들만 있는 커뮤너티는 거의 모든 집이 corner lot이긴 합니다. 뭐 그런집들은 업체를 이용하여 야드관리를 하실테니 넘어가겠습니다. 6. 학교 정문과 같은 선상에 있는 집 미국, 특히 중부 suburb에서는 집 마당이 학교의 운동장과 마주하고 있는 것은 큰 장점일수 있습니다. 아이들이 하교한 이후, 그 넓은 잔디밭을 자유롭게 쓸 수 있기때문에 그렇습니다. 하지만, 만약 맘에 드는 집이 학교 정문과 같은 선상에 있다면 고민해보셔야 합니다. 출퇴근시 (특히 출근시) 학부모들의 통학차량과 스쿨버스로 인해 늘 교통체증이 생기거든요. 특히, 지역의 큰길로 나가는 길이 꼭 학교앞을 지나쳐야 한다면 더욱 고려해보셔야 합니다. 잘 아시겠지만 미국학교들은 학부모들이 저녘시간에도 학교에 와야하는 일들도 많이 있습니다. 스포츠 경기라던지, 음악회, 면담등등. 그럴때마다 집앞에 남의 차들이 죽 늘어서 있을것이고, 프라이버시를 위해 블라인드나 커튼을 닫아놓고 계셔야 할지도 모릅니다. 위의 이미지는 실제 저희 딸들이 다녔던 학교의 google map이미지 입니다. 빨간색으로 되어있는 집들같은 위치의 집들은 한번 더 고려해보시기 바랍니다. 정말 매일 아침 집앞에 등교차량이 줄지어 주차되어있을 것입니다. 늘 말씀드리지만, 집을 사시는 것이 아마도 여태까지의 인생중 가장 큰 투자이실 것입니다. 사실때도 물론 행복할 집을 고르셔야 하지만, 파실때도 보다 잘 팔릴 집을 고르시는게 그래서 중요하다 생각합니다. 그렇기 때문에 집을 고르실때 보편적이 가치를 먼저 보시고 고르셔야 합니다. 부동산의 보편적인 가치를 매기는 첫번째가 위치입니다. 그래서 무조건, 위치를 먼저 선택하시고 그 다음 부분들을 고려하시길 권합니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #location #좋은집 #위치

앞의 글들에서 적은 사항들 말고도, 이런 저런 개인적인 이유에 따른 고객분들 각자가 원하시는 집의 위치를 정하는 조건들이 있을것입니다. 오늘부터 적을 내용은 그렇게 이사갈 곳의 위치를 정하신 후에 집들을 보시기 시작하며 참고하셔야 할 내용들입니다. 기분좋게 집을 사신후에, 예상치 못했던 문제가 계속 발생하여 지출이 지속적으로 생긴다면 그것보다 속상한 일은 없을것입니다. 하지만, 사전에 그런일이 발생할 확률이 높은 집들을 구매후보에서 지울수 있다면 큰 도움이 될거란 생각에 글 적어봅니다. 집을 보시다보면 물론 "이런 부분은 문제가 되겠다" 싶은 부분들이 있습니다. 그런 것들을 하나하나 다 적기에는 양도 많고, 읽으시는 분들도 지루하실수 있다 생각되어 많은 고객분들이 예상하시지 못하는 부분들을 중점적으로 적어보도록 하겠습니다. 큰 나무 집에 큰 나무가 있으면 정말 멋지죠. 여름엔 그늘을 만들어 주어 집을 시원하게도 만들고, 겨울에 눈꽃이 열렸을때도 정말 예쁘고요. 하지만, 큰 나무가 집에서 나무 가까이 있으면 큰 돈이 들 확률이 높습니다. 일단 모두가 예상하시듯이 가지가 지붕위로 올라오거나 하여 지붕을 해칠수도 있고, 혹은 바람이 심한 날은 큰 가지가 부러져 지붕이나 집의 외벽에 큰 손상을 입힐수도 있습니다. 미리 가지를 잘라 예방을 하시던, 집에 손상을 입은 후에 수리를 하시던 얼마간의 돈은 듭니다. 하지만, 큰 나무가 무서운 것은 이것때문이 아닙니다. 나무가 위로 자라는 만큼 뿌리도 자랍니다. 문제는, 우리는 이 뿌리가 어디로 어떻게 자라났는지를 땅을 다 파보기 전까지는 알 수가 없다는 것이지요. 이 뿌리가 집의 기초공사를 건드려 지하에 금이 갈수도 있고, 집으로 연결되는 상하수관을 조여와 큰 문제를 발생시킬수도 있습니다. 하지만 보이지 않는 곳에서 일어나는 일이기 때문에, 돈이 어디서부터 얼마나 들지를 예상하기도 힘들고, 나무를 없애고 뿌리를 다 제거하기전까지는 완벽한 수습도 불가능 하다는 것입니다. 여러겹의 shingle인 지붕 미국집들 지붕을 보시면 기왓장대신 지붕에 올려져 있는 것들이 있습니다. 이것들이 Shingle입니다. 많이 쓰이는 것은 아스팔트 shingle이고, 나무로 된것, 알루미늄으로 된것등 많은 종류가 있습니다. 집들 보시다보면 지붕 표면 상태가 깨끗해 보이는 집들이 있죠. Listing 정보에 지붕이 새거다 하고 적혀있는 집들도 많고요. 이런집들 보시면, 살면서 지붕 걱정은 안해도 되겠다 싶으시죠? 꼭 그렇지만은 않습니다. 지붕 shingle은 표면의 상태도 중요하지만, 그 shingle들을 어떻게 설치했는지도 중요합니다. 올바른 shigle을 교체하는 방법은, 기존의 shingle들을 다 걷어내고, 그 아래에 있는 방수포도 걷어낸 후, 그 아래에 있는 나무판을 수리, 교체한 후, 새 방수포를 덮고, 그 위에 새 shingle을 덮는 것입니다. 당연히 일하는 시간도 많이 들고, 돈도 많이 들겠지요. 하지만, 일부 비양심적인 contractor들이나, 집을 파시는 분들이 눈가리고 아웅하는 식으로 기존의 shingle들 위에 새 shingle들은 덮어 새 지붕이라고 광고하며 판매하는 경우가 있습니다. Shingle들은 새것이지만, 지붕의 손상은 그대로인것이죠. 여러 지붕전문 인스펙터들과 이야기를 나눠본 결과, 이 shingle층이 두겹 (즉, 기존의 shingle에 한번을 덮은 경우)까지는 그나마 괜찮은데 (물론 똑바로 설치된 지붕만은 못하겠지요), 그 보다 층이 많은 지붕은 반드시 문제가 발생한다 합니다. 그래서 집을 보실때, 꼭 지붕의 옆면도 확인을 하시길 권합니다. 마당의 경사 물론 평평한 마당이 가장 좋아보입니다. 하지만, 모든 집을 다 평평한 땅 위에 지을수는 없으니, 간혹 보면 집의 마당에 경사가 있는 집들이 많습니다. 마당에 경사가 있다면, 그리고 마당의 경사가 집쪽으로 향하고 있다면 그 집은 한번 고려해보셔야 합니다. 폭우가 왔거나 했을시, 주변의 물과 그외 떠내려 오는 것들이 마당의 경사를 타고 집쪽으로 흘러 집에 큰 손상을 입힐수 있습니다. 위의 그림과 같이 경사의 끝선과 집건물까지의 겨리가 경사 높이의 절반 이상이거나 15ft는 되야 합니다. 만약, 집 건물과 마당 경사 끝선의 거리가 그보다 짧다면, 차후에 집 수리 혹은 landscaping을 위한 큰 지출이 있을수 있습니다. 그리고, 꼭 마당의 경사뿐 아니라, 집을 둘러싸고 있는 지형의 경사도 꼭 확인하시기 권해드립니다. 다음 글은, 집을 보시면서 실내에서 주의깊게 보셔야 할 부분들에 대해 적어보도록 하겠습니다. 좋은 한주 보내세요. chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #roof #shingle #slope #tree #큰나무#지붕 #슁글

오늘은 지난 글에 이어, 건물 내부에서 주의해서 봐야할 부분들에 대해 적어보겠습니다. 정말 자주 말씀드리지만, 집사시는 것은 거의 모든 고객분들의 인생에서 가장 큰 투자이기때문에 나중에 파실 경우도 잘 생각하셔야 합니다. 파실경우를 생각하시라 함은, 제 3자의 입장에서 구입하실 집을 객관적으로 보실 필요가 있다는 말입니다. 예를 들면, 7~8년 후에 되팔때 해당 집을 살 잠재 고객층은 어떤 사람들일지, 가족 구성원은 어떨지, 그 사람들은 어떤 부분을 중점적으로 볼지, 그때의 집 상태는 어떨지 등등을 생각해보실 필요가 있습니다 (다시 말씀드리지만, 미국내에서 사람들은 평균 7 ~ 8년마다 이사를 합니다. 즉, 집을 사신 시점부터 7 ~ 8년후에 집을 되팔 확률이 높다는 것이지요). 그런 부분을 고려한다면, 집의 어떤부분을 우선적으로 잘 살펴야 할까요? 구조 개인적인 의견은 집의 구조가 대다수의 요구에 부합해야 하는것이 첫번째라 생각합니다. 그렇지 않으면, 구조 공사를 실시하거나 아니면 집을 파실때 집값을 낮추는 등의 고생을 하실 것입니다. 그리고, 무엇보다 해당 집에 사시는 동안 본인들이 불편할 겁니다. 대다수가 요구하는 구조는 그 이유가 있기 때문일테니까요. 대다수의 요구에 부합하는 구조를 찾을때 첫번째 보실점은, 주변 집들입니다. 해당집 주변의 집들중 비슷한 시기에 지은 비슷한 가격대의 집들의 크기, 방갯수, 화장실갯수, 차고의 주차가능 차량댓수, 지하실 여부 등등이 해당집의 그것들과 비슷한지를 확인합니다. 만약, 많이 벗어나 있다면 (예, 지역의 대부분의 집은 방이 4개인데, 해당집은 2개) 피하시는게 좋습니다. 왜냐하면, 그 지역에 비슷한 집들이 그런 크기와 방갯수등을 가지고 있는 분명한 이유가 있거든요. 모두가 Yes를 말할때 No를 말하는 것이 때론 쿨해보일수도 있지만, 부동산에서는 절대 아닙니다. 공간의 구성 두번째는 (특히 개인주택의 경우), 집의 구성이 잘 갖춰져있어야 합니다. 1960년대부터 일어난 suburb 부동산 개발 붐을 통해 suburb에서 자라난 사람들의 머릿속엔 집의 크기와 형태에 따라 꼭 있어야 할 공간들이 있습니다. 이 공간들이 갖춰지지 않은 집은 경쟁력을 잃습니다. 예를 들어 2000sq ft정도의 개인주택이라면, 3~4개의 방, 2개이상의 욕실, 리빙룸, 훼밀리룸, 작은 테이블을 놓을수 있는 (breakfast table이라고 하죠) 혹은 간단히 무언가를 먹을 수 있는 바가 있는 부엌, 부엌옆엔 캔등을 보관할수 있는 팬트리 케비넷이나 팬트리룸, 세탁실, 그리고 다이닝룸이 있어야 합니다. 가능하면 마스터베드룸은 개별적인 욕실이 있어야 하고요. 좀 더 큰 집들이라면 마스터베드룸엔 walk in closet이 있어야하고 오피스 공간이 필요하고 등등의 집들의 각 크기별 갖추고 있어야 할 공간들이 있습니다. 만약 이중에 하나라도 비어있다면, 나중에 파실때 그 공간을 가구를 잘 배치해서 꾸며 만들어 내거나, 집의 가격을 낮추거나 해야합니다. 이런 공간들이 잘 갖춰져 있다 하여도, 각 공간의 크기가 평균을 크게 벗어나게 작다면 그 또한 문제입니다. 비슷한 크기의 집들보다 방의 갯수가 더 많거나, 별도의 공간이 있는 집들이 있습니다. 만약 방의 크기가 작거나, 별도의 공간으로 인하여 해당 사이즈 집의 필수공간의 크기가 작아지는 경우라면, 별도의 공간이 없는경우가 나은 경우가 대부분입니다. 반대로 특정 공간을 크게 하여 필수 공간을 없앤 경우도 조심하셔야 합니다. 공간의 배치 다음 보실것은 공간의 배치입니다. 이것은 상식적인 사람이라면, 한번만 더 생각하면 쉽게 발견할수 있는 부분들입니다. 하지만 집을 보다보면 생각보다 아주 자주 간과하는 부분들이기도 하죠. 다시말해 공간의 배치가 상식적이어야 합니다. 예를 들면, 공동주거공간 (주로 리빙룸 근처) 근처에는 화장실이 꼭 있어야 합니다. 손님들이 왔을때 화장실때문에 계단을 이용하여 오르락 내리락 해야하는 구조의 집들은 사람들이 선호하지 않습니다. 제가 본 집중에는 모든 화장실이 방을 통해야만 갈 수 있는 구조로 된 집들도 있었습니다. 다른 경우는, 실내공간에서 마당으로 갈 수 있는 별도의 문이 있어야 합니다. 만약 정문을 통해서 돌아서 마당으로 가야 한다던가, 혹은 차고를 통해서만 갈수 있는 집은 사람들이 선호하지 않습니다. 즉, 집을 보실때 집의 마감, 인테리어 상태등만을 보실께 아니라 (그런것은 상대적으로 싼돈으로 엎데잇이 가능합니다), 집의 구조, 공간의 구성과 배치등을 보시며, 해당집에서 직접 거주한다면 구조적으로 어떤부분들이 불편할까를 한번 더 생각해보시는게 중요합니다. 그것이 거주하시는 동안 더 편안한 삶을 제공할뿐 아니라 나중에 파실때도 더 쉽게 팔 수있는 집을 고르는 방법이니까요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 ##집의구조 #공간 #구성

지난 글에 이어 집의 내부를 보다 구체적으로 봐볼까 합니다. 창문 일단 창문을 잘 살펴보셔야 합니다. 제가 이전글에서 다뤘듯이 (https://www.sangcanhelp.com/post/il-residential-real-estate-contract-7-0-부동산-계약서-뽀개기-part-5-page-4-5), 창문이 원래 주어진 용도에 사용되는데 이상이 없으면 셀러측에서 고치거나 바꿔줘야할 의무가 없습니다. 즉, 100년이 넘은 창문도 잘 여닫히고, 비바람을 막아준다면 해당 창문은 문제가 없다고 봐야 한다는 것입니다. 하지만, 사실때 문제가 없다고 하여 그 창문이 바꿀필요가 없어진다는 것은 아니겠죠. 일반적으로 1980년대 이후 지어졌거나 창문을 바꾼적이 있는 집이라면 다중창인 경우가 대부분입니다. 다중창은 두 유리사이를 진공상태로 만들어 단열과 소음차단의 효과가 뛰어나죠. 하지만 그 두 유리사이를 진공상태가 깨져버리면 사진과 같이 두 유리 사이에 습기가 차거나 하는 문제가 발생합니다. 저는, 이부분을 살펴보시라는 것은 아닙니다. 이부분은 창문이 주어진 역활을 못한다 간주되기때문에 셀러가 고치거나 바꿔줘야 하는 경우거든요. 즉, 이부분은 인스펙터만 정상적이라면 걱정 안하셔도 됩니다. 창문에서 중요시 봐야할 부분은 두 유리사이의 spacer입니다. Spacer의 경우, 철재로 된것, 플라스틱으로 된것, 고무로 된 것등 종류가 다양합니다. 만약, 구입하시고자 하는 집의 spacer가 고무인 경우, 그 상태를 보면 창문을 수리해야 할 가능성을 보실수 있습니다. 스페이서가 부풀어 오른경우 시간이 지나며 스페이서가 팽창하여 부풀어 오르기 시작하는 창문들이 있습니다. 사진과 같이 정도가 심하면 inspector가 잡아내어 구입시에 창문교체를 요구할수 있으나, 정도가 약한경우는 그냥 지나치는 경우가 많습니다. 하지만 조금이라도 부풀기 시작했다면, 앞으로 더 심하게 부풀어 오를 확률이 높습니다. 결국, 수리 혹은 교체가 필요합니다. 스페이서의 경화가 시작된 경우 스페이서의 경화가 시작되어 이런저런 실금이 많이 보인다면, 곧 진공이 깨져 창문을 수리 혹은 교체해야 할 일이 생깁니다. 상수도관의 재질 요즘의 집들은 상수도관이 구리나 플라스틱 호스로 되어있습니다. 이전에는 아연도금이 된 쇠파이프로 만들었었죠. 이 아연도금이 된 쇠파이프는 파이프 내부에 녹이쌓여 수압이 약해지고, 결국은 파이프가 터지는 경우도 생깁니다. 현재 수압이 괜찮더라도 언제 무슨 문제가 생길지 모르고, 나중에 되파실때도 미래의 바이어도 이부분을 걸고 넘어질 것이니, 신중히 생각하시고 적절한 딜을 하셔야 합니다. 집 사실때, 아는만큼 보이는 것이고, 보이는 만큼 딜이 가능한 것입니다. 만약, 이런것들 하나하나 체크하시면서 집을 보실 자신이 없다면, 이런 내용들을 봐드리고 설명해드릴 수 있는 리얼터를 찾고 함께일하시는 것이 좋은 집을 고르는 가장 좋은 방법일수 있습니다. 참고로, 저는 100%준비되어 있습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #창문 #좋은집고르기

오늘은 짧게 돈들것이 뻔히 보이는 집의 또다른 내용 적어보겠습니다. 미국 개인집들 보시면 지하가 피니쉬된 집이 아닌 경우, 그 집의 지반공사 (foundation)을 보실수 있습니다. 보통의 지하가 있는 foundation 은 거푸집을 만들어 concrete를 부어 만든경우와 concrete block을 쌓아 만든 두 경우가 있습니다. (지하가 없는 경우는 concrete slab형으로 된 foundation을 만들어 그 위에 집을 짓습니다). 정식으로 건축을 배우신 분들꼐서 이의를 제기하실수도 있지만, 제 fix & flip경험과 고객들과 봤던 여러 집들을 생각해보면, concrete block foundation은 물이 새는 경우 거푸집을 이용해 만든 concrete foundation보다 수리비가 많이듭니다. 그리고 물이 새는 경우도 더 많습니다. 거푸집을 이용한 concrete foundation도 균열을 통해 물이 들어오는 경우가 많이 있습니다. 하지만, 거푸집을 이용한 경우는 epoxy urethane injection등을 통해 금이 생긴 부위를 막고나면 특별한 경우가 아닌 이상 추가적인 문제가 발생되지 않습니다. 반면에, Concrete block으로 foundation이 된 집은 수리된 부분을 막으면 벽돌과 벽돌사이의 다른곳에서 다시 터지게 됩니다. 아무래도 한 덩어리가 아니다보니, 그런일이 발생하는것 같습니다. 그래서 확실하게 수리보수를 하려면 문제가 있는 쪽의 block wall전체를 수리 보수하는 것이 가장 좋습니다. 벽 전체에 콘크리트를 바르는 방법이나, 벽과 붙어있는 바닥면에 french drain를 설치하고 벽면에 방수포를 덮는 방법등이 있습니다. 당연히, 수리하는 비용은 거푸집을 통해 지은 foundation에 생긴 균열보다 많이 듭니다. 따라서, 만약 집을 보실때 foundation이 concrete block으로 되어있는데 적절한 수리나 방비가 안되어있다면, 물문제가 생겼을때 concrete foundation보다는 큰 돈일 들것을 고려하시고 집구매의 결정을 하시기 권해드립니다. 위와 같은 부분은, 물론, 인스펙터분이 잘 설명해 주실수 있을 겁니다. 하지만, 몇백불의 inspection 비용과 그 단계까지 가기위한 시간과 노력을 소비하기전에, 미리 이런부분을 알고 있으면 집구매에 더욱 도움이 되지 않을까 싶습니다. 시카고와 그 인근지역에서, 이런부분도 같이 상의하며 집을 구매하시고 싶으시면 언제든지 연락 주십시요. 다음글은 벽에 있는 균열의 방향에 대해 적어볼까 합니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철#SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #foundation #좋은집고르기

예로부터 집은 남향집이 좋다고들 알고 계십니다. 그렇죠 집은 남향이 최고죠. 그렇다면 왜 그런지는 알고 계시나요? 오늘은 왜 남향집이 좋은지에 대해 짧고 쉽게 설명드려보고자 합니다. 고객분들께 왜 남향집을 찾으세요? 라고 질문해보면 "볕이 많이 들어서요", "집이 따듯해서요" 등의 여러가지 대답이 대부분입니다. 솔직히 반은 맞고 맞은 틀린 내용입니다. 남향집은 겨울에는 창을통해 볕이 많이 들고, 여름에는 볕이 거의 들어오지 않기때문에, 겨울에는 낮동안 받은 볕은통해 온기를 오래 머금고, 여름에는 밤에 쌓아놓은 냉기를 낮에도 오래 머금을수있는 장점이 있습니다. 모 연구기관의 조사에 따르면 모두가 같은 조건일때 정남향집이 다른 방향의 집에 비해 최대 60%의 냉난방비용을 절약시켜준다 합니다 (http://www.awindowsouth.com/). 그렇다면 왜 그럴까요? 인터넷을 아무리 찾아봐도, 그림을 쉽게 그려 설명해준 사이트가 없어 제가 직접 그려 설명해드리고자 합니다. 다들 어릴때 지구본 한번씩 보신 지구본과 같이 지구는 약 23.4도 ~ 23.5도 기울어져 있습니다. 대충 아래의 이미지와 같다 보시면 됩니다. 일단 지구과학의 기본부터 살짝 되짚어볼까 합니다. 기울어진 지구의 축을 자전축이라 하는데 (중요한것은 아닙니다). 지구는 자전축을 중심으로 하루에 한바퀴씩 돕니다. 그래서 태양을 바라볼때는 낮, 태양을 등지면 밤이되는 것입니다. 또한 지구는 매일 자전축을 중심으로 한바퀴씩 돌면서, 동시에 일년에 한바퀴씩 태양의 주위를 돕니다. 지구가 태양의 주위를 도는동안 저 자전축은 고정이 되어있기 때문에 계절의 변화가 생기는 것입니다. 아래의 그림에서 빨간 점은 대략 제가 있는 시카고의 위치입니다. 그림에서 보시듯이 자전축이 태양에서 멀어질때는 겨울, 가까워지면 여름이 됩니다. 남반구쪽의 자전축은 북반구쪽 축이 태양과 가까워질때는 멀어지고, 멀어진때는 가까워지니 북반구와는 반대로 계절이 생겨나는 것이고요. 참고로 아래의 그림을 보시면, 왜 북쪽으로 올라갈수록 여름에 밤이없는 백야가 생기고, 겨울에는 해가없는 극야현상이 생기는지도 아실수 있습니다. 이러한 지구위에 사람들은 건물을 짓고 삽니다. 거의 모든 경우, 건물은 서있는 땅과 수직이 되게 짓습니다. 그렇다면 각 계절별로 위의 빨간점위에 수직으로 건물을 짓고 창문이 정남향을 향할때 집으로 들어오는 볕의 정도를 아래와 같이 그려볼수 있습니다. 아래의 그림은 해가 해당건물과 정면으로 마주보는 순간을 그린것입니다. 즉, 집에 해가 가장 많이 들어오는 순간인 것입니다. 일단 여름의 경우입니다. 자전축이 꺾인 각도때문에 건물을 땅과 수직으로 지을경우, 태양빛의 방향과 창문의 각도가 평행에 가까워져 많은 빛이 들어오지 않습니다. 즉 집이 쉽게 뜨거워지지 않습니다. 겨울의 경우는 어떨까요? 정확하게 반대의 상황이 생깁니다. 자전축의 각도때문에 창문의 각이 태양과 수직에 가까워지며 더 많은 볕을 받게 됩니다. 이로인해 춥고 어두운 겨울에도 보다 밝고 따듯한 실내를 가지실수 있게 되는 것입니다. 최대한 쉽게 설명드린다 했는데 너무 복잡하지는 않았나 모르겠습니다. 궁금하신것 있으면 언제든지 물어보시고요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철#SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #창문 #좋은집고르기 #남향집 #southfacing

Disclaimer: 소개시켜드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개시켜 드리는 것으로 미국내있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 보다 자세히 알려드리겠습니다. Multi-unit (2 ~ 4 unit) Multi-family home의 형태는 쉽게 한국의 다가구주택이라 생각하시면 됩니다. 한 건물에 여러 세대가 있는 형태의 집입니다. 한국의 땅콩주택같은 duplex부터 이전글에 소개시켜드렸던 attached single family home까지 모두가 multi unit에 포함되는 집의 형태입니다. 하지만, 이번글에서는 IL의 MLS가 구분하는대로 주거용, 즉 2 ~ 4세대의 Multi unit만을 주제로 글을 적어보겠습니다. 왜냐하면, 일리노이에서는 2 ~ 4 세대가 있는 경우는 주거용 (residential) 으로, 그 이상의 세대가 있으면 상업용 (commercial)으로 구분되는데, 상업용은 융자의 종류, 가격책정의 방법부터가 주거용과 다르기 때문입니다. 그럼 Multi-unit 에 대해 알아볼까요? Multi-unit은 주거하실 공간이외의 가구(unit) 들을 렌트를 하여 수익을 창출할수 있는 주거형태입니다. 예를 들면 4unit multi를 구입하시어 한 unit에는 직접 거주하시고 나머지 3unit을 렌트하는 것이지요. 때문에 일반적인 single family home을 구입하실때와는 다르게 보다 비지니스적 차원에서 분석, 접근하셔야 합니다. 부동산 투자에서 가장 쉽게 꾸준한 수익 흐름을 만들수 있는 구조이기에 초보 투자자분들께서 가장 선호하시는 주거형태이기도 합니다. 제 개인적으로 싱글 이시거나, 이제 막 새로운 가족을 일구신 분들께 가장 추천드리는 주택의 형태입니다. FHA 론을 이용하실 경우, House Hacking이라는 투자방법을 통해서 거의 돈을 안들이고 부동산을 소유하실수도 있기 때문입니다. (House Hacking에 대해서는 다음글에서 소개시켜드리도록 하겠습니다.) 장점 - 일반 렌트수익을 위한 부동산들에 비해 유지, 보수가 더욱 용이합니다. 한 건물에 주인이 살고 있으니 당연하겠죠? - 집의 융자, 세금 등 집을 매매, 유지, 보수하는데 드는 여러 비용을 렌트를 통해 얻는 수익으로 충당할수 있습니다. - 위에 살짝 말씀드린대로 House Hacking등의 방법을 통해 렌트수익 그 이상의 수익을 얻을수도 있습니다. 단점 - 대부분의 경우, 같은 크기의 본인 주거공간을 사실때로 비교하면 multi-unit이 비쌉니다. - 집주인으로서 세입자들과의 관계에서 지켜야 할 의무와 책임이 따릅니다. - 예상치못한 사고나 파손등에 대한 대비가 늘 있어야 합니다. 장점 혹은 단점 - 차후에 집을 파실때 세입자가 아직 살고 있는 경우, 공실이 없다는 점이 장점이 될 수도 있고 반대로 걸림돌이 될 수도 있습니다. 다음 글에서는, 제가 이 시리즈 처음에 말씀드렸던 또다른 주거형태인 Mobile Park에 대해 알려드리기 전에, Multi Unit을 이용한 투자방법인 House Hacking에 대해 먼저 설명드리도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #multi_unit

Disclaimer: 소개시켜드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개시켜 드리는 것으로 미국내있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 보다 자세히 알려드리겠습니다. 3. Co-op (Cooperative Housing) 미국에 거주중이신 분들이라면 Co-op이란 주거형태에 들어보셨을텐데요. 제가 확실하지는 않지만, Co-op은 한국에는 드문 주거 형태가 아닐까 싶습니다. Co-op의 건축형태는 일반적인 콘도와 별로 다를바가 없습니다. 한국의 아파트나 연립주택같은형태, 혹은 타운하우스의 형태로도 존재합니다. 단, 소유권의 형태가 다른 주거형태와 다릅니다. Co-op을 가장 쉽게 이해하시는 방법은, 그 건물을 하나의 주식회사로 보시고, 거주인들을 각각의 주주 (shareholders)로 보시면 됩니다, 즉, 거주하고 있는 유닛을 소유하고 있는것이 아니고, 건물이라는 하나의 회사의 주식 (share)을 소유하고 있는 주거형태인 것이죠. 물리적인 집을 소유하고 있는것이 아니기 때문에 집문서 같은것은 존재하지않습니다. 구매시 얻으시는 융자의 이름도 mortgage라 부르지 않고 Loan to purchase shares나 혹은 co-op loan이라고 불리고요. 거주하는 집의 크기와 위치등은 소유하고 있는 주식의 양에따라 결정됩니다. 장점 - 대부분의 경우, 타 주거형태보다 저렴합니다. - 유지보수등도 타 주거형태보다 저렴합니다. 집을 소유하고 있지 않으니, 마치 landlord와 tenent의 관계처럼, co-op측이 유지보수의 책임을 맡게 되는 경우가 대부분입니다. - 집을 소유한 것이 아님에도 homeowner들이 받는 세금혜택을 받습니다. - 실소유주의 거주비율이 다른 주거형태보다 높습니다. (보통 실소유주의 거주비율이 높은 곳이 안전하고 깨끗합니다.) - Co-op board측의 까다로운 선별과정을 거쳐 shareholder를 정하기 때문에 이웃들이 심하게 나쁘거나 이상한 사람일 확률이 적습니다. 단점 - Co-op board의 까다로운 선별과정은 단점이 될수 있습니다. 구매시에 board의 선별과정에서 떨어지신다면, 그간 집을 찾으려 소비했던 시간, 선별과정 준비의 시간과 노력등등이 다 물거품이 됩니다. 이는 판매시에도 똑같이 적용되는데요. 혹, 완벽한 바이어를 찾으셨더라도 board측에서 거절한다면 처음부터 다시 하셔야 합니다. - 거주하시는 유닛을 소유한게 아니므로, 리모델등은 불가능합니다. 단지, 아주 사소한 유지보수만을 board의 허가없이 진행하실수 있습니다. - 보통 20%이상의 다운페이먼트를 요구합니다. - 유닛을 소유한게 아니므로 해당유닛의 렌트도 거의 불가능합니다. 즉, 다른곳으로 이사를 하실경우 융자의 부담을 줄이시는 방법은, 소유하신 co-op을 판매하시는 것만이 거의 유일한 방법입니다. 다음 글에서는 또다른 거주형태인 multi unit에 대해 적어보도록 하겠습니다. 궁금하시거나 도움 필요하시면 잊지말고 연락주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #co_op

Disclaimer: 소개해드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개해 드리는 것으로 미국 내 있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 좀 더 자세히 알려드리겠습니다. 지난 글에 소개해드렸던것과 같이 Attached Single의 경우 소유권에 따라 구분해서 말씀드리는게 이해하시는데 훨씬 도움이 될것입니다. 지난 townhouse에 대한 글에 이어, 오늘은 Condominium에 대한 글로 시작하겠습니다. 2. Condominium (Condo) ' Condo를 설명드리기에 앞서, 한국에서 쓰는 단어들과의 차이를 먼저 설명드리는게 좋을것 같습니다. 한국에서는 콘도가 지칭하는것이 휴양시설에 국한되어있는 반면에 (참고로, 미국에서는 한국의 콘도를 Timeshare라고 부릅니다), 미국에서의 condo는 한국의 아파트라고 보시면 됩니다. 반면에 미국에서의 아파트는 "임대아파트"에 국한됩니다. 물론 미국의 Apartment는 저소득층을 위한 아파트에만 국한된것이 아니며 단지 회사가 소유를 하고, 거주인들은 100% 임대를 통해 살고있는 건물들을 지칭합니다. 아래의 표를 참조하시면 이해에 더욱 도움이 될듯 합니다. Condominium의 어원은 라틴어로 함께 (con-) 소유함 (dominium)이란 뜻입니다. 소유권의 형태는 한국의 아파트소유권과 거의 동일합니다. 즉, 소유권자는 각 유닛의 소유권을 갖습니다. 소유하신 유닛안에서는 법이나 정해진 규율에 어긋나지않는 범위내에서 모든것이 허락됩니다. 한, 개인주택이나 타운하우스처럼 해당 건물이 올라선 땅의 소유권이나, 건물위의 air right등의 소유권은 모든 거주자와 함께 공동으로 소유합니다. 그 외, 건물내외의 공동시설에 대해서도 공동소유권을 같습니다. 공동시설에 대한 유지, 보수, 관리는 한국과 마찬가지로 조합 (homeowner association)에서 메니지먼트회사를 고용하여 하는경우가 대부분입니다. 장점 - Townhome과 마찬가지로 일단 유지, 보수에대한 신경을 쓰실필요가 없습니다. Homeowner Association fee를 통해서 해결됩니다. - 다른 주거형태보다 안전하다 볼 수 있습니다. 고가의 콘도일수록 입구에서 방문객의 출입을 통제하는 방식으로 사고의 위험을 최소화 합니다. - 여러 편의시설을 자유롭게 이용할수 있습니다. - 같은 평수의 집으로 비교할때, 개인집들보다 저렴합니다. - 최근 한 10년사이에 바뀐 트렌드이지만, 집값이 오르는 속도가 개인주택보다 앞섰습니다. - 보통의 콘도들은 도심이나 지역의 다운타운, 혹은 그 근처에 위치하고 있기때문에, 여러가지로 편한 부분이 있습니다. 단점 - 일단 HoA fee가 단점중 하나이겠지요. 좋은곳은 HoA가 부담스러울 정도로 비싼곳도 많이 있습니다. - 한국의 아파트조합에서도 종종 일어나는 일인데, HoA로 모인 fund를 조합측에서 관리를 잘 못하는 경우가 종종 있습니다. - 사생활이 townhome이나 개인주택보다는 많이 노출됩니다. 또한 이전에 소개된 거주형태보다 많은 규칙과 제약이 있습니다. - 만약, 유닛의 소유주중 일부가 여러가지 이유로 인해 HoA를 납부하지 못했을경우, 나머지 소유주들이 건물 유지를 위해 모자란 부분을 충당해야 하는 경우가 있습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부

Disclaimer: 소개시켜드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개시켜 드리는 것으로 미국내있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 보다 자세히 알려드리겠습니다. Attached Single Family Home Attached Single은 구조형태로 구분하기보다는 소유하시는 형태에 따라 다음의 3가지 (혹은 4가지)로 구분하는게 훨씬 더욱 도움이 될것 같습니다. 왜냐하면 소개시켜드릴 모든 attached의 소유형태에서 개인집에서 구현할수있는 집의 구조형태가 거의 다 존재하기 때문입니다. 1. Townhome 2. Condominium 3. Co-op (4. Apartment) 1. Townhome 일반적으로 townhome은 비슷한게 생긴 집들이 횡으로 늘어서있는 형태의 집을 말합니다. 그런 타운하우스들도 소유권의 차이에 따라 townhome, townhome condo, townhome coop등으로 나뉠수도 있습니다. 그래서 여기서는 소유권에 따라 condo, coop과 구분되는 townhome에 대해 설명 드릴께요. 사실 타운홈의 가장 합리적인 정의는 옆집과 붙어있는 개인주택정도가 맞겠습니다. 소유권의 형태는 당연히 Detached single family home의 소유형태에 가장 가깝습니다. 물론 대부분이 attached의 형태이지만, detached single home인 townhome들도 있습니다. 소유권의 경우, 개인주택의 소유권과 마찬가지로 해당 집의 건물, 건물이 들어서 있는 땅, 그위에 하늘까지 (air right)까지 다 소유하십니다. 집의 형태는 정말 여러가지가 있을 수 있으며 모든 townhome은 각각의 유닛이 다른 유닛의 위가 아닌, 땅위에 존재합니다. 많은경우 association 혹은 community에 속해있어, 그의 규정에따라, 집 관리방법, 공동생활공간관리, 외부 장식등등 여러 규제가 있고, 해당하는 Associatino fee가 존재합니다. 집의 형태는 저희가 일반적으로 부르는 townhome이외에도 Ranch, split, coach 등등 정말 여러가지가 있습니다. 하지만, 거의 대부분의 경우, 집의 벽 1개에서 2개를 이웃과 공유하는 형태로 되어있습니다. 장점: - 일단 관리가 편합니다. Association에서 일괄적으로 월 회비를 갹출하여, 공동사용공간 (clubhouse, gym, pool)과 조경, 그리고 건물 외부들을 선택적으로 관리합니다. - 많은 편의시설을 semi-private하게 쓰실수 있습니다. 물론 개인집에 갖추고 있는것 만큼은 못하겠지만, 개인극장, 수영장, 클럽하우스 등등을 개인소유처럼 이용할수가 있습니다. - Attached의 경우, 보통 비슷한 퀄리티와 크기의 일반 가정집보다는 가격대가 낮게 형성됩니다. - 가격 변동이 일반 가정집에 비해 심하지 않습니다. 단점: - 편의시설이 많고, 고급스러울수록 Association fee액수가 커집니다. - 가격변동이 적은것은 단점이 될수도 있습니다. 지역 부동산 시장의 가격이 오를때 그 속도가 개인집보다는 더딥니다. - Association의 규칙에 따라야 하기때문에 가끔 집 관리시 금전적, 혹은 물리적 불편함을 감수하셔야 할수 있습니다. - 마당이 상대적으로 적은것도 중부에 사시며 넓고 평평한 마당에 익숙하신 분들께는 단점이 되기도 합니다. 더 구체적이거나 궁금하신거 있으면 주저없이 연락주십시요. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #Attached #townhouse #타운하우스

여기저기서 들리는 부동산 시장에 대한 전망들에 대해 어떤 결정을 내려야 할지 막막하실 때가 많으시죠? 전문가분들도 너무 많고요. 또한 일반적으로 대중에게 소개되는 시장 전망은 보다 큰 지역에 국한되는 경우가 많아, 경제뉴스에서 소개되는 부동산 시장 전망이 고객 개개인에게는 맞지 않는 경우도 자주 있습니다. 말씀드린대로 오늘은 어떻게 본인이 매매하고자 하는 부동산의 특정 시장을 1차적으로 직접 예측하실 수 있는 방법에 대해 몇 자 적어보려 합니다. 송구하지만, 다른 부동산 시장전망들과 마찬가지로 100% 확실한 예측은 불가능합니다. 하지만, 수집 가능한 데이터를 어떻게 예측에 적용하는지만 아셔도, 앞으로의 부동산 매매에 큰 도움이 될 거라 확신합니다. 일단 본론에 들어가기에 앞서, 경제의 기본원리인 수요 공급 곡선을 복습 후 넘어가겠습니다. 1. 수요 공급 곡선 부동산뿐 아닌 모든 시장의 전망을 하는데 가장 중요한 컨셉은 수요 공급 곡선입니다. 그래서 모든 경제학 시간의 첫 시작은 이 곡선부터 시작을 하는 것이겠지요. 모든 매매가 그렇듯이 각 부동산의 가격도 수요와 공급이 만나는 지점에서 형성됩니다. 따라서, 수요는 그대로인데 공급이 증가하면 공급자들간의 경쟁으로 가격이 내려가며 buyers' market이 형성되고 (아래의 왼쪽 그래프), 공급은 그대로인데 수요가 증가하면 수요자들간의 경쟁으로 가격이 올라가 sellers' market이 형성됩니다 (아래 오른쪽 그래프) 반대로는, 수요는 그대로인데 공급이 감소하면 수요자들간의 경쟁으로 가격이 올라가 seller's market이 되고 (아래의 왼쪽 그래프), 공급은 그대로인데 수요가 감소하면 공급자들간의 경쟁으로 가격이 내려가며 buyers' market이 됩니다 (아래의 오른쪽 그래프). 다시 말씀드리지만, 부동산 시장도 마찬가지입니다. 파시는분이 많으면 사시는 분에게 유리한 buyers' market, 사시는 분이 많으면 파시는분에게 유리한 sellers' market이 되는 것이죠. 그럼 이 원리를 바탕으로 어떻게 해당 부동산 시장을 전망할까요? 2. 부동산 시장 전망 다시한번 말씀드리지만, 아래의 방법은 제가 하는 방법이지, 절대 진리는 아닙니다. 시장분석을 전문적으로 하시는 분들도 계실거고요. 하지만, 보통 일반인 분들께서 이 기본적인 생각의 틀만 숙지하고 계셔도 부동산매매의 결정을 내리실때 큰 도움이 되실 것 같아 적어드립니다. 일단 전망하실 부동산 시장을 작게 보시라 권해드리고 싶습니다. 일전에 나눴듯이 같은 zip code에서도 지역마다 다른 시장이 생겨나며, 가격대마다, 형태마다도 다른 시장이 생겨나기 때문입니다. 참고로, 저의 경우는 지역적으로는 작게는 한 초등학교 학군, 샘플사이즈가 너무 작을때는 한 고등학교 학군의 비슷한 가격대정도를 최대크기로 해서 시장을 분석합니다. 시장분석시 가장 중요한 부분은, 수집된 자료 하나하나에 대해 "해당 시장의 공급과 수요에 어떤 영향을 줄것인가?" 의 답을 하는 것입니다. 여러 다각도의 정보를 얻으셨다면, 정보 각각에 대해 시장 공급과 수요에 어떤 영향을 줄지를 예상하고, 다른 수요 공급에 영향을 주는 요소들과 함께 입체적으로 취합하여, 최종적인 시장의 수요와 공급 변화를 예측하면 됩니다. 정보는 구체적일수록 좋습니다. 하지만, 아래의 정보 정도만 있어도 해당 부동산 시장의 변화를 보실 수 있는 힘이 생깁니다. 아래의 리스트순서는 우선순위가 아닙니다. 왜냐하면 각각의 요소들이 시장에 끼치는 영향의 정도가 지역마다, 가격대마다 다 다르기 때문입니다. 1) 현재 시장의 트랜드를 그 지역의 months of supply (inventory)와 그 트랜드를 통해 봅니다. MOS를 계산하는 방법은 1년간 월평균 매매건수로 현재 시장에 나와있는 매물 개수로 나누면 됩니다. 즉 현재 보고 계신 시장에 판매되고 있는 매물 개수가 50개이고, 지난 12개월간 월평균 매매건수가 10개라면, 현재 해당 시장에는 5개월치의 inventory가 있다는 얘기입니다. 더 이상의 공급이 없고, 현 수요를 유지한다면 5개월 후면 그 시장의 집이 다 팔린다는 얘기이지요. 보는 시각마다 다른데, 보통 6 ~ 7개월치의 인벤토리를 기준으로 그보다 적은 물량이 있으면 Sellers' market, 그보다 많이 매물이 있으면 Buyers' market으로 구분합니다. 이를 통해 현재 시장이 누구에게 유리한 시장이고, 어떻게 흘러가는지를 보실 수 있습니다. 자료를 구하시는 방법은 같이 일하시는 리얼터분께 요구하시면 1분이면, 심지어 부동산의 가격별, 크기, 방 개수 등등의 보다 세밀한 해당 시장의 Months of supply (inventory)를 받아보실 수 있습니다. 이를 보실 때 총 매물 건수와 매매건수의 트랜드도 함께 보시면, 보다 명확한 공급과 수요의 변화를 보실 수 있습니다. 2) 해당 지역의 인구변화를 봅니다. 해당 시장을 직접 둘러보셨을때 새 땅을 개발하여 짓는 집의 개수는 미미한데 인구가 계속 증가하고 있다면, 당분간은 seller's마켓일수 있는 곳입니다. 특히, 해당지역 인구증가의 원인이 무엇인지도 알아낸다면 그 지속성 또한 가늠하실수 있습니다. 예를 들면, 저희 이웃도시에 Amazon이 큰 창고와 물류센터를 지었습니다. 들어오는 인구를 새로 짓는 집들이 충당을 못하여 한때 특정 가격대의 집값이 꽤나 올라갔었습니다. 인구 정보는 Census에 들어가시면, 해당지역의 가정당 평균연령까지 알수있어 보다 구체적인 분석을 도와줍니다. 여기에 평균 가정 사이즈, 연령대의 정보도 함께 보시면, 구입 혹은 판매하시려 하는 집이 속한 시장의 방향을 보실수 있습니다. 예를 들어 평균가정사이즈가 줄고 있고, 아이들의 평균연령도 어려지고 있다면 방 5 ~ 6개의 초등학교에서 먼 집들이 속한 시장은 수요가 줄 것 이고 결과적으로 시장도 약해질 것입니다. 3) 해당 시장의 학교정보를 봅니다. 2017년에 National Association of Realtors에서 행한 자료에 따르면 96%의 구매자들이 집을 고를 때 좋은 학교 학군은 양보 못한다고 대답하였습니다. (아래 표 참조) 반대로 생각하면, 경기가 나빠지더라도 해당지역의 부동산 소유주들은 자녀들을 위해 최대한 버틸수 있을때까지 버티다 집을 시장에 내놓는다 해석할수 있겠습니다. 또한 좋은 학군의 집은 꾸준한 수요가 보장된다 볼 수 있습니다. 그래서, 다른 시장들보다 안정적일 수 있습니다. 특히, 해당 시장내에서 집의 구조가 아주 일반적이고, 가격대가 중간대에 해당하는 집들은 늘 다른 가격대의 집들보다 안정적인 시장을 유지합니다. 학교에 대한 정보는 greatschools.org에서 확인하실수 있습니다. 4) 기타 수집가능한 주변 정보들을 봅니다. 여러가지가 있을수 있는데요. 예를 들자면 새로운 회사가 이사를 갈 것이라던지, 아니면 문을 닫을 것이라던지, 지역구의 세금이 오를것이라던지, 유해시설이 생겨날 것이라던지, 혹은 공원이 더 생길 것이라던지, 해당시장의 아이들의 연령대가 높은지 낮은지, 직장인이 많은지, 자영업자가 많은지, 지역의 이혼율이 높아진다던지, 새로운 스타벅스나 홀푸드가 문을 연다던지 (zillow talk에 보면 해당 지역의 집값은 수요의 증가로 인해 보다 빠르게 상승합니다), 렌트가 많은지 혹은 소유가 많은지 등등 여러가지 자료를 토대로 해당 시장의 수요 공급의 변화를 예상합니다. 지역신문을 통해 이런 정보들을 얻으실수 있습니다. 5) 정부의 정책과 현재 경기를 살펴봅니다. 코로나사태가 여기에 속하겠네요. 요즘의 상황을 예를들어 볼까요? 일단 웬만한 모든 가구들이 코로나로 인해 모게지 페이먼트를 세 달간 유예할수 있습니다. 그렇기 때문에 평소에 선호도가 높은 시장 (예: 학군이 좋은 동네)은 최소한 앞으로 세 달간은 사람들이 최악의 상황에도 집을 유지하려할것입니다. 또한 최근 낮은 이자율로인해 많은 분들이 재융자 (refinance)를 신청하여 매달 납부하는 금액의 부담을 줄이셨죠 (뉴스에 의하면 요즘 모게지 신청의 75%가량이 refinance application이라고 합니다) . 그로인해 집을 지키실수 있는 기간이 길어졌을 것이라 예상합니다. 또한 원래 판매를 하려 했던 분들도 현재 경기에 대한 두려움에 매물을 내놓지 않을것이므로, 평상시 선호지역의 부동산 공급은 오히려 줄어들 수 있습니다. 반면에, 구매를 하고자 했던 분들은 현재 미국 경기의 영향으로 부동산 가격이 더 떨어질거란 기대심리로 수요도 줄어들수 있습니다. 따라서 평소 선호도가 높았던 시장은 아직까지는 가격변동이 심하지 않을 것입니다. 오히려 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 작아 가격이 오르는 지역도 있을것입니다.. 실제로 제가 사는 Naperville지역은 지난 몇달간의 부동산 가격차이에는 별 큰 변동이 없습니다. 그리고 제 고객분께서 찾으시는 Crystal Lake의 다운타운 지역의 150K ~ 200K대의 개인주택은 높은 수요로 인해 오히려 집값이 오르는 경향입니다. 위에 말씀드린 정보들은 같이 일하시는 리얼터분이나, 그 동네에 거주하시는 분들, 지역 신문, 그리고 Census등을 보시면 쉽게 찾으실수 있는 자료들입니다. 분석이 좀 복잡해지실 때는 같이 일하시는 리얼터분께 도와달라 하십시요. 솔직히 리얼터의 업무가 집이나 보여드리고, 계약서 도와드리고만은 아닙니다. 증권 브로커분들도 증권을 사고파는데 있어 충분한 분석을 통해 고객들을 도와드리듯이, 저희도 브로커로써 그정도는 당연히 해야한다고 생각하시는 분들이 훨씬 많이 계십니다. 그냥 도움을 청하지 않으셔서 못해드리는 경우가 더 많습니다. 더 궁금하신거 있으시면 언제든지 질문 주시고요. 건강한 하루 보내십시요. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #집값 #집사기좋은때

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 부동산에 전해지는 미신이 몇가지가 있는데, 그중 대표적인 하나가 "좋은동네에서 가장 나쁜 집을 사라"이라 생각합니다. 다들 몇번씩은 들어보셨을텐데요. Zillow talk에 그 주제에 대해 big data를 분석한 내용이 있습니다. 길지 않은 내용이니 함께 보실까요? Chapter 5. It's The Worst House For A Reason (Why you shouldn't by the worst house in the best neighborhood) 각 Zipcode의 하위 10%집들의 집값 상승률 Zillow에서 각 zipcode의 하위 10% 집들을 분석한 결과, 몇명 드믄 경우를 제외하고는 하위 10%의 집들의 집값 상승률은 그 외 90%와 비슷하다고 합니다. 하지만, 동네가 좋아지면 좋아질수록, 하위 10%의 상승률은 오히려 그 외 90%보다 낮아진다고 합니다. 좋은 동네일수록 나쁜집의 집값 상승률이 낮다는 이야기 입니다. 투자효과가 작아진다는 이야기입니다. 즉, 많은 투자자분들이나 부동산 관계자분들께서 말씀하시는 "가장 좋은 동네에서 가장 나쁜집을 사는 것은 좋은 투자다"라는 조언은 미신에 가까운 조언인 것이지요. 왜 하위 10%의 집들은 상승률이 높지 않을까? 그렇다면, 과연 왜? 좋은 동네일수록 나쁜 집의 집값이 빨리 오르지 않을까요? 가장 큰 이유는 좋은동네일수록 나쁜집의 수요가 적기 때문입니다. 제가 부동산 시장에 대해 전 블로그에서 적었듯이, 부동산도 결국 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 좋은 동네에의 나쁜 집은 투자자들 말고는 찾는 사람이 없을테니, 당연히 집값이 천천히 오르게 되는 것입니다. 입장을 바꿔 생각해보시면, "좋은동네에서 나쁜집을 사라"라는 조언은 모르신다는 전제하에, 예쁘고 고급스러운 집들이 대부분인 동네에 낡은 집을 사서 거주하실 의향이 있는지 스스로에게 물어보시면 답은 쉽게 나옵니다. 즉, "좋은 동네의 나쁜집을 사라"라는 조언에 대한 답을 책의 표현을 빌어 적어보자면 이렇습니다. "By buying the worst house in the best neighborhood, they are also buying the worst house where it has the worst chance of appreciating in value" (최고의 동네에서 최악의 집을 구매하는것은 최악의 가치상승률을 가지고 있는 집을 구매하는 것이다) 하지만 예외도 있습니다. Zillow의 분석에 따르면 뜨는 동네의 하위 10%는 나머지 90%에 비해 상승률이 높다고 합니다. 다시 명확하게 적자면 "좋은 동네의 나쁜집"이 아니고, "뜨는 동네의 나쁜집" 입니다. 그렇다면 뜨는 동네란? 뜨는 동네란 지난 5년 연속 부동산 가격 상승률이 미국 평균 상승률보다 높은 동네를 얘기합니다. 만약 이런 동네의 나쁜집을 부동산 가격 상승률이 평균보다 높아지기 시작한 첫 몇해안에 구매하셨다면, 해당 부동산의 가격이 그 지역의 평균부동산 가격만큼 오를 확률이 높습니다. 우리나라의 젠트리피케이션이 일어났던 가로수길이나 경리단길에서 그 예를 찾을수 있습니다. 당시에는 쓰러져가는 건물들도 지역 평균가 수준에서 판매되었습니다. 하지만, 책에서는 타이밍이 중요하다 말하고 있습니다. 비록 뜨는 동네의 나쁜 집이라도, 타이밍이 완벽하지 않으면 결국은 다른 지역과 똑같은 결과, 혹은 더 나쁜 결과를 얻게 된다는 것이지요. 즉, 그만큼 어렵고 드믄 경우이니, "좋은 동네에서 나쁜집을 사라"의 조언 보다는 원서 속 챕터의 제목처럼 "그 동네의 제일 나쁜집은 사지마라"가 더 좋은 조언이 아닐까 싶습니다. 부동산관련 질문이나 도움 필요하시면 부담없이 연락주십시요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #시카고부동산 #부동산중개 #zillowtalk #starbucks #dunkin #좋은동네나쁜집 #뜨는동네나쁜집