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Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 부동산에 전해지는 미신이 몇가지가 있는데, 그중 대표적인 하나가 "좋은동네에서 가장 나쁜 집을 사라"이라 생각합니다. 다들 몇번씩은 들어보셨을텐데요. Zillow talk에 그 주제에 대해 big data를 분석한 내용이 있습니다. 길지 않은 내용이니 함께 보실까요? Chapter 5. It's The Worst House For A Reason (Why you shouldn't by the worst house in the best neighborhood) 각 Zipcode의 하위 10%집들의 집값 상승률 Zillow에서 각 zipcode의 하위 10% 집들을 분석한 결과, 몇명 드믄 경우를 제외하고는 하위 10%의 집들의 집값 상승률은 그 외 90%와 비슷하다고 합니다. 하지만, 동네가 좋아지면 좋아질수록, 하위 10%의 상승률은 오히려 그 외 90%보다 낮아진다고 합니다. 좋은 동네일수록 나쁜집의 집값 상승률이 낮다는 이야기 입니다. 투자효과가 작아진다는 이야기입니다. 즉, 많은 투자자분들이나 부동산 관계자분들께서 말씀하시는 "가장 좋은 동네에서 가장 나쁜집을 사는 것은 좋은 투자다"라는 조언은 미신에 가까운 조언인 것이지요. 왜 하위 10%의 집들은 상승률이 높지 않을까? 그렇다면, 과연 왜? 좋은 동네일수록 나쁜 집의 집값이 빨리 오르지 않을까요? 가장 큰 이유는 좋은동네일수록 나쁜집의 수요가 적기 때문입니다. 제가 부동산 시장에 대해 전 블로그에서 적었듯이, 부동산도 결국 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 좋은 동네에의 나쁜 집은 투자자들 말고는 찾는 사람이 없을테니, 당연히 집값이 천천히 오르게 되는 것입니다. 입장을 바꿔 생각해보시면, "좋은동네에서 나쁜집을 사라"라는 조언은 모르신다는 전제하에, 예쁘고 고급스러운 집들이 대부분인 동네에 낡은 집을 사서 거주하실 의향이 있는지 스스로에게 물어보시면 답은 쉽게 나옵니다. 즉, "좋은 동네의 나쁜집을 사라"라는 조언에 대한 답을 책의 표현을 빌어 적어보자면 이렇습니다. "By buying the worst house in the best neighborhood, they are also buying the worst house where it has the worst chance of appreciating in value" (최고의 동네에서 최악의 집을 구매하는것은 최악의 가치상승률을 가지고 있는 집을 구매하는 것이다) 하지만 예외도 있습니다. Zillow의 분석에 따르면 뜨는 동네의 하위 10%는 나머지 90%에 비해 상승률이 높다고 합니다. 다시 명확하게 적자면 "좋은 동네의 나쁜집"이 아니고, "뜨는 동네의 나쁜집" 입니다. 그렇다면 뜨는 동네란? 뜨는 동네란 지난 5년 연속 부동산 가격 상승률이 미국 평균 상승률보다 높은 동네를 얘기합니다. 만약 이런 동네의 나쁜집을 부동산 가격 상승률이 평균보다 높아지기 시작한 첫 몇해안에 구매하셨다면, 해당 부동산의 가격이 그 지역의 평균부동산 가격만큼 오를 확률이 높습니다. 우리나라의 젠트리피케이션이 일어났던 가로수길이나 경리단길에서 그 예를 찾을수 있습니다. 당시에는 쓰러져가는 건물들도 지역 평균가 수준에서 판매되었습니다. 하지만, 책에서는 타이밍이 중요하다 말하고 있습니다. 비록 뜨는 동네의 나쁜 집이라도, 타이밍이 완벽하지 않으면 결국은 다른 지역과 똑같은 결과, 혹은 더 나쁜 결과를 얻게 된다는 것이지요. 즉, 그만큼 어렵고 드믄 경우이니, "좋은 동네에서 나쁜집을 사라"의 조언 보다는 원서 속 챕터의 제목처럼 "그 동네의 제일 나쁜집은 사지마라"가 더 좋은 조언이 아닐까 싶습니다. 부동산관련 질문이나 도움 필요하시면 부담없이 연락주십시요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #시카고부동산 #부동산중개 #zillowtalk #starbucks #dunkin #좋은동네나쁜집 #뜨는동네나쁜집

여기저기서 들리는 부동산 시장에 대한 전망들에 대해 어떤 결정을 내려야 할지 막막하실 때가 많으시죠? 전문가분들도 너무 많고요. 또한 일반적으로 대중에게 소개되는 시장 전망은 보다 큰 지역에 국한되는 경우가 많아, 경제뉴스에서 소개되는 부동산 시장 전망이 고객 개개인에게는 맞지 않는 경우도 자주 있습니다. 말씀드린대로 오늘은 어떻게 본인이 매매하고자 하는 부동산의 특정 시장을 1차적으로 직접 예측하실 수 있는 방법에 대해 몇 자 적어보려 합니다. 송구하지만, 다른 부동산 시장전망들과 마찬가지로 100% 확실한 예측은 불가능합니다. 하지만, 수집 가능한 데이터를 어떻게 예측에 적용하는지만 아셔도, 앞으로의 부동산 매매에 큰 도움이 될 거라 확신합니다. 일단 본론에 들어가기에 앞서, 경제의 기본원리인 수요 공급 곡선을 복습 후 넘어가겠습니다. 1. 수요 공급 곡선 부동산뿐 아닌 모든 시장의 전망을 하는데 가장 중요한 컨셉은 수요 공급 곡선입니다. 그래서 모든 경제학 시간의 첫 시작은 이 곡선부터 시작을 하는 것이겠지요. 모든 매매가 그렇듯이 각 부동산의 가격도 수요와 공급이 만나는 지점에서 형성됩니다. 따라서, 수요는 그대로인데 공급이 증가하면 공급자들간의 경쟁으로 가격이 내려가며 buyers' market이 형성되고 (아래의 왼쪽 그래프), 공급은 그대로인데 수요가 증가하면 수요자들간의 경쟁으로 가격이 올라가 sellers' market이 형성됩니다 (아래 오른쪽 그래프) 반대로는, 수요는 그대로인데 공급이 감소하면 수요자들간의 경쟁으로 가격이 올라가 seller's market이 되고 (아래의 왼쪽 그래프), 공급은 그대로인데 수요가 감소하면 공급자들간의 경쟁으로 가격이 내려가며 buyers' market이 됩니다 (아래의 오른쪽 그래프). 다시 말씀드리지만, 부동산 시장도 마찬가지입니다. 파시는분이 많으면 사시는 분에게 유리한 buyers' market, 사시는 분이 많으면 파시는분에게 유리한 sellers' market이 되는 것이죠. 그럼 이 원리를 바탕으로 어떻게 해당 부동산 시장을 전망할까요? 2. 부동산 시장 전망 다시한번 말씀드리지만, 아래의 방법은 제가 하는 방법이지, 절대 진리는 아닙니다. 시장분석을 전문적으로 하시는 분들도 계실거고요. 하지만, 보통 일반인 분들께서 이 기본적인 생각의 틀만 숙지하고 계셔도 부동산매매의 결정을 내리실때 큰 도움이 되실 것 같아 적어드립니다. 일단 전망하실 부동산 시장을 작게 보시라 권해드리고 싶습니다. 일전에 나눴듯이 같은 zip code에서도 지역마다 다른 시장이 생겨나며, 가격대마다, 형태마다도 다른 시장이 생겨나기 때문입니다. 참고로, 저의 경우는 지역적으로는 작게는 한 초등학교 학군, 샘플사이즈가 너무 작을때는 한 고등학교 학군의 비슷한 가격대정도를 최대크기로 해서 시장을 분석합니다. 시장분석시 가장 중요한 부분은, 수집된 자료 하나하나에 대해 "해당 시장의 공급과 수요에 어떤 영향을 줄것인가?" 의 답을 하는 것입니다. 여러 다각도의 정보를 얻으셨다면, 정보 각각에 대해 시장 공급과 수요에 어떤 영향을 줄지를 예상하고, 다른 수요 공급에 영향을 주는 요소들과 함께 입체적으로 취합하여, 최종적인 시장의 수요와 공급 변화를 예측하면 됩니다. 정보는 구체적일수록 좋습니다. 하지만, 아래의 정보 정도만 있어도 해당 부동산 시장의 변화를 보실 수 있는 힘이 생깁니다. 아래의 리스트순서는 우선순위가 아닙니다. 왜냐하면 각각의 요소들이 시장에 끼치는 영향의 정도가 지역마다, 가격대마다 다 다르기 때문입니다. 1) 현재 시장의 트랜드를 그 지역의 months of supply (inventory)와 그 트랜드를 통해 봅니다. MOS를 계산하는 방법은 1년간 월평균 매매건수로 현재 시장에 나와있는 매물 개수로 나누면 됩니다. 즉 현재 보고 계신 시장에 판매되고 있는 매물 개수가 50개이고, 지난 12개월간 월평균 매매건수가 10개라면, 현재 해당 시장에는 5개월치의 inventory가 있다는 얘기입니다. 더 이상의 공급이 없고, 현 수요를 유지한다면 5개월 후면 그 시장의 집이 다 팔린다는 얘기이지요. 보는 시각마다 다른데, 보통 6 ~ 7개월치의 인벤토리를 기준으로 그보다 적은 물량이 있으면 Sellers' market, 그보다 많이 매물이 있으면 Buyers' market으로 구분합니다. 이를 통해 현재 시장이 누구에게 유리한 시장이고, 어떻게 흘러가는지를 보실 수 있습니다. 자료를 구하시는 방법은 같이 일하시는 리얼터분께 요구하시면 1분이면, 심지어 부동산의 가격별, 크기, 방 개수 등등의 보다 세밀한 해당 시장의 Months of supply (inventory)를 받아보실 수 있습니다. 이를 보실 때 총 매물 건수와 매매건수의 트랜드도 함께 보시면, 보다 명확한 공급과 수요의 변화를 보실 수 있습니다. 2) 해당 지역의 인구변화를 봅니다. 해당 시장을 직접 둘러보셨을때 새 땅을 개발하여 짓는 집의 개수는 미미한데 인구가 계속 증가하고 있다면, 당분간은 seller's마켓일수 있는 곳입니다. 특히, 해당지역 인구증가의 원인이 무엇인지도 알아낸다면 그 지속성 또한 가늠하실수 있습니다. 예를 들면, 저희 이웃도시에 Amazon이 큰 창고와 물류센터를 지었습니다. 들어오는 인구를 새로 짓는 집들이 충당을 못하여 한때 특정 가격대의 집값이 꽤나 올라갔었습니다. 인구 정보는 Census에 들어가시면, 해당지역의 가정당 평균연령까지 알수있어 보다 구체적인 분석을 도와줍니다. 여기에 평균 가정 사이즈, 연령대의 정보도 함께 보시면, 구입 혹은 판매하시려 하는 집이 속한 시장의 방향을 보실수 있습니다. 예를 들어 평균가정사이즈가 줄고 있고, 아이들의 평균연령도 어려지고 있다면 방 5 ~ 6개의 초등학교에서 먼 집들이 속한 시장은 수요가 줄 것 이고 결과적으로 시장도 약해질 것입니다. 3) 해당 시장의 학교정보를 봅니다. 2017년에 National Association of Realtors에서 행한 자료에 따르면 96%의 구매자들이 집을 고를 때 좋은 학교 학군은 양보 못한다고 대답하였습니다. (아래 표 참조) 반대로 생각하면, 경기가 나빠지더라도 해당지역의 부동산 소유주들은 자녀들을 위해 최대한 버틸수 있을때까지 버티다 집을 시장에 내놓는다 해석할수 있겠습니다. 또한 좋은 학군의 집은 꾸준한 수요가 보장된다 볼 수 있습니다. 그래서, 다른 시장들보다 안정적일 수 있습니다. 특히, 해당 시장내에서 집의 구조가 아주 일반적이고, 가격대가 중간대에 해당하는 집들은 늘 다른 가격대의 집들보다 안정적인 시장을 유지합니다. 학교에 대한 정보는 greatschools.org에서 확인하실수 있습니다. 4) 기타 수집가능한 주변 정보들을 봅니다. 여러가지가 있을수 있는데요. 예를 들자면 새로운 회사가 이사를 갈 것이라던지, 아니면 문을 닫을 것이라던지, 지역구의 세금이 오를것이라던지, 유해시설이 생겨날 것이라던지, 혹은 공원이 더 생길 것이라던지, 해당시장의 아이들의 연령대가 높은지 낮은지, 직장인이 많은지, 자영업자가 많은지, 지역의 이혼율이 높아진다던지, 새로운 스타벅스나 홀푸드가 문을 연다던지 (zillow talk에 보면 해당 지역의 집값은 수요의 증가로 인해 보다 빠르게 상승합니다), 렌트가 많은지 혹은 소유가 많은지 등등 여러가지 자료를 토대로 해당 시장의 수요 공급의 변화를 예상합니다. 지역신문을 통해 이런 정보들을 얻으실수 있습니다. 5) 정부의 정책과 현재 경기를 살펴봅니다. 코로나사태가 여기에 속하겠네요. 요즘의 상황을 예를들어 볼까요? 일단 웬만한 모든 가구들이 코로나로 인해 모게지 페이먼트를 세 달간 유예할수 있습니다. 그렇기 때문에 평소에 선호도가 높은 시장 (예: 학군이 좋은 동네)은 최소한 앞으로 세 달간은 사람들이 최악의 상황에도 집을 유지하려할것입니다. 또한 최근 낮은 이자율로인해 많은 분들이 재융자 (refinance)를 신청하여 매달 납부하는 금액의 부담을 줄이셨죠 (뉴스에 의하면 요즘 모게지 신청의 75%가량이 refinance application이라고 합니다) . 그로인해 집을 지키실수 있는 기간이 길어졌을 것이라 예상합니다. 또한 원래 판매를 하려 했던 분들도 현재 경기에 대한 두려움에 매물을 내놓지 않을것이므로, 평상시 선호지역의 부동산 공급은 오히려 줄어들 수 있습니다. 반면에, 구매를 하고자 했던 분들은 현재 미국 경기의 영향으로 부동산 가격이 더 떨어질거란 기대심리로 수요도 줄어들수 있습니다. 따라서 평소 선호도가 높았던 시장은 아직까지는 가격변동이 심하지 않을 것입니다. 오히려 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 작아 가격이 오르는 지역도 있을것입니다.. 실제로 제가 사는 Naperville지역은 지난 몇달간의 부동산 가격차이에는 별 큰 변동이 없습니다. 그리고 제 고객분께서 찾으시는 Crystal Lake의 다운타운 지역의 150K ~ 200K대의 개인주택은 높은 수요로 인해 오히려 집값이 오르는 경향입니다. 위에 말씀드린 정보들은 같이 일하시는 리얼터분이나, 그 동네에 거주하시는 분들, 지역 신문, 그리고 Census등을 보시면 쉽게 찾으실수 있는 자료들입니다. 분석이 좀 복잡해지실 때는 같이 일하시는 리얼터분께 도와달라 하십시요. 솔직히 리얼터의 업무가 집이나 보여드리고, 계약서 도와드리고만은 아닙니다. 증권 브로커분들도 증권을 사고파는데 있어 충분한 분석을 통해 고객들을 도와드리듯이, 저희도 브로커로써 그정도는 당연히 해야한다고 생각하시는 분들이 훨씬 많이 계십니다. 그냥 도움을 청하지 않으셔서 못해드리는 경우가 더 많습니다. 더 궁금하신거 있으시면 언제든지 질문 주시고요. 건강한 하루 보내십시요. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #집값 #집사기좋은때

요즘 코로나때문에 장난도 아니죠? 이곳 미 중부 부동산 시장도 불확실한 두려움에 고객분들이 다들 쉽게 결정을 못하시는 경우가 많이 있답니다. 그리고 많은 분들께서 지금 집을 사는게 맞는지 물어들 보시죠. 그래서, 미국집 이야기의 두번째 쳅터인 Attached Single House에대한 썰을 이어가기 전에, 제가 그동안 부동산투자를 해오며, 그리고 중개인으로서의 경험으로 봤을때 적정한 매매시기는 언제인가와 부동산시장 예측에 대해 보고 느끼고 정리한 점들을 쉽게 풀어보려 합니다. 일단, "지금이 집을 사기에 좋은 시기냐"는 질문의 답은 다음의 두가지경우로 답을 드릴수 있습니다. 1. "지금 보시는 집이 정말 꿈에 그리던 집이다"의 경우 꿈에 그리던 집을 사시는데 좋은때도 나쁜때도 없습니다. 부동산의 다른 매매대상 물품들과 가장 다른점, 특히 개인주택의 가장 큰 특징은 유일함 혹은 희소성에 있습니다. 즉, 지금 맘에 들어하시는 Dream House은 단 한채뿐인거죠. 때문에 정말 완벽한 집을 찾으셨다면, 그리고 집보다 더 좋은집은 찾기 어려울것 같다면, 그 집이 시장에 나와있는 그때가 집을 사시기 가장 좋은 때입니다. 사람의 마음이 정말 맘에들어하는 것을 놓치고나면 오랜시간 차선책과의 비교를 통한 아쉬움이 남게 되기 때문에 더욱 그렇습니다. 하지만, 정말 100% 나에게 완벽한 위치에 있는 완벽한 집이 얼마나 있겠습니까? 거의 불가능에 가깝다고 생각합니다. 그래서 제가 제 고객님들께 늘 드리는 말씀이기도 하며, 실거주용 집을 사시는 대부분의 분들께 해당되는 말이 "현재 구매하시는 집이, 아마 여태까지의 일생동안 가장 큰 금액의 투자" 입니다. 같은 이유로 (제가 믿는한) 모든 리얼터분들이 시장분석도 열심히 하고, 경제정책도 공부하고 하며 최고의 투자를 하실수 있도록 노력하고 있는 것입니다. 그럼 고객분들이 집을 사실때 투자로서의 가치도 중시하는 경우는 집을 사는 좋은때가 언제일까요? 2. 집의 투자로서의 가치를 생각할 경우 이 경우에는 부동산 시장에 대한 분석이 필요합니다. 그리고 당연히 시장가가 가장 바닥으로 떨어졌을때 사는것이 답입니다. 말은 쉽죠? 하지만 사실 이것을 예측하기가 쉽지 않습니다. 부동산 시장가는 주식한주 한주와 마찬가지로 지역마다, 심지어는 같은 지역내에서도 가격대마다, 가격대에서는 주거형태에 따라 가격의 등락폭이 다 다릅니다. 예를 들면 subprime mortgage사태가 벌어질때의 전미 평균집값 하락폭은 Census data에 의하면 위의 그래프와 같이 약 19%였습니다 (출처: https://fred.stlouisfed.org/series/MSPUS). 하지만, Nevada, Florida 지역은 심하게는 40%이상 떨어진 특정지역과 가격대가 있고, 반면에 제가 있는 Illinois 10% 미만으로 떨어진 지역과 가격대도 여럿 있습니다. 그렇기 때문에 주변 중개인분들께 집값이나 매매의 시기에대해 물어보실때는 "어느지역 어느가격대의 어떤 집을 사거나 팔려고 하는데 지금이 좋은 시기냐"라고 물어보시는게 중개인분들의 보다 미시적이고 구체적인 시장분석을 통해 답해드리는, 보다 의미있는 답을 얻으시는 질문이라 생각됩니다. 하지만, 중개인분들이 다들 마법의 구슬을 하나씩 가지고 계신것도 아니고, 반면에 고객분들중에서 정말 분석력이 좋으신 분들도 계십니다. 그래서 다음글에서는 고객분들 스스로 분석을 하시는데 도움이 되겠다 생각되는 것에 대한 썰을 쉽게 풀어보겠습니다. 미국집시리즈는 이 시리즈가 끝난후 (약 2부작 예정입니다.) 계속하겠습니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #집값 #집사기좋은때

4. Coach House Detached Single Family Home의 대표적인 형태중에서 가장 정의하기가 어려운 것이 Coach House인것 같습니다. 오래전 서구상류층의 주 교통수단은 마차 (coach)였습니다. 그래서 주거공간과 떨어진 한켠에 마차를 보관하는 Coach House를 지어놓고 그곳에 마부들이 주거하는 공간을 마련해 놓곤 했었는데, 이것이 coach house의 시초입니다. 전통적인 coach house는 마차를 보관하던 곳이기 때문에, 주로1층의 층고가 높고, 개방감이 좋은 구조입니다. 예상하시다시피 전통적인 coach house는 오래된 큰도시들에 많이 있습니다. 현대의 coach house는 그런 마차보관소였던 곳을 개인집으로 개조한 형태의 집이나, 그런 형태로 지어진 집을 말한다 보시면됩니다. 크기가 작은 경우 마차의 차고였던 부분을 주거공간으로 개조하는게 일반적이지만, 크기가 클 경우, 마차의 차고로 쓰이던 부분은 차고로 계속 사용하며 상층부를 주거용을 개조한 집들도 많이 있습니다. 솔직히 coach house의 정의는 현대에와서는 좀 불명확해졌습니다. Attached Garage가 있는 집들은 다 coach house라 부르시는 분도 계시고요. 반면에 몇밀리언씩 되는 mansion들은 아직도 왠만한 집들보다 크고 좋은 전통적이 coach house (detached garage + 주거공간이 되는 건물)를 따로 지어놓고 그 윗층을 guest house로 쓰는 경우도 많이 있습니다. 그래서 아래의 장단점은 전통적인 coach house에만 적용되는 것들입니다. 장점 - 1층을 거주공간으로 개조했을 경우 1층의 층고가 높아 실제 크기에비해 더 여유로운 생활이 가능합니다. - 보통 도심혹은 도심주변에 위치해 있어 편의시설에대한 접근성이 좋습니다. - 집의 기본 틀은 간단하기때문에 remodel이 쉽고 용이합니다. 단점 - 종종 집의 입구가 예전에는 차나 마차만 다니던 뒷길에 위치한 경우가 있습니다. 예전 detached garage가 일반적이던 시절엔 집은 큰길을 바라보며 짓고, garage (coach house)는 필지의 옆면이나 뒷면에 위치해 놓는 경우가 많았기 때문에 그렇습니다. - 마차의 차고공간을 주거공간으로 개조한 경우, 아무래도 집앞 길과 집 내부와의 높이 차이가 거의 없기 때문에 침수의 위험이 있습니다. - 차고는 차고대로 사용하고, 그 위를 주거공간으로 만들었을경우 heated garage로 바꾸지 않거나 차고공간의 단열을 똑바로 하지 않으면 주거공간이 늘 춥고 더울수 있습니다. 궁금하신거 있으면 주저없이 물어보시고요. 늘 최고로 돕기위해 준비하고 있겠습니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #detached #splithouse #couchhouse #코치하우스

3. Split House 오늘은 Detached Single Family Home의 또다른 대표적인 형태인 Split house (split level house) 에 대해서 알아보도록 하겠습니다. Split House를 쉽게 이해하시는 방법은, 공동주거층이 반층으로 나눠져 (split)되어있는 집이다 생각하시면 됩니다. 다른 형태의 집들과 달리 kitchen, living room, dining room, family room 등의 공동주거공간이 한층에 있지않고 사진과 같이 각층의 반층위에 또다른 생활공간이 존재하는 형태의 집을 말합니다. 사진과 같이 언덕이 있거나 경사지역에 정말 잘 맞는 집의 형태라고 할수 있습니다. 대부분, 개인생활공간인 침실은 최상층에 위치해있고, 그 외의 공동 주거공간이 2 ~ 3 개의 층으로 나눠져 있으며, 각 층은 사진과 같이 반 층씩 연결되어있습니다. 윗 사진과 같이 메인주거공간이 다 지상층에 나와있고 지하가 따로 있는 경우도 있고, 아래의 사진처럼 메인주거공간의 일부가 한국의 반지하의 형태로 존재하는 경우도 있습니다. 사실 대부분이 평지인 시카고 인근에서는 후자가 대부분입니다. 주로 1950 ~ 60년대 전쟁에서 돌아온 분들이 새로운 마을을 개발하면서 지어진 집들이 많다고 들었습니다. 그래서 미중부의 split집들은 거의가 1300 sq ft +/- 10%정도 크기의 집들이 많으며 좀 낡은 집들이 많이 있습니다. 아, 중부에서 집의 크기를 말할때는 땅위에 있는 거주가능공간의 크기만 셈하기 때문에, 지하층과 주차장의 크기는 셈에 포함하지 않습니다. 그래서 위의 사진과 같은 형태의 split house에서는 맨 윗층과 중간층의 크기만을 전체 집 크기로 봅니다. 보통 침실들은 맨 윗층에, 부엌과 식당, living room은 중간층에, 세탁실과 family room, office등은 아랫층 (혹은 반지하층)에 있는것이 일반적입니다. 장점: - 위에도 언급했듯이 경사가 있는 지역에 아주 잘 어울리는 집입니다. - 맨 윗층은 침실들이고, office공간이 지하에 있다보니 다른 집의 형태보다는 home office에서 보다 조용하게 일할수 있습니다. - 요즘은 많이 찾는 형태가 아닐뿐더러 집들이 오래되었기때문에 다른 형태의 집보다 평균적으로 저렴합니다. 단점: - 오히려 2층집보다 계단을 훨씬 많이 오르내립니다. 2층집의 경우, 2층은 침실들, 1층은 공동거주공간으로 구분된 경우가 많습니다. 그래서 낮에는 주로 1층에서 생활하다 잠잘때만 2층으로 올라가는 경우가 많은데, Split의 경우 공동 거주공간사이의 이동(예. living rm에서 dining rm으로)도 계단을 이용해야 하기때문에 훨씬 불편합니다. - 리모델링 하기가 다른 형태의 집들보다 어렵습니다. 배관과 전기관의 구조도 수직으로 쭉 연결될수 있는 2story나, 수평으로 쭉 연결할수 있는 Ranch에 비해 복잡합니다. 또한 Ranch 같은 경우 침실의 위치를 바꾼다던지 하는것이 정말 용이한데반해 Split의 경우는 처음 지어질때 부여된 각 공간의 목적을 바꾸기가 정말 힘듭니다. 즉, 침실이었던곳은 그냥 침실로 써야하고, 부엌이었던 곳은 그냥 부엌으로 써야해야 하는 경우가 많습니다. - 위에 언급한 이유때문인지는 몰라도 Split house는 좀 오래된 집들이 많이 있습니다. - 이것은 중부에 많이 있는 두번째 사진과 같은 Split house에 해당되는 단점인데, 별도의 지하공간이 없는경우가 대부분입니다. living room이나 family room이 반지하층에 놓이게 되고, 따로 지하는 더 없습니다. - 공동생활공간이 반지하인데다가 주로 오래된 집들이다보니, 반지하층에 침수가일어나는 경우가 많이 있습니다. 특히 1950년대에는 foundation을 콘크리트를 붓는대신에 콘크리트 블락등을 사용한 경우가 많았는데, 이 블락들 사이가 오랜 시간동안 벌어져 물이 침투되는 경우가 많이 있습니다. 위에 언급한 대로, split house지하층의 용도는 다른 형태의 지하층 용도와는 많이 다릅니다. 주로 공동 생활공간의 일부지요. 그렇기때문에, 침수가 일어나면 피해정도가 더 심합니다. 예를들어 일반 지하실에 침수된 것과 family room자체가 침수가 된것에는 물질적, 심리적으로 피해정도에 큰 차이가 있습니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #detached #splithouse #splitstylehouse #스플릿하우스

2. Ranch House 이번엔 Detached Single Family Home의 다른 형태인 Ranch house에 대해 알아볼까 합니다. Ranch house는 보통 집의 공동생활공간과 침들들이 모두 한층에 위치해있는 집들을 이야기 합니다. 1층 혹은 1층과 지하로 구성된 경우가 대부분입니다. 집 내부의 구성은 2 story와 비슷합니다. 즉, 3 ~ 5개의 방, 2 ~ 3개의 욕실, living room, family room, dining room, 부엌, 세탁실, 차고 등으로 구성되어 있습니다. 보통 2story보다 작은 경우가 대부분이지만, 아무래도 한 층에 위 구성을 죽 늘어뜨려 놓는 구조다 보니 요즘 건축하는 Ranch들은 3,000sq ft이 넘는 큰 집들도 있습니다. 또, 간혹 다락을 개조해서 또다른 생활공간으로 사용하기도 합니다만, 다락의 높이에 따라 다릅니다. 장점: - 아무래도 한 층에 죽 늘려있다보니, 다른 집 구조들보다는 훨씬 좋은 개방감을 줍니다. 오픈컨셉이라고들 하죠. - 같은 이유로 집을 건축하실때나 집의 공간에 대한 용도변경, layout변경이 용이합니다. 기둥과 집의 하중을 견뎌주는 bearing wall을 제외한 모든 부분을 재배치하여 리모델할수 있습니다. 당연히 건축이나 리모델시 디자인하기가 더 쉽습니다. - 계단을 오르내릴 일이 적으니, 청소도 관리도 더 쉽습니다. - 간혹 영유아가 있는 집에서 아이들을 찾고 관리하기도 더 쉽습니다. - 그리고, 요즘들어 투자가치가 아주 높아졌습니다. 아시다시피 boomer들은 현재 미국에 있는 연령층에서 가장 높은 인구비율을 차지합니다. 1944 ~ 1964년 생들이시니, 무릎이 많이 안좋아질 나이들이 되셨습니다. 그래서 젊으셨을때 2story 짓고 사시던 boomer분들이 자녀분들 다 떠내보내고 down sizing을 하시며 Ranch 집을 많이 찾기 시작하셨습니다. 수요가 늘어나고 공급은 한정되어있으니 당연히 가격이 오를수 밖에 없겠죠? 단점: - 같은 실내공간 크기의 집 (같은 sq ft)을 지으려면 더 큰 필지가 필요합니다. 혹은 다른 형태의 집에 비해 마당이 작아집니다. - 아무래도 생활하는 모든 공간이 1층이다보니 집안에서 사람들이 무엇을 하고 있는지 밖에서 쉽게 파악이 됩니다. 프라이버시가 없다고 할수도 있고, 사고에 노출되기도 쉽습니다. - 더 큰 필지가 필요한 단점과 함께하는 단점입니다. 한 층에 모든구성을 늘어뜨려놓은 구조이다보니, 건축비에서 큰 부분을 차지하는 foundation, 지붕 등이 다른 형태의 집들보다 1.5 ~ 2배가량 많이 듭니다. 그래서 다른 형태의 집들보다 건축비용이 훨씬 많이 듭니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #detached #ranchhouse #랜치하우스

*Keeping Current Matters의 아티클 "How a change in mortgage rate impacts your homebuying budget" 을 참고하여 적은 글 입니다. 지난 해 말도 안되게 낮았던 이자율이 이제 조금씩 오르는 기세를 보입니다. 하지만, 여전히 이자율은 역사적으로 남을만큼 상당히 낮은 상황입니다. 그렇다면, 모게지 이자율의 변화는 바이어들의 buying power에 어떤 영향을 끼칠까요? 이와 관련된 분석이 있어 여러분들과 공유해 보고자 합니다. 많은 분들이 집값의 예산을 책정하실때, 월 납부금 예산을 시작으로 역으로 계산을 하여 집값의 예산을 계산하십니다. 사실, 저도 그 방법이 가장 현실적인 방법이라 생각하고 있습니다. 따라서 같은 방법을 이용하여 이자율에 따라 집값의 예산이 어떻게 변하는지를 다음의 표를 통해 보여드리겠습니다. 현재 전미 평균 집값이 $313K 라 합니다. 편의상 $300K라 하고 계산을 해보면, $300K짜리 집은 이자율이 2.75%라면 한달에 $1,225가 모게지 금액이고, 4.25일때는 $1,478이 되는 것입니다. 이 표를 다른 각도로 본다면, 매달 납부 예산이 $1,225일때 이자율의 변화에 따라 구매할 수 있는 집의 가격을 알 수 있습니다. 즉, 매달 납부금액 예산이 $1,225일때 이자율이 2.75이면 $300K의 집을, 이자율이 3.75 일때는 같은 월 납부금액으로 $270K의 집을 구매할 수 있는 것입니다. 즉, 월 납부금 예산이 $1,225일때 이자율이 1%가 높아지면 buying power가 $30K 낮아진 것입니다. 만약, 월 납부 예산이 더욱 큰 경우, buying power의 변화도 훨씬 더 커질 것입니다. 당연한 이야기로, 이자율이 낮을때 집 계약을 마무리 하시는 것이, 같은 돈을 갚으며 더 큰 돈을 빌릴수 있는 방법입니다. 현재 이자율이 엄청나게 낮지만, 전문가들의 의견은 조금씩 오를 것이라는 의견입니다. 따라서, 현재의 시장이 너무 셀러 마켓이라 집 구매를 기다리시는 분들은, 마냥 시장이 이래서 기다리시기 보다는, 막상 이자율이 높아져서 이 셀러 마켓이 끝났을 때의 본인의 buying power와 현재 올라간 집값의 차이를 꼭 계산을 통해 비교해 보시기 바랍니다. 어쩌면 나중에 기다리셔서 사시는 것이 보다 싼 값에 좋은 집을 살 수 있는 기회를 버리는 것일수도 있기 때문입니다. 모게지 브로커, 혹은 같이 일 하시는 리얼터 분들께서 당연히 계산해 주실 수 있을 것입니다. 다시 한번 강조해 드리지만, 결정을 하시기 전에 꼭 수치화 된 자료를 보시고 현명한 결정 내리시길 권해드립니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #시카고부동산 #mortgage #interesterate #모게지이자율 #buyingpower #monthlypayment

*이 글은 Keeping current matters의 글을 바탕으로 개인적인 생각을 더해 쓴 글입니다. 원문 링크는 여기 사람들은 살면서 집에 대한 조언을 참 많이 듣습니다. "판잣집 이어도 내 집이 낫다"는 속담이 있듯이 예부터 사람들은 자가 소유를 강조하기도 합니다. 부동산 소유 (특히 자가소유)를 권장하는 문화는 미국에서도 별다르지 않습니다. 그렇다면 과연 자가소유가 주는 경제적 이익이 무엇이길래 그렇게들 집을 사라 권하는 걸까요? 이에 관해 최근에 발표된 Fannie Mae의 설문 조사를 바탕으로 설명해 볼까 합니다. 설문에 참가한 분들이 뽑은 집을 소유함으로 얻는 경제적 이익 top 4는 다음과 같습니다. - 88%의 설문 참가자는 자가 소유가 은퇴자금 준비에 도움이 된다 답하였습니다. - 87%의 설문 참가자는 자가 소유가 최고의 투자라 답을 하였습니다. - 85%의 설문 참가자는 자가 소유가 경제적으로 보다 여유로워지는데 도움이 된다 하였습니다 - 85%의 설문 참가자는 자가 소유가 자산을 증가하는데 도움이 된다 하였습니다. 추가적인 대답으로는 세금해택등을 받을 수 있는 점과 예산안에서 생활할 수 있게 해준다는 의견도 있었습니다. 대답을 곱씹어 보면 다 같은 말입니다. 즉, 자가소유가 최고의 투자로서, 자산을 불리는데 도움이 되고, 이는 은퇴자금 준비와 삶이 윤택해 지는데 도움이 되는 것이지요. 그렇다면 자가 소유가 정말 자산을 불리는데 도움이 될까요? 지난 2019년 미 연방은행에서 발행한 (Survey of Consumer Finances) 자료를 보면, 자가소유를 한 사람들의 평균 순 자산이 렌트로 살고 있는 사람들의 평균 순 자산보다 약 40배나 많다고 합니다 ($255K Vs. $6,300). 더구나, 이 차이는 점점 커지고 있다고 합니다. 아래의 표에서 보실 수 있듯이 2010년에는 그 차이가 약 35배였습니다. 그리고 당연히 지난 한 해와 올 초반기를 통해 집값이 상승하였으므로, 그 차이는 2019년보다 훨씬 더 커졌을 것입니다. 이쯤에서 많은 분들은 "돈 있는 사람들이 집 있는 게 당연한 거고, 그러면 격차가 벌어 지겠지" 라고 생각하실 것입니다. 하지만, 딱히 그런 것 만은 아닙니다. 아래의 표를 보시면 아시겠지만, 수입이 비슷한 그룹 내에서도, 자가 소유자와 세입자들의 순 자산 차이는 확연히 드러나며, 상위 그룹의 경우 그 격차는 더욱 커지게 됩니다. 또 다른 분들은, 집을 소유한 사람들은 나이가 많을 테니, 당연히 순 자산이 많지 않겠냐 생각하실 수 있습니다. 하지만, 2019년에 Harvard University의 조사에 따르면, 65세 이상의 자가 소유자가 가지고 있는 순 자산의 규모의 중간값은 $319,200이고, 그 중 부동산 자산은 $143,500이지만, 65세 이상의 세입자가 가지고 있는 순 자산은 $6,700이라고 합니다. 물론 이런 차이의 원인에는 여러가지가 있을 것 입니다. 하지만, 제가 지난 글에서도 소개해 드렸듯이, 자가소유가 자산을 불리는데 좋은 방법임은 몇 백년의 시간을 통해 증명된 것입니다. 현재 특별한 자산증식의 활동을 하시고 계시지 않다면, 본인이 사실 집을 사시는 것이 가장 손쉬운 방법이 아닐까 감히 말씀드려 봅니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #부동산 #자가소유 #자산증식

"타이틀 회사가 뭘 하는 곳이에요? " 바이어 분들을 도와드리다 보면, 위 질문을 많이 받게 됩니다. 따라서, 이 글을 읽으시는 분들 중에서 많은 분들이 궁금해 하실 것 같아, 쉽게 글로 적어 봅니다. **타이틀 회사에 대한 보다 구체적인 질문은 타이틀 회사측에 직접 문의하시길 권해드립니다.** 사실 위의 질문을 답하기 전에 많은 분들이 궁금해 하시는 title과 deed의 차이점을 아시는 것이 우선일 것 같습니다. 타이틀은 한국말로는 집의 소유권 입니다. Deed는집의소유권이전주인에서현주인으로넘어갈때사용하는증서입니다. 이렇게 생각해 보시면 쉬울 것입니다. 고객님께서 가게에서 옷 한벌을 구매하셨다면, 그 옷의 소유권 (title)은 바이어게 있게 됩니다. 이 구매를 할 때 판매측에서 영수증을 발행하게 되는데, 이 영수증이 deed와 같은 역할을 합니다. 즉, 소유권이 누구에게 있는지를 증명해 주는 증서입니다. Deed에는 여러가지 종류가 있는데, 이는다음에다뤄보도록하겠습니다. 그럼 타이틀 회사는 어떤 역할을 하게 될까요? 1. 타이틀이깨끗한가를검색해줍니다. 예를 들어 바이어가 모르게 집의 소유권에 저장이 잡혀 있는 채로 소유권이 바이어에게 넘어간다면, 해당바이어는그잡혀있는저당에대한부분을해결하려많은돈과시간, 그리고 노력이 필요하게 될 것입니다. 따라서, 집계약이클로징을하기전에타이틀회사에서해당타이틀이깨끗한지를검색하게됩니다. 구체적으로는아래와같습니다. - 셀러가 집을 판매할 수 있는 권리가 있는 지의 여부 - 모게지 페이먼트가 얼마나 남았는 지의 여부 - 다른 곳에서 걸어 놓은 저당의 여부 - 미납된 HOA의여부 - 미납된 tax의여부 - 그 외 집 소유권을 넘기는 것에 대한 제약의 여부 - Easement의 여부 (Easement는땅을소유하고있음에도그땅의사용권을타인에게양도한경우입니다. 셀러가부동산의일부에대해제 3자와 easement를 동의 했다면, 바이어는구매전에이부분에대해확실히알수있어야합니다. Title 회사에서이를조사해주는것이지요. 2. Survey를 통해 encroachment를 찾아줍니다. Encroachment는 쉽게 설명 드리면, 이웃의건축물의일부가남의땅을침범한경우입니다. 담이나 shed등에서가끔발생됩니다. 이경우는바이어측에서권리를주장하여셀러측이이웃과해결하게하셔야합니다. 3. Escrow를 열어 계약에 바이어의 closing cost를 관리하고, 나중에 셀러측에 송금합니다. 바이어의 주택구매 금액은 바이어에서 셀러에게 직접 가지 않습니다. 일단타이틀회사에서받아두었다가, 모든서류의사인이완료되고문제가없으면타이틀회사에서셀러측에송금하게됩니다. 4. 클로징의 진행을 도와줍니다. 대게의 클로징 회사는, 클로징장소를제공합니다. 또한, transfer tax stamp구매등, 여러 자잘한 셀러나 바이어가 신경 써야 할 부분들을 도맡아서 해 주어 보다 순조로운 클로징을 도와줍니다. 5. 타이틀 보험을 판매합니다. 물론 타이틀 회사에서 검색을 통해 깨끗한 것이 확인 된 타이틀이지만, 혹시 모를 경우를 대비해 바이어들은 타이틀 보험을 구매합니다. 6. Abstract of title을 작성해 줍니다. Abstract of title은 해당 부동산 소유권에 대한 모든 기록이라 보시면 됩니다. 전에는 주가 소유하고 있었으며 등등의 모든 정보를 포함하게 됩니다. 다시 말씀드리지만, 위의 정보는 아주 기본적인 정보입니다. 고객분들께서 "왜타이틀회사를써야하냐" 혹은 "타이틀 회사가 뭘 하는 곳이냐"의 질문들을 해주실 때 해드리는 답변을 글로 풀어 본 것입니다. 따라서보다구체적인타이틀회사에대한궁금증이있을때에는타이틀회사로직접문의하시길권해드립니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #미국부동산 #부동산중개 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #타이틀 #deed #title

지난 글에서 Deed는 부동산의 소유권 (title)이 누구에게 있는지를 증명하는 증서라 말씀드렸습니다. 이 Deed는 상황에 따라 몇 가지가 있습니다. 오늘은 Deed의 종류에 대해 알아볼까 합니다. 1. Deed of trust 보통 은행에서 융자를 얻으실 때 모기지를 얻는다 하시죠? Mortgage deed는 이 모기지론을 얻을 때, 융자를 얻는 사람과 융자를 내주는 사람 사이에서 작성되는 Deed입니다. 이 Deed를 통해 은행은 집을 담보로 삼을 수 있게 되고, 융자가 상환이 안 될 때, 저당을 잡을 권리를 가지게 됩니다. 2. General Warranty Deed 일반적인 부동산 거래시 바이어가 받게되는 Deed입니다. General Warranty Deed는 1) 셀러가 해당 부동산을 팔 수 있는 권리가 있다, 2) 해당 부동산은 저당에 잡혀있거나, 빚에 묶여 있거나, 법적인 집 주인이 가질 수 있는 권리에 대한 아무런 방해사항이 없다는 것을 보증합니다. 3. Special Warranty Deed General Warranty Deed보다는 법적 보호를 많이 받지는 못하는 Deed입니다. Special Warranty Deed의 경우, 현재 셀러가 집을 가지고 있었던 기간에 한해서만, 집 주인이 가질수 있는 권리에 대한 방해사항이 없다는 것을 보증하는 것입니다. 따라서, 이 집이 현 셀러 이전에 빚에 묶여 있었거나 하는 부분에 대해서는 보증을 하지 않습니다. 4. Quitclaim Deed Quitclaim Deed는 가족간에 (부부, 형제, 부모 자식 간) 부동산의 명의를 변경하는Deed입니다. Quitclaim deed를 통해 부동산이 명의변경이 될 때에는 별도의 세금이 부과되지 않습니다. 단, 이는 단순히 소유주가 변경되는 것이기 때문에, 집에 잡혀있는 저당이나 빚들에 대해서는 아무런 보증이나 보호가 없습니다. 즉, Quitclaim deed를 통해서 받는 부동산에 빚이나 저당이 잡혀 있을 수도 있고, 그에 따라, 새 집주인이 그 부분을 보상해야 할 수도 있습니다. 5. Grant Deed 쉽게 부동산 양도 증서라 생각하시면 됩니다. 셀러와 바이어간에 합의된 가격에 부동산에 대한 모든 권리를 넘긴다는 Deed입니다. 위에 열거한 deed들은 가장 흔히 보이는 deed들이고, 이외에 여러 deed가 더 있을 것입니다. 또한, 각 deed들의 역할들은 이 위에 적은 몇자의 정보로 다 설명드리기엔 부족함이 많이 있습니다. 단지, 참고 하시라 적어드린 것이고요. 법적 서류에 대해 보다 깊이 아시고자 하실 때 는, 변호사와 상담하시는 것이 최고의 방법입니다. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #디드 #deed #title

지난 몇 달 간, 부동산 가격이 무척 올랐습니다. 그럼 과연 그만큼 집 사기도 힘들어 졌을까요? 지난 몇 달 간 집 값은 확연하게 오르고 있는 추세입니다. 하지만, 그 오름세의 폭이 다를 뿐이지, 이는 다른 모든 상품에서도 마찬가지 입니다. 우유, 라면 등등… 우리는 이것을 인플레이션 (물가상승)이라 합니다. 물가가 오르면, 같은 생활을 유지할 때, 물가 상승 만큼의 지출이 늘어나 생활이 빠듯해 집니다. 한 가지 부동산이 다른 상품들과 다른 점은, 다른 거의 모든 상품들은 상품의 가격이 오름에 따라 소비자의 지출 또한 늘어나게 되지만 , 부동산을 그렇지 않다는 점입니다. 예를 들어, 계란의 가격이 $10불이면, 소비자는 $10불을 지출하여 그 상품을 구매하게 됩니다. 하지만, 거의 대부분의 부동산 구매는 융자를 통해 진행됩니다. 따라서, 집의 가격이 오른다 하더라도 융자의 이자율이 낮을 경우는 지출의 양이 집 값 가격의 인상을 반영하지 못하는 경우도 있다는 것 입니다. Keeping Current Matters라는 부동산 정보 사이트에서 공유한 다음의 표를 같이 보실까요? 아래의 표에서 - Mortgage: 는 나열된 각 년도의 2/4분기 평균 집값을 10% Down payment를 해서 사실 때 얻으시는 융자의 총 금액입니다. - Mortgage rate: 은 Freddie Mac에서 발표한 나열된 각 년도의 6월 이자율 입니다. - P&I: 는 융자 원금과 이자를 더한 월 납부 금액 입니다. 즉, 한 달에 모기지 융자로 나가는 돈입니다. - In 2021 Dollars: 는 각 년도의 P&I를 inflation rate calculator 를 통해 현재 (2021년)의 물가로 전환한 것입니다. 보시는 대로, 평균 가격의 집을 구매하실 때의 현재 (2021년 6월)의 실제 지출은, 거의 대부분의 다른 해들에 비해 낮습니다. 즉, 현재의 낮은 이자율로 인해, 실제 집을 구매하실 때 들어가는 가계의 부담은 오히려 다른 때보다 덜 하다는 것을 보여줍니다. 여기서 한 단계를 더 생각해 보도록 하겠습니다. 많은 분들께서 윗 표의 다른 년도의 Mortgage를 2021 가격으로 변환하였을 때 2021 평균 집 값 보다 비싸기 때문에 맨 오른쪽의 in 2021 Dollars가 높은 것이 아니냐 생각 하실 수 있습니다. 즉, 2021 Dollars로 변환 한 각 년도의 평균 집값이 2021년의 평균 집값보다 높기 때문에 위 표와 같은 현상이 일어난다 의심 하실 수 있다는 것입니다. Inflation calculator (https://www.usinflationcalculator.com/)에 직접 가보셔서 확인 해 보시면 아시겠지만, 전혀 그렇지 않습니다. 제가 mortgage calculator를 통해 최근 몇 년의 mortgage를 2021 dollar로 변환한 결과는 다음과 같습니다. 2020 — $306,206.90 2015 — $299,694.00 2010 — $247,329.78 2005 — $294,012.91 2000 — $232,861.10 놀랍게도 올해의 평균 mortgage가 가장 높습니다. 즉, 현재의 이자율은 보다 비싼 집을 보다 적은 가계 부담으로 구입할 수 있는 조건을 마련해 주고 있습니다. 다르게 말하면, 같은 값으로 보다 비싼 집을 싸게 되는 것이지요. 비싼 집을 구매하시게 되면 또 다른 좋은 점이 있습니다. 부동산을 통해 얻게 되는 자산은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 하나는, 원금을 갚으며 쌓이는 자산입니다. 또 하나는 물가 상승으로 인해 집값의 인상을 통해 얻게 되는 수익입니다. 부동산은 매년 평균 3% ~ 5%가 상승한다 합니다. 여기서 매년 3%가 인상한다 가정하고 계산을 해 보겠습니다. $100K 짜리 집이 매년 3% 인상되어 10년 후에 얻게 되는 추가 수익은 $34K입니다. 하지만, $120K 자리 집을 통해 같은 기간 동안 얻는 추가 수익은 $61K에 이릅니다. 즉, 낮은 이자율로 인해 바이어의 buying power가 극대화 되어있는 요즘에 집을 구매하시는 것은 1. 평균 집값으로 봤을 때는 보다 적은 지출로 집을 구매하시게 되는 것이며, 2. 예년과 같은 금액을 집 구매에 지출한다 했을 때, 나중에 보다 큰 추가 수익을 얻으실 수 있는 기회인 것입니다. 보다 구체적인 분석이 필요하신 경우, 같이 일하시는 부동산 중개인께 문의하시기 바랍니다. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #mortgage #모두가좋은집에살수있도록

집을 사실때 거의 모든 분들께서 30년 고정이자 융자를 얻으십니다. 과연 30년 고정이자가 모든 분들께 적합한 융자일까요? 오늘은 그부분에 대해 생각하실수 있는 내용을 나눠봅니다. 한 집에서 얼마나 오랫동안 살아보셨나요? 미국의 경우를 볼까요? - 미국에서 사람들은 평균 한 집에서 7-8년을 살고 이사를 갑니다. - 미국에서 사람들은 평균 4.6년에 한번씩 직장을 바꿉니다. - 미국에서는 평균 8년동안의 결혼생활후 이혼을 합니다. 위의 모든 경우가 거주하고 있는 집을 팔아야 하는 상황입니다. 그 어느것도 30년이란 시간에 가까운 것이 없지요. 그런데 왜! 집을 사시는 거의 모든 고객분들은 아무 고민없이 30년 고정을 선택하실까요? 혹시, 집을 구매하실때 융자에 대해 따로 시간을 가지시고 쇼핑해보셨나요? 제가 고객분들께 늘 드리는 말씀이 있습니다. 차나 가방들을 사실때 조차도 다들 사전조사 열심히 하시죠? 차나 가방이 얼마나 할까요? 부동산은 정말 후진 집도 최소 $100K는 합니다. 그리고 집을 융자를 얻어 사신다면, 그 융자에 지불되는 이자 또한 말도 못하게 큰 금액입니다. 하지만, 미국 평균 융자를 고르시는데 걸리는 시간은 4.5시간이랍니다. 충분한 시간을 가지고 본인에게 최적의 융자를 현명하게 선택하시어 이자를 조금만 낮게 융자를 얻으셔도, 그 집에 머무시는 동안 가방을 사도 몇개를 살 수 있는 금액이 절약 할 수 있는데 말입니다. 하지만, 솔직히 저도 부동산업계에 들어오기전 집을 살때는 아무 주저없이 은행에서 권해주는 융자프로그렘을 선택했었습니다. 그래서 최소한 제 고객분들 만큼은 집 융자를 얻으시기 전에 꼭 여러 융자프로그램과 앞으로의 계획을 비교해 보시고 맞는 융자를 선택하시길 바라며 이 글을 적습니다. 자, 그럼 주택융자에는 어떤것들이 있을까요? 주택융자에는 크게 두가지가 있습니다. 1. 고정금리 (Fixed Rate Mortgage - FRM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에 정해진 이자율을 정해진 기간동안 유지하는 융자입니다. 즉, 3.5%의 이자율로 30년 상환 융자를 얻으셨다면 (30-yr FRM) 30년 동안 3.5%의 이자율이 유지됩니다. 일반적인 금융기관에서는 보통 15년 과 30년 두가지 프로그램이 대표적입니다. 15년은 원금을 15년 동안 상환하는 것이에 매달 납부액이 크지만, 이자율을 30년에 비해 훨씬 낮습니다. 즉, 은행 배 불려주는 돈은 덜 내는 것이지요. 2. 변동금리 (Adjustable Rate Mortgage - ARM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에서 일정기간 (보통 1년, 3년, 5년, 혹은 7년)은 FRM과 같은 방식으로 진행된 후, 그 이후부터는 그 시점의 이자율에 따라 이자가 변동합니다. 보통 해마다 변하거나 6개월에 한번씩 변하거나 하는 식입니다. (이는 금융기관마다, 프로그램마다 다른 것으로 알고 있으며, 매달 변하는 프로그램도 있습니다.) 표기는 ARM 5/1식으로 표기하는데, 이는 변동이자 (ARM), 5년간은 FRM, 그후는 1년에 1번씩 이자율이 변하는 프로그램이라는 뜻입니다. 중요한 것은 언제나 변동금리가 이자율은 더 낮습니다. 중요한 것은 한시점을 두고 볼때, 언제나 변동이자가 이자율이 더 낮습니다. 본 글 상단에 있는 그래프를 보시면 한눈에 아실수 있습니다. 바로 인지하셨겠지만, 이자율이 낮다는 말은 같은 돈으로 더 비싼집을 구매하실수 있거나, 같은 집을 사셔도 월 납부액이 낮아진다는 이야기 입니다. 하지만 ARM의 이자율은 변동합니다. 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 글 최상단에 있는 그레프에 나와 있듯이 ARM도 FRM과 같이 변동합니다. 다만 FRM은 융자를 얻은 시점에 정해진 이자율로 완불때까지 쭉 가는 것이고, ARM은 이자율이 융자를 얻을 때의 이자율은 FRM기간동안 유지된 후, 위의 그래프에 따라 변동하는 것이지요. 즉, 어느시점에서는 FRM보다 월 납부액이 커질수도 있는 것입니다. (예, 만약 2004년에 FRM로 했을경우 2008년에도 약 5.5%의 이자를 납부하면 되지만, ARM 1/1 의 경우는 2008년엔 5.7%의 이자율을 납부해야 하는 것입니다.) 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 지금 구매하시는 집에서 몇년을 사실것인지등을 꼼꼼히 생각해보시고, 5 ~ 7년정도 사실 계획이면, ARM 5/1 이나 ARM 7/1로 융자를 알아보시어 5 ~ 7년간 더 낮은 이자율의 혜택을 보시는것도 고려해 보시는 것도 나쁘지 않다 권해드립니다. 심지어 이자율이 정말 낮아졌을때는 ARM을 FRM으로 Refinance하는 것도 가능하니, 집을 구매하실때 꼭 융자에 대해서도 꼼꼼히 알아보시고 현명한 선택 하시기를 권해드립니다. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #ChicagoKoreanRealtor #mortgage #ARM #FRM #고정금리 #변동금리