최근 주택 시장은 크게 변하지 않고 있습니다. 낮은 이자율로 주택을 보유한 판매자들은 집을 팔지 않고 있어, 구매자들이 선택할 수 있는 매물은 매우 제한적입니다.
설사 매물을 찾은 구매자들이라도, 중간 주택 가격과 이자율이 높아 경제적 어려움을 겪고 있습니다.
이러한 판매자와 구매자 간의 교착 상태로 인해, 소셜 미디어와 포럼에서는 시장 상황에 대한 오해와 잘못된 정보들이 퍼지고 있습니다.
그러나 자주 언급되는 주택 문제 중 일부는 사실이 아닙니다. 현재 주택 시장에 대한 가장 큰 네 가지 오해와 전문가들이 왜 그들이 틀렸다고 말하는지 살펴보겠습니다.
1. 주택 시장이 2008년처럼 곧 붕괴할 것이다
현재의 매매 교착 상태로 인해 일부 잠재적 구매자들은 우리가 버블 상태에 있다고 거의 확신하고 있습니다. 그래서 버블이 터져서 싸게 집을 살 수 있게 되기를 바랍니다.
높은 집값과 이자율로 이중고를 겪는 구매자가 행운을 바라지 않는 것은 무리가 아닙니다. 그러나 현실은 2008년의 주택 시장 붕괴가 대공황을 유발해 기록적인 실업률을 초래했다는 것입니다. 그리고 실직은 누구의 재정적 꿈도 이루어주지 않습니다.
그리고 중요한 점은 지금의 상황은 2008년과는 전혀 다릅니다.
그 당시와 달리 지금은 새 집이 과잉 공급되지 않고 있으며, 판매자들은 구매자를 유치하려고 노력하지 않으며, 주택 구매자들은 거의 돈을 들이지 않고도 대출을 받을 수 있었습니다.
당시에는 낮은 신용 점수를 가진 구매자들에게 대출을 제공하는 대출 기관의 급증했었습니다.
쉽게 신용을 얻는 것이 이론적으로는 좋게 들릴 수 있지만, 일부 대출은 낮은 초반의 고정금리가 적용된 변동 금리 대출이었습니다. 그리고 그 고정금리기간이 끝나고 대출 금리가 상승하면서 일부 구매자들은 더 이상 월별 상환액을 감당할 수 없었습니다.
특히 2008년 당시, 실직을 겪은 서브프라임 대출자들은 집에 축적된 자산이 거의 없었습니다.
따라서 경제 침체가 오면 그들은 즉시 대출금을 상환할 수 없었고 많은 사람들이 채무불이행에 빠졌습니다.
이러한 조건들은 현재 전혀 해당되지 않습니다. 오늘날 거의 절반의 주택 소유자들이 50% 이상의 자산을 보유하고 있습니다.
더구나 요즘의 융자는 승인을 받는 것이 정말 까다로워 졌습니다. 은행들도 이미 2008년의 사태를 통해 많은 것을 배우고 적용한 것입니다.
그리고 오늘날의 집값 상승의 원인은 완전히 다릅니다.
2020년에서 2022년까지의 가격 상승은 재고 부족과 이례적으로 낮은 이자율에 의해 주도되었습니다.
2. 소유자들이 좋은 이자율을 가지고 있어서 절대 집을 팔지 않을 것이다
오늘날의 주택 시장에 대한 가장 큰 불만 중 하나는 판매 매물이 충분하지 않다는 것입니다. 그리고 2년 전에 제공된 환상적인 이자율로 인해 많은 사람들이 구매하거나 재융자했는데, 무엇이 판매자들을 움직이게 만들겠습니까?
판매자의 관점에서 보면, 낮은 장기 이자율을 포기하는 것은 의미가 없습니다.
그러나 현실적으로는 항상 주택 소유자가 집을 팔아야 하는 인생 이벤트가 있습니다.
사람들은 새로운 직장을 얻어 이사를 가야 합니다. 가족이 늘어나 더 많은 공간이 필요하거나 특정 학군에 살기를 원합니다. 은퇴자들은 집을 줄이거나 더 좋은 기후로 이동합니다. 노인들은 가족과 가까이 지내거나 요양원으로 들어갑니다. 그리고 그들의 집은 시장에 나옵니다. 모든 것에 “절대”라는 것은 없습니다. 장기적으로 좋은 이자율을 가지고 계신 분들도 집을 팔아야 할 때는 판매를 합니다.
3. 금리가 오르면 주택 가격이 떨어질 것이다
많은 잠재적 주택 구매자들은 높은 이자율이 집값을 떨어뜨릴 것이라고 기대했습니다. 하지만 이자율과 집값 사이의 관계는 복잡합니다.
흥미롭게도 이자율 상승이 대부분의 시장에서 가격 하락을 초래하지 않았습니다.
실제로 올해 집값은 도시마다 다르게 나타나고 있습니다. 집값은 여전히 재고에 의해 좌우되고 있습니다. 가장 인기 있는 지역에서는 업데이트된 입주 준비가 된 집이 여전히 여러 오퍼를 받을 수 있습니다.
일부 구매자들은 이자율과 집을 따로 생각하고 있습니다.
사실, 많은 전문가들은 오늘날의 높은 이자율은 미래에 재융자가 가능하고, 오늘날의 집값은 낮은 이자율이 돌아올 때 더 높아질 가능성이 크다고 보고 있습니다.
4. 신용이 좋은 구매자들이 신용이 나쁜 구매자들을 보조하고 있다
이 오해는 정부 지원 주택 대출 기관인 Fannie Mae 와 Freddi Mac의 새로운 수수료 구조에 대한 오해에서 비롯되었습니다.
Fannie Mae 와 Freddi Mac은 저소득층이지만 신용이 좋은 첫 주택 구매자들이 대출을 받을 수 있도록 하기 위해 설립된 정부 지원 기관입니다. 이들은 직접 대출을 하지 않지만, 차용자가 채무불이행할 경우 특정 대출을 보장하여 대출 기관의 리스크를 줄여줍니다.
이 조직들은 또한 다른 대출 기관의 대출을 2차 시장에서 구매하고 이를 투자자들에게 담보 대출 증권으로 판매합니다. 이를 통해 대출 기관은 새로운 차용자들에게 계속 대출을 해줄 수 있습니다.
Fannie Mae 와 Freddi Mac은 주택 담보 대출 산업에서 필수적인 조직입니다. 전체 주택 담보 대출의 약 70%가 이들의 지원을 받습니다. 따라서 그들은 요구 사항을 설정하고 수수료를 부과할 수 있습니다.
새로운 수수료 구조는 첫 주택 구매자에 대한 선불 수수료를 없앴습니다. 동시에, 이 조직들의 명시된 임무와 무관한 대출 및 도움이 필요 없는 차용자들에게는 수수료를 인상했습니다: 즉, 두 번째 주택 대출, 고액 대출, 현금 인출 재융자 등이 해당됩니다.
즉, 이는 차용자의 신용 점수와는 거의 관련이 없었습니다.
오늘은 현재 시장에 대한 가장 큰 미신 (혹은 오해) 4가지에 대해 알아봤습니다. 늘 말씀드리듯이 부동산 거래에 대한 전략은 꼭 전문가 분들과 상의하시어 결정하시기 바랍니다.
다음 글에서 찾아뵙겠습니다.
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