오늘 realtor.com의 기사에 ‘길이 꽉 막힌 것처럼 부동산 시장이 정체되어 있다’는 표현이 나왔습니다.
네, 체감상으로도 정말 그렇습니다. 왜 이런 일이 벌어지고 있는 것인지 realtor.com의 기사를 통해 같이 알아보도록 하겠습니다.
현재의 부동산 시장은 더 이상 시장이 활성화되지도 둔화되지도 않는 그런 상황입니다. 뭐 시장이 반등할 것이다라는 루머가 있지만, 이마저도 확실하지는 않은 상황입니다.
그럼 시장이 왜 이런 상황일가요? Realtor.com의 기사에서 가장 큰 원인으로 삼은 것은 높은 이자율 (High mortgage interest rate) 입니다.
네, 이자율이 엄청 올라갔습니다. 지난 2021년에 비하면 말도 못 할 정도로 올라갔습니다. 7% 가까이 되니까요. 따라서 코비드 시절부터 집을 살까 말까 고민하셨던 분들은 이제 집 사실 엄두가 안 나실 것입니다. 지난달에 나온 통계에 따르면 2021년에 시장에 나온 동일한 집을 현재 10% 다운페이먼트를 해서 구입하려면, 월 납부액이 2배가 차이가 난다고 합니다. 즉, 처음 집을 사려 맘 먹었던 당시의 버젯으로는 당시에는 거들떠도 안 보던 집 밖에 구입을 못 하는 상황입니다.
셀러도 마찬가지입니다. 집을 팔면 다음 집을 구입해야 하는데, 현재 가지고 있는 이 낮은 이자율의 집을 쉽게 놓지 못하는 것입니다. 나라 전체의 집 값은 0.9%가 떨어졌어도 학군이 좋은 지역의 집 값은 계속 오르니 이보다 좋은 투자는 없을 것입니다.
즉, 높은 이자율로 인해 리스팅이 안 나오고, 예전부터 집을 사고자 하며 ‘부동산 시장 폭락’에 대한 근거 없는 루머만 듣고 머뭇거린 분들은 집을 사지 못하는 상황이 된 것입니다.
상황이 이렇다 보니, 새로 짓는 집들에 대한 수요가 커져서 그쪽은 아직 괜찮다고 합니다. 특히 큰 건설사들은 모기지 회사들을 끼고 있는 경우가 많아서 바이어들에게 프로모션을 주거나 해서 월 납부액을 줄여주고 있습니다.
하지만, 이 새 집에 대한 공급도, 현재의 이자율이 유지되면 줄어들 확률이 높습니다. 결국 대부분의 빌더들도 construction loan을 얻을 텐데, 이제 삽을 뜨는 현장에서는 이 높은 이자율을 받고 융자를 얻어야 하는 상황이니까요.
실제 자료로도 나오는데, 새 집을 짓는 퍼밋이 매달 늘고 있기는 하지만, 작년과 비교해서는 같은 기간 내에 나온 퍼밋의 양은 줄었다고 합니다.
반면에, 이번 realtor.com의 기사에서도 언급했고, 저도 늘 말씀드렸듯이 새로 유입되는 수요의 양은 늘고 있습니다. 밀레니얼들 때문입니다. 제가 자주 언급드렸듯이 미국에서 첫 집을 사는 평균 나이는 32 ~ 33세입니다. 현재 32 ~ 33세들이 밀레니얼들인데, 이 세대는 베이비 부머들 보다도 규모가 큰, 현존하는 세대들 중에서 가장 수가 많은 세대입니다. 즉, 나오는 집은 줄고, 집을 사려는 새로운 수요는 늘고 있는 상황입니다. 이 때문에 집이 괜찮으면 여러 오퍼를 두고 경쟁하는 상황이 벌어지는 것입니다.
기사에서는 언급되지 않았지만, 제가 걱정하는 부분은 아래와 같습니다. 이자율이 2%대였던 2021년의 총 부동산 거래량은 6.12M 건 이었다고 합니다. 그러다 이자율이 높아진 작년에는 7%가 줄어든 5.03M 건이 되었고, 올 해는 (현재의 트렌드로 볼 때) 17.3%가 줄어든 4.16M건이 될 전망입니다.
현재 집을 사야 할 32~33세들 중 집을 못 산 사람들도 전체 32~33세 중 이 정도가 있다고 쉽게 생각할 수 있습니다. 그렇다면 나중에 이자율이 떨어져 매물이 늘어나거나 했을 때, 이 집을 샀어야 했으나 못 산 밀레니얼들도 시장에 들어올 것입니다. 이때, 새로 리스팅 되는 집이 이들의 수보다 6 ~ 7배는 많아야 집 값이 안정이 될 텐데, 과연 그럴 수 있을지가 의문입니다. 솔직히 집 값이 더 올라갈 확률이 높습니다.
따라서 늘 강조드리지만, 주변의 루머만 듣고 결정하지 마시고, 부동산 거래 같은 큰 돈이 왔다 갔다 하는 것은 꼭 전문가와 상담하시기 권해드립니다.
다음에도 좋은 글로 찾아 뵙도록 하겠습니다.
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