많은 분들께서, 정부에서 forbearance package를 중단하면, package를 못 받는 분들이 결국 mortage를 갚지 못하여 foreclosure 대란이 올거라 생각을 하십니다. 그러면 foreclosure 대란이 일어날 것이고, 그 때 집을 사는 것이 낫다고 생각하십니다.
하지만, 제가 이전 글을 통해서 몇 번 말씀드렸지만, 제 개인적인 분석을 통해 볼 때는 2006년같은 사태는 일어나지 않을 것으로 보입니다.
몇일 전, 제 의견을 뒷 바침 해 줄 아티클이 하나 나와 소개해 드리고자 합니다.
아티클의 제목은 "4 Major Reasons Households in Forbearance Won't lose Their Homes to Foreclosure" 입니다.
"Forbearance를 받는 가정이 집을 foreclosure로 넘기지 않을 결정적인 4가지 이유" 정도가 되겠네요.
그럼 그 4가지 이유들을 한번 봐볼까요?
1. Forbearance를 받던 가정중 거의 50%의 가정은 이미 밀린 mortgage를 갚았다고 합니다.
세부적으로 보면,
26.2%의 가정이 forbearance중에 돈을 밀리지 않고 mortgage를 납부 하였습니다.
14.7%의 가정은 그동안 밀린 mortgage를 다 납부하였습니다.
7.6%의 가정은 남은 mortgage를 완납 하였습니다.
2. 금융기관들이 mortgage를 집으로 돌려 받는 것을 원하지 않습니다.
지난 2006년 사태 때, 금융기관들은 mortgage 미납자들에게 압수한 집들 (foreclosure)을 관리, 판매하는 것이 얼마나 신경 쓰이고, 힘든 일인지를 배웠습니다. 따라서 보다 많은 금융기관들이, 돈을 납부하지 못하는 사람들에게 다방면의 도움을 주어 어떻게든 현 거주지에 머무를 수 있도록 하고 있습니다.
세부적으로 보면
35.5%의 가정이 자신들의 금융기관에게 repayment에 대한 다음의 도움을 받고 있다고 합니다.
26.5%의 가정이 금융기관에게 payment를 탕감 받았다 합니다. 즉, 이자나 원금을 깎아주거나 일정기간동안 납부하지 않아도 되는 등을 혜택을 받았다고 합니다.
9%의 가정은 가지고 있는 mortgage를 금융기관과 합의하에 refinance등의 조정을 하였다고 합니다.
3. 정부차원에서도 이 가정들이 집을 foreclosure롤 던지는 것을 원하지 않습니다.
4/1일에 나온 Bloomburg의 기사를 보면 금융기관측에서 이 avoidable foreclosure들을 나서서 도와주지 않으면 벌금을 물게 될거란 정부 관계자의 말을 인용했습니다. 또한 정부기관인 CFPB (Consumer Financial Protection Bureau)에서 이 Avoidable foreclosure들을 위한 새로운 가이드를 제시했는데, 그 중 몇가지 중요한 내용은 다음과 같습니다.
2021년 12월 31일까지는 pre foreclosure를 시작하지 못하게 합니다.
금융기관 측에서 Covid-19으로인한 경제적 어려움을 겪고 있는 가정에 mortgage를 깎아주는 옵션을 제공할 수 있도록 해줍니다.
금융기관 측에서 어떠한 도움등을 줄 수 있는지에 대한 정보를 돈을 빌린 측에 줄 수 있도록 합니다.
물론 이 가이드라인이 아직 통과가 된 것을 아니고, 일부에서는 CFPB가 foreclosure를 늦출 자격과 힘은 없다라고 말 합니다. 하지만, 정부에서 많은 집들이 foreclosure로 나오는 것을 막기위해 노력하는 것은 확실 해 보입니다.
4. 만약 위의 모든 것이 계획대로 안되더라도, mortgage를 가진 가정들을 foreclosure전에 집을 팔고 나올 것입니다.
이 부분은 제가 이전 글에서도 나눴었는데, 현재 모든 mortgage를 낀 집들의 집주인이 해당집을 통해 가지고 있는 평균 자산은 $208K입니다. 더불어 전미의 38%의 집들은 mortgage가 없는 납부가 끝난 집들입니다. 이 부분에 대해서는, 2006년의 학습 효과라고들 하는데요. 2006년 당시 큰 어려움을 겪었던 사람들은 집의 자산비율을 높이고 mortgage비율을 낮추는데 많은 노력을 했습니다. 따라서, 각 집을 통한 자산의 비율이 높아진 것입니다. 이 경우, mortgage를 못 갚는 경우, 집을 팔고 작은 집으로 이사를 가면 됩니다.
하지만, 2006년에는 집에 끼어있는 자산은 없는데 집의 가격이 mortgage보다 낮아져 foreclosure를 할 수 밖에 없는 집들이 많았었습니다.
그렇다면 현재 forbearance를 받는 가정은 어떨까요? Mortgage관련 데이터 서비스회사 Bliack Knight에 따르면 forbearance를 받는 집들 중 오직 약 10%정도만이 mortgage가 있는 집을 통한 자산이 집 가치의 10%미만이라 합니다. 즉, 모든 프로그램이 계획되로 진행되지 않아 foreclosure집이 늘어난 다 해도, 그 최대양은 forbearance를 받는 집들 전체수의 10%도 안되는 양일 것입니다.
글의 마무리는 부동산관련 프로잭트만 30년 이상 진행해온 Zelman & Associates의 CEO의 Ivy Zelman의 인터뷰중 한 문장으로 마무리 하겠습니다.
"The likelihood of us having a foreclosure crisis again is about zero percent. (또 다시 foreclosure 대란이 올 확률은 0%에 가깝습니다.)"
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