집을 매하는 것이 보통일은 아닙니다. 정말 큰 결정이죠. 평균적으로 한 집에 7 ~ 10년을 산다고 하니, 일반적인 사람이 평생 집을 판매하는 횟수는 10회가량도 채 안되는 드믄 경험이기도 할것입니다. 따라서 좋은 리얼터를 고용해서 진행하는 것이 좋습니다. 그렇다면 좋은 리얼터란 어떤 리얼터일까요? 좋은 리스팅 에이전트, 혹은 리얼터는 다음의 3가지 기술은 꼭 갖추고 있어야 합니다. 1. 분석력 집을 리스팅하여 잘 팔리려면, 당연히 적절한 양의 바이어들이 해당집에 관심을 갖게 하는 가격이어야 합니다. 하지만 집의 가격 책정을 하는 것이 쉽지 않습니다. 왜냐하면 집마다 다 다르기 때문입니다. 똑같은 자재로 똑같은 크기의 땅에 동시에 지어진 집들도 집이 지어진 필지가 다 다르기 때문에 값이 다를 수 밖에 없습니다. 따라서 위에서 말씀드린대로 평생 10번도 안 해볼 일을 직접 하는 것은 무리가 있습니다. 좋은 리얼터는 그냥 집을 보고 나서 숫자 하나 던지는 그런 성의없는 행동을 하지 않습니다. 그들은 집을 살펴보고 주변 집들을 잘 분석한 후 수치화된 정보로 꼼꼼히 집어주어 집의 정확한 가격대를 알려줄 수 있는 분석력을 가지고 있습니다. 2. 협상능력 권장 소비자 가격이 찍혀있지 않은 모든 상거래는 협상이 필요합니다. 특히 부동산 거래에서는 가격 협상부터 시작하여, 클로징 날짜, 인스펙션을 통해 발견된 사항들, 등등 많은 것들에 대한 협상을 하게 됩니다. 이 협상들을 잘 하는 리얼터가 좋은 리얼터입니다. 따라서 가능하면 영어 소통이 잘 되는 리얼터가 훨씬 좋을 수 밖에 없습니다. 바이어 측 리얼터가 영어를 쓰는 사람이 확률이 훨씬 높으니까요. 그리고 부동산 경험 뿐 아니라 다양한 경험을 가지고 있는 리얼터가 좋습니다. 상대방과의 공통점을 보다 쉽게 찾아내어 내 편으로 만들고, 그를 통해 협상을 보다 유리하게 끌고 갈 수 있는 확률이 높으니까요. 당연히 거래 경험이 많은 리얼터가 좋은 것은 당연합니다. 3. 문제해결능력 모든 일이 계획한 대로 술 술 풀리면 얼마나 좋을까요? 제 적지 않은 리얼터 경험상, 모든 거래가 다 다르고 각각의 새로운 문제들이 발생합니다. 그리고 이 문제들을 해결하지 못하고 그냥 두게되면 고객분이 손해를 보시거나 거래가 성사되지 못 하게 되는 경우는 허다하게 많습니다. 따라서 이런 문제들이 발생했을 때 적극적으로 개입하여 문제를 해결할 수 있는 능력을 지닌 리얼터가 좋은 리얼터입니다. 따라서 고용하려고 하는 리얼터가 리얼터로서의 거래 경험은 얼마나 많은지, 그리고 리얼터 이전에는 무슨 일을 하며 문제해결 능력을 키워나갔는지를 살펴보시는 것도 좋은 리얼터를 선별하시는 방법 중 하나입니다. 결국, 거래를 많이 해본 리얼터분들이 좋은 리얼터일 확률이 높습니다. 다시 말씀드립니다. “거래를 많이 해본 리얼터”입니다. 리얼터를 오래 했다고 거래를 많이 한 리얼터는 절대 아닙니다. 상위 20%의 리얼터들의 일년 평균 거래 개수가 10건입니다. 즉, 상위 20%안에 들지 않는 리얼터들은 10년을 했어도 100건 이상 했을 확률이 적습니다. 따라서 꼭 거래량을 확인하십시요. 그럼 어떻게 확인을 할 수 있을까요? Zillow.com에 들어가셔서 해당 에이전트를 검색하면 고용하려고 하는 에이전트의 지난 12개월간의 주거용 거래 건수와 최근 100건의 주거용 거래를 지도에 표시해 줍니다. 또, 아시는 분들은 아시지만, infosparks라는 리얼터들이 접속할 수 있는 사이트에 가면, 각 리얼터의 현재 순위를 볼 수 있습니다. 이런 부분들을 고용하려고 하는 리얼터에게 보여달라 부탁하시어 거래량이 얼마나 되는지, 순위는 얼마나 되는지 등을 확인하시는 것도 해당 리얼터의 거래경험이 얼마나 되는지를 확인하는 좋은 방법중 하나일 수 있습니다. 다음 글에서도 보다 도움되는 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방#리얼터#리얼터한상철#한인리얼터#시카고한인리얼터#시카고#일리노이#일리노이한인리얼터#시카고리얼터#한인부동산칼럼#일리노이리얼터#부동산#한인부동산#부동산중개인#미국#homeselling#houseselling#Realtor_SangHan#realtorsanghan#realtor#realestateagent#help_everyone_live_in_a_better_home#chicagokoreanrealtor#buying#selling#investing#Chicago#illinois#realestate

물론 순기능도 너무 많은 social channel들이지만, 양지가 있으면 음지가 있듯이 social posting을 통한 교류를 조심성 없이 하다보면 안 좋은 점도 있기 마련입니다. Kim Kardashian이 대표적인 경우인데, $4.49M짜리(약 60억원) 약혼 반지를 자랑하다가 도둑 맞은 사건은 유명합니다. 이렇듯, 집 자랑, 집에 있는 물건 자랑 같은 것을 조심성 없게 하시면 도둑을 끌어들일 수 있습니다. 따라서 오늘은 그나마 이런 확률을 줄이는 방법 몇 가지 설명 드리겠습니다. 위치를 노출하지 마세요. Facebook이나 Instagram 등의 포스팅을 작성하실 때는 location을 넣을 수 있습니다. 특히 GPS의 발달로 무척이나 정확한 위치를 social posting을 통해 공유할 수 있습니다. 이를 유념하여 집에 있는 물건들이나 집 자체를 공유하고 싶으실 때는 location은 노출하지 마십시요. Location을 공유한 상태로 이런 저런 값진 물건들을 포스팅 해 놓고, 휴가 사진 등을 실시간으로 공유한다면 너무나 쉽게 도둑들의 표적이 됩니다. 그리고, 가능하면 포스팅은 친구들만 볼 수 있게 설정해 놓는 것이 좋습니다. 물론 이 방법이 완전히 안전한 것은 아닙니다. 친구분들의 어카운트가 해킹이 된다면 당연히 남들도 볼 수 있게 되니까요. 비싼 물건은 공유하지 마세요. 당연한 것이지만 일단 값 비싼 물건은 소셜 채널을 통해 공유하지 마세요. 심지어 배경으로라도 공유하지 않는 것이 가장 좋은 방법입니다. 개인정보를 공유하지 마세요. Facebook 등의 어카운트를 만드실 때 생일, 출신지 등의 정보를 입력하는 것이 옵션으로 되어 있습니다. 가능하면 이런 정보를 공유하지 마세요. 전문가들은 이런 정보들을 통해 어카운트 해킹의 실마리를 잡을 수 있고, 결국 어카운트에 침투하여 필요한 정보를 얻어내 불법적으로 필요한 것을 얻어낼 수 있게 됩니다. 오늘은 조심성 없는 소셜 포스팅이 집에 도둑을 끌어들인다는 것과 어떻게 예방할 수 있는지에 대해 알아봤습니다. 다음 글에도 보다 도움되는 내용으로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방#리얼터#리얼터한상철#한인리얼터#시카고한인리얼터#시카고#일리노이#일리노이한인리얼터#시카고리얼터#한인부동산칼럼#일리노이리얼터#부동산#한인부동산#부동산중개인#미국#Realtor_SangHan#realtorsanghan#realtor#realestateagent#help_everyone_live_in_a_better_home#chicagokoreanrealtor#selling#investing#Chicago#illinois#realestate#commercial#commercialbuilding

2019 ~ 2021년동안 집 값이 너무 가파르게 올라서 작년부터 부동산 시장이 폭락할 것이다라고 예상하시는 분들이 꽤 계셨을 것입니다. 현재 상황은 어떨까요? 현재, 집 값은 나라 전체를 두고 보아도 계속 오름세입니다. 아래는 부동산 관련 주요 사이트의 지난 2022년 1월부터 현재까지의 주거용 부동산 가격 변화입니다. 보시는 숫자는 지난 달 대비 몇 %의 가격 변화가 있었나를 보여주는 것입니다. 보시다시피 겨울시장에 들어가면서 가격이 둔화되는 일반적인 상황을 제외하고는 계속해서 오름세입니다. 여기서 주목할 점은 두 가지입니다. 1. 위 가격 변화는 전미 전체를 대상으로 한 것입니다. 한인 분들이 많이 찾지 않는 지역도 포함이라는 것입니다. 잘 아시듯이 한인 분들이 많이 찾는 지역은 학군좋고 안전한 즉, 보다 많은 수요가 있는 동네들입니다. 그런 지역의 가격 변화는 그래프에서 보여지는 가격변화보다 더 상승세일 수 밖에 없습니다. 당연히 수요는 더 많고 공급은 더 낮을 테니까요. 2. 가격 상승세가 좀 누그러진 점입니다. 이렇게 가격이 완만히 오른다는 것은 현재 집을 소유하고 계신 분들에게도 긍정적인 소식일 수 있습니다. 왜냐하면 가격이 예전의 년 3%정도대 상승을 유지한다면, 그 만큼 시장이 안정되어 간다는 것이고, 그 이야기는 집 값이 폭락 할 확률이 더욱 줄어들고 있다는 이야기로 볼 수 있습니다. 막연히 집 값 폭락을 기다리시기 보다는, 수치화된 통계자료를 토대로 향후 부동산 매매 계획을 세우시길 바라며, 만약 필요한 자료를 어디서 찾아야 할지 모르신다면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 다음 글에도 도움되는 내용을 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방#리얼터#리얼터한상철#한인리얼터#시카고한인리얼터#시카고#일리노이#일리노이한인리얼터#시카고리얼터#한인부동산칼럼#일리노이리얼터#부동산#한인부동산#부동산중개인#미국#homeselling#houseselling#Realtor_SangHan#realtorsanghan#realtor#realestateagent#help_everyone_live_in_a_better_home#chicagokoreanrealtor#buying#selling#investing#Chicago#illinois#realestate

요즘 바이어 입장으로 시장에서 집 찾으시는 분들은 다 공감하실 것입니다. 매물이 너무 없습니다. 매물이 없다보니 수요와 공급의 발란스가 무너져서 집 값은 계속 오르는 상황입니다. 어쩌다 나오는 좋은 매물은 너도 나도 붙어서 그 안에서 또 가격이 올라가고요. 그럼 왜 이렇게 매물이 모자랄까요? 오늘은 가장 큰 이유들에 대해 알아보겠습니다. 1. 지난 14년간 새 집을 지은 양 자체가 적습니다. 아래 그래프를 보시는대로 지난 14년간 단 한 해도 지난 52년 동안의 연평균 새집의 갯수를 넘어선 적이 없습니다. subprime사태 이후에 건설사들이 주춤했던 기간이 좀 길어져서가 가장 큰 이유일 것입니다. 하지만 인구는 전혀 줄지 않고, 오히려 밀레이얼세대의 성장으로인해 바이어의 수는 늘었으니 매물이 더 모자랄 수 밖에 없는 것입니다. 올 해 들어 처음으로 새 집의 갯수가 평균치에 다다른 상황입니다. 2. 고정 이자 모기지의 영향 지난 몇 년간 모기지 이자율이 너무 낮았습니다. 지난 몇 년 동안 많은 분들이 re-financing을 통해 이자율을 낮추고 이자율을 고정으로 바꾸어 놓으셨죠. 결과적으로는 현재 존재하는 모든 모기지 중 70.4%가 4% 미만의 모기지 이자율을 가지고 있다고 합니다. 반면에 현재 이자율을 7%정도입니다. 따라서 집을 옮기려 하는 분들이 주저하실 수 밖에 없는 상황이 된 것입니다. 현재의 낮은 이자율을 포기하며 집을 팔고, 이자율이 높은 채로 새 집을 사야 하니까요. 집 값을 조금만 올려도 월 납부액이 2배가까이 차이가 나는 상황이 생긴 것입니다. 따라서 많은 분들이 주저하면서 집을 안 팔게 된 상황입니다. 3. 사람들이 한 집에 더 오래 머물게 되었습니다. 지난 2010년 이후, 한 집에서 머무는 평균 기간이 9.3년으로 늘어났다고 합니다. 그 전에는 평균이 6.1년이었습니다. 오히려 이자율이 낮았던 기간동안 많은 사람들이 집을 옮겼을 것으로 예상했는데, 이 부분은 조금 의외였습니다. 하지만 의학 기술의 발달로 나이드신 분들의 수명이 늘어난 것을 생각하면 그 영향도 적지는 않을 것으로 생각됩니다. 오늘은 왜 현재 시장에 매물이 적은지에 대해 알아봤습니다. 다음에도 보다 좋은 글로 찾아뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방#리얼터#리얼터한상철#한인리얼터#시카고한인리얼터#시카고#일리노이#일리노이한인리얼터#시카고리얼터#한인부동산칼럼#일리노이리얼터#부동산#한인부동산#부동산중개인#미국#homeselling#houseselling#Realtor_SangHan#realtorsanghan#realtor#realestateagent#help_everyone_live_in_a_better_home#chicagokoreanrealtor#buying#selling#investing#Chicago#illinois#realestate

상업용 건물 평가에는 일반적으로 건물의 물리적 상태, 법적 상태 및 재무 성과에 대한 종합적인 평가가 포함됩니다. 철저한 평가를 위해서는 다양한 서류와 정보가 필요합니다. 필요한 서류와 데이터 목록은 다음과 같습니다. 1. Deed 와 Title information 셀러가 해당 매물을 팔 수 있는지에 대한 확인을 위해 필요합니다. -부동산 소유권 증서. -부동산 소유자의 이름과 연락처 정보. 해당 부동산에 대한 법적 부담이나 유치권. 즉, 저당 잡힌 것이 있는지를 보는 것입니다. 2. Survey와 Zoning 정보 해당 부동산의 lot이 어떻게 되고, 가능한 비지니스가 무엇인지를 확인하는 것입니다. 당연히 보다 많은 비지니스를 할 수 있는 zoning일 수록 가격은 올라갑니다. 3. Building plan 과 blue print 건물의 건축 및 엔지니어링 도면을 통해 해당 부동산이 어떻게 지어졌는지를 보는 것입니다. 보다 다방면으로 사용할 수 있게 리모델링이 가능한지 등도 확인합니다. 4. 환경 보고서 (environmental report) 해당 부동산의 땅이 오염이 되었는지 여부를 확인하는 것입니다. EPA phase I 과 phase II 리포트를 통해 땅이 깨끗한지를 확인합니다. 5. Inspection report 최근 건물 검사 보고서에는 지붕, HVAC 시스템, 전기, 배관 및 기초를 포함한 구조물의 상태가 요약되어 있습니다. 이를 통해 당장 들 수 있는 수리비용등을 계산하여 협상에 이용하셔야 합니다. 6. Maintenance record 건물에 대해 수행된 과거 유지보수 및 수리 작업에 대한 기록입니다. 이 기록을 통해 건물이 얼마나 잘 관리되고 있는지를 알 수 있습니다 . 7. Lease contracts 현재 진행중인 렌트의 조건, 임대료, 임대 만료일을 포함한 임차인과의 임대 계약서들 입니다. 이를 통해 현재 있는 임차인들과의 계약에 대해 보다 자세히 알 수 있습니다. 또한, 이 서류들을 통해 공실율을 계산 할 수도 있습니다. 8. Financial docs 일단 Rent Roll이 필요합니다. 현재 임차인들의 렌트내용을 간단하게 정리한 서류입니다. 다음은 T12가 있으면 좋습니다. 지난 12개월 동안의 P&L이라고 보시면 됩니다. 그 외, 세금정보, 유틸리티와 보험에 관련된 서류들도 함께 보시면 보다 구체적인 해당 매물의 재정상태를 파악하실 수 있습니다. 9. Utility 및 서비스 정보 물, 전기, 가스 및 쓰레기 제거에 대한 공과금 청구서 및 서비스 계약서를 통해 T12 혹은 P&L의 내용을 확인합니다. 10. CAM (Competitive Market Analysis) 시장 및 경쟁 분석 해당 부동산 근처의 상업용 부동산들의 거래 내역을 조사합니다. 11. Permits and licenses 건물의 건축과 운영에 관련하여 필요한 부분이 모두 Permit을 받고 진행되었고, 면허가 있는 업체에서 관리를 하는지를 확인 합니다. 12. Tax assessment 세금의 양을 정하기 위해 부동산의 추정 가치를 제공하는 정부의 감정 보고서입니다. 일반적으로 이정도의 서류를 살펴보시길 권해드립니다. 하지만 당연히 평가의 구체적인 목적에 따라 추가 문서와 정보가 필요할 수 있습니다. 누차 말씀드리지만, 상업용 건물은 주거용의 거래와는 많이 다다릅니다. 따라서 관련 문서를 철저하게 평가하는 데 도움을 줄 수 있는 부동산 감정사, 엔지니어, 변호사 등의 전문가와 협력하는 것이 좋습니다. 다음 글에서도 보다 도움되는 내용을 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방#리얼터#리얼터한상철#한인리얼터#시카고한인리얼터#시카고#일리노이#일리노이한인리얼터#시카고리얼터#한인부동산칼럼#일리노이리얼터#부동산#한인부동산#부동산중개인#미국#Realtor_SangHan#realtorsanghan#realtor#realestateagent#help_everyone_live_in_a_better_home#chicagokoreanrealtor#selling#investing#Chicago#illinois#realestate#commercial#commercialbuilding

당연히 Listing picture를 찍을 때는 집을 가감없이 보여주는 것이 중요합니다. 하지만 당연히 깨끗하고 더 예뻐보이게 노력은 해야 합니다. 오늘은 listing picture를 올릴 때 바이어들의 반감을 살 수 있으니 주의하셔야 할 실수들에 대해 소개해 드리겠습니다. 1. 아마추어가 전화기로 찍은 사진 일단 부동산을 찍을 때는 중요한 앵글들이 있습니다. 그 앵글들을 맞춰 찍을 때 집도 더 커보이고 천장도 더 높아보이고 하는 것입니다. 그리고 밝기의 문제도 빼놓을 수 없는데, 아마추어들이 조명을 아무리 신경쓴다 하더라도 그들이 전화기로 찍은 사진은 지저분해 보이기 마련입니다. 제 경험상 아무리 좋은 집도 이런 전화기 사진을 올려서는 진행이 되지 않았습니다. 일단 많은 사람들이 첫 인상 (listing pictures)를 보고 찾아와야 뭔가 딜이 진행이 되는데, 애초에 찾아오질 않으니 집을 팔기가 더욱 힘들어 질 수 밖에 없습니다. 2. 필터의 과다사용 필터를 과다사용하여 집이 예쁘게 보이게 사진을 준비하셨다면, 일단 사람들이 집을 보러 올 확률은 높습니다. 하지만, 현실과 사진의 괴리가 커지면 커질수록 해당 집에 대한 부정적인 마음도 커지기 말련입니다. 그리고 높은 기대치를 가지고 왔기때문에, 해당 집이 현실보다 더 안 좋게 느껴지게 만듭니다. 3. Wide angle 사용하지 마세요 몇 년전엔 사이트에 있는 리스팅 중 거의 절반 가까이의 매물에 이 wide angle을 사용한 사진들이 있었습니다. 언뜻보면 집이 확실이 넓어보이긴 합니다. 하지만, 너무 많은 사진들이 이 편법을 사용해서 왠만한 바이어들은 wide angle로 찍은 사진을 구분할 수 있게 되었습니다. 그럼 어떻게 될까요? 당연히 바이어들은 해당 집을 방문하기도 전에 “이 집이 되게 작나보다” 란 생각을 하게 되어 있습니다. 결국 부정적인 이미지를 주게 됩니다. 당연히 집을 팔기가 더 어려워 지겠죠? 4. 조명은 다 켜두세요 이 부분은 제 리얼터 경력동안 입이 닳도록 드린 말씀입니다. 제발 사진 찍으실 때 커튼등은 다 열어두시고, (밖이 아무리 밝은 날이더라도!!) 조명은 다 켜두십시요. 집이 무조건 밝아 보여야 합니다. 밝은 집은 상대적으로 커 보이고 깨끗해보여서 집 판매에 도움을 주게 되어 있습니다. 5. 사진 속에 사람이 나오지 않게 하세요 제가 자주 강조드린, 집을 판매하시려면 집을 최대한 중립적으로 꾸며라와 같은 결의 이야기 입니다. 어떤 바이어들은 사진에 나온 사람의 인종, 체형 등등을 통해 집에 대한 호불호가 바뀌기도 합니다. 따라서 꼭, 집 사진에서는 집 만 보일 수 있게 하셔야 합니다. 6. 잡동사니는 치워두세요 위 4번 조명 부분과 함께 아무리 강조해도 모자람이 없는 부분입니다. 꼭 너저분한 것은 치워두시고 사진 촬영 하셔야 합니다. 7. 변기 뚜껑은 닫아놓으세요 위 6번과 결이 같은 이야기 입니다. 뭔가 너저분해지고, 지저분 한 것을 상상할 수 있는 것들은 절대 listing picture에 담아서는 안됩니다. 오늘은 listing picture를 찍으실 때 피해야 하는 실수들에 대해 알아봤습니다. 다음 글에서도 집매매에 도움이 될 내용으로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #homeselling #houseselling #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #buying #selling #investing #Chicago #illinois #realestate

집값이 다시 기존의 트렌드에 맞춰지기 시작했습니다. 지난 몇 년동안 부동산 시장의 가격 상승은 예상하기 힘든 상황이었습니다. Covid19과 함께, Millennials 들이 first buyer의 주축이 되고 work from home이 많아지고 낮은 이자율로 인해 수요가 급증하여 가격이 미친듯이 상승하였습니다. 반대로 지난 2년간은 이자율의 상승으로 인해 공급에 차질이 생겨 더욱 집 값의 경향을 파악하기가 힘들어 졌습니다. 하지만, 지난 몇년 만에 처음으로 집 값의 상승률이 기존의 트렌드에 맞춰지기 시작했다고 합니다. 그럼 기존의 트랜드는 어떻게 될까요? 아래의 그래프는 지난 49년간의 부동산 시장 트랜드의 통계로, 각 달의 숫자는 지난 달에 비해 얼만큼 가격이 상승하였는지를 %로 보여주는 그래프입니다. 잘 아시겠지만, 그리고 보시다시피 봄 시장은 집 값이 좀 빠르게 올라갑니다. 3 ~ 5월까지는 아주 가파른 상승을 합니다. 하지만, 6월이 되면서 집 값이 올라가는 속도가 줄어들기 시작합니다. 그리고 겨울 시장이 되면 상승률 자체가 0.1% 선에서 머물게 됩니다. 다시 말씀드리지만, 지난 몇 년간은 이 트랜드에서 많이 벗어나 있는 시장이었습니다. 따라서 리얼터들도 가격이 얼마나 올라갈지를 예상하기 힘든 상황이었습니다. 하지만, 이제 시장이 이 틀에 맞춰져 가고 있다고 합니다. 집값이 오르긴 오르지만 지난 몇 년간 처럼 두자리 이상으로 오르는 시장은 아니고, 평균시장처럼 천천히 오르는 그런 시장이 될 전망입니다. 이 조금은 안정을 찾은 시장이 쭉 유지되길 바라는 바램입니다. 오늘 글에 대해 궁금하신 점 있으면 언제든 연락 주시고요. 다음 글에서도 보다 도움 되는 글로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #homeselling #houseselling #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #buying #selling #investing #Chicago #illinois #realestate

Cap rate은 Capitalization Rate 을 줄여 사용하는 단어로 즉, 자본화비율을 말합니다. 이는 부동산 투자에서 투자 부동산의 잠재적 수익을 평가하는 데 사용되는 기본 지표입니다. 이는 부동산의 순영업소득(NOI - Net Operating Income)을 현재 시장 가치 또는 취득 비용으로 나누어 계산합니다. 공식은 다음과 같습니다. Cap Rate = 순영업소득 (NOI) / 현재 시장 가치 또는 인수 비용(Market value or Acquisition cost) X 100% 그럼, 각 구성 요소를 분석해 보겠습니다. 순영업소득(NOI): NOI는 모든 운영 비용을 공제한 후 금융(예: 모기지) 및 소득세를 계산하기 전의 투자 부동산에서 발생한 연간 소득을 나타냅니다. NOI 계산 공식은 다음과 같습니다. 1. NOI = 총 임대 수입 - 운영 비용 총 임대 소득에는 부동산에서 발생한 모든 임대 소득이 포함되며, 운영 비용에는 재산세, 보험, 유지 관리비, 부동산 관리비 및 기타 운영 비용과 같은 비용이 포함됩니다. NOI에는 모기지 지불금과 소득세가 제외됩니다. 2. 현재 시장 가치 또는 취득 비용 (Market Value or Acquisition Cost): 기존 부동산을 평가하는 데 사용하는 경우 부동산의 현재 시장 가치입니다. 잠재적인 구매를 평가하는 경우 구매 가격, 마감 비용, 필요한 개조 또는 개선을 포함한 예상 구매 비용이 될 것입니다. 이러한 값을 얻은 후에는 이를 Cap Rate 공식에 연결하여 Cap Rate를 백분율로 계산할 수 있습니다. 일반적으로 높은 Cap rate은 잠재적으로 더 나은 투자 수익을 의미합니다. 하지만 늘 그런 것은 아닙니다. 따라서 투자 결정을 내릴 때 위치, 부동산 상태, 시장 상황과 같은 다른 요소를 고려하는 것이 중요합니다. 특히, 다양한 유형의 부동산과 시장은 다양한 일반적인 한도 비율을 가질 수 있으므로 관심 있는 부동산의 한도 비율을 동일한 시장의 유사한 부동산과 비교하여 경쟁력을 평가하는 것이 중요합니다. 이런 부분 때문에 좋은 리얼터와 함께 일하시는 것을 권해드립니다. Cap Rate은 상당히 단순화된 측정 기준이며 투자의 전반적인 성과에 영향을 미칠 수 있는 자금 조달, 잠재적 감사 또는 기타 요소를 설명하지 않는다는 점을 명심하셔야 합니다. 따라서 부동산 투자 분석 툴킷의 하나의 도구로 사용하는 것이 가장 좋습니다. 오늘 글에 궁금하신 부분이 있다면 연락 주시고요. 다음 글에서는 cap rate을 계산하기 위해 필요한 정보들에 대해 알아보겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #buying #selling #investing #Chicago #illinois #realestate #상업용건물 #commercial #commercialbuilding

상업용 건물의 가치를 분석하는 것은 양적, 질적 측면 모두에서 다양한 요소를 고려하는 복잡한 과정입니다. 일반 주거용 부동산의 가치를 분석하는 것보다 훨씬 더 복잡하다 할 수 있습니다. 일반적인 분석 단계는 다음과 같습니다. 1. 정보를 수집합니다. 일단 해당 부동산에 대해 다음의 정보를 수집하여야 합니다. 부동산 위치 건물 크기 및 레이아웃 건축연도 토지 규모 및 구역 설정 규정 임대 계약(해당되는 경우) 유지보수 및 개조 이력 현재 및 과거 임대 소득(해당되는 경우) 운영 비용(공과금, 재산세, 보험, 유지 관리 등) 2. 부동산 유형을 확인합니다. 사무실, 소매점, 산업용, 다세대 주거용 건물과 같은 특정 유형의 상업용 부동산인지의 여부를 확인하십시요. 각 유형마다 고유한 평가 방법이 적용될 수 있기 때문입니다. 3. 주변 부동산 거래 내역 분석 해당 지역의 유사한 상업용 부동산의 최근 매매를 조사하여 기준 가치를 설정합니다. 크기, 위치, 상태, 용도가 비슷한 부동산을 찾아보세요. 이 방법은 주거용 부동산을 분석하는 방법과 거의 동일하다 보시면 됩니다. 하지만, 상업용 부동산의 주변 부동산 거래내역을 찾는것은 생각보다 어렵습니다. 따라서 이 정보에 접근하는 유료 어카운트를 가지고 있는 리얼터에게 문의하시는 것이 좋습니다. 4. 소득 접근 방식 (NOI approach) 부동산이 임대(렌트) 소득 창출하는 경우 '소득 접근법'을 사용하여 그 가치를 추정할 수 있습니다. 사람들이 주로 말하는 Cap rate을 통해 계산하는 것입니다. Cap rate을 계산하는 방법은 다음번에 따로 설명드리도록 하겠습니다. 5. 비용 접근 방식 (Cost approach) 비슷한 건물로 교체하는 데 드는 비용을 고려하여 부동산 가치를 추정합니다. 이 방법은 새 건물이나이나 특수 목적 건물에 더 일반적입니다. 어떻게 보면 Cap rate을 통해 분석하는 것과 비슷합니다. 단계는 다음과 같습니다. 건물의 현재 교체 비용을 결정합니다. 감가상각을 적용합니다(물리적, 기능적, 외부적). 추정 토지 가치를 추가합니다. 6. 시장 분석 수요와 공급, 공실률, 임대료, 추세 등 지역 부동산 시장 상황을 평가합니다. 시장 상황은 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 7. Inspection 보통 계약서에 사인을 한 후, Inspection을 통해 추가적인 협상을 하는 것이 일반적입니다. 건물의 가치에 영향을 미칠 수 있는 유지 관리 또는 구조적 문제를 파악하고 그에 따라 예상되는 비용을 해당 부동산의 가치에 적용합니다. 8. 환경 및 법적 고려 사항 구역 변경, 지역권, 환경 오염 등 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 환경 문제나 법적 제한 사항이 있는지 확인합니다. 이 부분도 다음 글에서 보다 구체적으로 설명드리겠습니다. 9. Professional Appraisers 전문적인 평가를 제공하기 위해 상업용 부동산 경험이 있는 공인 감정사를 고용하는 것을 고려해보세요. 정확한 부동산 가치를 알아보는데 도움을 받으실 수 있습니다. 10. 현금 흐름 분석 (Cashflow analysis) 잠재적인 미래 수입과 지출을 포함하여 부동산의 현금 흐름을 분석합니다. 임차인 회전율, 임대료 인상 및 시장 동향과 같은 요소를 고려하여야 합니다. 11. 향후 부동산 가격에 영향을 끼칠 요소들이 있는지를 파악합니다. 위치, 해당 지역의 경제 성장, 계획된 개발 등의 요소를 고려하여 해당 부동산의 향후 평가 가능성을 고려합니다. 그리고, 최종 값을 계산합니다. 모든 관련 요소와 평가 방법을 고려한 후 상업용 건물의 최종 추정 가치를 계산하는 것입니다. 하지만, 상업용 건물의 평가는 단순히 숫자를 계산한다고 끝나는것이 아니라 시장 변동과 주관적인 판단에 따라 달라질 수 있다는 점을 명심하셔야 합니다. 부동산 가치에 대해 보다 정확한 정보를 바탕으로 값을 추정하고자 하신다면 꼭, 다양한 방법을 사용하고, 이를 잘 분석할 수 있는 전문가와 상담하는 것이 중요합니다. 다음에도 보다 도움되는 글로 찾아뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방#리얼터#리얼터한상철#한인리얼터#시카고한인리얼터#부동산#한인부동산#부동산중개인#Realtor_SangHan#realtorsanghan#realtor#realestateagent#chicagokoreanrealtor#market#buying#selling#investment#sold#realestatemarketing#chicago#business#Illinois#property#realestate#MountProspect#koreanchicken

오늘 글은 무척 짧은 글입니다. 지난 2022년 12월에 많은 투자 관련과 부동산 관련 회사들이 2023년에는 집 값이 좀 떨어질 것이라는 전망을 내놓았었습니다. 하지만 현재 상태는 전혀 그렇지 않습니다. 결국 이 회사들도 조정된 집값 전망을 다시 내놓았습니다. 아래의 표를 보시면 지난 2022년 12월에 내놓은 전망과 최근에 다시 내놓은 전망의 큰 차이점을 보실 수 있습니다. 보시는대로 현지 집값은 계속 오를 것이라는 전망입니다. 미국 전체 시장이 이러하니 학군, 안전 등의 이유로 인기가 좋은(수요 높은) 지역의 집 값은 더 오를 수 밖에 없을 것입니다. 가장 큰 원인은 공급부족입니다. 아무리 이자율 때문에 바이어의 수가 줄었다 해도, 여전히 현재의 공급량 보다는 훨씬 많은 바이어들이 계속해서 시장에 들어오기 때문입니다. 시장의 상황을 잘 지켜보시면서 현명한 부동산 매매 하시길 권해드립니다. 추가적으로 궁금하신 부분이 있으면 언제든지 연락 주시고요. 그럼 다음에 또 찾아뵙겠습니다. 감사합니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #homeselling #houseselling #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #buying #selling #investing #Chicago #illinois #realestate

최근 실업률이 어떻게 되시는지 아시나요? 실업률이 높아지면 바이어 분들의 구매력이 떨어지니 당연히 수요가 줄어들 것입니다. 반대로 실업률이 내려가면 수요도 오르고요. 아래 그래프를 함께 보실까요? 지난 1948 ~ 2023년까지의 미국의 평균 실업률은 5.7% 입니다. 하지만 지난 7월의 실업률은 3.5%밖에 되지 않습니다. 그리고 지난 2021년 11월부터 실업률이 4%를 넘은 적이 없었습니다. 아래 그래프를 보시면 보다 잘 확인하실 수 있습니다. 실업률만 줄어들어도 수요가 늘어날 텐데, 평균 임금도 올라가고 있습니다. 아래 그래프를 보시면 현재 시간당 평균 임금은 $33.74입니다. 이는 작년에 비해 4.4%가 오른 금액입니다. 당연히 바이어들의 구매력은 늘어났을 것이고 수요가 늘어날 수 밖에 없는 상황인 것입니다. 제가 늘 말씀드리지만 부동산 가격은 수요와 공급이 만나는 곳에서 결정됩니다. 제 블로그(https://www.sangcanhelp.com/)를 보시는 분들은 아시겠지만 현재 부동산 시장에서는 공급은 모자라고, 향후에도 갑자기 확 늘어나기는 좀 힘든 상황입니다. 그 와중에 수요가 늘어나기에 좋은 조건들이 추가되고 있어 부동산 가격은 앞으로도 우상향일 확률이 높습니다. 궁금하신 부분이 있으면 언제든 연락 주시고요. 다음에도 더 좋은 내용으로 찾아 뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #homeselling #houseselling #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #buying #selling #investing #Chicago #illinois #realestate

현재 부동산 시장이 거품이라 2008년 때 처럼 곧 foreclosure가 쏟아져 나올 것이다라며 집 사기를 기다리시는 분들 계십니다. 일단 확실한 한가지를 말씀드리자면, 현재 시장에서 가격이 올라가는 이유는 subprime 때와는 완전히 다른 상황과 이유 때문입니다. 따라서 주변에서 현재의 시장을 2008년과 비교해서 말씀하시는 분이 계시다면, 절대 그 말은 듣지 마세요. 그것은 그저 아는 척일뿐입니다. 자, 그럼 현재 foreclosure가 나올 확률을 가장 정확하게 보여주는 그래프를 한 번 보도록 하겠습니다. 아래의 그래프는 현재 있는 mortgage loan 어카운트 중에서 3개월 이상 미납이 되었거나 foreclosure진행이 들어간 어카운트들이 차지하는 비율입니다. 보시면 아시겠지만, 3개월 이상 미납되었거나 foreclosure에 들어간 어카운트의 비율은 줄고 있습니다. 여기서 한 가지 기억하셔야 할 것은 작년과 올해들어 시장의 사이즈가 줄고 있어 예년보다 적은 양의 새 모기지 어카운트가 생겼다는 것입니다. 즉, 2021년의 1% 보다 현재의 1%가 실제 어카운트의 수는 적다는 이야기 입니다. 사실 현재의 모기지 론 미납률은 역대 최저라고 합니다. 그래프를 보시고 어떤 생각이 드시나요? foreclosure가 쏟아져 나올까요? 추가로 궁금하신 것 있으시면 언제든 연락 주시고요. 다음에도 보다 도움되는 글로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터 #리얼터한상철 #한인리얼터 #시카고한인리얼터 #시카고 #일리노이 #일리노이한인리얼터 #시카고리얼터 #한인부동산칼럼 #일리노이리얼터 #부동산 #한인부동산 #부동산중개인 #미국 #homeselling #houseselling #Realtor_SangHan #realtorsanghan #realtor #realestateagent #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #buying #selling #investing #Chicago #illinois #realestate