"신분이 없는 상태로 미국에서 집을 살 수 있나요? "
어제 고객분께 받은 질문입니다. 궁금해 하실 분들이 많을 것 같아 블로그로 적어 봅니다.
일단, 대답은 “네 사실수 있습니다”입니다. 하지만, 당연히 미국에 계신 분들과는 약간의 차이가 있습니다.
외국인 신분으로 주택을 구매하시는 방법은 다음의 세가지로 나뉠 수 있습니다.
1. 전액 캐쉬로 구입
한국에서 미국의 에스크로로 바로 돈을 보내면 됩니다. 보통 타이틀 회사나 변호사측의 에스크로를 이용하게 됩니다.
셀러와 바이어의 계약이 맺어지면, 양측 사인이 들어간 계약서로 “이 돈이 집을 사는데 쓰이는 돈이다” 라는 것을 확인 한 후 돈이 송금이 됩니다. 돈에 관한 세금이나 출처는 한국에서 송금시에 확인을 하게 되니, 미국에서는 이미 확인이 끝난 돈이고 집을 산다는 명목이 확실하기 때문에 더이상 다른 확인절차는 없습니다. 집을 사신 후에도, 집의 deed(집문서 정도 되겠네요)를 한국측에 보내어 집의 구매가 완료되었음을 알려줘야 합니다.
2. 미국의 모기지를 얻는 방법
**일단, 수입이 전혀 없는 보통의 유학생의 경우는 그 어떤 모기지도 받을수 없음을 알려드립니다.
(1) 학생비자(F1) 로 집을 사는 경우
학생비자인 경우 합법적인 수입이 없는 한, 모기지절차를 밟을수 없습니다. 따라서 보증을 서시는 분이 계시다 해도 (코싸이너) 도와줄수 있는 방법이 없습니다. 따라서, 이런 경우 가상의 회사를 설립해서 거기로 한국에서 펀드(다운페이)를 보내고, 회사이름으로 론을 얻어 집을 구매 하는 방법을 많이들 하십니다. 다운페이는 35~40% 요구됩니다.
(2) 외국인 신분으로 집을 사는 경우
학생비자를 아예 무시하고 방문비자=외국인신분으로 집을 살 수 있습니다. 다운페이는 25%정도 요구됩니다. 수입을 증명해야 합니다. 혹시 한국이던 미국이던 수입(렌탈, 유튜버..기타등등)이 있으시면 그걸로 수입 증명이 가능합니다.
한국 미국에 수입이 없는 많은 유학생의 경우, 부모님이 현재 수입이 있으시다면 부모님 이름으로 집을 사는 방법들을 가장 많이 하십니다. 이 경우, 모기지 랜더마다 다르지만, 보통 부모님 이름 통장잔고가 6~24개월 모기지 페이먼트를 낼 수 있을만큼 있음을 증명해야 합니다. 간혹 미국내 통장으로 일부는 옮겨놓기를 요구하는 랜더들도 있습니다. 참고로, 변호사에게 위임하겠다는 싸인만 한국에서 공증받아 보내시면, 살때 팔때 모두 부모님이 직접 미국에 들어오지 않고도 일은 진행됩니다.
3. 미국내의 다른 가족 명의로 사는 방법
미국에 계신 가족분중에 모게지를 얻으실 수 있는 분이 계시면 그 가족분의 명의로 집을 산후 나중에 헐값에 되살수 있습니다. '나중'은 고객님이 미국 혹은 한국에 수입이 있으셔서 모기지를 받으실 수 있는 상태거나, 올 캐쉬로 사실수 있으실 때를 말합니다.
가장 중요한건! 외국인 혹은 학생(수입없음)에게 모기지를 내주는 랜더를 찾는게 가장 중요합니다.
한미은행 - 외국인 융자 가능합니다.
중국계 은행에서 외국인융자가 쉽게 된다고 합니다. (현직 모기지 브로커이신 분들이 알려주심)
BoA, Chase, Well fargo 같은 대형 모기지 은행 또는 회사에는 외국인융자가 없습니다.
lendingtree, statefarm같은 2금융권중에 이름 있는 회사들에 전화해보니 외국인융자에 대해 지식이 없습니다. "잘 모르겠어. 안될것 같은데..?"라고 합니다.
일단 제가 있는 시카고 지역보다는 LA나 뉴욕등 교민분들이 많은 곳에서 이런 랜더분들을 보다 쉽게 찾으실 수 있습니다. 타주에 있지만 '가능하다고 말한' 모게지 회사들이 원한 조건을 참고적으로 적어보면 다음과 같습니다.
국적이 미국인이 아니어야 하고, 비자나 I-90 입국서류로 신분은 증명한다.
25~ 40% 이상의 다운페이
집 가격에 따라 6~24개월의 monthly payment만큼의 현금이 통장에 잔고로 있어야 한다.
처리 기간은 똑같거나(45~60일 소요) 짧다.
클로징 비용은 4~5%
이자율은 4.5~6%. (프라이빗모기지, 하드머니론 등 모기지 성격에 따라 12.99%까지 올라갈수도 있다.)
조금이나마 도움이 되었으면 하는 바랍입니다.
궁금하신 점 있으면 언제든 연락 주십시요.
