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지난 글을 통해, Foreclosure인 집들이 일반 집들에 비해 저렴한 지를 정확히 알기위해서는 listing price뿐 아니라 그 외 여러가지들을 꼼꼼히 살펴보셔야 한다 말씀드렸습니다. 그렇다면, Foreclosure인 경우 얼마나 쌀까요? 위에 있는 표의 맨 오른쪽을 보시면, 각 도시 별 Foreclosure집들의 "평균" 할인율이 나옵니다. 플로리다의Fort Mayer같은 곳은 60%이상 저렴하게 구입하실 수 있어 보입니다. 할인율의 셈법은 세 번째 칼럼인 평균foreclosure 판매가격과 네 번째 칼럼인 평균 non-foreclosure 판매가격을 이용하여 계산한 것입니다. 즉, 위 표는 일반적인 foreclosure집들의 조건들이 (위치, 크기, 내부 상태 등) non-foreclosure집들의 크기와 컨디션과 같다는 조건하에 계산한 표이지요. 하지만, 일반적으로 non-foreclosure집들의 컨디션이나 크기, 지역 등이foreclosure집들보다는 좋기 때문에 위의 표의 계산으로 나오는 할인율은 실제 할인율보다 작아질 수 밖에없습니다. 그렇다면, 같은 매물로 foreclosure와 non-foreclosure의 경우를 비교해계산했을 때는 그 할인율이 얼마나 될까요? 다들 Zillow의 Estimated price아시죠? Zillow에서는 foreclosure 집들의 non-foreclosure상태일 경우의 Estimated price와 실제 판매가격을 이용하여 Real Foreclosure Discount라는 것을 계산하고, 그것을 정리하였습니다. (많은 부동산 업계분들께서 Zillow Estimated Price는 오차가 심하다 말씀하실 것 알고 있습니다. 하지만 실제오차범위는 점차 줄어들고 있습니다. 실제로 제가 고객 분들을 도와드리는 지역의 집들을 분석해 보면, 실제 오차범위가 +/-5%이내에서 형성되는 것을 보실 수 있습니다.) 아래의 표는 평균 Foreclosure의 할인율과 Real Foreclosure Discount의 차이를 보여줍니다. 점선은 미국 전체의 평균 Foreclosure할인율의 변화이고, 실선은 Real Foreclosure Discount (RFD)의 변화입니다. 평균값을 볼 때는 심하게는 60% 가까운 할인율이 있을 때 도 있었지만, 실제 RFD의 경우, 가장 낮았던적이 2012년 9월의 23.7%였습니다. 특히 Subprime이 터진 후 Foreclosure 붐이 일어나던 시기인 2012을 보면, RFD할인율은 고작 7.7%밖에 되지 않습니다. *여기서 다시 한번 되새겨야 하는 것은, 유지와 보수가 잘 안되어 있을 foreclosure집을 7.7%낮게 사서 관리가 잘 된 집의 상태를 바꿀 때의 계산까지 했을 경우, 과연 얼마나 저렴하게 집을 구입하실 수 있을지는 잘생각해 보셔야 합니다. 하지만, 위의 분석은 미국의 평균입니다. 제가 다른 글에서 말씀 드렸듯이, 시장 분석은 지역마다, 같은 지역의 가격 대 마다, 같은 가격대의 집 형태 마다 다 다르다는 점 잊지 마시기 바랍니다. 그렇다면 향후, 우리 동네의 Foreclosure 할인율은 얼마나 될까요? 아래의 표는 2012년 9월 미국 주요 도시 별 RFD할인율을 보여줍니다. 글 최 상단에 있는 표와 비교해보시면 비슷한 부분도 있지만, Fort Mayer FL같은 경우는 차이가 심한 편입니다. 특히, 표를 보시면 제조업을 주로 하는 Rustbelt라 불리는 미 중부의 대표적인 도시들이 큰 할인율을보이고 있습니다. 이는, Foreclosure의 할인율도 경제학의 가장 기본인 수요-공급의 법칙을 벗어나지 않는다는 것을 보여줍니다. 여러가지 이유가 있겠지만, 가장 쉽게 이해하실 수 있는 몇 가지를 예로 들면, Rustbelt의 지역은 미 제조업이 하향 길로 접어들며 실업율이 증가하였고, 그와 수반되는 이혼율 등이 증가하며 고등학교 졸업자 비율등이 떨어지는 추세를 보이고 있었습니다. 실업율과 이혼율의 증가로 주택의 공급은 증가하였지만 (특히 Foreclosure의 공급도 증가하였죠), 일자리도많지 않고 교육시설의 질도 상대적으로 낮은 이 지역들에서 같은 이유로 떠나는 사람들에 의해 수요는 떨어졌습니다. 자연히 Foreclosure를 포함한 주택가격은 하락하게 된 것 입니다. 그 하락폭이 결국 큰 할인율로나타나는 것이고요. 즉, 코로나사태가 진정된 후 현재 계신 곳에서 Foreclosure에 투자하시고자 하시는 분들은 해당지역의 수요와 공급이 어떻게 될지를 여러가지 정보를 토대로 예상하시면 됩니다. 크게 참고하셔야 할 내용은 해당지역의 매물 수요, 인구변화, 학교정보, 정부정책과 기타 정보들이 있습니다. 보다 깊이 조사하시고 싶은 경우엔, 저에게 연락 주시거나, 함께 일하시는 리얼터에게 부탁하시면 이런 부분은 쉽게 자료를 준비해 드릴 수 있을 것 입니다. #sanghanreatlor #시카고복덕방 #시카고부동산 #리얼터한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터#ChicagoKoreanRealtor #finance #foreclosure #discount #모두가좋은집에살수있도록#HelpMorePeopleLiveInABetterHouse

고객분들께 많이 듣는 질문들 중에 하나가 “다운페이를 꼭 20%이상 해야 하나요?” 입니다. 같은 이유로 최근 Lending Tree에서 조사한 바에 따르면 집을 사려는 분들이 가장 부담스러워 하시는 부분이 다운페이를 위해 사려는 집 값의 20%를 모으는 일이라고 합니다. 하지만, 다운페이를 꼭 20%를 하실 필요는 없습니다. 물론, 다운페이를 많이 하시면 그에 따른 월 납부액이 줄어들고, 이자도상대적으로 적게 지불하실 뿐더러 모기지 보험을 가입하실 필요도 없는 등의 혜택이 있을 수 있습니다. 하지만, 꼭 20%가 필요한 것은 아닙니다. 사실, 실 구매자들이 하는 평균 다운페이는 2005년 이후로 집 값의 20%에 도달해 본 적도 없습니다. 최근 미 부동산 협회에서발행한 “Profile of Home Buyers and Sellers”보고서에 따르면, 평균 다운페이의 비율은 집 값의 12%라고 합니다. 이 비율은 첫 집 구매자의 경우 만 봤을 때는 7%로 낮아진다고 합니다. 미 부동산 협회에서 발행한 다른 보고서인 “Home buyers and sellers generational trends report”를 통해서 본 연령대 별다운페이의 양은 다음의 그래프와 같습니다. 보시다시피 연령대가 높아질수록 다운페이의 양이 증가하는데요. 이는 기존에 가지고 있던 집을 팔아 거기서 나온 자산을 다음을 사실 때의 다운페이로 사용하기 때문으로 보여집니다. 즉, 여러분이 요즘의 좋은 이자율을 이용해서 집을 구매하고 싶지만 다운페이를 모으는 것 때문에 포기하고 계셨다면, 다시 한번 생각해 보시고 모기지 브로커와 상담 해 보시기를 권해드립니다. 모기지 프로그램에 따라 3.5% 다운만으로도 모기지가 나오는 프로그램도 있으니 말입니다. 다시 말씀드리지만, 꼭 20% 다운페이먼트가 필요한 것은 아닙니다. 주변의 ‘카더라 통신’을 통해 얻으신 정보로 결정을 내리시지 마시고, 꼭 모기지 전문가와 상담해 보시기를 권해드립니다. 인터넷에서 쉽게 찾으실 수 있는 rent vs. buy 계산기를 통해 계산해 보시면 아시겠지만, 대부분의 경우는 집을 사시는 것이 렌트로 사시는 것보다 후에 더 큰 부를 안겨다 드릴 수 있다는 점 잊지 마시고요. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #시카고한인리얼터 #보다좋은집에사시도록돕겠습니다 #Help_Everyone_Live_In_A_Better_House #chicagokoreanrealtor #realtorSangHan

다들 아시다시피 지난 18개월여간 수요에 못 미치는 공급량으로 인해 가격이 많이 올랐습니다. 그렇다면 집값은 정확히 얼마나 올랐을까요? 다음은 대표적인 부동산 지표들이 발표한 지난해 2/4분기부터 올 2/4분기까지 12개월간 (Year-Over-Year) 집값이 오른 퍼센티지입니다. - House Price Index (HPI) from the Federal Housing Finance Agency (FHFA): 18.8% - The S. National Home Price Index from S&P: 18.6% - Home Price Insights Report from CoreLogic: 18% 이런 부동산 가격의 인상은 특정 가격대에서 만 발견되는 게 아니었고, 모든 가격대에서 비슷하게 일어났습니다. 각 집값 가격대에서는 얼마나 올랐을까요? CoreLogic 의 Year-Over-Year change in HPI by Price Tier 그래프를 보면 - 4분위의 최상위 25% 가격대의 집들은 19.1% - 4분위의 중상위 가격대의 집들은 19.9% - 4분위의 중하위 가격대의 집들은 20% - 4분위의 최하위 가격대의 집들은 22.1% 가 올랐다고 합니다. 최하위 가격대의 집값이 가장 많이 오른 이유를 생각해 보면 다음과 같습니다. 집을 사신 분들 중에서 렌트에서 자가 소유로 전환하신 분들이 많을 것입니다. 동시에, 소득 분포와 거주 형태를 비교해 보면,소득 최하위 그룹에 렌트로 거주하는 분들의 비율이 가장 높습니다. 따라서 부동산 가격대 최하위 25% 가격대의 집들을 요구하는 수요가 다른 가격대의 집들을 요구하는 수요보다 높았기 때문에 가격이 더 올라간 것이라 보입니다. 그렇다면, 지역별로는 집값이 어떻게 올랐을까요? 결론부터 말씀드리면, 미국 전체적으로 집값이 상승하였습니다. Federal Housing Finance Agency (FHFA)에 따르면,미국 각 주들의 지난 12개월간 집값의 비율을 평균을 내어보면 17.4% 가 올랐다고 합니다. 제가 있는 일리노이주의 경우 전체적으로 12.9%가 올랐습니다. 대도시를 중심으로 살펴보면, 최소한 13.3%가 올랐다고 합니다. 그리고, 그 최소한으로 오른 대도시는 시카고입니다. 앞으로의 집값은 어떻게 될까요? 읽으시는 분들께서 더욱 잘 아시듯이, 집값을 포함한 모든 상품과 서비스의 가격은 수요와 공급이 만나는 지점에서 형성됩니다. 좋은 소식은, 앞으로 보다 많은 공급이 이루어져 집값 상승률이 둔화될 전망입니다. (안타깝게도 많은 분들께서 기다리는집값이 더 떨어질 것이라는 전망은 아직 없습니다.) 위에서 자주 언급한 FHFA에서 100명의 경제학자, 투자 전문가, 부동산 분석 전문가를 대상으로 한 서베이를 집행한 결과2022년에는 집값이 평균 5.12%가 상승할 것이라 전망했습니다. 그 외 주요 부동산 관련 기관들에서 내놓은 집값 전망도FHFA의 서베이와 비슷합니다. - The National Association of Realtors (NAR): 4.4% - The Mortgage Bankers Association (MBA): 8.4% - Fannie Mae: 5.1% - Freddie Mac: 5.3% 하지만, 이 예상 집값 상승률들은 여전히 지난 25년간의 평균 상승률인 4.1%보다는 한참 높습니다. 물론 실제 일어나기 전에는 알 수 없는 일들입니다. 하지만, 전문가들은 이런 전망을 하고 있다는 것을 알고 계신 것만으로도자가 구매에 대한 시점을 계획하실 때 도움이 될 것이라 생각합니다. #리얼터한상철 #중개인한상철 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #시카고한인중개사 #시카고복덕방 #시카고부동산 #ChicagoKoreanRealtor #ChicagoKoreanRealestateAgent #RealtorSangHan #집값 #HosingPriceApprication #FHFA #HelpEveryoneLiveInABetterHouse #보다좋은집에거주하실수있도록돕겠습니다

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 4. The Starbucks Effect (How Lattes Perk Up Home Prices) 개인적으로 책의 내용중에서 가장 인상깊게 읽었던 쳅터중 하나입니다. 길지 않은 글이니 다들 재밌게 읽으실수 있다 생각합니다. 주변에 스타벅스 커피 좋아하시는 분들 많으시죠? 그런 분들의 마음들이 모이고 모여 집값에도 영향을 준다는 사실 아시나요? The Frappuccino effects Zillow.com에서 Big data를 분석한 결과에 따르면 Starbucks 매장 주변의 집들은 다음의 특징을 갖습니다. 1. 일단 시장가격자체가 같은지역 다른 집들보다 높게 팔립니다. 2. 더불어 스타벅스 근처 집들의 집값은 같은지역 다른집들보다 빠른속도로 올라갑니다. 즉, 부동산 가격 상승률이 높습니다. 3. 또한, 불경기후 가격을 회복하는 속도도 훨씬 빠릅니다. 그렇다면 Dunkin 근처의 집들은 어떨까요? 스타벅스 다음으로 많이 찾으시는 커피 프랜차이즈가 던킨이죠. 때문에 던킨 매장 근처의 집들도 비슷한 효과를 가지게 됩니다. 아래의 그래프를 보시다시피 Dunkin주변의 집들도 비슷한 효과가 있습니다. 다만, 가격 상승률이나 가격회복 속도가 Starbucks 주변의 집들보다 빠르지 않습니다. 아래의 표는 위에있는 그래프를 수치화 한 것 입니다. 결과적으로 말씀드리면 1997년부터 2013년까지, 즉 집값이 매년 거의 10%씩 오르다 Subprime으로 거품이 빠지고 집값이 다시 회복할때까지의 변화를 보면 다음과 같습니다. - 일반집들은 65%가 오름 - 스타벅스 근처집들은 96%가 오름 - 던킨 주변 집들은 80% 오름 다음 Starbucks 위치는? 이쯤에서 다들 "스타벅스가 생길곳을 미리 예상하여 집을 사면 훨씬 큰 이익을 남길수 있겠구나"라는 생각들을 하실겁니다. 하지만 안타깝게도 스타벅스의 위치선정은 20여명이 넘는 부동산 전문가들이 여러 지역적 데이터를 바탕으로 선정한다 합니다. 칼같이 정해진 가이드가 없다는 말이죠. 저 개인적으로는 인상깊게 읽은 챕터인지라 읽으시는 분들께서도 흥미롭게 읽으셨으면 하는 바람입니다. 부동산 관련 도움 필요하시면 언제든지 연락 주시고요. 좋은 하루 보내십시요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #시카고부동산 #부동산중개 #zillowtalk #starbucks #dunkin #집값 #스벅 #집값

많은 분들께서, 정부에서 forbearance package를 중단하면, package를 못 받는 분들이 결국 mortage를 갚지 못하여 foreclosure 대란이 올거라 생각을 하십니다. 그러면 foreclosure 대란이 일어날 것이고, 그 때 집을 사는 것이 낫다고 생각하십니다. 하지만, 제가 이전 글을 통해서 몇 번 말씀드렸지만, 제 개인적인 분석을 통해 볼 때는 2006년같은 사태는 일어나지 않을 것으로 보입니다. 몇일 전, 제 의견을 뒷 바침 해 줄 아티클이 하나 나와 소개해 드리고자 합니다. 아티클의 제목은 "4 Major Reasons Households in Forbearance Won't lose Their Homes to Foreclosure" 입니다. "Forbearance를 받는 가정이 집을 foreclosure로 넘기지 않을 결정적인 4가지 이유" 정도가 되겠네요. 그럼 그 4가지 이유들을 한번 봐볼까요? 1. Forbearance를 받던 가정중 거의 50%의 가정은 이미 밀린 mortgage를 갚았다고 합니다. 세부적으로 보면, 26.2%의 가정이 forbearance중에 돈을 밀리지 않고 mortgage를 납부 하였습니다. 14.7%의 가정은 그동안 밀린 mortgage를 다 납부하였습니다. 7.6%의 가정은 남은 mortgage를 완납 하였습니다. 2. 금융기관들이 mortgage를 집으로 돌려 받는 것을 원하지 않습니다. 지난 2006년 사태 때, 금융기관들은 mortgage 미납자들에게 압수한 집들 (foreclosure)을 관리, 판매하는 것이 얼마나 신경 쓰이고, 힘든 일인지를 배웠습니다. 따라서 보다 많은 금융기관들이, 돈을 납부하지 못하는 사람들에게 다방면의 도움을 주어 어떻게든 현 거주지에 머무를 수 있도록 하고 있습니다. 세부적으로 보면 35.5%의 가정이 자신들의 금융기관에게 repayment에 대한 다음의 도움을 받고 있다고 합니다. 26.5%의 가정이 금융기관에게 payment를 탕감 받았다 합니다. 즉, 이자나 원금을 깎아주거나 일정기간동안 납부하지 않아도 되는 등을 혜택을 받았다고 합니다. 9%의 가정은 가지고 있는 mortgage를 금융기관과 합의하에 refinance등의 조정을 하였다고 합니다. 3. 정부차원에서도 이 가정들이 집을 foreclosure롤 던지는 것을 원하지 않습니다. 4/1일에 나온 Bloomburg의 기사를 보면 금융기관측에서 이 avoidable foreclosure들을 나서서 도와주지 않으면 벌금을 물게 될거란 정부 관계자의 말을 인용했습니다. 또한 정부기관인 CFPB (Consumer Financial Protection Bureau)에서 이 Avoidable foreclosure들을 위한 새로운 가이드를 제시했는데, 그 중 몇가지 중요한 내용은 다음과 같습니다. 2021년 12월 31일까지는 pre foreclosure를 시작하지 못하게 합니다. 금융기관 측에서 Covid-19으로인한 경제적 어려움을 겪고 있는 가정에 mortgage를 깎아주는 옵션을 제공할 수 있도록 해줍니다. 금융기관 측에서 어떠한 도움등을 줄 수 있는지에 대한 정보를 돈을 빌린 측에 줄 수 있도록 합니다. 물론 이 가이드라인이 아직 통과가 된 것을 아니고, 일부에서는 CFPB가 foreclosure를 늦출 자격과 힘은 없다라고 말 합니다. 하지만, 정부에서 많은 집들이 foreclosure로 나오는 것을 막기위해 노력하는 것은 확실 해 보입니다. 4. 만약 위의 모든 것이 계획대로 안되더라도, mortgage를 가진 가정들을 foreclosure전에 집을 팔고 나올 것입니다. 이 부분은 제가 이전 글에서도 나눴었는데, 현재 모든 mortgage를 낀 집들의 집주인이 해당집을 통해 가지고 있는 평균 자산은 $208K입니다. 더불어 전미의 38%의 집들은 mortgage가 없는 납부가 끝난 집들입니다. 이 부분에 대해서는, 2006년의 학습 효과라고들 하는데요. 2006년 당시 큰 어려움을 겪었던 사람들은 집의 자산비율을 높이고 mortgage비율을 낮추는데 많은 노력을 했습니다. 따라서, 각 집을 통한 자산의 비율이 높아진 것입니다. 이 경우, mortgage를 못 갚는 경우, 집을 팔고 작은 집으로 이사를 가면 됩니다. 하지만, 2006년에는 집에 끼어있는 자산은 없는데 집의 가격이 mortgage보다 낮아져 foreclosure를 할 수 밖에 없는 집들이 많았었습니다. 그렇다면 현재 forbearance를 받는 가정은 어떨까요? Mortgage관련 데이터 서비스회사 Bliack Knight에 따르면 forbearance를 받는 집들 중 오직 약 10%정도만이 mortgage가 있는 집을 통한 자산이 집 가치의 10%미만이라 합니다. 즉, 모든 프로그램이 계획되로 진행되지 않아 foreclosure집이 늘어난 다 해도, 그 최대양은 forbearance를 받는 집들 전체수의 10%도 안되는 양일 것입니다. 글의 마무리는 부동산관련 프로잭트만 30년 이상 진행해온 Zelman & Associates의 CEO의 Ivy Zelman의 인터뷰중 한 문장으로 마무리 하겠습니다. "The likelihood of us having a foreclosure crisis again is about zero percent. (또 다시 foreclosure 대란이 올 확률은 0%에 가깝습니다.)" #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #시카고부동산 #foreclosure #forbearance #foreclosurecrisis

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 부동산 거래를 하실때, 미리 집값이 다른곳 보다 빨리 상승할 곳을 파악하고 아직 집값이 오르지 않았을때 구입하시는 것은 모든 분들이 바라시는 바라 생각됩니다. 마치 70년대 서울 강남이나, 아직 뜨기전 가로수길, 혹은 Chicago 지역의 Bucktown처럼 말이죠. Zillow Talk에서는 그에 대한 내용을 3번째 챕터에서 설명하고 있습니다. Chapter 3. Neighborhoods that will appreciate (Predicting the next hot spot) Zillow는 그간 자신들의 시스템을 통해 쌓은 데이터뿐 아니라, 이전의 데이터까지도 분석하여 다음의 세가지 요소가 부동산 가격이 상대적으로 빠르게 오르는 지역의 특징이라 설명하고 있습니다. Downtown Effect 대도시 중심부에 가까울수록 집값이 더 빠르게 상승합니다. 반면에 도심과의 거리에 따른 부동산 가격 상승률의 차이는 시간이 갈수록 줄어들게 됩니다. 아래의 표는 1970 ~ 2000년, 30년동안의 Arizona Phoenix 지역의 집값변화를 막대그래프로 나타낸 것입니다. City center에서 0 ~ 10mile 이내의 지역의 부동산 값을 100%으로 보고 멀리 떨어져 있는 지역의 집값들을 %로 표시한 것입니다. 보시다시피 40 ~ 50마일 떨어진 지역은 1970에는 도심지 부동산의 7%대에 매매가 가능했다면, 2000년에는 도심지 부동산의 19%가격에 매매가 가능합니다. 또한, 거리가 가까워 질수록 도심지 부동산에 근접한 가격대로 부동산 매매가 가능해짐을 보실수 있습니다. 책에서 설명하지 않은 특이점은 도심보다 가까운 10 ~ 20마일 죤보다 20 ~ 40마일 죤들의 상승율이 훨씬 높다는 점입니다. 이는 다른 도시는 몰라도 제가 살았던 뉴욕이나 시카고에는 정확이 적용되는 부분입니다. 제 경험으로 볼때, 두 도시를 보면 지하철이 다니는 지역에서는 지하철 역들의 종점지역에 가까워 질수록 동네가 조금 안좋아졌다가 지하철이 안다니는 지역부터 다시 좋아지는 경향이 있습니다. 흔히들 말하는 Suburban인 지역인 것이죠. 이 20 - 40마일지역의 높은 부동산 상승률은 지하철 종점지역보다 suburban이 주는 이점들 훨씬 다양하기 때문으로 보입니다. Halo Effect 이미 상권이 잘 발달한 지역의 바로 옆동네의 부동산의 가격이 빨리 상승한다 합니다. 책에서 설명하기로는 모든 사람들이 저렴한 부동산을 찾지만, 이미 발달된 지역의 모든 혜택은 같이 누리고 싶어한다는 것입니다. 시카고 지역의 예를 들면 , Naperville 학군내의 고등학교를 가는 Aurora(east side)나 Plainfield(north side)지역이 대표적인 예이겠습니다. Naperville의 학교와 downtown등을 쉽게 누릴수 있는 지역적 조건때문에 타 Aurora나 Plainfield지역보다 집값이 빠르게 상승하였습니다. . Gentrification 낙후되고 부동산 가격이 저렴한 지역에 새로운 부동산 붐이 생겨나, 기존 거주자들이 이사를 나가고 새로운 사람들이 그 지역을 메꾸게 되는것은 Gentrification이라고 합니다. 대표적인 예는 한국의 경리단길이나 가로수길, 시카고로 따지면 West loop, South loop, Bucktown등이 좋은 예이고, 요즘은 Bronzeville에서 gentrification이 일어나고 있습니다. (사실 Covid19때문에 주춤해졌습니다). 그렇다면 gentrification이 생기는 지역의 특징은 어떤것들이 있을까요? 책에서는 gentrification이 생길 지역의 특성을 다음과 같이 소개하고 있습니다. - 17%이상의 해당지역의 집들이 40년보다 오래됐을경우 (전미 지역중 40년이상의 집이 17%이상인 지역은 전미 평균과 비교해 집값이 빠르게 상승할 확률이 47%나 된다고 합니다) - 해당지역의 자가소유비율이 낮은 경우 개인적으로 가만히 생각해보면, 보통 집값이 빠르게 상승한 곳은 위에 열거한 세가지 조건이 다 맞는 경우들 입니다. 이 세가지를 염두하시고 부동산 투자계획을 세우시면 투자의 성공확률을 높이시는데 도움이 될꺼라 확신합니다. 늘 말씀드리는 거지만, 부동산구매는 거의 모든 분들께 인생에서 가장 큰 투자일 것입니다. 보다 신중하게 하나하나 집어보시고 공부해 가시면 구매하시면 성공적인 부동산 구매를 하실 수 있을 것입니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #시카고부동산 #부동산중개 #zillowtalk #remodeling #gentrification #집값

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 많은 분들께서 집을 사시는 것과 렌트를 하시는것의 사이에서 많은 고민을 하십니다. 책의 두번째 챕터에서는 그 부분에 대한 이야기를 나누고 있습니다. Chapter 2. Stats and the City 거의 모든 경우, "장기적"으로 볼때 집을 구매하는것이 렌트를 하는것보다는 현명한 선택입니다. 하지만 그 "장기적"이 얼마나 오랜 기간인지가 중요하겠지요. 역시 책에서도 가장 현명한 방법은 "그 집에서 얼마나 오래 살것인지" 가 선택의 가장 중요한 요소라 설명합니다. 책에서는 매매가 렌트보다 이윤을 남겨주는 시점을 "Buy-Rent Breakeven Horizon"라고 부르며, 미국의 각 대도시의 Breakeven Horizon을 다음의 표로 보여줍니다. 책에서 제가 살고있는 시카고지역을 기준으로 보면, (2014년 기준)으로 2.3년 이상 그곳에 거주하실 예정이라면 집을 구매하시는게 렌트를 하시는 것 보다 나은 결정이라는 것을 Big data analysis를 통해 보여주는 것입니다. 즉, 앞으로 집을 구매하실지 렌트를 하실지 고민되실때, breakeven horizon을 계산해 보시는것을 권해드립니다. 그렇다면 어떻게 Rent Vs. Own의 breakeven horizon을 계산할까요? (이곳부터는 제 의견이 살짝 더해짐을 미리 말씀드립니다. ) 책에서 소개시켜주는 계산기는 zillow에서 자체개발한 rent vs. own 계산기입니다. zillow에서 쓴 책이니 당연히 zillow.com내의 계산기를 소개했겠지요. 링크는 아래에 있습니다. https://www.zillow.com/rent-vs-buy-calculator/ 사실 rent Vs. own 계산기는 구글만 검색해 보셔도 여러가지가 있습니다. 물론 Realtor 분들이 쓰시는 MLS 에도 비슷한 계산기가 있습니다. 그리고 리얼터분들께 계산을 부탁하면 거의 모든 리얼터 분들께서 MLS의 계산기를 사용하시는 것으로 압니다. 하지만, 저는 고객분들께 계산해 드릴때 다음의 이유로 realtor.com 의 계산기를 #1 pick으로 선택합니다. 그 링크는 아래에 있습니다. https://www.realtor.com/mortgage/tools/rent-or-buy-calculator/ 1. 일단 MLS의 계산기는 거의 Breakeven horizon을 계산하는 대신에, 사용자가 년수를 입력하면 입력된 년수에 따른 렌트와 매매의 차액을 계산해줍니다. 아래의 이미지처럼 말이죠. 2. 매매를 하지 않을경우, 다운페이를 위해 마련하신 금액을 이용하여 부동산 매매가 아닌 다른 투자를 진행하여 수익을 얻을수 있습니다. 만약 그렇게 얻을수있는 수익이 집을 매매하여 아낄수 있는 액수보다 크다면 렌트가 더 좋은 선택일수 있습니다. 하지만 MLS의 계산기는 그 비교를 할 수 없습니다. 그래서 거의 대부분 own이 더 나은 결정으로 보여집니다. 3. Realtors.com의 계산기의 기능은 솔직히 zillow의 계산기와 별 차이가 없습니다. 하지만 zillow는 보다 일반 소비자 중심의 간략한 설명이 있는 방면에 realtors.com의 계산기는 보다 구체적인 분석이 가능하게 되어있습니다. 늘 말씀드리지만, 부동산이란 것이 한두푼 짜리가 아닌만큼, 집을 사는 시기를 정하실때 있어서 꼭 이런 저런 툴을 사용하여 계산해 보시기 바랍니다. 물론 정말 통찰력이 좋으신 분들도 계시겠지만, '이렇게 되지 않을까'란 짐작만으로 큰 결정을 하시기에는 위험이 따르니까요. 그럼 다음엔 더 좋은 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #시카고부동산 #zillowtalk #RentOrBuy

많은 고객분들께서, 현재의 시장가격은 정상이 아니고 웃 돈을 주고 사는 거라 생각하십니다. 따라서, 차라리 1년을 기다려 내년에 집을 사고자 하시죠. 당연히 매물이 많이 나오고, 현재의 바이어 수가 유지되거나 떨어진다면, 수요 공급의 법칙에 의해서 평균적으로 집을 더 싸게 사실 수 있을 것입니다. 하지만, 부동산 매물의 수요와 공급이 변하는 이유는 매우 복합적입니다. 따라서, 현재로서는 수요가 떨어지고 공급이 늘어날지, 된다면 언제 그렇게 될 지는 알 수 없습니다. 단지, 오늘 나누고자 하는 인포그래픽은 여러 기관에서 발표한 예상 수치를 바탕으로 작성된 것입니다. 따라서, 이 인포그래픽은 집 구매를 생각하시는 분들께, 현재 전문기관에서 예상한 수치 만으로 분석 해볼 때 내년에 집을 사시는 것이 유리할지 불리 할 지에 대한 의미 있는 인사이트는 드릴 수 있을 것이라 확신 합니다. 주된 내용은, 2022년 까지는 집값과 이자율이 둘 다 오를 것이라 예상되는 바, 해당 시장 평균가의 집을 구매할 때의 월 페이먼트가 오를 것이라는 내용입니다. 2020년에는 집의 평균가가 $296,700 이었고, 이자율은 3.1% 였습니다. 따라서 2020년에 시장 평균가의 집을 10%다운을 하고 구매하려면, 월 페이먼트가 $1,140이었습니다. 현재 2021년엔, 평균가가 $323,900이고, 이자율은 3.2%이기에, 평균가의 집을 10%다운을 하고 구매할 때의 월 페이먼트는 $1,261이 됩니다. 같은 집에 한 달 모게지가 지난 해에 비해 $120불이 늘어난 상황인 것이죠. National Association of Realtor에서 분석한 대로 집값이 오르면, 2022년의 평균 집값은 $334,000이 됩니다. Freddie Mac에서 분석한 대로 이자율이 오르면, 2022년의 평균 이자율은 3.7%가 될 것 입니다. 그 상황에서 10% 다운을 하고 시장 평균가의 집을 구매하신다면 월 페이먼트는 $1,384가 됩니다. 이 역시 같은 집을 올해보다 매 달 $120씩 더 페이하며 구매하시게 되는 것입니다. 결론은, NAR와 Freddi Mac이 예상한대로 집값이 오르고 이자율이 오른다면 확실히 올해 집을 사시는 게, 내년에 사시는 것 보다는 이익이라는 내용입니다. 더불어 앞으로 1년간의 추가적인 렌트비용까지 더 하신다면, 그 차이는 더 커질 것입니다. 제 생각에도 이자율을 당연히 오를 것입니다. 단, 그 이자율이 바이어들에게 얼마나 큰 영향을 주어, 집값의 변동에 어떻게 작용할 지는 모르겠습니다. 높은 이자율로 인해 수요가 줄어들면 부동산은 당연히 가격이 내려갈 것입니다. 또, 현재 매물의 수가 작년 같은 시기에 비해 410K나 적다고 합니다. 여러 요소들이 공급을 방해하고 있으나, 이 부분들이 해결되어 내년에 보다 많은 매물이 시장에 나온다면, 이 또한 수요 공급 법칙에 의해 부동산 가격이 내려가는데 일조를 할 것입니다. (**단, foreclosure로 인한 매물의 공급은 정말 없을 것 같습니다. 이 부분은 기대하시지 않는 것이 좋습니다) 따라서, 위 인포그래픽 안에는 집값의 변동에 대한 불확실성이 존재한다 생각됩니다. 하지만, 위에 말씀드린대로, 이자율이 올라갈 때 본인들의 구매력 등이 어떻게 달라지는 지에 대한 좋은 인사이트는 줄 수 있을 것 같아 공유해 드립니다. 늘 말씀드리지만, 가장 좋은 집을 구매할 때는, 내가 좋아하는 집이 시장에 나왔을 때 입니다. #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #시카고부동산 #부동산 #부동산시장전망 #집사기좋은때

*이 글은 Keeping current matters의 글을 바탕으로 개인적인 생각을 더해 쓴 글입니다. (원문 링크) 집을 소유함으로 얻는 이익은 금전적인 부분과, 주거지에 대한 심리적 안정감 같은 그 외의 부분도 있습니다. 하지만, 집을 소유함으로 얻는 이익 중 가장 큰 것은 단연 “부의 창출”이라 할 수 있겠습니다. 잘 아시겠지만, 대부분의 가정의 부의 축적의 시작 점은 “자가소유”입니다. 모게지에 한해서는 금융기관들 위의 금융기관이라 할 수 있는 Freddie Mac 에 따르면 “자가소유는 오랜 시간동안 가족들에게 살 곳을 제공함과 동시에 부를 축적시켜주는 방법으로 아메리칸 드림을 일구는 데 기반이 되었다. 자가소유를 통한 “부의 축적”의 가장 큰 원동력은 자산의 증식을 통해서 인데, 이는 매달 갚아 나가는 모게지의 원금과 부동산 가격의 인상을 통해 이루워 진다. “ “Homeownership has cemented its role as part of the American Dream, providing families with a place that is their own and an avenue for building wealth over time. This ‘wealth’ is built, in large part, through the creation of equity…Building equity through your monthly principal payments and appreciation is a critical part of homeownership that can help you create financial stability.” 참으로 맞는 말입니다. 제가 일전에 적었던 Zillow Talk 책 리뷰 중 첫번째 쳅터에도 비슷한 내용이 있습니다. (링크) 올 3월 초에 CoreLogic이라는 부동산 관련 데이터를 관리 판매하는 회사에서 “Homeowner Equity Insights Report”의 최신 버전을 공개하였습니다. 우리는, 해당 리포트에서 key points로 다룬 다음의 5개 항목을 통해2019 Q4부터 12개월 동안 미국내에서 자가소유를 통한 자산 증식이 더욱 늘어났다는 것을 알 수 있습니다. 1. 현재 대략 38%의 집들이 mortgage free라고 합니다. 2. 2019 Q4에서 2020 Q4 동안 간 모게지를 끼고 있는 집 당 늘어난 자산의 평균이 $26,300이라고 합니다. (*가구 당 평균이 아니고, 집 당 평균입니다) 3. 현재 모게지를 끼고 있는 집들의 평균 자산량은 $200,000이라고 합니다. (이 역시, 가구 당 평균이 아니고, 집 당 평균입니다) 4. 전미 자가소유를 통한 자산 증가량은 지난 2019 Q4부터 12개월 동안16.9%가 증가 했다고 합니다. 5. 현재 전미 자가소유자산의 총 량은 $1.5 Trillion이라고 합니다. 아래의 지도는 각 주당 자가소유를 통해 늘어난 자산의 평균을 보여줍니다. 사실, 자가소유는 단지 집을 소유한 사람들에게 뿐 아니라, 전체 경제에도 도움을 줍니다. 작년에 Rosen Consulting에서 개인의 자가소유를 통한 자산증식이 경제에 미치는 영향에 대해 다음과 같이 설명해 놓았습니다. 경제 용어중 부의 효과 (Wealth Effect)란 말이 있습니다. (쉽게 성명드리면, 개인의 실제 자산 혹은 인식하고 있는 자산이 불어날수록, 돈의 씀씀이가 커지는 효과를 말합니다.) 자가 소유주들은 모게지 원금을 갚으며 불어나는 저축의 양과, 오르는 부동산 가격을 통해 두 개의 방향에서 동시에 자산증식이 이루워 집니다. 그리고, 자산이 늘면 늘 수록, Wealth effect에 의해 보다 많은 상품을 구매하게 되고, 이는 새로운 직업 창출과 임금을 창출하는 등의 방법으로 경제발전을 도와줍니다. 즉, 자가소유는 소유주들에게 자산증식을 실현 시켜 줄 뿐 아니라, 우리의 경제발전에도 큰 원동력이 되는 것 입니다. #chicago #chicagorealestate #realtor #realestate #sang #시카고 #시카고복덕방 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #집관리 #foundation #미국집관리 #시카고리얼터 #한상철 #네이퍼빌 #노스브룩 #글렌뷰 #샴버그 #버팔로그로브 #나일즈 #미국부동산 #리얼터 #realestatemarket #미국부동산 #시카고부동산 #부동산중개인 #자가소유 #자산증식 #WealthBuiding #wealth #asset

많은 분들이 요즘 완전 셀러마켓인 부동산시장을 보며, 이제 곧 2006년 같은 사태가 벌어질 거라 예상하고 계실겁니다. 하지만, 저는 지난 12월 블로그 글에서 보시는 바와 같이 조금 다르게 보고 있었습니다. (지난 12월의 블로그 링크: https://www.sangcanhelp.com/post/예전같은-foreclosure-사태는-오지-않는다 ) 오늘은 제 생각을 뒷받침 할 수 있는 다른 분석이 올라와 고객님들께 공유해 봅니다. 원문에서는 다음의 6가지 항목을 예를 들어, 지난 2006년같은 사태는 오지 않는다 설명을 하고 있습니다. 원문의 주장을 뒷받침 하는 6개의 항목에 각각 제 생각을 첨언하여 적은 글입니다. 읽으시는 모든 분들께 도움이 됐으면 하는 바람입니다. (원문 링크: https://www.keepingcurrentmatters.com/2021/03/10/6-simple-graphs-proving-this-is-nothing-like-last-time/) 1. 더욱 까다로워진 모게지 심사 기준 하우징 버블이 있던 2004 - 2006년에는 모게지를 못 얻는게 힘들정도로 모게지 얻기가 쉬웠습니다. 하지만, 요즘은 그렇지 않습니다. 최근 Urban Institute이란 기관에서 HCAI (housing credit ability index)인덱스를 발표했습니다. 이 인덱스 넘버가 높을 수록 렌더측이 높은 위험을 감수한다는 것이고, 반대로 낮으면 모기지를 승인하는 기준이 훨씬 엄격하다는 이야기 입니다. 아래의 그래프를 보시는 바와 같이, 담보로 잡는 집에 대한 기준이 (빨간색) 2007년 이후로 훨씬 까다로워 졌습니다. 더불어 돈을 빌리는 사람을 보는 기준도 (파란색) 2007년 이후 훨씬 까다로워 졌습니다. 더불어, 현재의 기준들을 완화하여 HCAI의 마지노를 두배로 올린다 하더라도, 모게지의 심사 기준은, 2004년 하우징버블을 만들기 시작하던 이전, 시끄럽지 않던 때의 기준밖에 되지 않습니다. 즉, 현재 모게지를 얻으시는 분들이 돈을 못 갚을 상황이 2007 년에 비해 훨씬 적어진 것이지요. 따라서 너도 나도 집을 short sale이나 foreclosure로 털고 나갈 확률도 적은 것이지요. 2. 아직 걱정할 수준은 아닌 집값의 상승세 집값이고 주식이고 가치가 빠르게 오르면 너도나도 이 흐름을 타려 합니다. 즉, 보다 많은 사람들이 집을 사게 되고, 집을 살 돈을 구하려 무리하게 빚을 지는 경우도 많아지겠지요. 공급은 한정되어 있으니, 집값은 늘어나는 수요에 맞춰 더욱 가파르게 상승할 것이고요. 하지만, 이 집값이 한번 무너지기 시작하면, 이 시장에 뒤는게 편승한 사람들이 같이 무너지게 되는 것이지요. 빚을 지고 편승한 경우는 더 큰 데미지를 입을 것이고요. 위 그래프를 보시는 대로, 2006년의 버블사태 이전 4년간의 집값 상승률은 상당했습니다. 더욱 많은 사람이 집을 사려했고, 여러채를 가지고 계신 분들도 많이 있었지요. 하지만, 그 때와 비교하면 지난 4년간의 집값 상승률은 낮은 편입니다. 3. 현재 수요에 비해 공급이 모자란 상황입니다. 2006년 당시 집값에 거품이 끼던 상황을 쉽게 설명드리자면, 다음과 같습니다. 시장에 수요와 공급이 비정상적으로 넘쳐났습니다. 당시에 부동산 펀드등이 유행이었는데 (베어스턴 같은 애들이 이거 돌리다 망한겁니다) 이 펀드들이 과잉 공급의 가장 큰 원인이라 생각합니다. 수요 또한 넘쳐났습니다. 그 수요를 늘린 방법이 sub-prime mortgage입니다. 금융기관에서 모게지를 얻을 수 있는 자격을 prime이라 부르며 모게지 승인과 비승인을 결정했는데, sub prime은 말 그대로 prime이 안되는 (sub)인 사람들에게도 모게지를 내어주게 만든 것입니다. 당연히, 집을 못 살 사람들이 집을 살 기회가 생겼으니, 갑자기 수요가 늘었고, 기본적인 수요 공급의 법칙에 의해 늘어난 수요만큼 집값은 올라가게 되었습니다. 그 수요를 맞추려 더 많은 공급이 이뤄졌고요. 그러다 한 곳에서 끈이 끊어지자 줄줄이 무너진 것입니다. 당시엔 그렇게 집이 넘쳐났습니다. 하지만, 현재의 집값은 충분하지 않은 공급이 늘어난 수요를 맞추지 못해 생겨난 것입니다. 자연스러운 현상이지요. 즉, 과거의 비정상적인 수요와 공급의 과잉과 다르게, 현재는 모게지 갚을 능력이 되는 사람들만 집을 살 수 있는 상황에서 조차 그 수요를 감당 할 공급이 안되고 있는 것입니다. 집 값이 아주 올게닉하게 오르고 있다 볼 수 있습니다. 4. 턱없이 부족한 새로 짓는 집들의 개수 위 그래프에서 보실 수 있듯이, 2006년의 사태 전에는 집을 마구마구 지었습니다. 위에서 말씀드린 대로 집을 살 사람들이 줄 서고 기다리고 있었으니까요. 결국 이 넘쳐나던 공급이 사태의 큰 원인중 하나가 되었지만요. 하지만 지난 4년간의 새 집의 개수를 보시면, 지난 50년의 평균에도 미치지 못하는 상황입니다. 즉, 2006 당시는 공급이 과잉이었지만, 현재는 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황입니다. 왜 수요가 늘고 있는지는 제가 지난 블로그 글에서 설명해 드렸습니다. (지난 글 보기: https://www.sangcanhelp.com/post/요즘-부동산-시장-무섭네요 ) 5. 2006년에 비해 상대적으로 싼 집값 그래프에 보시는 대로, 2006년 소득 중간값의 25.4%를 30년동안 지불해야 당시 부동산 시장의 중간값의 집을 구매하실 수 있었습니다. 요즘은 어떨까요? 높아진 소득과 2006사태에 떨어진 후 소득의 인상률보다 천천히 오른 부동산 가격, 그리고 낮아진 이자율로 인해 소득 중간값의 14.9%로도 현 부동산 시장 중간값의 집을 구매하실 수 있게 되었습니다. 즉, 돈을 값을 수 있는 사람들에게만 돈을 빌려주는 상태에서, 지불하는 돈에 대한 부담도 줄어든 것이지요. 6. 부동산 equity를 지키는 사람들 HELOC이라고 다들 들어 보셨을 겁니다. Home Equity Line of Credit의 줄임말로, 현재까지 납부가 되어있는 집의 원금 중 일정 %를 ATM처럼 빼 쓰고 갚고 할 수 있는 어카운트 입니다. 즉, 현재 집값 원금을 $200K 갚으셨다면, 그 중 xx%까지를 신용카드 한도액처럼 사용하실 수 있는 겁니다. 위 표를 보시다시피 2006사태가 있을 당시엔, 사람들이 HELOC을 끌어다 쓴 돈의 양이 현재의 두세배 가까이 되었습니다. 그러다 보니, 거품이 빠지며 집값이 내려갔을때 가지고 있는 빚의 양이 떨어진 집의 가치보다 큰 경우가 허다 하였고, 이에 따라 foreclosure나 short sale집들이 시장에 쏟아져 나오게 된 것입니다. 하지만, 요즘엔 사람들이 HELOC을 그렇게 함부로 쓰지 않습니다. 따라서, 2006년 같이 short sale이나 foreclosure가 쏟아져 나오긴 힘들어 보입니다. 조금 긴 글이었는데, 읽어 주셔서 감사합니다. 오늘 눈이 왔는데, 운전 조심하시고요. 다음에 더 좋은 글로 찾아뵙겠습니다. 궁금하시거나 도움 필요하시면 언제든 연락 주시고요. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #시카고부동산 #부동산거품 #foreclosure #shortsale

Home Inspection 말 그대로 집을 검사하는 것입니다. 구매자와 판매자 양방이 집 매매 계약서에 서명을 하게 되면, 일리노이기준으로 5일간의 Attorney Review라는 기간이 주어집니다 (각주마다 이 기간은 다릅니다). 즉, 양방의 변호사분들이 서명된 계약서에 수정할 부분들을 조율하여 수정하는 기간입니다. 바이어는 그 기간 동안 구매하고자하는 집을 꼼꼼히 검사하여 추가적으로 발견되는 문제점들이나 고장난 부분들에 대해 셀러에게 수리, 보수, 혹은 합의된 집 가격의 인하 등을계약서의 수정할 부분으로 요구할 수 있습니다. 일반적인 Home Inspection은 집의 외부, 지붕, 기초공사상태, 전기, 상하수도, 문, 창문, 집의 건축 구조상 문제점, 내부 벽, 단열 여부, 벽난로, 부엌 가전, 세탁기와 건조기, 냉난방 시스템 등을 검사합니다. 지역이나, 구매하실 때 이용하시는 융자의 종류, 집의 특성에 따라 라돈 가스 검사, 우물 시스템 검사, 정화조 검사, 흰개미 검사 등을 추가로 진행하기도 합니다. Inspection은 자격증을 소지한 Home Inspector (집 검사자)분을 통해 진행됩니다. 검사에 소요되는 시간은 (집의 크기에 따라 다르지만) 평균적으로 2- 3시간정도 걸리며, 검사가 끝난 후 보통 48시간 안에 Inspection Report를 받아 보실수 있게 됩니다. 왜 Inspection이 중요한가? 언젠가 말씀드렸 듯이 미국인은 평균적으로 한 집에 7~8년을 거주합니다. 즉, 일생 동안 본인의 이름으로 집을 10번이상 구입하는 것은 드문 일이라는 것이죠. 그렇기에 당연히 집의 hardware적인 부분에 대한 지식과, 수시로 변하는지역정부의 건축 준수사항등에 대해 잘 모르실 수 밖에 없습니다. 또한 집들은 사람의 몸과 마찬가지로, 여러 골병이든 경우가 많이 있는데, 이런 문제점등을 일반 부동산 바이어가 찾아내기는 몹시 힘듭니다. 무서운 점은, 그런 부분을 수리하는데 큰 돈이 들 수도 있다는 것입니다. 하지만, Inspection을 통하여, 계약 완료 전에문제점들을 찾아내어, 셀러의 돈으로 계약 합의 전에 수리, 보수를 받거나, 예상되는 수리 비용을 합의된 집 값에서 깎는 다면, 혹은 집 계약을 취소할 수 있다면 큰 손해를 피하실 수 있는 것이지요. 제 경험상으로 Inspection을 통해 발견되는 부분들의 예상 수리비용이 $30,000이 넘는 경우도 왕왕 있습니다. 그렇기에 구매자 측에선 약 $400 ~ $500을Inspection에 투자하여 (집의 사이즈 마다 시장 마다 이 또한 다 다릅니다. 제시한 가격은 일리노이의 평균적인 집 사이즈의 인스펙션 가격입니다.) 꼼꼼한 inpection을 받는 것으로 큰 돈이 나가는 것을 사전에 예방하실 수도 있게 되는것입니다. 여기까지 읽으신 분들이라면 당연히 실력이 있는 인스펙터가 정말 중요하겠다고 생각들 하시죠? 그럼 좋은 인스펙터를 찾는 방법을 설명해 드리겠습니다. 어떻게 실력이 있는 Inspector를 찾을까? 보통의 경우, 같이 일하시는 리얼터분께 추천을 받습니다. 제가 권해드리는 바는 추천을 받으실 때 최소한 3분이상의Inspector나 Inspection 업체를 추천 받고 다음의 방법들을 이용하여 꼼꼼히 확인하신 후 직접 결정하시기를 권합니다. 1. 사전조사 - 후보군이 얼마나 오랜 시간 인스펙터의 일을 해왔는지, 자격증은 있는지, 보험은 있는지 등을 확인합니다. - 이전고객들의 리뷰를 봅니다. 2. 기존 리포트 비교 - 후보군에 있는 인스펙터들에게, 최근의 작업중 가장 문제가 없었던 집의 리포트와 문제가 많았던 집의 리포트를 요구하여 읽어봅니다. - 리포트를 읽으실 때, 해당 인스펙터는 집의 어느 부분은 검사를 하고, 어느 부분은 검사를 안하는지를 꼼꼼히 체크합니다. - 인스펙션 리포트의 어투가 명확한지, 이해하기 쉬운지 등등 확인합니다. 좋은 리포트는, 문제는 명확하게 지적하고, 명확한 문제가 아닐 경우 문제의 소지가 될 정도를 알려주며, 어떻게 유지 보수를 해야 하는지 까지 쉽게 이해할 수 있게 적혀있습니다. 이 부분이 또 중요한 이유는, 리포트가 쉽게 이해할 수 있게 되어 있는 경우, 해당 리포트를 읽고 다음 프로세스를 준비하는 변호사나 리얼터가 실수 없이 준비할 수 있게 됩니다. 3. 인터뷰를 통해 첫인상을 봅니다. - 얼마나 프로페셔널한 모습을 보여 주는지, 얼마나 자신의 비지니스에 자부심이 있는지, 그리고 얼마나 고객들을 중요시 하는지 등을 봅니다. 추가로, 인스펙션 리포트에 나오는 사항 뿐 아니라 그 외 여러가지 집과 관련된 유지보수에 대한 팁도 들으실 수 있고하니, 얼마나 인스펙터를 신용하는지를 떠나 바이어 분들께서는 인스펙션에 꼭 함께하시기를 권합니다. 인스펙션을 그냥 하나의 무의미한 집 구매 과정으로 보시고 생략하시는 분들도 계신데, 정말 꼭 필요한 과정입니다. 대부분의 경우 인스팩션 비용보다 큰 돈을 아끼실 수도 있고요. 인생의 가장 큰 투자인 집을 사시는 것인데, 인스팩션을 통하여 다른 어떠한 구매보다도 꼼꼼하게 살피시고 진행하시기를 권합니다. #ChicagoKoreanRealtor #ChicagoRealEstate #RealtorSangHan #Inspection #ZillowTalk #시카고복덕방 #시카고부동산 #시카고한인부동산 #시카고한인리얼터 #인스팩션 #리얼터한상철 #시카고한인중개사

지난 글에서 말씀드린 대로, 현재 미국에서 새 집을 짓는 사람들 중 69%의 사람들이 builder들에게 home office 공간을 요구했다고 합니다. 그리고 전체 응답자 중 46%는 여러 개의 home office 공간을 필요로 했습니다. 잘 아시다시피 코로나로 인해 보다 자택 근무가 보편화 혹은 활성화가 되며 이 집 안의 사무 공간에 대한 수요가 늘어났습니다. 따라서 셀러의 입장에서는 이 부분을 잘 이용하시면, 판매하시려는 집의 수요를 늘리실 수가 있습니다. 같은 값이면 다홍치마라고, 집안의 사무 공간을 잘 꾸미시면 같은 조건을 갖춘 다른 집들에 비해 보다 눈에 띄고 매력 있는 집으로 보여지게 할 수있고, 이를 통해 보다 손쉬운 판매로 이끄실 수 있습니다. 하지만, 만약에 집에 office room이 따로 마련되어 있지 않은 경우라면 어떻게 해야할까요? 오늘은 이런 분들을 위해, 없는 공간을 home office를 꾸밀 수 있는 아이디어 몇개 나눠볼까 합니다. 1. 계단 아래 이 부분은 보통 막혀있거나, 클라짓 용도로 사용하시는 것이 대부분입니다. 하지만, 약간의 솜씨를 발휘하시면, 이 부분을potential buyer들에게 멋진 Home office 로 보여지게 하실 수 있습니다. 2. Telephone desk 1990년대 이전에 지어진 집들의 부엌엔 대게 telephone table이라고 하는 이미 만들어진 책상 공간이 있습니다. 시장에 나와있는 집들에 가보면 이 부분을 죽은 공간으로 놔둔 집들이 대부분입니다. 하지만, 약간의 소품을 이용하여 이 공간을 home office로 충분히 사용할 수 있다는 컨셉을 보여준다면 바이어들의 수요가 늘어날 것입니다. 3. 죽어있는 코너 공간들 집에 보시면 별다른 용도가 마땅치 않아 화분 등으로 공간을 매꾸어 놓은 죽은 공간들이 있습니다. 이런 공간들에 책상 등을배치하고 office 분위기를 만듬으로서 잠재 바이어들에게 해당 집은 충분한 home office space가 있다는 것을 보여줄 수 있습니다. 4. 옷장 집에 있는 옷장을 office 공간으로 꾸며 보여줄 수도 있습니다. 집집마다 사용을 많이 안 하는 옷장이 있기 마련입니다. 이 공간을 오피스로 꾸며 보여줌으로서 공간을 실용적으로 사용할 수 있는 아이디어도 바이어들에게 제공할 수 있게 됩니다. 5. Unfinished basement 혹시 집 지하가 피니쉬 안되신 경우 집을 시장에 내 놓으실 때, 간단한 청소 후 그냥 내 놓으시나요? 간이 책상과 스탠드, 그리고 소품 등으로 지하의 한 부분을 오피스처럼 꾸며 보시길 권해드립니다. 분명히 잠재 바이어들로부터, 홈 오피스가 없을 때보다 훨씬 좋은 반응을 얻으실 수 있을 것입니다. 집 안을 찾아보시면 제가 보여드린 공간들 말고도 오피스로 꾸미실 수 있는 죽은 공간들이 있을 것입니다. 집을 시장에 내놓기전에 그런 공간들을 오피스로 꾸며 놓으시면, 분명히 없을 때 보다 좋은 결과를 얻으실 수 있다 확신합니다. 다음에는 바이어들이 찾는 다른 공간 중 outdoor space를 보다 유용하게 보이게 꾸미는 방법에 대해 나눠보겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #시카고한인리얼터 #보다좋은집에사시도록돕겠습니다 #Help_Everyone_Live_In_A_Better_House #chicagokoreanrealtor #realtorSangHan #집팔기 #지피지기백전불태 #homeoffice #홈오피스