비록 그 당시 집을 소유하고 있지 않았더라도, 여러분은 2008년의 주택 위기를 기억할 것입니다. 그 충격은 수많은 사람들의 삶에 영향을 미쳤고, 많은 사람들은 이제 비슷한 일이 다시 일어날까 봐 걱정하며 살아가고 있습니다. 하지만 안심하세요. 그때와 지금은 다릅니다. Business Insider에 따르면 여전히 많은 미국인들이 주택 시장이 붕괴할 위험이 있다고 믿고 있지만, 주택 시장 상황을 연구하는 경제학자들은 2024년이나 그 이후에도 붕괴를 예상하지 않는다고 합니다.
전문가들이 이렇게 확신하는 이유는 무엇일까요? 시장과 주택 가격이 붕괴하려면 너무 많은 집이 매물로 나와야 하지만, 데이터는 그런 일이 일어나지 않고 있음을 보여줍니다. 현재는 공급 과잉이 아닌 공급 부족 상태입니다. 이는 올해 우리가 본 재고 증가에도 불구하고 사실입니다. 주택 공급은 세 가지 주요 출처에서 나옵니다:
1. 구축 판매
2. 신축
3. 압류 또는 단기 매매 등 문제성 주택
이 세 가지 주요 공급원을 살펴보면, 2008년과는 다르다는 것이 명확합니다.
구축 판매
기존 주택 공급이 작년 이맘때와 비교해 증가했지만, 여전히 전체적으로 낮은 수준입니다. 이는 지역별로 다르지만, 전국적으로 현재의 월별 공급량은 기준치 이하이며, 붕괴 당시보다 훨씬 낮습니다. 아래 그래프는 이를 더 명확히 보여줍니다.
최신 데이터(녹색)와 2008년(빨간색)을 비교해보면, 현재 가용 재고는 약 3분의 1에 불과합니다. 특히 제가 있는 시카고 지역은 더 심각합니다. 현재 2024년 7월 기준 비율이 1.8 : 1에 불과하며, 한인 분들이 많이 찾으시는 북쪽 서버브 (노쓰브룩, 글랜뷰, 버팔로 그로브 등등)의 지역은 1.3 : 1, 서쪽 서버브 (네이퍼빌 지역)은 1.2 : 1로 여전히 아주 심각한 셀러마켓입니다.
신규 주택 건설
요즘 새로 지어진 주택에 대해 많은 이야기가 오가고 있어, 주택 건설업체들이 과도하게 건설하고 있는지 궁금할 수 있습니다. 신규 주택이 전체 재고의 더 큰 비율을 차지하고 있음에도 불구하고, 경고할 필요는 없습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
아래 그래프는 지난 52년 동안 건설된 신규 주택 수를 보여줍니다. 그래프의 주황색 부분은 붕괴 직전에 발생한 과잉 건설을 나타냅니다. 그리고 빨간색 부분을 보면, 건설업체들이 그 이후로 꾸준히 적은 양 만을 건설해왔음을 알 수 있습니다.
건설업체들은 과잉 건설을 하지 않고, 보충하고 있는 것입니다. Bankrate의 최근 기사에 따르면 건설업체들은 대공황을 너무 잘 기억하고 있으며, 건설 속도에 대해 신중하게 접근해왔기에 판매할 주택이 지속적으로 부족하게 되었다고 합니다.
문제성 주택 (압류 및 단기 매매)
마지막으로 공급이 나올 수 있는 곳은 문제성 주택, 즉 단기 매매 및 압류입니다. 주택 위기 동안, 많은 사람들이 실제로 감당할 수 없는 주택 대출을 받을 수 있도록 허용하는 대출 기준 때문에 압류가 급증했습니다.
오늘날 대출 기준은 훨씬 엄격해졌고, 그 결과 더 자격 있는 구매자가 많아졌으며 압류는 훨씬 줄어들었습니다. 아래 그래프는 ATTOM 이라는 부동산 데이터 분석 기관의 데이터를 사용하여 주택 붕괴 이후 어떻게 변화했는지를 보여줍니다.
이 그래프는 대출 기준이 엄격해지고 구매자가 더 자격을 갖추게 되면서, 압류 수가 줄어들기 시작했음을 분명히 보여줍니다. 2020년과 2021년에는 압류 금지 조치(검은색)와 유예 프로그램의 조합이 시장 붕괴 당시의 압류 급증을 막는 데 도움이 되었습니다.
압류 건수가 증가하고 있다는 헤드라인을 볼 수 있지만, 이는 최근 몇 년 동안 매우 적은 압류가 발생한 것에 비해 증가한 것입니다. 여전히 평년 수준보다 낮습니다.
결론
가격이 크게 하락하고 주택 시장이 붕괴하기 위해 필요한 재고 수준에는 아직 미치지 못합니다. 그에 따른 전문가들의 입장을 그대로 가져와봤습니다.
Forbes는 이렇게 설명합니다:
"As already-high home prices continue trending upward, you may be concerned that we’re in a bubble ready to pop. However, the likelihood of a housing market crash—a rapid drop in unsustainably high home prices due to waning demand—remains low for 2024. (이미 높은 주택 가격이 계속 상승하고 있어 주택 거품이 터질 준비가 되었다고 걱정할 수 있습니다. 그러나 2024년에 주택 시장 붕괴, 즉 수요 감소로 인한 비정상적으로 높은 주택 가격이 급락할 가능성은 낮습니다)."
First American의 수석 경제학자 Mark Fleming은 공급과 수요의 법칙을 주택 시장 붕괴가 일어나지 않을 이유로 지적합니다:
"There’s just generally not enough supply. There are more people than housing inventory. It’s Econ 101. (일반적으로 공급이 충분하지 않습니다. 주택 재고보다 사람이 더 많습니다. 이건 경제학 의 기본입니다)."
전미부동산협회(NAR)의 수석 경제학자 Lawrence Yun은 이렇게 말합니다:
"We will not have a repeat of the 2008–2012 housing market crash. There are no risky subprime mortgages that could implode, nor the combination of a massive oversupply and overproduction of homes (2008-2012년 주택 시장 붕괴가 다시 발생하지 않을 것입니다. 폭발할 위험한 서브프라임 모기지도 없으며, 대규모 공급 과잉과 과잉 생산의 조합도 없습니다)."
따라서, 시장에 가용 주택이 충분하지 않아 2008년 주택 위기의 재현은 없을 것입니다. 주택 전문가들과 재고 데이터는 붕괴가 다가오고 있지 않다고 말합니다.
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