부동산 시장이 죽고있다고요? - 2

최종 수정일: 2022년 8월 8일

요즘 만나뵙는 바이어 분들 중, 최근 1 ~ 2년 사이에 집을 사고자 마음을 먹고 시장을 보시는 바이어 분들께서 “집 값이 떨어지는 것 같다”, “시장이 죽는 것 같다”는 말씀들을 하시는 분들이 계십니다.

그래서 데이터를 토대로 제 생각을 나눠드려볼까 합니다.

결론 부터 말씀드리면, 제 생각은 부동산 시장은 아직도 엄청 핫 합니다.

다들 아시다시피 지난 2년간은 역대 최저점을 찍은 이자율로 인해, 그리고 서버브로 유입되는 사람들로 인해 비정상적으로 호황인 부동산 시장이었습니다.

만약 2 ~ 3년전부터 집을 보시기 시작하신 분들이시라면, 당연히 시장이 좀 주춤 거린다 느끼실 수 있습니다. 하지만 데이터를 통해 보시면 전혀 그렇지 않습니다.

평균 집값과 집값의 중간 값

그래프를 보시듯이 최소한 시카고와 그 위성도시들의 집값은 계속해서 오르고 있습니다. 여기서 제가 강조드리고 싶은 것은 평균 집값 그래프의 경사입니다. 보시듯이 2020년 6월부터 2021년 7월 경까지는 기존 10여년간의 경사도에 비해 갑자기 가파라지는 경사도를 보실 수 있습니다. 그리고 다시 일반적인 경사로 조정되고 있는 상황입니다.

즉, 최근 2년여 전 부터 집을 보신 분들이라면 시장이 나빠지고 있다 느끼실 수 있지만, 전혀 그렇지 않습니다. 시장이 정상적인 시장으로 돌아가고 있는 중인 것입니다. 그리고 정상적인 시장에서의 평균 집값 상승률은 연 4%가량이 됩니다.

리스팅 기간

그래프를 보시듯이 평균 리스팅 기간은 점차 줄어들고 있는 상황입니다. 가장 큰 이유는 매물이 없기 때문이라 볼 수 있습니다. 제가 누차 강조드린대로 공급에 비해 수요가 많기 때문에 좋은 집이 나오면 바로 팔리기 때문입니다.

리스팅 기간의 중간 값은 지난 달 보다 하루가 늘어났습니다. 하지만, 이 또한 코로나 이전의 정상적인 시장으로 돌아가려면 한 참 남은 상황입니다.

리스팅 가격과 실거래 가격의 비율

다들 코로나 동안 오퍼를 리스팅 가격보다 높게 넣었는데도 안 되었다는 이야기 말이 들으셨을 것입니다. 그리고, 요즘은 집값 낮추는 집들이 많더라는 이야기도 들으셨을 것입니다.

데이터를 통해 확인해 보시면, 아시겠지만, 코로나 기간에도 안 팔리는 집은 실거래가격이 리스팅 보다 낮았고, 요즘도 너도나도 좋아하게 생긴 집은 실거래가격이 리스팅 가격보다 높은 실정입니다. 실제로 저도 바로 지난 주에 리스팅보다 10%이상 높게 오퍼를 넣은 집이 안 되었습니다.

그래프를 통해 보시면 아시겠지만, 사람들이 무조건 제 값보다 높게 주어야 집을 살 수 있다던 코로나 기간의 리스팅 가격 대비 실거래 가격의 평균 비율과 중간 값 비율은 97 ~ 98%입니다. 즉, 실거래 가격의 리스팅 가격의 97 ~ 98%에 이뤄졌다는 이야기 입니다. 다시 말해, 코로나 기간에도 싸게 팔릴 집은 싸게 팔렸다는 것입니다.

사실 여기서 주목해야 할 점은 다음의 두가지 입니다.

1. 이자율이 올라서 사람들이 집을 안 산다는데, 이 비율이 아직 하향세는 아니다.

왜 그럴까요? 여전히 사람들이 좋아할 집들은 리스팅 가격에 가깝게 혹은 그보다 높은 가격에 판매되고 있는 실정입니다. 더구나 매물은 점점 적어지는데, 바이어의 수는 늘어나고 있으니(지난 글 참조) 이 비율은 쉽게 낮아지지 않을 수도 있습니다.

2. 코로나 이전의 정상적인 시장이었던 2015 ~ 2019동안의 비하면 아직도 이 비율이 몹시 높습니다.

이 비율이 95% 가까이 되던 정상적인 시장에서도 평균 집값은 연간 4% 가량씩 올랐습니다.

다음 글에서도 계속해서 부동산 시장 각 요소들의 10년간의 데이터를 토대로 부동산 시장이 어떻게 되고 있는지에 관해 알려드리도록 하겠습니다.

제가 예시로 든 데이터들이 고객분들의 부동산에 어떤 영향을 끼치는지 알고 싶으신 분들은 언제든 연락 주시면 감사드리겠습니다.