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작년에 “집을 팔아야 겠다” 생각하신 분들 중, 대부분이 COVID-19으로 인해 그 계획은 잠시 중단 하셨었을 겁니다. 제가 지난 글에도 말씀드렸듯이, 현재 부동산 시장은 엄청난 Seller’s market입니다. 그렇다면 과연 지금이 정말 집을 팔기에 좋은 시기일까요? 이 질문에 대해 제가 숫자로 답해볼까 합니다. 일단 현재 부동산 시장에서 집을 사고 파는 분들이 생각하는 시장 전망은 어떨까요? 우선 Fannie Mae 에서 최근에 발표한 Home Purchase Sentiment Index (HPSI)를 보면 지난 1월에 진행한 설문의 결과가 나와있습니다. 흥미로운 부분들을 부각시켜 적어보면, 응답자의 52%가 “현재는 집을 사기 좋은 시기이다” 라고 답을 했습니다. 응답자의 57%가 “현재는 집을 팔기 좋은 시기이다” 라고 답을 했습니다. 즉, 응답자의 과반수 이상이, 현재 부동산 시장을 긍정적으로 보고 있으면, 집값도 오를 것이라는 예상을 하고 있습니다. 또한, 이런 설문 결과도 볼 수 있습니다. 응답자의 41%가 “향후 12개월간 집값은 오를 것이다” 라고 답을 했습니다. 응답자의 45%가 “모게지 이자율이 오를 것이다” 라고 답을 했습니다. 응답자의 50%가 향후 12개월 안에 렌트비 또한 오를 것이라 전망하고 있습니다. 그 와중에 올해 이사를 계획한 분들중 70%가 집을 구입해서 갈거라고 응답했습니다. 즉, 수요도 늘어날 확률이 있는 것이죠. 만약, 집값이 계속 오르고, 이자율이 계속 오른다 예상을 하고 있는 바이어분들께는 위 심리상태는 집 구매의 조급함을 만드는 요소가 됩니다. 조금이라도 집값도 싸고, 이자율도 쌀때 집을 사야할테니까요. 여기에, 그 바이어 분들이 렌트를 하고 계시다면, 렌트비가 오를 거라는 불안감에 그 조급함은 배가 되겠지요. 즉, 이런 조금함은 보다 수요를 늘리고, 시장을 seller’s market으로 만드는데 일조를 하고 있습니다. 매물의 수에도 실질적인 차이가 있습니다. 요즘 집 찾으시는 분들은 느끼시겠지만, 현재의 seller’s market은 비단 바이어들의 수요가 증폭되어서 만은 아닙니다. 실제로 매물의 개수가 현저히 모자랍니다. NAR (National Association of Realtors)의 발표에 따르면, 올 1월의 매물의 개수는 1.04million 개였다 합니다. 이는 2020년 12월 대비 1.9%가 줄어든 것이며, 지난 2020년 1월과 비교하면 25.7%가 줄어든 수치입니다. 사고자 하는 사람은 많은데, 시장에 나온 매물의 개수가 전년도의 3/4밖에 안되니, 집 값이 올라갈 수 밖에 없는 것입니다. (*수요와 공금의 변화에 따라 가격이 어떻게 변화하는 지는 제 다른 글에 잘 설명되어 있습니다). 단, 비싼 집들은 매물이 많이 남아있다고 합니다. 따라서, 집을 팔고 더 좋은 집으로 이사를 하고자 생각하고 계신 분들께는 요즘같은 호기가 당분간은 안 올수도 있겠습니다. 요즘이 집을 팔기 좋은 때냐 물으신다면, 제 대답은 “네” 입니다. 그리고 제가 도와드리겠습니다. #chicago #chicagorealestate #sanghanreatlor #시카고복덕방 #한상철 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #미국부동산 #naperville #northbrook #glenview #schaumburg #buffalogrove #lincolnshire #markettrend #mortgagerate #buyersmarket #sellersmarket

지난 글이 foundation에 관한 글이었으니, 오늘도 foundation에 관한 글로 이어가 보겠습니다. 일단, 집을 보실때 가장 중요시 보셔야 하는 부분중 하나가 지하의 벽 상태, 즉 foundation의 벽 상태 입니다. 개인적으로, 집의 remodel 상태나, 전기배선, 상하수도 배관상태보다도 중요하다 생각하는 것이 이 foundation의 상태입니다. 오죽하면 명칭이 foundation일까요. 거의 모든 지하에 가보시면 균열이 있습니다. 이는 집을 지을때와 짓고 난 후의 습도 온도차, 건축후 받는 압력의 방향, 지반의 강도차이등으로 인해 생길수 있다고 합니다. 그렇기 때문에 대부분의 고객분들은 잘 보수만 되어있으면 괜찮다 생각을 하십니다. (참고로, 보수의 방법은, 이전글에서 소개드렸듯이, 거푸집을 이용한 concrete foundation일 경우, epoxy urethane injection을 사용하였거나 콘크리트를 덧데어 보수하는 방법등 여러가지가 있습니다.) 하지만, 균열의 방향에 따라 집의 구매결정을 심각하게 고려하셔야 할 수도 있습니다. 왜냐하면 지난글에서 언급한 정도로는 완벽히 보수하는 것이 불가능하며, 집의 안전성에 문제가 있는 경우가 있기때문입니다. 균열의 방향은 쉽게 상하로 생기는 경우와 좌우로 생기는 두가지로 볼수가 있습니다. 상하로 생기는 균열의 경우는, 위에서 언급한 균열을 보수하는 것만으로 보통의 경우 해결이 됩니다. 다시 말씀드리지만, 거의 모든 집에 생겨납니다. 하지만, 횡으로 생겨난 균열의 경우는 완전히 다른 이야기 입니다. 횡으로 생긴 균열은 옆에서 가해지는 힘에 의해 벽이 안으로 꺾이고 있는 것입니다. 즉 균열의 상단이 하단과 분리되었다는 것입니다. foundation이 foundation으로서의 역할을 못하고 있을 경우가 큰것이지요. 격투기선수가 로우킥을 계속 맞으며 중심을 못 잡는 것과 마찬가지 입니다. 고객분들과 집을 보다가 이런집을 봤을경우, 저는 주저없이 나가자고 말씀드립니다. 아무리 보수를 잘 한다 하여도, 나중에 되팔때 또하나의 가격을 낮출수 밖에 없는 요인으로 작용하기 때문입니다. 즉, 돈들여 고치고, 되팔때 손해보고의 상황이 되는 것이지요. 하지만, 정말 그집이 아니면 안되겠다 하시는 분들은, - 꼭 인스팩션시, 일반인스팩터뿐 아니라 construction engineer를 고용하여 집의 안전상태를 확인하시기를 권합니다. - 그리고 수리 보수가 필요한 경우는 꼭 engineer가 추천하는 방법으로 licensed contractor를 이용하여 보수를 하시고, 시공업자가 제공하는 warranty를 갖고 계셔야 합니다. - 모든 수리 보수가 끝난후엔 다시 construction engineer를 통해 잘 고쳐졌고 안전하다는 inspection report를 받아놓으셔야 나중에 손해를 최소화 하실수 있습니다. 횡으로 생긴 균열의 수리보수방법은 압력을 받고있는 벽면에 지지대를 설치하는 방법과, 집 바깥쪽에 닻을 꽂아 벽이 더 밀리지 않게 하는 두가지가 제가 아는 가장 확실하고 일반적인 방법입니다. 마찬가지로, 맘에 드시는 집에 위의 그림들과 같은 보수가 되어있다면, 꼭 seller에게 시공업자의 정보, warranty 등을 요구하시어 만일의 경우에 대비하시기 권해드립니다. 요즘 글을 자주 못올리고 있습니다. 최소한 일주에 한편씩은 도움되는 글 올리도록 해보겠습니다. 건강한 여름 보내세요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철#SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #foundation #좋은집고르기

Disclaimer: 저희가 블로그에서 소개시켜드리는 내용은 일반적이고 기본적인 내용일 뿐이며, 모든 투자의 경우가 정말 각각 다르다는 것 미리 말씀드립니다. 또한, 투자를 통해 발생하는 손해에 대해 저희가 아무런 책임을 지지 않음을 미리 말씀드립니다. 성공하는 투자를 하시고 싶으시다면, 구체적인 분석과 실행력을 갖추시고, 본인의 경험과 분석이 충분치 않으시다면 꼭 전문가와 상의하시어 진행하시기 권합니다. 오늘은 부동산 투자의 방법중, 싱글이신 분, 혹은 가족수가 적은 분(은퇴한 부부, 신혼부부 등)들께서 적은 자본을 가지고 시작하실수 있는 House Hacking에 대해 적어보겠습니다. 간단한 순서는 1. FHA론을 통해 적은 down payment로 Multi-unit을 구입후 2. 해당 부동산의 unit중 하나에 거주하며, 나머지 유닛을 렌트를 주어 수익을 창출 (예를 들면, 4 unit을 구입하여 한 유닛에 살며, 나머지 세 유닛을 렌트를 줌) 3. 창출된 수익으로 융자의 전부 혹은 일부를 갚아나가기 입니다. 그럼 실제 매물을 보며 구체적인 케이스를 한번 알아볼까 합니다. 아래는 오늘 (4/29/2020) 실제로 IL 부동산 시장에 매물로 나와있는 Multi-unit의 리스팅 정보중 일부입니다. 보시다시피 동네가 위험한 동네도 아니고, 실제로 위치도 괜찮은 곳에 위치해 있습니다. 위에 보시다시피, 가격은 $500,000, 유닛은 3개가 있으며, 세금은 $10K가 조금 넘습니다. Homeowner Exemption을 받고 있는것으로 보아, 이미 House Hacking을 하고 있는 투자자가 구입하여 지내고 있는것으로 보입니다. 위에 보시다시피, 유닛중 한곳 (Unit 1)에는 소유주가 거주중이고, 나머지 두 유닛은 이미 rent가 2021년 3월까지 계약이 되어 있습니다. 각 유닛의 렌트비는 (월세) - $1750, $1700, $850 이 되겠습니다. 다시 말씀드리지만, FHA론을 이용해서 투자하시는 경우의 예를 드는 것입니다. FHA론은 보통 다운페이먼트를 부동산 가격의 3.5%만 하시면 되며 (크레딧 점수 580이상일때, 580이하이면 10% 다운이 필요합니다), 최소 1년간 구매하신 부동산에 거주하셔야 하는 룰이 있습니다. 다음에 기회가 되면 FHA론에대해서 보다 자세히 알려드리겠습니다. Year 1. - 구매자가 unit 1에 거주 수익 Rent 수익 - $2,550 ($1700 + $850) 융자 융자금 합 (Loan amount) = $497,500 (집값의 96.5%인 $482,500 + 클로징 비용 3%인 $15,000) 이자율 = 4.5% (상당히 높게 잡은 것입니다. 참고로 오늘자 4/29/2020 FHA 30yr fixed의 이자율은 3.56% 입니다.) 상황기간 = 30년 월 납부액 (원금 + 이자) = $2,520.76 기타 비용 / 월 부동산세 = $848.41 ($10,181 / 12개월) 부동산 보험 = $100 수리보수 예비비 = $125 공실비용 (매년 한달은 공실이 된다 가정) = $204 위 경우, $500,000의 부동산을 소유하기위해 드는 월 부담금은 아래와 같이 $1,248이 됩니다. *수익 ($2,550) - 융자 납부액 ($2,520.76) - 기타비용 ($1,073.41) - 공실비용 ($204) = - $1,248.17 즉, 매달 1,248.17불을 지불하는 것으로 $500,000의 부동산을 소유하게 되는것입니다. 더불어 갚으시는 융자의 원금이 매달 약 $680정도씩 되니, 일년에 $8,160이상의 자산도 덤으로 쌓으시게 됩니다. 즉, 처음에 투자하신 다운페이먼트 절반가까이의 자산을 이미 쌓아놓게 되죠. 하지만 일반적 $500,000의 집을 위와 같은 FHA로 구매하신다 했을때는 매달 $3,470 불가량을 지불하셔야 합니다. *융자 ($2,520.76) + 부동산 세 ($848.41) + 부동산 보험 ($100) = $3,470 즉, 매달 $2,200, 일년으로 따지면 $26K의 돈을 절약하며 $500K의 부동산을 소유하시게 됩니다. 하지만, 진짜는 1년이 지난 후, 유닛 3개를 모두 렌트로 돌릴경우부터입니다. From Year 2. - 모든 유닛을 렌트로 돌림 수익 Rent 수익 - $4,300 ($1,750 + $1700 + $850) 융자 월 납부액 (원금 + 이자, 위 Year 1의 계산과 동일합니다) = $2,520.76 기타 비용 / 월 부동산세 = $848.41 ($10,181 / 12) 부동산 보험 = $100 수리보수 = $180 공실비용 (매년 한달은 공실이 된다 가정) = $344 총 수익 = $4,300 - $2,520.76 - 848.41 - $100 - $180 - $344 = 306.83 즉, 한달에 $306불을 받으며 $500K의 부동산을 소유하시게 되는 것입니다. 더구나, 2년이 지났을 시점에는 렌트수익으로 갚는 융자에서 쌓이는 자산이 이미 초기에 하신 다운페이를 넘게되고, 그 이후에는 cash flow와 쌓이는 자산만 남게 됩니다. 그리고, 월 렌트는 매해 조금씩 오르며, 원금을 갚는 속도도 빨라지니, 수익과 쌓이는 자산은 더 빨리 커지게 됩니다. 다시 한번 말씀드리지만, 저희가 블로그에서 소개시켜드리는 내용은 일반적이고 기본적인 내용일 뿐이며, 모든 투자의 경우가 정말 각각 다르다는 것 미리 말씀드립니다. 위의 경우보다 훨씬 좋은 경우도, 훨씬 나쁜 경우도 존재합니다. 또한, 모든 투자는 위험부담이 있습니다. 그래서, 투자를 하실때는 신중 또 신중하셔야 합니다. 당연히, 투자를 통해 발생하는 손해에 대해서도, 저희가 아무런 책임을 지지 않음을 미리 말씀드립니다. 성공하는 투자를 하시고 싶으시다면, 구체적인 분석과 실행력이 필요하고, 본인의 경험과 분석이 충분치 않으시다면 꼭 전문가와 상의하시기 바랍니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #multi_unit #cashflow #house_hack

Disclaimer: 소개시켜드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개시켜 드리는 것으로 미국내있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 보다 자세히 알려드리겠습니다. Mobile Homes '움직이는 집' 정도로 해석될수 있을까요? 가장 쉬운 mobile homes에 대한 개념은 캠핑장의 캠핑카를 생각하시면 될것 같습니다. 거의 모든 모빌홈의 형태는 mobile home park이라는 주거용 캠핑장에 집을 놓을수 (지어놓는게 아니고 그냥 놓는겁니다) 있는 땅을 임대하여, 움직이는 집을 가져와 사는 주거형태입니다. 물론 독립적인 필지위에 모빌홈을 놓고 땅과함께 매매하는 경우도 있습니다. 좋은 mobile home park은 길도 일반 동네처럼 잘 닦여있고, community office, 수영장, 체육관등의 시설도 잘 갖추고 있는 경우도 더러 있습니다. 물론 전기와 수도가 각각의 lot마다 연결이 잘 되어있는 경우가 대부분이고요. 모빌홈은 앞에 말씀드린대로 캠핑카와 같다보시면 됩니다. 위와 같이 정말 캠핑카를 개조하여 사시는 분들도 있습니다. 모빌홈의 집을 짓는 방식이 다른 거주형태인 site-built house 혹은 modular home과 다른점은 완성된 집을 lot에 가져와 올려놓는다는 점입니다. 참고로 Modular home 왠만큼 만들어진 부분 부분들을 가져와 조립하게 되는데, 모빌홈은 다 완성된 집을 가져다 놓는거라 생각하시면 됩니다. (마치 캠핑카처럼). 공장에서 지어진 집을 장거리를 이동해서 배달해야 하기때문에, 이동의 편의를 위해서 거의 1층 ranch와 비슷한 형태이고, 지붕이 완만합니다. 또, 땅위에 올려놓은 구조이기때문에 지하는 없고, 거의 모든 집이 집의 수평을 잡기위해서, 전기와 물의 연결을 용이하게 하기위해등의 이유로 땅위에서 얼마만큼 높여져있습니다. (아래 사진 참조) 매매의 경우도, 땅위의 mobile home 집만을 매매하는 것이지, 땅의 매매는 원칙적으로는 따로 이뤄지게 됩니다. 법적인 부분에서도 personal property로 취급되기때문에 real estate tax를 내지 않습니다. 즉, 일반적인 부동산은 집과 땅을 하나로 보고 매매를 하는 반면 모빌홈은 집과 땅을 별개인 것이죠. 장점 - 값이 저렴합니다. - 생각보다 튼튼합니다. 1976년 이후의 집들은 HUD (Department of Housing and Urban Development)의 코드에 맞게 지어져있습니다. - 이름 그대로 (mobile homes) 다른 사이트로의 이동이 가능합니다. - 건축기간이 2 ~ 3달이면 충분합니다. 단점 - 대부분의 mobile home park가 도심에서 떨여져 있는 경우가 많습니다. - Foundation이 없는 집이기때문에 토네이도등에 일반가정집보다 약합니다. - Real Estate property가 아닌 Personal property로 구분되기때문에 financing이 비싼경우가 많습니다. - Mobile home park에있는 모빌홈의 경우, 여느 캠핑장과 마찬가지로 집과함께 쫒겨날수 있습니다. 오늘 글을 끝으로 "미국집 궁금하시죠?" 시리즈는 마칩니다. 궁금하신것과 글에대한 의견들 주저없이 남겨주십시요. 다음은 제가 정말 재미있게 읽었던, Zillow Talk이라는 책에대해 이야기 나눠보겠습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집#미국부동산#미중부 #mobile_homes

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 고객분들께서 집을 찾으실때 주로 찾으시는 사이트가 몇가지 있습니다. Zillow, Redfin, Realtors.com등이 대표적이지요. 하지만 redfin에는 렌트관련 자료가 안나와 zillow와 realtors.com이 고객분들께서 가장 많이 쓰시는 사이트라 생각됩니다. 그중 단연 #1인 부동산 사이트 zillow의 창업자인 Spencer Rascoff와 zillow의 경제학자인 Stan Humphries가 함께 쓴 좋은 부동산 책이 있어 그 내용을 추려 함께 나누고자 합니다. 글재주가 부족한 관계로 책의 리뷰를 한편의 블로그에 싣지는 못하겠고, 26개의 각 챕터를 각각 요약해서 시리즈에 걸쳐 소개해드리겠습니다. Zillow은 2006년에 설립되어 지난 15년간 그 누구보다 많은 big data를 가지고 있으며, 그 big data를 연구 분석하는 회사입니다. 그렇기때문에 이 책에 있는 내용들이 그냥 흥미롭게 웃어 넘길수 있는 내용은 아니라고 생각합니다. 제 블로그의 요약된 내용이 이런저런 이유로 책을 직접 읽기 힘든분들의 앞으로의 부동산 거래에 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 물론 글 읽으시는 중개인분들께도 많이 도움이 되었으면 합니다. Chapter 1. Warren Buffet is (Always) Right Warren Buffet, 뭐 워낙 유명한 분이시죠? 책에서는 Warren Buffet의 예를 들며 왜 부동산이 좋은 투자인지에 대해 설명하고 있습니다. 책에서는 2012년 CNBC의 뉴스에서 이런 문답이 있었다 소개합니다. 참고로 2012년은 Subprime Mortgage의 여파가 계속되고 있던 시기입니다. ----------------------- 진행자 (Becky Quick): "아직도 지금이 주식을 사기에 좋은 시기라 생각하시나요?" Warren Buffet: "네. 허나 내가 몇십만개의 개인주택을 사는 방법을 알고 있다면 나는 개인주택들을 사는것에 투자할것 입니다" 진행자: "그렇다면 젊은 투자자들에게 주식과 그 둘의 첫 부동산 구매중 어떤것을 선택하라 조언할건가요?" Warren Buffet: "이자율이 엄청나게 낮은 2012 시점에서 30년 고정이자로 집을 사는것은 끝내주는 딜이며 상당히 매력적인 투자입니다." -------------------------- 실제로 Warren Buffet은 2013년에 부동산회사를 설립하였지요. 미국에 계신분들은 자주 보셨을 부동산 회사중 하나인 Birkshire Hathaway Home Services가 바로 그 회사입니다. 이 책에서는 부동산의 3가지 장점을 실데이터를 통해 보여주며, 부동산이 왜 주식에 비해 매력적이 투자인지를 적고있습니다. 1) 높은 투자수익 (Higher Return on Investment) Zillow의 1974년부터 2014년까지의 분석결과 S&P 500의 연평균 ROI는 10.4%인 반면에 거주용 부동산의 ROI는 11.6%라고 합니다. 2) 낮은 변동성 (Low Volatility) 주식투자를 롤러코스터에 비유하며 부동산의 변동성이 더 낮음을 말하고 있습니다. 변동성이 낮은만큼 부동산이 더 안정적이 투자이겠지요. 3. 지렛대효과 다들 아시겠지만, 보통 투자하시는 부동산의 일정부분을 충당할수 있는 down payment만 있으면 소유하신 현찰보다 훨씬 큰 값어치의 부동산을 소유하실수 있고, 그 부동산의 가격상승에 따른 더 큰 이익을 얻을수 있게 됩니다. 즉 $300K의 집을 사시며 5%의 다운을 하실때, $15K가 있으면 $300K의 부동산을 소유하실수 있습니다. 반면에 주식같은 경우, $15K가 있으면 $15K어치의 주식밖에 못 사겠죠 (책에서 주식에서도 지렛대 효과를 이용할수 있는 Buying on margin이라는 방법이 있다고는 소개하지만 절차가 복잡하고 일반투자자들에게는 드물게 유효한 방법이라 설명하고 있습니다. ) 여기서, $15K를 투자한 부동산이 10%가 올랐다는 가정을 했을때, 부동산투자를 통해 생기는 수익은 $30K인 반면에 $15K를 투자한 주식이 10% 올랐을 경우의 수익은 $1.5K밖에 되지 않습니다. 즉, 더 같은 상승률에도 더 큰 수익을 얻을수 있는것이 부동산이라고 설명하고 있습니다. *계속해서 이 책에 있는 내용들 공유해드리며 고객분들께서 부동산구매를 하시는데 도움이 될수 있도록 노력하겠습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 많은 분들께서 집을 사시는 것과 렌트를 하시는것의 사이에서 많은 고민을 하십니다. 책의 두번째 챕터에서는 그 부분에 대한 이야기를 나누고 있습니다. Chapter 2. Stats and the City 거의 모든 경우, "장기적"으로 볼때 집을 구매하는것이 렌트를 하는것보다는 현명한 선택입니다. 하지만 그 "장기적"이 얼마나 오랜 기간인지가 중요하겠지요. 역시 책에서도 가장 현명한 방법은 "그 집에서 얼마나 오래 살것인지" 가 선택의 가장 중요한 요소라 설명합니다. 책에서는 매매가 렌트보다 이윤을 남겨주는 시점을 "Buy-Rent Breakeven Horizon"라고 부르며, 미국의 각 대도시의 Breakeven Horizon을 다음의 표로 보여줍니다. 책에서 제가 살고있는 시카고지역을 기준으로 보면, (2014년 기준)으로 2.3년 이상 그곳에 거주하실 예정이라면 집을 구매하시는게 렌트를 하시는 것 보다 나은 결정이라는 것을 Big data analysis를 통해 보여주는 것입니다. 즉, 앞으로 집을 구매하실지 렌트를 하실지 고민되실때, breakeven horizon을 계산해 보시는것을 권해드립니다. 그렇다면 어떻게 Rent Vs. Own의 breakeven horizon을 계산할까요? (이곳부터는 제 의견이 살짝 더해짐을 미리 말씀드립니다. ) 책에서 소개시켜주는 계산기는 zillow에서 자체개발한 rent vs. own 계산기입니다. zillow에서 쓴 책이니 당연히 zillow.com내의 계산기를 소개했겠지요. 링크는 아래에 있습니다. https://www.zillow.com/rent-vs-buy-calculator/ 사실 rent Vs. own 계산기는 구글만 검색해 보셔도 여러가지가 있습니다. 물론 Realtor 분들이 쓰시는 MLS 에도 비슷한 계산기가 있습니다. 그리고 리얼터분들께 계산을 부탁하면 거의 모든 리얼터 분들께서 MLS의 계산기를 사용하시는 것으로 압니다. 하지만, 저는 고객분들께 계산해 드릴때 다음의 이유로 realtors.com 의 계산기를 #1 pick으로 선택합니다. 그 링크는 아래에 있습니다. https://www.realtor.com/mortgage/tools/rent-or-buy-calculator/ 1. 일단 MLS의 계산기는 거의 Breakeven horizon을 계산하는 대신에, 사용자가 년수를 입력하면 입력된 년수에 따른 렌트와 매매의 차액을 계산해줍니다. 아래의 이미지처럼 말이죠. 2. 매매를 하지 않을경우, 다운페이를 위해 마련하신 금액을 이용하여 부동산 매매가 아닌 다른 투자를 진행하여 수익을 얻을수 있습니다. 만약 그렇게 얻을수있는 수익이 집을 매매하여 아낄수 있는 액수보다 크다면 렌트가 더 좋은 선택일수 있습니다. 하지만 MLS의 계산기는 그 비교를 할 수 없습니다. 그래서 거의 대부분 own이 더 나은 결정으로 보여집니다. 3. Realtors.com의 계산기의 기능은 솔직히 zillow의 계산기와 별 차이가 없습니다. 하지만 zillow는 보다 일반 소비자 중심의 간략한 설명이 있는 방면에 realtors.com의 계산기는 보다 구체적인 분석이 가능하게 되어있습니다. 늘 그렇듯이 궁금하신거 있으시면 주저없이 질문주시고요. 건강한 한주 보내십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #RentVsOwn

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 부동산 거래를 하실때, 미리 집값이 다른곳 보다 빨리 상승할 곳을 파악하고 아직 집값이 오르지 않았을때 구입하시는 것은 모든 분들이 바라시는 바라 생각됩니다. 마치 70년대 서울 강남이나, 아직 뜨기전 가로수길, 혹은 Chicago 지역의 Bucktown처럼 말이죠. Zillow Talk에서는 그에 대한 내용을 3번째 챕터에서 설명하고 있습니다. Chapter 3. Neighborhoods that will appreciate (Predicting the next hot spot) Zillow는 그간 자신들의 시스템을 통해 쌓은 데이터뿐 아니라, 이전의 데이터까지도 분석하여 다음의 세가지 요소가 부동산 가격이 상대적으로 빠르게 오르는 지역의 특징이라 설명하고 있습니다. Downtown Effect 대도시 중심부에 가까울수록 집값이 더 빠르게 상승합니다. 반면에 도심과의 거리에 따른 부동산 가격 상승률의 차이는 시간이 갈수록 줄어들게 됩니다. 아래의 표는 1970 ~ 2000년, 30년동안의 Arizona Pheonix 지역의 집값변화를 막대그래프로 나타낸 것입니다. City center에서 0 ~ 10mile 이내의 지역의 부동산 값을 100%으로 보고 멀리 떨어져 있는 지역의 집값들을 %로 표시한 것입니다. 보시다시피 40 ~ 50마일 떨어진 지역은 1970에는 도심지 부동산의 7%대에 매매가 가능했다면, 2000년에는 도심지 부동산의 19%가격에 매매가 가능합니다. 반면에 거리가 가까워 질수록 도심지 부동산에 근접한 가격대로 부동산 매매가 가능해짐을 보실수 있습니다. 책에서 설명하지 않은 특이점은 도심보다 가까운 10 ~ 20마일 죤보다 20 ~ 40마일 죤들의 상승율이 훨씬 높다는 점입니다. 이는 다른 도시는 몰라도 제가 살았던 뉴욕이나 시카고에는 정확이 적용되는 부분입니다. 두 도시를 보면 지하철이 다니는 지역에서는 지하철 역들의 종점지역에 가까워 질수록 동네가 조금 안좋아졌다가 지하철이 안다니는 지역부터 다시 좋아지는 경향이 있습니다. 그 지역 주민들의 생활패턴에 따른 결과라 생각합니다. Halo Effect 이미 상권이 잘 발달한 지역의 바로 옆동네의 부동산의 가격이 빨리 상승한다 합니다. 책에서 설명하기로는 모든 사람들이 저렴한 부동산을 찾지만, 이미 발달된 지역의 모든 혜택은 같이 누리고 싶어한다는 것입니다. 시카고 지역의 예를 들면 , Naperville 학군내의 고등학교를 가는 Aurora(east side)나 Plainfield(north side)지역이 대표적인 예이겠습니다. Naperville의 학교와 downtown등을 쉽게 누릴수 있는 지역적 조건때문에 타 Aurora나 Plainfield지역보다 집값이 빠르게 상승하였습니다. . Gentrification 낙후되고 부동산 가격이 저렴한 지역에 새로운 부동산 붐이 생겨나, 기존 거주자들이 이사를 나가고 새로운 사람들이 그 지역을 메꾸게 되는것은 Gentrification이라고 합니다. 대표적인 예는 한국의 경리단길이나 가로수길, 시카고로 따지면 Westloop, Sounthloop, Bucktown등이 좋은 예이고, 요즘은 Bronzeville에서 gentification이 일어나고 있습니다. (사실 Covid19때문에 주춤해졌습니다). 책에서는 gentrification이 생길 지역의 특성을 다음과 같이 소개하고 있습니다. - 17%이상의 해당지역의 집들이 40년보다 오래됐을경우 (전미 지역중 40년이상의 집이 17%이상인 지역은 전미 평균과 비교해 집값이 빠르게 상승할 확률이 47%나 된다고 합니다) - 해당지역의 자가소유비율이 낮은 경우 개인적으로 가만히 생각해보면, 보통 집값이 빠르게 상승한 곳은 위에 열거한 세가지 조건이 다 맞는 경우들 입니다. 이 세가지를 염두하시고 부동산 투자계획을 세우시면 투자의 성공확률을 높이시는데 도움이 될꺼라 확신합니다. 부동산매매와 투자 관련 질문이 있으시면 언제든지 연락 주시고요. 좋은 하루 보내십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #haloeffect #gentrification #downtwon

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 4. The Starbucks Effect (How Lattes Perk Up Home Prices) 개인적으로 책의 내용중에서 가장 인상깊게 읽었던 쳅터중 하나입니다. 길지 않은 글이니 다들 재밌게 읽으실수 있다 생각합니다. The Frappuccino effect Big data를 분석한 결과에 따르면 Starbucks 매장 주변의 집들은 다음의 특징을 갖습니다. 1. 일단 마켓가격자체가 같은지역 다른 집들보다 높습니다. 2. 하지만 스타벅스 근처 집들의 집값은 같은지역 다른집들보다 훨씬 빠른속도로 올라갑니다. 즉, 부동산 가격 상승률이 높습니다. 3. 불경기후 가격을 회복하는 속도도 훨씬 빠릅니다. 그렇다면 Dunkin 근처의 집들은 어떨까요? 그래프를 보시다시피 Dunkin주변의 집들도 비슷한 효과가 있었으나 가격 상승률이나 가격회복 속도가 Starbucks 주변의 집들보다 빠르지 않습니다. 아래의 표는 위에있는 그래프를 수치화 한 것 입니다. 결과적으로 말씀드리면 1997년부터 2013년까지, 즉 집값이 매년 거의 10%씩 오르다 Subprime으로 거품이 빠지고 집값이 다시 회복할때까지의 변화를 보면 다음과 같습니다. - 일반집들은 65%가 오름 - 스타벅스 근처집들은 96%가 오름 - 던킨 주변 집들은 80% 오름 다음 Starbucks 위치는? 이쯤에서 다들 "스타벅스가 생길곳을 미리 예상하여 집을 사면 훨씬 큰 이익을 남길수 있겠구나"라는 생각들을 하실겁니다. 하지만 안타깝게도 스타벅스의 위치선정은 20여명이 넘는 부동산 전문가들이 여러 지역적 데이터를 바탕으로 선정한다 합니다. 칼같이 정해진 가이드가 없다는 말이죠. 저 개인적으로는 인상깊게 읽은 챕터인지라 읽으시는 분들께서도 흥미롭게 읽으셨으면 하는 바람입니다. 부동산 관련 도움 필요하시면 언제든지 연락 주시고요. 좋은 하루 보내십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #스벅 #starbucks #던킨도너츠 #던킨 #dunkin

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 부동산에 전해지는 미신이 몇가지가 있는데, 그중 대표적인 하나가 "좋은동네에서 가장 나쁜 집"이라 생각합니다. 다들 몇번씩은 들어보셨을텐데요. Zillow talk에 그 주제에 대해 big data를 분석한 내용이 있습니다. 길지 않은 내용이니 함께 보실까요? Chapter 5. It's The Worst House For A Reason (Why you shouldn't by the worst house in the best neighborhood) 각 Zipcode의 하위 10%집들의 집값 상승률 Zillow에서 각 zipcode의 하위 10% 집들을 분석한 결과, 몇명 드믄 경우를 제외하고는 하위 10%의 집들의 집값 상승률은 그 외 90%와 비슷하다고 합니다. 하지만, 동네가 좋아지면 좋아질수록, 하위 10%의 상승률은 오히려 그 외 90%보다 낮아진다고 합니다. 좋은 동네일수록 나쁜집의 투자효과가 작아진다는 이야기입니다. 즉, 많은 투자자분들이나 부동산 관계자분들께서 말씀하시는 "가장 좋은 동네에서 가장 나쁜집을 사는 것은 좋은 투자다"라는 조언은 미신에 가까운 조언인 것이지요. 왜 하위 10%의 집들은 상승률이 높지 않을까? 가장 큰 이유는 좋은동네일수록 나쁜집의 수요가 적기 때문입니다. 제가 부동산 시장에 대해 적은 블로그를 보시면, 부동산도 결국 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다는 것을 보다 잘 이해하실수 있을텐데요, 그와 같은 이유때문입니다. 해당 블로그 글들은 (1편, 2편) 에서 보실수 있습니다. 입장을 바꿔 생각해보시면, "좋은동네에서 나쁜집을 사라"라는 조언은 모르신다는 전제하에, 예쁘고 고급스러운 집들이 대부분인 동네에 낡은 집을 사서 거주하실 의향이 있는지 스스로에게 물어보시면 답은 쉽게 나옵니다. 즉, "좋은 동네의 나쁜집을 사라"라는 조언에 대한 답을 책의 표현을 빌어 적어보자면 이렇습니다. "By buying the worst house in the best neighborhood, they are also buying the worst house where it has the worst chance of appreciating in value" (최고의 동네에서 최악의 집을 구매하는것은 최악의 가치상승률을 가지고 있는 집을 구매하는 것이다) 하지만 예외도 있습니다. Zillow의 분석에 따르면 뜨는 동네의 하위 10%는 나머지 90%에 비해 상승률이 높다고 합니다. 다시 명확하게 적자면 "좋은 동네의 나쁜집"이 아니고, "뜨는 동네의 나쁜집" 입니다. 그렇다면 뜨는 동네란? 뜨는 동네란 지난 5년 연속 부동산 가격 상승률이 미국 평균 상승률보다 높은 동네를 얘기합니다. 만약 이런 동네의 나쁜집을 부동산 가격 상승률이 평균보다 높아지기 시작한 첫 몇해안에 구매하셨다면, 해당 부동산의 가격이 그 지역의 평균부동산 가격만큼 오를 확률이 높습니다. 우리나라의 젠트리피케이션이 일어났던 가로수길이나 경리단길에서 그 예를 찾을수 있습니다. 정말 쓰러져가는 건물들도 지역 평균가 수준에서 판매되었습니다. 하지만, 책에서는 타이밍이 중요하다 말하고 있습니다. 비록 뜨는 동네의 나쁜 집이라도, 타이밍이 완벽하지 않으면 결국은 다른 지역과 똑같은 결과, 혹은 더 나쁜 결과를 얻게 된다는 것이지요. 즉, 그만큼 어렵고 드믄 경우이니, "좋은 동네에서 나쁜집을 사라"의 조언 보다는 이 챕터의 제목처럼 "그 동네의 제일 나쁜집은 사지마라"가 더 좋은 조언이 아닐까 싶습니다. 부동산관련 질문이나 도움 필요하시면 부담없이 연락주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #좋은동네나쁜집 #부동산미신 #Myth #realestatemyth #the_worst_house_in_the_best_neighborhood

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 6. Do Your Homework (Finding a great school district in your price range) 누구나 쉽게 예상하듯, 그리고 주변에서 쉽게 볼수 있듯이 학군의 질과 부동산 가격은 정비례합니다. 닭이 먼저인지, 달걀이 먼저인지는 모르나 집들이 비싸면 property tax를 더 많이 걷을수 있을것이고, 걷어들인 더 많은 세금이 학교에 투자되면 학교가 더 좋아질것이고, 그러면 해당 지역으로 이사오고 싶은 수요가 늘어나 집값이 더 오를것이고.......의 싸이클이 반복되는 것이지요. 그렇다면 이 논리가 전미 모든 지역에 고르게 해당될까요? 빅데이터를 분석한 결과에 따르면 그렇지 않다고 합니다. 위 이미지에서 보시다시피 South Carolina, New York, Virginia, New Mexico, Minnesota, 이 5개 주는 부동산 가격과 학교의 등급사이의 관계가 가장 약한 지역이라 합니다. 특히 New Mexico같은 경우 부동산 가격 하위 10%의 지역의 학교 점수와 부동산이 가장 비싼지역의 학교점수차가 3.6point정도 차이밖에 나지 않습니다. 반면에, 제가 MBA를 한 Ohio나, Pennsylvania, Michigan들의 Rust belt라 불리는 지역과 Georgia와 Tennessee주는 그 상관관계가 가장 뚜렷한 5개 주입니다. 미시간주 같은 경우는 부동산 가격이 가장 낮은 지역과 높은 지역의 학교 점수차가 7점이 넘게 나네요 (하위 10% 점수 2.1 Vs. 부유층 지역 점수 9.2). 빅데이터를 통해 확인된 또다른 사실은 "집값과 학교점수의 상관관계는 집값이 오를수록 더 뚜렷해진다" 입니다. 펜실베니아의 경우, 학교점수 5인 학군에서 6인 지역으로 이사할 경우, 평균집값의 인상률이 15.4%인 반면에, 학교점수 8인곳에서 9인곳으로 이사할경우, 평균집값이 60.1% 올라간다 합니다. 켈리포니아의 경우도 비슷한데, 5에서 6인 지역으로 이사시에는 6 지역의 평균집값이 5지역보다 9.9% 비싸지만, 8에서 9지역으로 이사시에는 그 차이가 47.9%에 이른다 합니다. 여기까지 본다면, 아이들을 9.0점 이상의 좋은 학교에 보내려면 비싼 동네로 이사가야 하는 것은 어쩔수 없는 일로 보이네요. 하지만 찾아보면 좋은 학군과 이상적인 집값이 공존하는 곳이 있다는게 이 책의 내용입니다. 아래는 제가 있는 시카고 근교 지역에있는 $150K ~ $200K에 리스팅 되어있는 다음의 조건에 맞는 집들과 Great Schools의 점수가 9.0이 넘는 고등학교들을 표시한 지도입니다. - Detached Single Family이거나 Townhome - 2,000 ~ 2,500 sq ft사이 - 방 3개 이상, 욕실 2개이상 - 실내주차 2대 이상 보시는 바와같이, 시카고 지역도 Flossmoor나 McHenry카운티 지역과 같이 집값이 많이 부담되지 않으며 학군이 정말 좋은 지역들이 있습니다. 책에서는 제 둘째딸이 태어난 동네인 Dublin Ohio를 예로 들었습니다. 같은 Jerome High School (10점짜리)학군내에 있는, 겨우 2.6마일 떨어져있는 두개의 10점짜리 초등학교인 Scottish Corner와 Deer Run초등학교 학군의 평균 집값은 Deer Run학군이 $413K 인 반면에 Scottish Corner의 경우 $286K입니다. 물론 집값이 학군에만 비례되는것은 아니며, 그 외 여러 입지조건들이 고려사항으로 포함되어 평균집값이 올라가는 것입니다. 하지만, 아이들의 학교만을 봤을때, 좋은 학교를 보내기위해 꼭 비싼동네로 이사가실 필요는 없다는 것입니다. 잘 찾아보시면 좋은 학군의 저렴하고 좋은 집들을 찾으실수 있거든요. 학교에 대한 정보는 greatschools.org나 niech.com에 가시면 찾으실수 있습니다. 늘 그렇듯 궁금하신점 있으면 언제든지 연락 주십시요. #chicago#realestate#testimonial#realtor#realestatebroker#realestateagent#mchenrycounty#naperville#northbrook#glenview#mchenry#crystallake#illinois#네이퍼빌#시카고#시카고복덕방#한상철#리얼터한상철#SangHan#글랜뷰#노스브룩#시카고리얼터#시카고부동산중개인#시카고집#시카고근교#미국에서집사기#미국에서집팔기#시카고학군#시카고렌트#시카고이민#미국이민#미국집#미국부동산#미중부#ZillowTalk#부동산책이야기#부동산투자#학군#Greatschools#좋은학군

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 오늘글은 고객분들께 변동이자를 권해드리는 글이 아님을 미리 밝힙니다. 단지, 여러 융자의 형태가 있음을 알려드리고, 상황에 맞는 융자를 선택하시라 도와드리는 글입니다. 집을 사실때 거의 모든 분들께서 30년 고정이자 융자를 얻으십니다. 과연 30년 고정이자가 모든 분들께 적합한 융자일까요? 오늘은 그부분에 대해 생각하실수 있는 내용을 나눠봅니다. Chapter 7. - ARMs and Legs (Fixed Mortgages Aren't for Everyone) 한 집에서 얼마나 오랫동안 살아보셨나요? 미국의 경우를 볼까요? - 미국에서 사람들은 평균 한 집에서 7-8년을 살고 이사를 갑니다. - 미국에서 사람들은 평균 4.6년에 한번씩 직장을 바꿉니다. - 미국에서는 평균 8년동안의 결혼생활후 이혼을 합니다. 위의 모든 경우가 거주하고 있는 집을 팔아야 하는 상황입니다. 그 어느것도 30년이란 시간에 가까운 것이 없지요. 그런데 왜 거의 모든 집을 사시는 고객분들은 아무 고민없이 30년 고정을 선택하실까요? 혹시, 집을 구매하실때 융자에 대해 따로 시간을 가지시고 쇼핑해보셨나요? 제가 고객분들께 늘 드리는 말씀이 있습니다. 차나 가방같은거 사실때 다들 사전조사 열심히 하시죠? 차나 가방이 얼마나 할까요? 집은 정말 후진 집도 최소 $100K는 합니다. 그 집을 사실때 얻으시는 융자에 지불되는 이자또한 말도 못하게 큰 금액입니다. 충분한 시간을 가지고 융자를 현명하게 선택하시어 이자를 조금만 낮게 융자를 얻으셔도, 그 집에 머무시는 동안 가방을 사도 몇개를 살 수 있는 금액이 절약됩니다. 하지만, 미국 평균 융자를 고르시는데 걸리는 시간은 4.5시간이랍니다. 솔직히 저도 부동산업계에 들어오기전 집을 살때는 아무주저없이 은행에서 권해주는 융자프로그렘을 선택했었습니다. 자, 그럼 주택융자에는 어떤것들이 있을까요? 주택융자에는 크게 두가지가 있습니다. 1. 고정금리 (Fixed Rate Mortgage - FRM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에 정해진 이자율을 정해진 기간동안 유지하는 융자입니다. 즉, 3.5%의 이자율로 30년 상환 융자를 얻으셨다면 (30-yr FRM) 30년 동안 3.5%의 이자율이 유지됩니다. 일반적인 금융기관에서는 보통 15년 과 30년 두가지 프로그램이 대표적입니다. 15년은 원금을 15년 동안 상환하는 것이에 매달 납부액이 크지만, 이자율을 30년에 비해 훨씬 낮습니다. 즉, 은행 배불려주는 돈은 덜 내는 것이지요. 2. 변동금리 (Adjustable Rate Mortgage - ARM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에서 일정기간 (보통 1년, 3년, 5년, 혹은 7년)은 FRM과 같은 방식으로 진행된 후, 그 이후부터는 그 시점의 이자율에 따라 이자가 변동합니다. 보통 해마다 변하거나 6개월에 한번씩 변하거나 하는 식입니다. (이는 금융기관마다, 프로그램마다 다른것으로 알고 있으며, 매달 변하는 프로그램도 있습니다.) 표기는 ARM 5/1식으로 표기하는데, 이는 변동이자 (ARM), 5년간은 FRM, 그후는 1년에 1번씩 이자율이 변하는 프로그램이라는 뜻입니다. 언제나 변동금리가 이자율은 더 낮습니다. 중요한 것은 한시점을 두고 볼때, 언제나 변동이자가 이자율이 더 낮습니다. 본 글 상단에 있는 그래프를 보시면 한눈에 아실수 있습니다. 바로 인지하셨겠지만, 이자율이 낮다는 말은 같은 돈으로 더 비싼집을 구매하실수 있거나, 같은 집을 사셔도 월 납부액이 낮아진다는 이야기 입니다. 하지만 ARM의 이자율은 변동합니다. 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 글 최상단에 있는 그레프에 나와있듯이 ARM도 FRM과 같이 변동합니다. 다만 FRM은 한번 정해진 이자율로 쭉 가는 것이고, ARM은 이자율이 위의 그래프에 따라 변동하는 것이지요. 즉, 어느시점에서는 FRM보다 월 납부액이 커질수도 있는 것입니다. (예, 만약 2004년에 FRM로 했을경우 2008년에도 약 5.5%의 이자를 납부하면 되지만, ARM 1/1 의 경우는 2008년엔 5.7%의 이자율을 납부해야 하는 것입니다.) 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 지금 구매하시는 집에서 몇년을 사실것인지등을 꼼꼼히 생각해보시고, 5 ~ 7년정도 사실 계획이면, ARM 5/1 이나 ARM 7/1로 융자를 알아보시어 5 ~ 7년간 더 낮은 이자율의 혜택을 보시는것도 고려해 보시는 것도 나쁘지 않다 권해드립니다. 심지어 이자율이 정말 낮아졌을때는 ARM을 FRM으로 Refinance하는 것도 가능하니, 집을 구매하실때 꼭 융자에 대해서도 꼼꼼히 알아보시고 현명한 선택 하시기를 권해드립니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #변동금리 #고정금리 #FRM #ARM #Mortgage

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 다들 Foreclosure에 대해 잘 아실 겁니다. 집을 구입하시려 하는 고객분들께서는 한 번쯤 생각해 보실 것이고요. Foreclosure는 은행 및 융자를 내어준 대출자측에 저당 잡힌 집입니다. 집 융자를 못 갚아서 은행 측에 빼앗긴 집이지요. 보통 은행에 저당 잡힌 집이고, 은행은 신속히 현금화하려 하니 일반시장가보다는 낮게 매물이 나와 일반 집들보다 저렴하다는 이미지를 갖고 있습니다. 맞다고도 틀리다고도 할수 있는 부분인데요. 오늘은 Foreclosure에 대해 다룬 Zillow talk책의 내용을 제 경험과 함께 적어볼까 합니다. Chapter 8. Apples and Oranges (How to Determine Whether Buying a Foreclosure Is a Good Deal) - Part 1. 영어식 표현으로 동등한 것끼리의 비교를 apples to apples라고 하죠. 현재 관심있어 하시는 Foreclosure집이 정말 좋은 딜인가를 확인하시려면, 그 집과 최대한 같은 조건을 가지고 있는 일반 시장에 나와있는 집의 가격을 비교하시어야 합니다. 그렇다면 최대한 같은 조건이라 함은 어떤 것들을 말할까요? 집의 위치 최대한 같은 위치의 집을 선택합니다. 같은 블락이면 더 좋고, 심지어 같은 방향으로 있는 집은 더 좋습니다. 집의 크기 최대한 같은 레이아웃을 가진 같은 크기의, 같은 개수의 방, 욕실, 주차장 차량 면 개수 등을 가진 집과 비교해야 합니다. 집의 컨디션 최대한 집의 컨디션이 비슷한 집과 비교해야 합니다. 하지만 Foreclosure의 경우, 전 거주자가 집에서 쫓겨나는 형태이기에 다음의 이유로 집의 컨디션에 많은 문제가 있을수 있습니다. 제가 Fix and Flip투자를 위해 찾아다녀본 집들과 고객분들과 함께 찾아가 본 Foreclosure집들의 99%는 거주가 불가능한 상태의 집이었습니다. 첫째, 융자도 못 갚을 처지에 계셨던 분들이 집의 보수, 유지, 관리를 제대로 하시기 힘들었을 것입니다. 그래서 집에 골병이 든 경우가 많이 있습니다. 예를 들면 침수가 있었으나 제대로 보수를 못하여 건물의 하부가 약해져 있다던지, 물이 침투할수 있는 부분 (지붕, 벽, 하부)등을 제대로 관리 못하였다던지 하는 문제들이지요. 집도 사람의 몸과 같아서 이런저런 부분을 그때그때 똑바로 유지, 보수해주지 않으면 쉽게 늙습니다. 둘째, 집에서 쫓겨나가는 순간까지의 그 모든 분노와 스트레스를 집에 풀고 나가는 경우도 많이 있습니다. 하수배관에 시멘트를 붙고 나간다던지, 모든 drywall에 구멍을 내고 나간다던지, 전기배선을 뒤섞어놓고 나간다던지 등의 말로 다 못할 여러 경우가 있습니다. 집 상태에 대한 문제는, 일반시장에 나온 집들은 큰 문제점들에 대해 판매자측에 수리를 요구할 수 있습니다. (제 다른 블로그 글에 자세히 나와있습니다. 여기). 하지만, 대부분의 Foreclosure는 As-Is의 상태로 판매가 됩니다. 말 그대로 그냥 있는 그대로 사가라는 것이지요. 물론, As-Is의 경우에도 몇몇사항을 고치고 그에 해당하는 추가적인 협상이 가능하지만, 금융기관을 상대로 하는, 특히 정말 좋은 딜인 경우에는 절대 불가능하다 보시면 됩니다. 그렇기 때문에, 구매후 발생할 수리와 보수비용을 잘 따져보셔야 합니다. 생각보다 이 부분이 엄청 큰 액수를 차지할수 있습니다. 참고하시라 제 경험을 나눠드릴게요. 아래의 두 사진은 제가 2018년에 Rehab을 한 Montrose beach에 있는 콘도의 전 후 사진입니다. 750sq ft이고 1bed and 1bath였습니다. 20층이 넘는 빌딩의 한 유닛이라 내부골조공사가 일절 필요 없었음에도 불구하고 전체 공사비용이 약 $20K 들었습니다. 공사기간동안의 모게지, 일하시는 분들의 관리와 공사진행사항관리등 (물론 더 비싼 업체에 하시면 이 부분의 스트레스가 없어지는 대신 비용이 올라갑니다) 실질적 비용 외적인 부분도 무시 못합니다. 그외 위험요소 Foreclosure집들의 경우 일반적인 집들처럼 구체적인것을 공개하지 않는 경우가 많습니다. 특히 경매로 나온 집을 사실경우엔 정말 많은 사전조사를 통해서 그런 위험성을 최소화 한후 진행하셔야 합니다. 다시한번 말씀드리지만, Foreclosure집 중에 맘에 드시는 집이 있다면, 위에 나열된 부분들을 꼭 일반시장에 나와있는 집들과 꼼꼼히 비교분석해 보시고 진행하시기를 권해드립니다. 내일 올릴 글은, Foreclosure에 대한 두번째 글로, foreclosure집들이 과연 얼마나 싼지, 그리고 언제 싸게 나오는지에 대해 적어볼까 합니다. 궁금하신것 있으시면 언제든지 연락주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #Foreclosure