내 집에 쌓인 자산이 다음 이사의 선택지를 바꿀 수 있습니다
안녕하세요. 시카고 복덕방 한상철입니다.
집을 알아보시다가 마음에 들어한 집에 현금 오퍼가 들어왔다는 이야기를 들으면 마음이 무거워지실 수 있습니다. 다운페이먼트를 준비하고 융자를 알아보는 입장에서는 출발선부터 다르게 느껴지기 때문입니다.
그런데 현금으로 집을 사는 사람들을 모두 큰돈을 가진 투자자로 생각하실 필요는 없습니다. 오랫동안 살던 집을 팔고, 그 집에 쌓인 자산을 활용해 다음 집을 사는 분들도 있습니다.
이 차이를 이해하면 바이어에게는 경쟁 전략이 보이고, 셀러에게는 다음 이사의 가능성이 보입니다
1. 현금 바이어 중에는 기존 주택 소유자도 있습니다
9월 미국 주택 거래의 현금 구매 비중은 27%입니다. 네 건 중 한 건 이상이 융자 없이 이루어진 셈입니다.
현금 바이어에는 투자자와 세컨드홈 구매자뿐 아니라 기존 집을 판 돈으로 다음 집을 구매하는 분들도 포함됩니다.
여기서 중요한 개념이 에퀴티입니다. 집의 현재 가치에서 남아 있는 모기지 잔액을 뺀 금액을 뜻합니다.
예를 들어 현재 집의 가치가 70만 달러이고 모기지가 20만 달러 남아 있다면, 단순 계산한 에퀴티는 50만 달러입니다. (실제 매각 후 사용할 수 있는 돈은 여기에서 각종 매각 비용 등을 제외한 금액입니다)
이 자금으로 더 작은 집을 사거나 가격대가 낮은 지역으로 이동한다면, 새 융자를 크게 줄이거나 경우에 따라 전체 현금 구매도 가능할수 있습니다.
2. 낮은 모기지 금리 때문에 이사를 포기하기 전에 계산해 보셔야 합니다
현재 낮은 고정금리 모기지를 가지고 계시면 이사가 망설여지실 수 있습니다. 새집을 사면서 더 높은 금리로 돈을 빌리는 것이 부담스럽기 때문입니다.
하지만 금리만으로 판단하면 내 집에 쌓인 에퀴티를 놓칠 수 있습니다.
집을 팔고 나온 자금을 다음 집의 다운페이먼트에 충분히 활용하면 예상보다 적은 금액만 빌려도 될 수 있습니다.
다만 융자 금액이 줄어든다고 전체 주거비가 반드시 줄어드는 것은 아닙니다. 특히 Illinois에서는 재산세를 함께 살펴보셔야 합니다. 보험료, HOA 관리비, 유지보수비까지 계산해야 이사 후 부담을 제대로 비교할 수 있습니다.
확인하실 숫자는 세 가지입니다.
현재 집을 팔았을 때 비용을 제외하고 남는 금액
다음 집을 살 때 실제로 필요한 융자 금액
재산세와 보험료 등을 포함한 이사 후 전체 주거비
이 숫자가 나오면 이사 가능성을 훨씬 구체적으로 판단하실 수 있습니다.
3. 융자를 받는 바이어도 충분히 경쟁할 수 있습니다
현금 거래가 눈에 띈다고 해서 대부분의 집이 현금으로 팔리는 것은 아닙니다. 위에 언급한 27%라는 수치를 뒤집어 보면, 약 73%의 거래에는 융자가 사용되었다는 뜻입니다. 따라서 융자를 받는다는 이유만으로 좋은 집에 도전하기를 포기하실 필요는 없습니다.
대신 오퍼를 넣기 전에 준비 수준을 높여야 합니다. 렌더와 소득·자산 서류를 미리 검토하고, 승인 가능 금액과 편안하게 감당할 수 있는 예산을 구분해 두셔야 합니다. 셀러가 원하는 클로징 일정도 확인하면 오퍼를 조율하는 데 도움이 됩니다.
셀러는 가격과 함께 거래가 끝까지 진행될 가능성, 일정, 계약 조건을 살펴본다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다. 무조건 가격을 높이거나 중요한 보호 조건을 포기하는 방식보다는, 내가 감당할 수 있는 조건으로 오퍼를 구성하는 것이 중요합니다.
4. Chicago 교외에서는 같은 동네 안에서도 따로 보셔야 합니다
전국 현금 구매 비중만으로 Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove의 상황을 판단할 수는 없습니다.
같은 동네라도 가격대, 주택 상태, 재산세, 관리비, 위치에 따라 비교 대상과 바이어의 선택이 달라지기 때문입니다.
예를 들어 Glenview나 Northbrook에서 집을 구매하려는 바이어라면, 관심 매물과 비슷한 집들이 최근 얼마에 팔렸고 어떤 조건으로 계약되었는지부터 확인해야 합니다.
셀러 역시 현금 바이어가 올 것이라는 기대만으로 가격을 높게 정해서는 안 됩니다. 최근 거래와 현재 경쟁 매물을 바탕으로 가격을 정하고, 집의 상태와 장점을 분명하게 보여주셔야 합니다.
전국 뉴스는 시장을 이해하는 출발점입니다. 실제 결정에는 내 동네, 내 가격대, 내 집과 비슷한 매물의 정보가 필요합니다.
5. 셀러는 현금 오퍼의 전체 조건을 보셔야 합니다
현금 오퍼는 융자 승인과 관련된 불확실성을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 현금이라는 이유만으로 언제나 가장 좋은 오퍼가 되는 것은 아닙니다.
현금 오퍼의 가격이 더 낮을 수도 있고, 인스펙션이나 다른 계약 조건이 남아 있을 수도 있습니다. 셀러가 원하는 이사 일정과 맞지 않을 가능성도 있습니다.
따라서 오퍼를 비교할 때는 구매 가격, 자금 증빙, 계약금, 인스펙션 조건, 클로징 일정, 비용 부담을 함께 살펴보셔야 합니다.
융자 오퍼라도 준비가 잘 되어 있고 가격과 일정이 적절하다면 충분히 검토할 가치가 있습니다. 최종적으로 얼마가 남고, 어떤 조건으로 거래를 마칠 수 있는지가 중요합니다.
시카고 복덕방의 한마디
현금으로 집을 사는 사람들의 이야기를 들으면서 내 상황을 미리 단정하실 필요는 없습니다.
기존 주택 소유자라면 내 집에 쌓인 에퀴티가 다음 이사의 선택지를 얼마나 넓혀주는지 확인해 보셔야 합니다. 융자를 사용하는 바이어라면 예산과 승인 준비를 마치고, 관심 지역에 맞는 오퍼 전략을 세우셔야 합니다.
지금 시작할 일은 내 숫자를 확인하는 것입니다.
Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove를 비롯한 Chicago와 Chicago교외에서 구매나 판매를 계획하고 계시면 연락해 주십시오. 현재 집의 예상 매각 금액부터 다음 집의 구매 예산과 거래 일정까지 함께 정리해 드리겠습니다.
감사합니다.
시카고 복덕방 한상철
773-717-2227
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