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Paragraph 13. Home Insurance 집 매매계약이 체결된 후 구매자가 HO-3에 준하는 집보험가입에 따른 유예기간이 10일 있다는 내용입니다. 만약 집보험가입이 보험사로부터 거절당하거나 했을경우, 판매자에게 이를 증명하면 계약이 무효화 된다는 내용입니다. 하지만, 만약 계약이 거절당했음에도 이를 증명하지 않았을경우, 집계약은 유효하다는 내용입니다. 하여, 계약이 성사된 이후에는 꼭 보험사에 연락하셔서 약속된 closing날짜에 맞춰 보험을 가입하시는 것이 바른 순서입니다. Paragraph 14. Flood Insurance 집이 Flood zone에 있을경우, 구매자는 계약합의후 10일이내, 혹은 Paragraph 7의 Finance Contingency 날짜 중 후행되는 날짜안에 계약무효화가 가능하다는 내용입니다. 만약 주어진 기간동안 구매자측에서 계약 무효화를 판매자측에 알리지 않았다면 계약은 이행되는것으로 간주됩니다. 또한, Disclosure를 통해서 해당 부동산이 flood zone내에 있다는 것을 사전에 밝힌것과는 아무런 상관없이 위 내용이 이행될수 있습니다. 구매하시려는 집이 Flood zone안에 있는지는, Flood zone 코드는 어떻게 보는지는 Flood zone포스팅을 참고하시기 바랍니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #contractform

Paragraph 12. Professional Inspections and Inspection Notices 이전 포스팅에서 알려드린대로, 계약이 합의가 되면 집 검사 (Inspection)을 하게 됩니다. 집의 구조상 이상은 없는지, 집구매와 딸려오는 물품들 (Paragraph 3 참조)은 이상이 없는지, 집에 위험 요소등은 없는지등을 자격증이 있는 전문가를 불러 확인하는 단계입니다. Inspection의 종류는 다음의 네가지가 대표적이며, 그외에 하수도에 카메라를 집어넣어 확인하는 Inspection, 석면포함 자재들을 사용했는지 확인하는 Asbestos Inspection등 여러가지가 있습니다. - Home Inspection: 집의 전반적인 상태를 확인하는 것 - Lead Paint Inspection: 납성분이 함유된 Lead Paint가 금지된 것이 1978년이기 때문에 그 전에 지어진 집들에 대해 Lead Paint의 유무를 확인하는 것 - Radon Gas Inspection: 집에 라돈가스가 유출되는지를 확인하는 것 - Termite Inspection: 일리노이지역에서는 남부지역을 빼고는 드물지만, 집에 흰개미가 있는지, 그에 따른 집구조물에 대한 손상은 없는지 확인하는 것 (흰개미는 목조주택을 갉아먹습니다. 그리고 미국의 집들은 대부분 목조인지라 흰개미가 있는 지역에서는 필수 입니다.) 보통의 경우 Home Inspection하나 혹은 Radon gas까지 포함 두가지의 Inspection을 일반적으로 진행합니다. . Line 158 - 165: 필요한 Inspection은 구매자측이 알아서 주어진 시간안에 진행해야 한다는 내용입니다. 판매자는 Inspection에 필요한 사항들 (물, 전기등을 틀어주기, 집의 모든 부분을 공개하기등)에 협조해야 하고, 인스팩션과 관련된 기물파손등이 생길시 구매자가 모두 배상해야 한다는 내용입니다. Line 166 - 175: 많은 구매자분들께서 Inspection을 또한번의 가격인하의 기회로 보십니다. 일단 Inspection이 끝나면 맘에 안드시는 부분들 긴 리스트로 작성해서 판매자에게 고쳐달라 혹은 가격은 깎아달라 요구하시죠. 물론 'If you don't ask, the answer is always NO'라고, 물어보시는 것은 좋으나 아래의 내용을 항상 염두해두시는 것이 좋습니다. 계약서상에 보면 Major Component (Central Heating & Cooling, Plumbing, Well system, Electrical system, Roof, Walls, Windows, Doors, Ceilings, Floors, Appliances, and foundation)가 원래 부여된 기능을 못할경우와 안전과 건강상의 문제가 있을 경우를 제외하면, Major component의 연식에 상관없이 판매자가 그 어떤것도 고쳐줄 의무가 없습니다. Line 176 - 183: 구매자는 Inspection과 그에따른 수리가 필요한 부분에 대한 요구를 계약채결 5일 이내 (Lead paint는 10일)안에 판매자에게 요구해야 하며, 그에 따른 추가적인 합의는 10일안에 이뤄져야 한다는 내용입니다. 즉, 판매자측에서 Major Component와 관련되지 않은 것들에 대한 요구를 받았을시, 이 사항에 의해 10일안에 "합의불가"의 이유로 계약을 파기할수 있습니다. 또, 판매자가 요구하기 전에는 구매자가 판매자측에 inspection report를 제공할수 없습니다. 이유는 판매자가 inspection report를 보는 순가, 그 집에 있는 문제들을 알게되는 것이므로 Paragraph 8에 있는 Disclosure document에 그 내용들을 표기해야하기 때문입니다. Line 184 - 187: 만약 구매자측에서 집의 상태가 구매가 가능한 상태가 아니라 판단되면 Inspection후 5일안에 판매자측에 알려주면 계약은 파기된다는 내용입니다. Earnest Money도 그대로 돌려받게 됩니다. Line 188 - 190: 만약 구매자측에서 주어진 시간동안 Inspection과 그에 따른 후속조치를 하지 않았을경우 계약은 그대로 유지된다는 내용입니다. 늘 그렇듯 궁금하신거 있으시면 주저없이 물어봐 주시고 좋은 하루 보내세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #contractform

Paragraph 9. Proration 잘 아시겠지만 IL 주의 부동산세금은 일년에 두번을 징수합니다. City of Chicago 주변의 모든 county들은 6월과 9월에 전년도 세금의 50%씩을 나눠서 징수하지만, City of Chicago가 있는 Cook County는 3월과 9월에 전년도 세금의 50%씩을 나눠서 징수합니다. 여기서 중요한것은 현재 내는 세금이 작년도 세금이라는 것입니다. 그래서, 만약 Cook county이외 지역의 집 계약 클로징이 2020년 5월이라 가정하면, 판매자는 "2019년 1년치 세금과 2020년 5월 클로징 시점까지의 세금"을 구매자측에 줘야합니다. 하지만, 세금은 매년 오르죠? 그 이유로 2020년 5월 클로징 시점까지의 세금을 전년도 세금과 같은 금액에 받는다면 구매자측에서 손해가 생기기 마련입니다. 하여 line 122를 통해 집거래가 일어나는 시점까지 미납된 세금을 최근 세금 공지서를 기준으로 몇 % 높게 책정할것인지를 합의하는 것입니다. 통상적으로 105%정도를 잡고 합의합니다. b)의 부분은 관리비에 관한 부분입니다. 만약 판매시점까지 미납된 관리비가 있다면 판매자가 구매자에게 지불해야 한다는 내용입니다. c) 위 부분은, 통상적인 관리비 이외에 해당 부동산이 있는 단지나 지역에서 special assessment라는 이름 하에 수리/보수등을 위해 별도의 비용을 걷는 경우가 있습니다. 이경우 special assessment의 청구서가 closing 이후에 나왔다면, 이면 구매자가 책임져야 한다는 내용입니다. Paragraph 10. Attorney Review 판매자와 구매자 양측의 합의가 이뤄지면 5일간의 변호사가 계약서를 리뷰할수 있는 시간이 있다는 내용입니다. line 137 - 149 까지는 허락된 5일동안 변호사측에서 할수 있는 것들이 적혀있씁니다. line 150 부터는 만약 Attorney review 기간동안 계약서에 어떠한 수정도 요청하지 않으면, 계약서는 있는 그대로 이행된다는 내용입니다. Paragraph 11. Waive of professional inspections 집계약에대해 판매자와 구매자간의 합의가 이뤄지면, 구매자는 전문가를 불러 집의 상태를 확인할수 있는 권리를 갖습니다. 보통 이 검사결과를 토대로 Paragraph 10에서 말씀드렸던 계약서의 수정이 이뤄집니다. 예를 들면 창문이 다 고장났으니 고쳐라 등등..그런 추가적인 수정에 대한 합의가 다 이워져야 집계약의 합의가 완전히 이뤄졌다 볼수 있습니다. Paragraph 11의 내용은, 그런 집 검사의 권리를 포기한다는 내용입니다. 절대로 이곳에 동의를 하시면 안된다 말씀드리고 싶네요. 계약서 이외에도 궁금하시거나 도움 필요하시면 주저없이 연락 부탁드립니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp

그럼 지난 포스팅에 이어 다음 항목들을 정리해드리겠습니다. Paragraph 7. Financing (cont.) line 65-70 은 계약서에 적혀진 날까지 구매자가 위에서 말한 융자를 얻는데 실패하면 본 계약은 무효화된다는 내용입니다. 혹 융자가 늦어지게되면 구매자는 판매자에게 꼭 지연되는 이유와 언제까지 지연될지를 알려주고 동의를 구해야 합니다. 무효화가 확정되는 시점은 판매자가 구매자에게 계약 무효에 대한 내용을 알려주는 시점이며, 혹 융자가 늦어졌더라도 판매자의 계약무효전에 융자를 제공하면 계약은 유효한 상태로 유지됩니다. line 71- 74 은 계약성사후 5일 혹은 쌍방간에 합의된 기간안에 구매자가 융자신청이나 그에 관한 비용지불을 못했을 경우 판매자가 계약을 파기할수 있다는 내용입니다. line 75 - 81 은 계약의 연기사유를 제공한 쪽에서는 계약을 파기할 권한이 없다는 내용입니다. 가끔 현재있는 집을 판매하시며 동시에 새 집을 구매하시는 구매자분들이 계신데, 그런경우 Paragraph 30에 그 에대한 내용을 따로 기재하지 않으면 계약연기에 대한 계약 파기가 일어났을때 보호받으실수 없습니다. line 82 - 83 구매자가 FHA, VA혹은 USDA 융자를 이용할경우, 해당 융자에 관련된 Amendment 서류를 작성하셔야 합니다. 그 서류의 주된 내용은 "집의 감정가가 XX이하로 나왔을 경우, 구매자가 계약금을 돌려받으며 계약을 파기할수 있다" 입니다. Paragraph 7- b). Cash Transaction with no mortgage Paragraph 7 - b) 의 내용은 구매자가 현찰구매시 이용하는 부분입니다. 역시 현재 소유한 부동산을 판매한 현찰로 새집을 구매할때는 Paragraph 30의 부분을 작성해야 합니다. Paragraph 7- c). Cash Transaction, Mortgage Allowed Paragraph 7-c) 의 내용은 현찰로 구매를 하되, 필요한 현찰을 융자로가져와 구매하는 경우에 해당되는 내용입니다. 중요한 부분은, 판매자는 구매자가 융자를 얻는데 필요한 부분에 도움을 주어야 하며, 이역시도, 판매자가 현재 소유한 집을 팔아야 하는 경우 Paragraph 30을 작성해야 한다는 내용입니다. Paragraph 8. Statutory Disclosures 부동산 거래에 있어 중개인과 판매자가 구매자에게 의무적으로 제공해야하는 문서들을 구매자가 받았는지 확인하는 부분입니다. 5개의 문서가 있는데, - Property disclosure: 판매자측에서 제공하며, 판매하는 부동산에 대한 자세한 내용을 밝히는 문서입니다. - EPA Pamphlet, "Protect Your Family From Lead in Your Home": 납성분이 포함된 페인트의 위험성에 관련된 팜플렛입니다. 중개인들이 제공합니다. - Lead-Based Paint Disclosure: 판매인측에서 제공합니다. 해당 부동산의 납 성분 페인트의 유무에 관한 내용을 밝히는 서류입니다. - IEMA "Radon Testing Guidelines for Real Estate Transaction: 라돈가스의 위험성과 태스트에 관련된 판플렛잊니다. 중개인들이 제공합니다. - Disclosure of information on Radon Hazard: 해당 부동산의 라돈가스 유무를 밝히는 서류입니다. 블로그 내용에 대한 피드백 늘 감사히 생각합니다. 질문이나 도움 필요하시면 주저없이 연락 주세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기

지난 블로그에 이어 오늘은 Illinois 거주용 부동산 계약서 두번째 페이지를 뽀개볼까 합니다. Paragraph 5. Closing 계약이 마무리 되는 날을 적는 곳입니다. Closing 날에 구매자는 보통 판매자측에서 선정한 Title company에서 집관련 서류와 융자관련서류들에 서명을 한후 집의 열쇠와 집문서를 받게됩니다. Closing날짜는 집구매시 필요한 사항들을 이행하는데 필요한 시간등을 고려하여 계약이 합의되는 시점부터 약 6주정도를 잡습니다. **하나의 팁은 가능하면 금요일 오후의 클로징 스케줄을 권하지 않습니다. 구매자의 돈이 판매자의 통장에 들어와야 클로징이 끝나고 문서와 열쇠를 받을 수 있는데, 이런 저런 경우로 돈의 송금이 늦어지는 경우가 있습니다. 문제는 송금이 늦어져 은행이 문닫는 시간까지 송금과 수금이 이뤄지지 않으면 클로징이 돌아오는 연기된다는 점입니다. 하여 가능하면 월요일에서 목요일중 늦지않은 시간으로 클로징 스케줄을 잡으세요. Paragraph 6. Possession 집의 소유권과 판매자 측에서 집을 언제까지 비워줘야 하는가에 대한 내용입니다. 계약서 뒷부분에 있는 Paragraph 35에 별다른 조건이 없으면, 클로징이 끝나는 순간 집의 소유권이 판매자에서 구매자에게 전달되며, 클로징까지는 집을 비워줘야 한다는 내용입니다. Paragraph 7. Financing Paragraph 7 구매자가 집값을 어떤 형태로 지불하는가에 대한 내용입니다. 이부분은 판매자측에서 작성되는데, 다음의 세가지 옵션이 있습니다. a) Loan Contingency (융자구매) b) Cash Transaction with no mortgage (현찰구매) c) Cash Transaction, mortgage allowed (현찰구매후 융자) *일단 중요한 단어는 "contingency"입니다. 이는 쉽게 풀어설명하면 판매자측에서 셀러에게 "내가 이 계약을 XX한 조건으로 하는데, XX한 조건이 외적요소로 충족이 안될시 계약불이행에 대한 책임이 없다" 입니다. 그럼 첫번째 a) Loan Contingency부터 살펴보겠습니다. line 56 - 64 까지는 어떠한 종류의 융자를 어떠한 이자의 형태로 (고정, 변동) 몇년간 몇%의 이자율로 얻겠다는 내용입니다. 이또한 후에 따로 설명드리겠지만, 융자의 종류도 여러가지가 있습니다. - Conventional: 일반 융자입니다. - FHA: Federal Housing Administration 즉 정부기관에서 허가한 금융기관에서 발행하는 융자입니다. 대상은 수입이 mid - low에 해당되는 분들이나 처음 집을 사시는 분들이며 구매자측에는 많은 혜택이 있습니다. 하지만, 융자가 나오는 과정이 복잡하여 판매자가 선호하는 융자의 형태는 아닙니다. 예를 들면 융자를 받기위해서는 금융기관측의 집검사 (Home inspection)를 통과해야 합니다. 집검사시 적발된 사항에 대해서는 판매자가 100%고쳐야 하는 불편함도 있습니다. - VA: 군복무중 혹은 군복무를 하셨거나, 그 배우자등이 받는 혜택입니다. 이자율도 낮고, down payment를 안해도 되는 이점이 있습니다. 일생에 딱 한번 사용하실수 있습니다. - USDA: United States Department of Agriculture, 즉 한국의 농산부에서 허가하는 융자입니다. 원래취지는 미국 시골의 주거환경과 지역발전을 위해 생겨난 융자입니다. FHA나 VA와 마찬가지로 구매자측에는 낮은 이자율과 낮은 downpayment등의 이점이 있으나, FHA와 비슷하게 금융기관에서 시행하는 집검사를 통과해야하는 경우가 있습니다. 대상또한 FHA보다는 높은 신용등급을 요구합니다. 무엇보다 USDA 융자의 가능여부가 지역에따라 달라집니다. 물론 대도시 지역은 일차적으로 안되는 것이 원칙이지만 늘 그렇듯 그 안에서 USDA가 가능한 지역도 더러 있습니다. 구체적인 USDA가능지역은 USDA허가 금융기관에 직적 알아보시길 권합니다. 아직 2 페이지가 많이 남았습니다. 다음회차에 이어서 적어보도록 하겠습니다. 궁금하신점 주저없이 알려주세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기

부동산 계약서 잘 이해하시고 계약하시나요? 부동산 주택거래를 하시며, 13page에 이르는 거주용 부동산 계약서를 자세히 읽어보시는 구매자분들이 몇분이나 계실지 궁금합니다. 한두푼도 아닌, 대부분의 경우는 고객분들의 인생 최고가의 무엇을 구매하시는 일인데, 계약서를 자세히 읽어보시는 고객분도, 혹은 자세히 설명해 드리는 중개인도 드물어 보여, 이 블로그 시리즈를 작성하게 되었습니다. 언어의 문제로 혹은 장문의 계약서를 일일이 읽기 귀찮으셨던 고객분들, 제가 여기서 깔끔하게 정리해 드릴께요. 현재 IL에서 사용되는 버젼은 7.0이기에 "IL Residential Real Estate Contract 7.0"을 대상으로 설명해 드리겠습니다. 구성 계약서는 35개의 paragraph로 구성되어있고, 그 전체 라인수는 563 라인입니다. 아래의 이미지와 같이 Paragraph와 별도로 line number를 적어놓는 이유는 컨트랙에 대한 논의를 할때 말하고자 하는 부분을 쉽게 지목하기 위합입니다. 그럼 Paragraph 별로 어떻한 내용이 있고, 어떠한 부분을 염두해 두셔야 하는지를 알려드릴까합니다. Paragraph 1. The Parties line 2 - 3 이 부분은 판매자와 구매자의 이름이 들어가는 곳입니다. line 4 혹 도와주시는 중개인분이 Dual Agency*의 상황이라면 이곳에 체크를 하고 paragraph 29에 자세한 내용을 표기합니다. *Dual Agency - 한명의 중개인이 판매자와 구매자 모두의 대리인으로 계약을 진행하는 상황입니다. 모든 브로커는 고객의 이익에 최우선으로 행동하게 되어있습니다. 하지만, 한명의 중개인이 한 계약의 판매자와 구매자 모두를 대리한다면 고객들의 이익을 최우선으로 하기 어려운 상황이 됩니다. Dual Agency가 되기 위해서는 각각의 고용인 (판매자 혹은 구매자)의 동의가 있어야 합니다. Paragraph 2. The real Estate 거래의 대상 부동산에 대한 정보입니다. line 7 - 8 에 등록되어있는 부동산의 크기와 주소가 들어갑니다. line 10 에는 1) PIN이라는 세금을 부과하기 위해 정부에서 각 필지에 발행한 번호가 들어갑니다. 각 county의 tax portal을 참고하시면 PIN을 찾을실수 있습니다. 2) 거래하시는 부동산의 형태를 표기하시게 됩니다. line 11 - 14 는 주로 Single Family Attached의 형태에서 사용하시는 란인데, 거래하시는 부동산에 부여된 주차공간과 스토리지 공간이 따로 있는지, 있다면 어떠한 형태로 있는지를 표기하시게 됩니다. Paragraph 3. Fixtures and Personal Property at no additional value 부동산 거래시, 집의 벽면과 천정에 고정되어 있는 모든것들은, 판매자의 특별한 언급이 없는 한 거래되는 부동산에 포함된 것으로 취급됩니다. 그 품목들을 포함하여 어떠한 것들이 이 부동산 거래에 포함이 되는지를 표기하는 부분입니다. line 19 - 28 에는 해당되는 품목들을 채크하시면 됩니다. line 29 에는 그 외에 거래에 포함되는 품목들을 적으시면 됩니다. 판매자가 피아노를 두고 가기로 했다면, 이곳에 piano적으시면 됩니다. line 30 은 주로 판매자가 적는 부분인데, 벽면이나 천정에 고정되어 있음에도 현 부동산거래에 포함되지 않는 품목을 적습니다. 예를 들어 샹드리에를 이사갈때 가져갈 경우, 이곳에 표기해야 합니다. line 31 - 32 도 판매자가 사용하는 부분인데, 거래에 포함된 품목중 작동을 하지않는 품목은 이곳에 명시해야 합니다. line 33 - 34 는 line 31 - 32에 표기되지 않은 품목은 제대로 작동을 한다는 전재하에 계약을 진행한다는 동의입니다. line 35 는 홈 워런티에 대한 내용입니다. 대부분의 경우, 판매자가 구매자에게 홈 워런티를 재공하여 구매후 1년안에 문제가 발생시 적은 금액 혹은 무료로 수리/교체를 할수있는 증서를 제공합니다. 만약 판매자가 워런티를 제공한다면, 이곳에 체크를 하고 Paragraph 32를 통해 얼마짜리 워런티를 제공하는지를 알려줍니다. Paragraph 4. Purchase Price and Payment line 36 - 38 에는 구매가격을 표기합니다. 구매자가 처음 오퍼를 넣을때도 이곳에 금액을 적어 제시합니다. 나중에 최종가격이 결정되면, 새로운 계약서를 다시작성하거나 아니면 처음 오퍼를 넣을때 작성했던 계약서에 두줄을 긋고 금액을 엎데이트 하는 방식으로 진행됩니다. 구매가격에서 계약금 (Earnest Money)를 제외한 나머지 금액은 계약을 마무리 하는 날 (closing) 완불한다는 것에 대한 내용도 적혀있습니다. line 39 - 41 에는 판매자가 구매자에게 별도의 금전적 도움을 주는것을 적습니다. 이 내용은 보통 집의 listing information에 미리 공지되어 있습니다. 예를 들면 "카페트 바꾸는 돈 $3,000을 준다" 등의 내용입니다. line 42 - 44 에는 계약금 (Earnest Money)를 얼마를 언제까지 줄것인지에 대한 내용을 구매자가 적습니다. line 45 - 46 은 계약금을 계약이 마무리되는 시점까지 누가 가지고 있을지에 대한 내용을 적습니다. 한국과는 다르게 미국의 계약금을 포함한 계약에 관련된 유동성이 있는 품목의 돈들은 Escrow라는 명목하에 Escrow account라는 것을 만들어 따로 보관하며 사용하지 못하도록 하고 있습니다. 하여 누가 계약금 (Earnest money)에 대한 escrow account를 가지고 있을지에 대한 동의사항을 표기하게 됩니다. line 47 - 48 은 line 37 - 38의 내용과 비슷한 내용을 클로징시 미납된 모든 금액을 납부한다는 동의입니다. 앞으로 최소한 한주에 하나씩의 블로그를 올릴 계획입니다. 궁금하신것 있으시면 주저없이 연락 부탁드립니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기

*Keeping Current Matters의 아티클 "How a change in mortgage rate impacts your homebuying budget" 을 참고하여 적은 글 입니다. 지난 해 말도 안되게 낮았던 이자율이 이제 조금씩 오르는 기세를 보입니다. 하지만, 여전히 이자율은 역사적으로 남을만큼 상당히 낮은 상황입니다. 그렇다면, 모게지 이자율의 변화는 바이어들의 buying power에 어떤 영향을 끼칠까요? 이와 관련된 분석이 있어 여러분들과 공유해 보고자 합니다. 많은 분들이 집값의 예산을 책정하실때, 월 납부금 예산을 시작으로 역으로 계산을 하여 집값의 예산을 계산하십니다. 사실, 저도 그 방법이 가장 현실적인 방법이라 생각하고 있습니다. 따라서 같은 방법을 이용하여 이자율에 따라 집값의 예산이 어떻게 변하는지를 다음의 표를 통해 보여드리겠습니다. 현재 전미 평균 집값이 $313K 라 합니다. 편의상 $300K라 하고 계산을 해보면, $300K짜리 집은 이자율이 2.75%라면 한달에 $1,225가 모게지 금액이고, 4.25일때는 $1,478이 되는 것입니다. 이 표를 다른 각도로 본다면, 매달 납부 예산이 $1,225일때 이자율의 변화에 따라 구매할 수 있는 집의 가격을 알 수 있습니다. 즉, 매달 납부금액 예산이 $1,225일때 이자율이 2.75이면 $300K의 집을, 이자율이 3.75 일때는 같은 월 납부금액으로 $270K의 집을 구매할 수 있는 것입니다. 즉, 월 납부금 예산이 $1,225일때 이자율이 1%가 높아지면 buying power가 $30K 낮아진 것입니다. 만약, 월 납부 예산이 더욱 큰 경우, buying power의 변화도 훨씬 더 커질 것입니다. 당연한 이야기로, 이자율이 낮을때 집 계약을 마무리 하시는 것이, 같은 돈을 갚으며 더 큰 돈을 빌릴수 있는 방법입니다. 현재 이자율이 엄청나게 낮지만, 전문가들의 의견은 조금씩 오를 것이라는 의견입니다. 따라서, 현재의 시장이 너무 셀러 마켓이라 집 구매를 기다리시는 분들은, 마냥 시장이 이래서 기다리시기 보다는, 막상 이자율이 높아져서 이 셀러 마켓이 끝났을 때의 본인의 buying power와 현재 올라간 집값의 차이를 꼭 계산을 통해 비교해 보시기 바랍니다. 어쩌면 나중에 기다리셔서 사시는 것이 보다 싼 값에 좋은 집을 살 수 있는 기회를 버리는 것일수도 있기 때문입니다. 모게지 브로커, 혹은 같이 일 하시는 리얼터 분들께서 당연히 계산해 주실 수 있을 것입니다. 다시 한번 강조해 드리지만, 결정을 하시기 전에 꼭 수치화 된 자료를 보시고 현명한 결정 내리시길 권해드립니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #시카고부동산 #mortgage #interesterate #모게지이자율 #buyingpower #monthlypayment

*이 글은 Keeping current matters의 글을 바탕으로 개인적인 생각을 더해 쓴 글입니다. 원문 링크는 여기 사람들은 살면서 집에 대한 조언을 참 많이 듣습니다. "판잣집 이어도 내 집이 낫다"는 속담이 있듯이 예부터 사람들은 자가 소유를 강조하기도 합니다. 부동산 소유 (특히 자가소유)를 권장하는 문화는 미국에서도 별다르지 않습니다. 그렇다면 과연 자가소유가 주는 경제적 이익이 무엇이길래 그렇게들 집을 사라 권하는 걸까요? 이에 관해 최근에 발표된 Fannie Mae의 설문 조사를 바탕으로 설명해 볼까 합니다. 설문에 참가한 분들이 뽑은 집을 소유함으로 얻는 경제적 이익 top 4는 다음과 같습니다. - 88%의 설문 참가자는 자가 소유가 은퇴자금 준비에 도움이 된다 답하였습니다. - 87%의 설문 참가자는 자가 소유가 최고의 투자라 답을 하였습니다. - 85%의 설문 참가자는 자가 소유가 경제적으로 보다 여유로워지는데 도움이 된다 하였습니다 - 85%의 설문 참가자는 자가 소유가 자산을 증가하는데 도움이 된다 하였습니다. 추가적인 대답으로는 세금해택등을 받을 수 있는 점과 예산안에서 생활할 수 있게 해준다는 의견도 있었습니다. 대답을 곱씹어 보면 다 같은 말입니다. 즉, 자가소유가 최고의 투자로서, 자산을 불리는데 도움이 되고, 이는 은퇴자금 준비와 삶이 윤택해 지는데 도움이 되는 것이지요. 그렇다면 자가 소유가 정말 자산을 불리는데 도움이 될까요? 지난 2019년 미 연방은행에서 발행한 (Survey of Consumer Finances) 자료를 보면, 자가소유를 한 사람들의 평균 순 자산이 렌트로 살고 있는 사람들의 평균 순 자산보다 약 40배나 많다고 합니다 ($255K Vs. $6,300). 더구나, 이 차이는 점점 커지고 있다고 합니다. 아래의 표에서 보실 수 있듯이 2010년에는 그 차이가 약 35배였습니다. 그리고 당연히 지난 한 해와 올 초반기를 통해 집값이 상승하였으므로, 그 차이는 2019년보다 훨씬 더 커졌을 것입니다. 이쯤에서 많은 분들은 "돈 있는 사람들이 집 있는 게 당연한 거고, 그러면 격차가 벌어 지겠지" 라고 생각하실 것입니다. 하지만, 딱히 그런 것 만은 아닙니다. 아래의 표를 보시면 아시겠지만, 수입이 비슷한 그룹 내에서도, 자가 소유자와 세입자들의 순 자산 차이는 확연히 드러나며, 상위 그룹의 경우 그 격차는 더욱 커지게 됩니다. 또 다른 분들은, 집을 소유한 사람들은 나이가 많을 테니, 당연히 순 자산이 많지 않겠냐 생각하실 수 있습니다. 하지만, 2019년에 Harvard University의 조사에 따르면, 65세 이상의 자가 소유자가 가지고 있는 순 자산의 규모의 중간값은 $319,200이고, 그 중 부동산 자산은 $143,500이지만, 65세 이상의 세입자가 가지고 있는 순 자산은 $6,700이라고 합니다. 물론 이런 차이의 원인에는 여러가지가 있을 것 입니다. 하지만, 제가 지난 글에서도 소개해 드렸듯이, 자가소유가 자산을 불리는데 좋은 방법임은 몇 백년의 시간을 통해 증명된 것입니다. 현재 특별한 자산증식의 활동을 하시고 계시지 않다면, 본인이 사실 집을 사시는 것이 가장 손쉬운 방법이 아닐까 감히 말씀드려 봅니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #부동산 #자가소유 #자산증식