Mortgage를 못 갚아 foreclosure를 진행하면 해당 mortgage와 관련된 모든 빚이 없어지는 줄 알고 있었습니다. 그런데 오늘 realtor.com에 나온 기사를 보고 새로운 것을 알게 되어 고객분들께 공유해 드립니다.
일단 foreclosure에 대해서는 다들 잘 알고 계시죠? 집 주인이 mortgage loan를 못 갚을 형편이 되면 loan을 내 주었던 은행에서 해당 부동산을 차압하여, 판매하고 그 손해를 매꾸는 과정을 foreclosure라 보시면 됩니다.
따라서 foreclosure를 진행하시면, 당연히 은행과의 빚은 청산이 됩니다.
하지만, IRS가 어떤 조직입니까? 당연히 이 부분에 대한 세금을 부과 한다 합니다. 즉, foreclosure를 통해서 탕감된 mortgage의 양을 수입으로 책정하여 거기에 대한 세금을 부과합니다. 보통 foreclosure를 하면 Loan을 가지고 있던 은행으로부터 1099-C (Cancellation of Debt) 를 받게 된다고 합니다. 여기에 적힌 cancel이 된 빚의 양이 수입이 되는 것입니다.
하지만, 이 세금을 안 내도 되는 경우가 있을 수 있습니다.
Mortgage Debt Relief Act
Subprime mortgage사태가 한창일 때, 정부에서는 Mortgage Debt Relief Act, 즉 foreclosure를 통해서 안 갚아도 되게 된 mortgage를 수입으로 책정하여 세금을 부과하는 것을 막아주는 법안을 통과하였습니다. 그리고 이 법안은 원래 2020년까지만 유효한 것이었는데, 이를 2025년까지로 연장하는 안건도 통과되었다고 합니다.
이, Mortgage Debt Relief의 혜택을 받으시려면, 다음의 두 가지 조건에 부합해야 한다고 합니다.
해당 부동산이 Principal residence, 즉 실거주용이어야 한다는 것입니다.
탕감된 빚의 양이 $750K를 넘으면 안된다는 것입니다.
혹, foreclosure를 진행하는 집이 실거주용이 아닐 경우도 세금을 피하는 방법이 있습니다. 그냥 foreclosure를 하는 것이 아니고 bankrupcy를 filing 하는 것입니다. 그러면 탕감된 빚에 대한 세금을 면제받을 수 있다고 합니다.
잘 아시겠지만, 저는 리얼터이지 CPA가 아닙니다. 따라서 제가 오늘 나눠드린 내용은 아주 표면적인 내용일 수 있습니다. 부동산 세금과 관련된 추가적인 궁금하신 부분들은 꼭 해당 전문가인 CPA나 accountant와 상당 하시기를 권해드립니다.
다음에도 보다 도움되는 글로 찾아뵙도록 하겠습니다.
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