Fixer-Upper, 새로운 기회가 될 수 있을까?

최근까지 많은 바이어들이 바로 입주 가능한 ‘턴키 주택’을 선호하며 높은 가격을 지불했습니다. 하지만 집값과 모기지 금리가 부담되는 상황에서 이제는 수리와 리모델링이 필요한 주택, 즉 Fixer-Upper가 주목받고 있습니다.

미국 내 주택의 절반 가까이가 1980년 이전에 지어진 오래된 주택이라는 점도 이런 흐름을 뒷받침합니다. 실제로 Realtor.com 자료에 따르면 Fixer-Upper로 광고된 매물은 조회 수가 일반 매물보다 52% 더 많았으며, 검색량은 2021년 이후 세 배 이상 늘어났습니다. 무엇보다도 평균 가격이 약 20만 달러로, 단독주택 중간값보다 무려 54% 저렴하다는 점이 바이어들의 관심을 끌고 있습니다.

Flipping vs Rental, 어디에 초점을 맞춰야 할까?

Fixer-Upper를 활용하는 방식은 크게 두 가지입니다.

• Flipping: 매입 후 수리·리모델링을 통해 시세 차익을 남기고 되파는 방식

• Rental: 수리 후 장기 임대로 꾸준한 현금 흐름과 자산 가치를 누리는 방식

Flipping은 빠른 수익을 노릴 수 있지만, 자재비 상승·금리 부담·공사 지연 등 변수가 많아 위험이 큽니다. 특히 최근 통계에 따르면 Flipping 수익률은 지난 17년 중 최저 수준으로 떨어져 있어, 작은 실수도 수익을 잃게 만들 수 있습니다.

반면 Rental은 안정적입니다. 월세 수입을 기반으로 꾸준히 현금 흐름을 확보할 수 있고, 장기적으로는 주택 가치 상승과 세제 혜택까지 누릴 수 있습니다. 미국 전체 평균 임대 수익률은 약 7.45%로 여전히 역사적 기준에서 강한 수준이며, 특히 도심이나 교통 접근성이 좋은 지역은 공실률이 낮아 장기 수익이 보장되는 경우가 많습니다.

투자 원칙을 기억해야 한다

성공적인 투자를 위해서는 몇 가지 기본 원칙이 있습니다.

• 70% 룰 (Flipping): 예상 수리 후 가치(ARV)의 70% 이상 지불하지 말 것

• 1% 룰 (Rental): 월 임대료가 매입가의 1% 이상이어야 안정적 현금 흐름 가능

• 50% 룰 (Rental 운영): 임대 수익의 절반은 유지보수·세금·보험·공실에 사용된다고 가정할 것

또한 한 가지 시나리오에만 의존하지 않고, Flipping·Rental·자택 거주 등 여러 전략을 동시에 고려할 수 있는 주택을 선택하는 것이 안전망이 됩니다.

시카고 서버브 시장에서의 기회

시카고와 서버브 지역에서도 Fixer-Upper 주택은 점차 관심을 받고 있습니다. 글렌엘린(Glen Ellyn), 롬바드(Lombard), 오로라(Aurora) 같은 오래된 단지에는 수리 후 가치 상승 여력이 큰 주택이 많습니다. 이곳에서 합리적인 매입가로 주택을 확보해 Rental로 돌린다면 안정적인 장기 수익을 기대할 수 있습니다. 반면 네이퍼빌(Naperville)이나 노스브룩(Northbrook)처럼 인기 지역은 매입 가격이 높아 Flipping보다는 Rental이 더 유리할 수 있습니다.

결론

Fixer-Upper는 지금의 시장에서 가격 부담을 줄이면서 투자 기회를 확보할 수 있는 대안입니다. Flipping은 철저한 관리와 빠른 실행이 필요하지만, 장기적인 안정성을 원한다면 Rental이 더 유리할 수 있습니다.

중요한 것은 내 재정 상황과 시장 여건을 고려해 올바른 전략을 세우는 것입니다. 지금 시카고 서버브에서 어떤 Fixer-Upper 기회가 있는지 전문가와 상의해 보시길 권해드립니다.

시카고 복덕방 한상철

773-717-2227

ChicagoBDB@gmail.com