부동산 시장이 죽고있다고요?

최종 수정일: 2022년 8월 8일

요즘 만나뵙는 바이어 분들 중, 최근 1 ~ 2년 사이에 집을 사고자 마음을 먹고 시장을 보시는 바이어 분들께서 “집 값이 떨어지는 것 같다”, “시장이 죽는 것 같다”는 말씀들을 하시는 분들이 계십니다.

그래서 제 생각을 나눠드려볼까 합니다.

그 전에 요즘 일어나는 경제현상들에 대해 간략하게 설명드려 보겠습니다.

인플레이션

최근 인플레이션으로 이런 저런 물건 값이 오르고 있습니다. 왜 그럴까요? 결국 바이어의 수보다 물건이 적기 때문에, 즉, 수요가 공급을 넘어서기 때문에 너도 나도 사려고 하니 가격이 올라가는 것입니다. 코로나 등으로 공급이 한정적이었는데 나라에서 구호금이다 뭐다해서 돈은 많이 풀었으니 수요는 확 늘어난 결과입니다.

이자율 상승

그럼 왜 연준에서 인플레이션을 잡기위해 이자율을 올릴까요? 간단합니다. 이자율이 올라가면 당연히 같은 돈을 가지고 살 수 있는 구매력이 줄어들게 됩니다. 부동산으로 예를 들면 이자율이 3%일때와 5%일때 같은 금액의 모기지와 이자를 지불한다 치면 실제 살 수 있는 집 값의 차이는 어마어마 합니다.

원리는 간단합니다. 당연히 구매력이 줄어들면 구매가 줄어들 것입니다. 그러면 수요가 줄어드니 공급량과 수요의 비율이 균형을 맞추게되며 인플레이션이 잡히게 되는 것입니다.

경기침체

이렇게 이자율이 상승하게 되면 사람들이 물건을 안 살 것이니 수요가 줄고, 수요가 줄으니, 줄어든 수요에 맞추려 공급도 줄 것이고, 공급이 줄면 회사에서 그 만큼의 인력이 필요 없을 것이니 (인력에 대한 수요가 줄으니) 많은 사람들이 직장을 잃게 될 것이고……등등의 악순환이 생겨나게 됩니다. 이것이 경기 침체 (recession)입니다.

부동산 시장

자 그럼, 연준에서 이자율을 올렸으니 부동산 시장의 바이어의 수가 줄 것이고 따라서 수요와 공급이 맞춰지겠네요. 그러면 집값이 떨어질 것이고….이자율이 계속해서 올라가면 그렇게 될 것입니다. 하지만, 부동산 시장의 현실은 조금 다릅니다.

1. 부동산 시장의 공급 : 수요의 비율

제가 몇차례 말씀드린대로, 부동산 시장의 가격이 안정화되어 유지가 되려면 공급 : 수요의 비율이 6:1은 되어야 합니다. 하지만, 현재의 한인 고객분들이 찾으시는 시카고 서버브 지역들의 비율은 1.5:1 정도 입니다. 그리고 제가 지난 글에 말씀드린대로(참고 -https://www.sangcanhelp.com/post/왜-집-값이-떨어지지-않죠) 새로운 수요의 양은 계속 늘고 있는 반면에 새로운 공급은 지난 14년간 단 한번도 지난 50년간의 평균에 이른적이 없습니다.

그럼 여기서 직접 한 번 생각해 보시기 권해드립니다. 이 공급량이 해결되지 않는 상황에서, 이자율 상승으로 수요를 줄여 현재의 1.5:1의 비율을 6:1 보다 크게 만드려면 이자율을 얼마나 높혀야 할까요?

2. 셀러들은 바보가 아닙니다.

이자율이 떨어졌으니, “바이어가 빠져나가 집 값이 떨어질 것이다”라 생각하시는 많은 분들이 계십니다. 안타깝게도 이 분들은 셀러의 입장을 생각해 보신 적이 없는 분들일 확률이 높습니다.

위에서 경기 침체가 일어나는 이유를 설명드린 것과 같은 이치입니다. 바이어가 줄어들면 당연히 셀러도 줄어듭니다. 즉, 꼭 지금 집을 팔아야 하는 경우가 아닌 경우엔 집의 리스팅을 미룹니다. 즉, 일반적인 공급이 줄어들게 됩니다.

그러니, 셀러가 집을 안 내놓는데 바이어가 줄어든다고 집 값이 확 떨어지긴 힘들지 않을까요?

3. 부동산의 특수성, 그리고 돈 버는 재주가 있으신 분들

부동산의 특수성은 집을 안 산다고 하여 돈이 절약되는 것은 아니란 것입니다. 다른 상품들은 안 사면 돈을 절약하며 대체할 수 있는 무언가가 있습니다. 하지만, 집의 경우는 노숙을 결심하지 않는 다음에는 자가소유던 렌트던 꼭 필요한 것입니다.

제가 정말 놀란것이 무엇이냐 하면, 이자율이 올라가자마자 돈이 있는 고객분들이 제게 문의를 하신 내용입니다. 하나같이 렌탈 유닛을 찾으십니다. 이 분들은 제가 강조하는 공급과 수요의 원리를 정말 잘 이해하고 계신 분들일 것입니다.

이 부분을 풀어서 단계별로 설명을 드리면,

1 단계: 이자율이 올라가면 부동산 시장의 바이어가 줄어듭니다.

2 단계: 집 사기를 미룬 바이어들도 당장의 집은 필요하기에 렌트를 하기로 결정합니다.

3 단계: 상식적으로 생각해 보아도 렌트 시장에 새로 유입되는 수요가 있을 것이니, 기존 세입자들 중 집 사기를 미룬 수가 많을 수록 전체 세입자의 수가 늘어날 것입니다. 즉, 렌트 시장의 수요가 늘어나게 됩니다.

4 단계: 하지만, 렌트를 하는 집의 개수도 새 집을 짓지 않는 한 확 늘 방법이 없습니다. 결국은 렌트시장에 더 큰 공급부족 현상이 일어나게 됩니다.

5 단계: 결국 렌트비가 올라갈 것입니다. 그래서 요즘 렌트비가 확 오른 것이고요.

돈 버는 재주가 있으신 분들은 이 부분을 미리 예상하고 렌트집 구매를 하시고 계십니다. 당연히 한 분이 몇 채씩 사시는 분들이 계십니다. 즉, 실 바이어의 수는 줄더라도 그 상당부분을 이 투자자 분들이 매꾸어, 이자율이 오른다고 시장이 죽을만큼 수요가 떨어지지는 않습니다. 즉 부동산 매매시장의 공급과 수요의 비율이 6:1을 넘어서 집값이 떨어지기는 힘들다 생각됩니다.

반면에, 렌트시장의 공급부족으로 인해 렌트비는 더 오를 것입니다. 즉, 바잉을 미룬 분들의 지출은 더욱 커지게 될 확률이 높습니다.

이 글을 읽어보시고, 위 내용이 고객분의 집 혹은 집구매 관련 계획에 어떤 영향을 주는지 더 자세히 알고 싶으신 분들은 언제든 연락 주십시요.

다음 글에서는 현재 집들이 팔리는 양을 보며 부동산 시장의 현재 상태를 나눠보도록 하겠습니다.