계약이 성사되면 클로징까지 보통 30 ~ 60일이 걸립니다. 그리고, 사람일은 모든 것이 계획한 대로 되는 것이 아니기에, 철저히 준비를 했음에도 의도치 않은 이유로 계약을 더 이상 진행 할 수 없게 되는 경우가 있읍니다. 따라서, 바이어와 셀러는 계약과 관련된 주변 상황 중 온전히 관리 할 수 없는 부분에 대해서는 계약서에 contingency를 명시 하므로, 그 특정 이유로 계약이 깨졌을 때는 상대방에 대한 피해 보상의 책임이 없다는 것에 대한 상대방의 동의를 사전에 구하게 됩니다.
그럼, Contingency에는 어떤 것들이 있을까요?
일단, 저희가 사용하는 계약서는 가장 일반적인 contingency 몇 개만 포함하고 있습니다. 하지만, 계약서는 상대방과 어떻게 합의하느냐에 따라 상당히 개인적인 contingency도 가능합니다. 즉, 원하시는 조건부는 다, 상대방에게 물어볼 수 있다는 이야기 입니다.
제가 겪어 본 contingency중 가장 기억에 남는 특별한 contingency는 “딸이 XX/XX까지 결혼해서 집에 둘만 남을 경우” 였읍니다. 물론, 딸이 약혼을 한 상태였지만, 셀러입장에서 딸의 결혼이 깨져서 여전히 큰 집이 필요할 경우엔 집을 못 판다는 조건이었읍니다.
또 다른 특별한 contingency는 셀러가 다음 집을 찾을 때 까지는 closing을 무기한 연기한다는 contingency도 있었읍니다. 이 경우는, 제가 바이어 측이었는데, 결국 바이어 분께서 다른 집을 찾아서 계약이 깨졌었읍니다.
다시 말씀드리지만, 고객님들만의 특별한 조건이 있을 시 그 부분은 분명히 상대방에게 물어보고 동의를 구할 수 있읍니다. 그리고, 합의가 된 후에는 그 특정 조건으로 계약이 파기될 시, 고객님의 책임이 아닌 것 입니다.
그럼, 계약서에도 등장하는 가장 일반적인 contingency에는 어떤 것들이 있을까요?
Loan contingency
바이어가 걸어 놓는 contingency이며, 융자를 얻어 집을 얻는 바이어 분들은 이 contingency를 무조건 걸어 놓습니다. 내용은, “바이어가 융자를 얻기 위한 모든 절차를 다 진행했지만, 융자가 안나와 계약을 이행을 못 할 경우, 이는 바이어의 책임이 아니다”란 내용입니다.
셀러들이 같은 값이면 cash buyer를 선호하는 이유는 여기에 있읍니다. Cash buy는 이 finance contingency가 없다는 말이거든요. 즉, 셀러 입장에서는 큰 불안감 하나를 줄일 수 있는 조건이기에 cash buyer를 선호하게 되는 것 입니다.
Contingencies upon sales and/or closing of real estate (Home sale contingency)
간혹 바이어측에서 새로운 집의 구매금액을 구하기 위해 현재 소유한 부동산을 팔아야 하는 경우가 있읍니다. 이럴 때 바이어 측에서 home sales contingency를 걸어 “바이어가 특정 부동산을 팔아야 사는 집의 클로징이 가능하다. 혹 바이어의 부동산이 팔리지 않아 셀러와 진행하는 계약을 이행 못 할 경우는 바이어의 책임이 아니다”에 대한 조건을 걸고, 동의를 구합니다.
셀러 측에서는 참 까다로운 조건 입니다. 따라서 집을 파실 때, 이런 조건의 오퍼를 받으셨다면, 꼭 같이 일 하시는 리얼터와 바이어가 시장에 내놓은 집을 같이 분석하시어 위험부담을 최소화 하시길 권해드립니다.
추가적인 질문들 뎃글로 남겨주시면 선별하여 다음 블로그에 적도록 하겠습니다.
좋은 한 주 보내십시요.
